Uitspraak
AB/HO
vonnis 27 mei 2004
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 04/800 AB v a n:
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
e i s e r e s bij dagvaarding van 23 april 2004 en exploiten van 11 en 12 mei 2004,
procureur mr. A.S. Rueb,
advocaat mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,
t e g e n :
1. [gedaagde1],
2. [gedaagde2],
3. [gedaagde3],
4. [gedaagde4],
procureur mr. H.M. Meijerink,
5. [gedaagde5],
procureur mr. D.P. van den Bergh,
6. [gedaagde6],
7. [gedaagde7],
8. [gedaagde8],
9. [gedaagde9],
10. [gedaagde10],
procureur mr. P.J. van der Putt,
11. [gedaagde11],
12. [gedaagde12],
13. [gedaagde13],
procureur mr. B.G. Meijer,
14. [gedaagde14],
in persoon verschenen,
15. [gedaagde15],
16. [gedaagde16],
17. [gedaagde17],
18. [gedaagde18],
niet verschenen,
allen wonende te Amsterdam,
g e d a a g d e n .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Vóór aanvang der terechtzitting op 7 mei 2004 is de behandeling van deze zaak ver-plaatst naar 14 mei 2004. Gedaagden sub 8, 9 en 11 tot en met 18 zijn bij oproepingsex-ploit van 11 dan wel 12 mei 2004 opgeroepen voor laatstgenoemde datum. De overige gedaagden hebben meegedeeld vrijwillig te zullen verschijnen. Ter terechtzitting van 14 mei 2004 heeft eiseres, verder te noemen Ymere, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden hebben verweer ge-voerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Na verder debat hebben partijen stukken overgelegd voor vonniswijzing.
Bij fax van 17 mei 2004 heeft de raadsman van Ymere de ter zitting toegezegde stukken ten aanzien van [gedaagde10] en [gedaagde9] toegezonden. Bij fax van 18 mei 2004 heeft mr. P.J. van der Putt op deze stukken gereageerd.
Bij fax van 25 mei 2004 heeft de raadsman van Ymere de door de voorzieningenrechter verzochte stukken ten aanzien van [gedaagde8] toegezonden. Verder heeft hij in zijn fax ge-reageerd op het in de fax van 18 mei 2004 gevoerde verweer in de zaak [gedaagde9] en nog-maals stukken met betrekking tot [gedaagde9] overgelegd. Bij fax van 25 mei 2004 heeft
mr. P.J. van der Putt op de stukken van [gedaagde8] gereageerd en verzocht de reactie en stukken met betrekking tot [gedaagde9] in de fax van 25 mei 2004 buiten beschouwing te la-ten. De voorzieningenrechter honoreert dit verzoek.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Tegen de niet verschenen gedaagden wordt verstek verleend.
2. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. Ymere (voorheen het Woningbedrijf Amsterdam) is eigenaresse van woningen aan de Balistraat, Javastraat en Benkoelenstraat te Amsterdam, bekend als de Berlageblokken. Gedaagden wonen in het eerste van de drie blokken, het zoge-naamde “U-blok”.
b. Aanvankelijk was het de bedoeling dat de Berlageblokken zouden worden ge-sloopt. In 2001 heeft de Minister van OCW echter advies gevraagd aan de raad van het Stadsdeel Zeeburg in het kader van zijn voornemen om de blokken aan te wijzen als beschermd monument en is daarvan mededeling aan het Woning-bedrijf Amsterdam gedaan. Vervolgens is besloten de Berlageblokken te renove-ren. Eind 2003 zijn de blokken aangewezen als beschermd monument.
c. Na vertrek van de oorspronkelijke huurders zijn de woningen verhuurd op basis van de Leegstandwet (Lw). In de tijdelijke huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet wordt onder meer vermeld dat een vergunning op basis van de Leegstandwet is verleend en voor welke periode. Verder is vermeld dat het Wo-ningbedrijf Amsterdam bij beëindiging van de overeenkomst op geen enkele wijze gehouden is vervangende woonruimte aan de huurder ter beschikking te stellen.
d. Voor afloop van de vergunningen is een verlenging daarvan aangevraagd. Na drie jaren is de bewoners een gebruiksovereenkomst woonruimte aangeboden, waarin onder meer is vermeld dat de woning voor bepaalde tijd om niet in ge-bruik wordt gegeven en door de gebruiker wordt aanvaard. Verder is in deze overeenkomsten een maandelijks bedrag voor de geleverde goederen en dien-sten, zoals elektra en stookkosten, opgenomen. Tevens is daarin bepaald dat de gebruiker aan de overeenkomst geen recht op andere dan wel vervangende woonruimte kan ontlenen.
e. Bij brief van 22 maart 2004 heeft de bewonerscommissie aan Ymere meege-deeld dat geen medewerking zal worden verleend aan de geplande ontruiming van de Berlageblokken. Ymere heeft hierop bij brief van 23 maart 2004 de be-wonerscommissie gesommeerd uiterlijk 31 maart 2004 het “U-blok” op de afge-sproken wijze op te leveren.
f. Bij brief van 13 mei 2004 heeft de afdeling Handhaving, Vergunningen en Vast-goed van het Stadsdeel Zeeburg aan Ymere meegedeeld – voor zover hier van belang –:
“(..) informeer ik u hierbij over de termijn waarbinnen de monumentenvergunning voor de Ber-lageblokken kan worden verleend. Zoals u weet is in het kader van de behandeling van uw aan-vraag monumentenvergunning zowel het bureau Monumenten & Archeologie (bMA) als de Rijksdienst voor de Monumentenzorg om een advies gevraagd. Het advies is grotendeels gelijk-luidend op een detail na, dit betreft de voorgestelde vervanging van de bestaande kozijnen en ramen. (..) Op 25 mei 2004 worden de adviezen aldaar in het bouwberaad behandeld. Indien op dat moment blijkt dat er consensus is omtrent de kozijnen kan vervolgens de monumentenver-gunning direct onder mijn mandaat worden verleend. Indien genoemde adviespartijen op 26 mei geen overeenstemming hebben bereikt (..) verwacht ik dat in dat geval de monumentenvergun-ning medio juni 2004 zal worden verleend.”
3. Ymere vordert – kort gezegd – gedaagden te veroordelen de woningen te ontruimen.
4. Ymere stelt hiertoe dat zowel de tijdelijke huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet als de gebruiksovereenkomsten woonruimte om niet alle zijn opge-zegd, dan wel van rechtswege beëindigd vóór 31 maart 2004. Ymere had gepland om het eerste van de drie blokken, het zogenaamde “U-blok”, op 1 april 2004 op te leveren aan de aannemer ten behoeve van het uitvoeren van de renovatie. Met ge-daagden is contractueel uitdrukkelijk overeengekomen dat geen recht op andere, dan wel vervangende woonruimte ontleend kan worden aan de tussen partijen gesloten overeenkomst. Er zijn geen toezeggingen gedaan voor vervangende woonruimte. Door – ondanks sommatie – niet, zoals overeengekomen is, tijdig de aan gedaagden ingebruik gegeven woningen, dat wil zeggen vóór 1 april 2004, op te leveren, schie-ten gedaagden ernstig tekort in hun verplichting jegens Ymere, waardoor Ymere grote schade lijdt. Uit de brief van 13 mei 2004 van het stadsdeel Zeeburg blijkt dat over enige weken de monumentenvergunning wordt verleend. Pas toen de Berlage-blokken op de monumentenlijst werden geplaatst (2003), kon de monumentenver-gunning worden aangevraagd. In geval van een monumentenvergunning mogen voorbereidende werkzaamheden worden gedaan. Het is juist dat een eventueel be-zwaar het gebruik van de vergunning schorst, maar aannemelijk is dat Ymere door middel van een voorlopige voorziening, gelet op de bedoelingen van partijen, alsnog een aanvang met de werkzaamheden zal kunnen maken. Voor alle gedaagden is steeds duidelijk geweest dat sprake is van tijdelijke huur en dat de huurbescher-mingsbepalingen niet van toepassing zijn. Voordat de Leegstandvergunningen ein-digden, is steeds een verlenging aangevraagd. Na afloop van de leegstandovereen-komsten, vanaf maart 2003, heeft Ymere tijdelijke overeenkomsten om niet geslo-ten. Juridisch is dit geen enkel probleem. Pas indien met instemming van de ver-huurder een tijdelijke huurovereenkomst ingevolge de Leegstandwet voortgezet wordt, is er sprake van een huurovereenkomst. Door artikel 16 lid 7 Lw Pro eindigt de tijdelijke huurovereenkomst bij verlies van de vergunning. In de toen ontstane situa-tie heeft Ymere zich steeds op het standpunt gesteld dat uitsluitend gebruik om niet met Ymere kon worden overeengekomen. Ymere is deze gedaagden tegemoet ge-komen met de om niet contracten, waardoor zij nog vele maanden voor niets konden wonen. De gebruiksovereenkomsten om niet zijn tijdig opgezegd. Ymere betwist dat de desbetreffende contractspartijen onder onaanvaardbare druk zijn gezet. In alle gevallen was sprake van gedaagden die een huurrelatie waren aangegaan op basis van tijdelijkheid ingevolge de Leegstandwet. Negentien woningen zijn gekraakt en zullen worden ontruimd in overleg met de officier van justitie op het moment dat de onderhavige woningen worden ontruimd. De overige woningen in het “U-blok” zijn in gebruik bij antikraakwachten, waarmee afspraken zijn dat zij binnen 24 tot 48 uur vertrekken. Ymere zal van een ontruimingsvonnis tegen gedaagden alleen gebruik maken tegelijk met de ontruiming van de krakers en na het vertrek van de anti-kraakwachten en heeft er geen bezwaar tegen dat die voorwaarde aan een veroorde-ling tot ontruiming wordt verbonden. Uiterst subsidiair, indien in een bepaald geval sprake zou zijn van een huurovereenkomst, acht Ymere een beroep op huurbe-scherming in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Ymere betwist de stelling van [gedaagde1] dat sprake is van een vaste huurrelatie met hem, omdat na 28 maart 2002 geen nieuwe huurovereenkomst is gestuurd. Ymere verwijst naar artikel 15 lid 6 Lw Pro, waarin bepaald is dat in geval van een verzoek tot verlenging van de vergunning de oorspronkelijke huurovereenkomst in ieder geval voortduurt tot het tijdstip waarop is beslist over het verzoek om verlenging van de vergunning. In artikel 15 lid 7 Lw Pro is bepaald dat als het verzoek om verlenging wordt toegewezen, de huurovereenkomst doorloopt tot het tijdstip waarop de ver-gunning opnieuw haar geldigheid verliest. [gedaagde1] verblijft derhalve vanaf maart 2003 zonder recht of titel in het gehuurde.
Al zou de huuropzegging aan [gedaagde11] te laat zijn verzonden, dan nog wordt het on-juiste tijdstip gecorrigeerd door artikel 16 lid 6 Lw Pro, zodat [gedaagde11] in ieder geval vanaf 1 mei 2004 onrechtmatig in de woning verblijft.
[gedaagde6] heeft niet gereageerd op de brief van Ymere van 14 april 2003, zodat de overeenkomst is verlengd tot 3 mei 2004, welke overeenkomst bij brief van 21 de-cember 2003 is opgezegd per 31 maart 2004.
Ymere betwist de stelling van [gedaagde5] dat de overeenkomst moest worden opge-zegd. Ingevolge artikel 16 lid 7 Lw Pro eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op het moment van het verlies van de geldigheid van de vergunning.
De overeenkomsten met [gedaagde7] en [gedaagde14] zijn opgezegd per 31 december 2003 tegen 31 maart 2004, zodat zij zonder recht of titel in de woningen verblijven.
5. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. De afzonderlijke verweren wor-den hierna behandeld.
Beoordeling van het geschil:
Spoedeisend belang:
6. Gedaagden hebben in dit kader aangevoerd dat Ymere nog niet beschikt over een (onherroepelijke) monumentenvergunning en daarnaast pas met de voorgenomen werkzaamheden kan beginnen als ook de gekraakte en bij antikraakwachten in ge-bruik zijnde woningen van het “U-blok” zullen zijn ontruimd.
6.1 Uit de hiervoor onder 1f weergegeven brief van het stadsdeel van 13 mei 2004 blijkt dat de monumentenvergunning eind mei of half juni 2004 zal worden verleend. In-gevolge het bepaalde in artikel 16 lid 7 van Pro de Monumentenwet is de werking van een dergelijke vergunning echter geschorst totdat de beroepstermijn is verstreken of, indien beroep is ingesteld, op dat beroep is beslist.
Ymere heeft gesteld dat zij zonodig aan de bestuursrechter zal vragen de opschor-ting op te heffen. Daarmee valt echter op dit moment niet met voldoende zekerheid te overzien wanneer Ymere daadwerkelijk aan de slag zal kunnen met de renovatie en is er een gerede kans dat ontruiming nu tot langdurige leegstand zal leiden. Dat wordt niet anders indien Ymere meteen na ontruiming zou overgaan tot het “strip-pen” van de woningen – waarvoor zij vooruitlopend op een onherroepelijke vergun-ning reeds toestemming zou hebben. Ook in dat geval zou immers sprake zijn van langdurige leegstand als de onherroepelijke vergunning lang op zich zou laten wach-ten. Aan een veroordeling tot ontruiming zal dan ook de voorwaarde worden ver-bonden dat Ymere beschikt over een onherroepelijke monumentenvergunning, al-thans een vergunning waarbij de opschorting door de bestuursrechter is opgeheven. Ymere had dit kunnen voorkomen door de vergunning eerder aan te vragen. Uit ar-tikel 5 Monumentenwet volgt dat dit ook al in de periode tussen de mededeling en de inschrijving in het register van beschermde monumenten had gekund.
6.2 Op het punt van de gelijktijdige ontruiming met de ge(anti-)kraakte woningen in het “U-blok” heeft Ymere zelf al voorgesteld een daartoe strekkende voorwaarde aan ontruiming van gedaagden te verbinden. Daarmee is voldoende gewaarborgd dat hun eventuele ontruiming ook in dat opzicht niet tot langdurige leegstand zal leiden.
Overige verweren
7. Hierna zullen de zaken van de verschenen gedaagden ieder afzonderlijk worden behandeld. Daarbij wordt echter het volgende vooropgesteld.
Nadat de reguliere huurders waren vertrokken heeft (de rechtsvoorgangster van) Ymere steeds tijdelijke verhuur dan wel tijdelijk gebruik voor ogen gehad. Op die manier werd enerzijds leegstand voorkomen maar zou de verhuurster anderzijds tij-dig over de woning kunnen beschikken, aanvankelijk voor sloop, later voor renova-tie. Juist om aan de wettelijke huurbescherming te ontkomen, werd een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten, waarin met zoveel woor-den werd opgenomen dat daaraan geen verdere rechten konden worden ontleend. Ook de gebruiksovereenkomsten waren erop gericht het (voortgezette) gebruik van de woning te verstrekken zonder dat de bewoner daaraan een recht op huurbescher-ming of op een vervangende woning zou kunnen ontlenen. De bewoners waren met deze uitgangspunten bekend en hebben zich daarmee door het tekenen van de over-eenkomst van tijdelijke huur en in veel gevallen door hun instemming met de ver-lenging bovendien akkoord verklaard. Jegens degenen die een gebruiksovereen-komst tekenden mocht (de rechtsvoorgangster van) Ymere erop vertrouwen dat zij nog steeds instemden met het tijdelijke karakter van het gebruik en het feit dat zij daaraan verder geen rechten konden ontlenen. In de gevallen dat de (verlengde) tij-delijke huurovereenkomst en de (verlengde) Leegstandwetvergunning al enige tijd voor het aangaan van de gebruiksovereenkomst waren geëindigd, was de desbetref-fende bewoner daarvan op de hoogte, althans behoorde hij of zij daarvan op de hoogte te zijn. Het was aan die bewoner om desgewenst uit te zoeken of dat gevol-gen had voor zijn positie als huurder. Wie daaraan inderdaad een beroep op huurbe-scherming had willen verbinden had dat kenbaar moeten maken, huur moeten blij-ven betalen en het risico moeten nemen van een ontruimingsprocedure. Het stond Ymere of haar rechtsvoorgangster vrij een ander standpunt in te nemen. Zij was niet gehouden de desbetreffende bewoner te wijzen op mogelijke gevolgen van het aflo-pen van de overeenkomsten tot tijdelijke verhuur. Van misbruik van omstandighe-den was dan ook geen sprake en een beroep op dwaling voldoet niet aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 BW Pro. In ieder geval zou deze dwaling in de gegeven omstan-digheden voor rekening van de dwalende behoren te blijven.
[gedaagde1]:
8. Op 18 april 2000 hebben [gedaagde1] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoe-lenstraat 4 2e te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 10 april 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode 28 maart 2000 tot 28 maart 2002. Bij brief van 7 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde1] meegedeeld – voor zover hier van belang –:
“Omdat de vergunning afloopt op 29 maart 2003, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op dezelfde datum. (..) Eventueel is voortzetting van gebruik van de woning mogelijk. Hiervoor moet u een ander contract tekenen. De voorwaarden die voor dit nieuwe contract gelden, bespreek ik met u wanneer u met mij contact opneemt.”
Bij brief van 23 februari 2003 heeft [gedaagde1] aan het Woningbedrijf Amsterdam meegedeeld – voor zover hier van belang –:
“Aangezien ik een dergelijke overeenkomst nooit heb ontvangen, laat staan heb ondertekend, ben ik ervan uitgegaan dat met het verlopen – op 28 maart 2002 – van de tijdelijke huurovereenkomst (..) deze (..) automatisch werd omgezet in een ‘permanente’ huurovereenkomst (..). , dien ik bezwaar in tegen de door u genoemde beëindiging van de huurovereenkomst. Hierbij wil ik u er op attent maken dat ik in de gehele periode de verschuldigde huur altijd heb voldaan (..). Uiteraard zal ik in de peri-ode vanaf 28 maart a.s. mijn huurverplichtingen blijven voldoen (..).”
8.1 [gedaagde1] heeft aangevoerd dat hij inmiddels een reguliere huurder is geworden met de daarbij behorende huurbescherming. [gedaagde1] betwist dat door het verlen-gen van de vergunning de tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege doorloopt. Een overeenkomst op grond van de Leegstandwet moet immers schriftelijk worden aangegaan (artikel 16 lid 10 Lw Pro). Dat is niet gebeurd. Wel is [gedaagde1] het gehuur-de blijven bewonen en huur blijven betalen. Dus is er een huurovereenkomst voor onbepaalde duur. Uit artikel 15 lid 7 Lw Pro volgt dat de overeenkomst niet doorloopt indien de vergunning wordt verlengd tot een latere datum dan de overeenkomst be-paalt. De huurovereenkomst was voor bepaalde tijd, namelijk tot uiterlijk 24 maan-den na 10 april 2000, dus uiterlijk tot 10 april 2002. Dit betekent dat de tijdelijke huurovereenkomst afliep op 10 april 2002. De huurovereenkomst is in de periode daarvoor niet opgezegd. Er is dan ook na 10 april 2002 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Na afloop van de duur van het tijdelijke huurcontract had met [gedaagde1] tijdig een nieuw tijdelijk contract moeten worden gesloten, dan wel had schriftelijk een overeenkomst tot verlenging moeten zijn overeengekomen, waarin de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw Pro – zoals tijdvak van de vergunning – waren vermeld. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro is sprake van een reguliere over-eenkomst indien niet is voldaan aan de vormvereisten van lid 10. Deze vormvereis-ten zijn dwingend en dienen strikt te worden toegepast, omdat de Leegstandwet een uitzondering is op de normale regels van huurbescherming.
8.2 Dit verweer is terecht. Na de eerste tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 24 maanden met ingang van 10 april 2000 en derhalve tot 10 april 2002 is tussen de (rechtsvoorgangster van) Ymere en [gedaagde1] geen nadere tijdelijke huur overeen-gekomen. [gedaagde1] heeft ook geen gebruiksovereenkomst getekend. Hij is het ge-huurde wel blijven bewonen en huur blijven betalen. Hij is daarmee een gewone huurder geworden met recht op huurbescherming. Nu hij zich jegens de verhuurder reeds bij brief van 23 februari 2003 op dat standpunt heeft gesteld, kan ook niet worden gezegd dat zijn beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijk-heid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vordering tegen [gedaagde1] zal dan ook worden afgewezen, met verwijzing van Ymere als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten.
[gedaagde2]:
9. Op 20 oktober 2000 hebben [gedaagde2] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Balistraat 133 huis te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 no-vember 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode 1 november 2000 tot 1 november 2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde2] meege-deeld dat de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 oktober 2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1 oktober 2003 en dat het Wo-ningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde2], ervan uitging dat [gedaagde2] geen bezwaar had tegen de verlenging. Bij brief van 1 december 2003 heeft het Wo-ningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde2] meegedeeld dat de overeenkomst op 1 novem-ber 2003 was geëindigd, aangezien de vergunning op die datum was afgelopen. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 1 oktober 2003 tot en met 31 maart 2004. Op 1 december 2003 heeft [gedaagde2] deze overeenkomst getekend.
9.1 [gedaagde2] heeft aangevoerd dat zij vanaf 1 november 2002 een gewone huurster (met huurbescherming) is geworden. Op grond van artikel 15 lid 7 Lw Pro was de bestaande overeenkomst immers op die datum geëindigd en er is toen geen nieuwe huurover-eenkomst op grond van de Leegstandwet met [gedaagde2] gesloten. Zij bleef wel in het gehuurde wonen en huur betalen. Op grond van artikel 16 lid 10 Lw Pro is een schrifte-lijk contract een essentieel vormvereiste, waarbij verzuim op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt tot een reguliere overeenkomst. In het geval de gebruiksovereen-komst geldig zou zijn, wordt de verplichting om op grond van deze overeenkomst te ontruimen verdrongen door de huurbescherming die [gedaagde2] heeft op grond van de ontstane reguliere huurovereenkomst. [gedaagde2] meent dat zij bij het aangaan van dit gebruikscontract heeft gedwaald, aangezien Ymere ten onrechte aan haar heeft mee-gedeeld dat zij gebruikster zou zijn, terwijl zij na 1 november 2002 gewoon huurster is geworden.
9.2 [gedaagde2] heeft op 20 oktober 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Zij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Door niet te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbedrijf Amster-dam heeft zij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst tot 1 oktober 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandigheden niet nodig. In de wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1 november 2003 was geëindigd en dat zij nog steeds tijdelijk, in afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft [gedaagde2] vervolgens op 1 december 2003 de aangeboden gebruiksovereenkomst getekend. Die liep tot 31 maart 2004. Zij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontrui-ming is dan ook toewijsbaar.
Als het enkele feit dat [gedaagde2] na afloop van de tijdelijke huur nog korte tijd huur zou hebben betaald zou meebrengen dat haar huurbescherming toekomt dan is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar dat zij daar thans een beroep op doet. Uit het voorgaande en hetgeen on-der 7 is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van de ge-bruiksovereenkomst niet opgaat.
[gedaagde3]:
10. Op 13 september 2000 hebben [gedaagde3] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Ba-listraat 133-1 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 13 september 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor de-ze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode 3 september 2000 tot 3 september 2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde3] meege-deeld dat de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 3 september 2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en ver-leend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 3 september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde3], ervan uitging dat [gedaagde3] geen bezwaar had tegen de verlenging. Bij brief van 1 september 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde3] meegedeeld dat de overeenkomst op 3 september 2003 eindigde, aangezien de vergunning op die datum afliep. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 3 september 2003 tot en met 3 december 2003. Bij brief van 11 no-vember 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam [gedaagde3] een gebruiksovereen-komst aangeboden voor de periode 3 september 2003 tot en met 31 maart 2004. Op 11 november 2003 heeft [gedaagde3] deze overeenkomst getekend.
10.1 [gedaagde3] heeft aangevoerd dat hij vanaf 3 september 2002 en in ieder geval van-af 13 september 2002 een gewone huurder (met huurbescherming) is geworden. Op grond van artikel 15 lid 7 Lw Pro was de bestaande overeenkomst immers op die datum geëindigd en er is toen geen nieuwe huurovereenkomst op grond van de Leegstand-wet met hem gesloten. Hij bleef wel in het gehuurde wonen en huur betalen. Op grond van artikel 16 lid 10 Lw Pro is een schriftelijk contract een essentieel vormvereis-te, waarbij verzuim op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt tot een reguliere over-eenkomst. In het geval de gebruiksovereenkomst geldig zou zijn, wordt de verplich-ting om op grond van deze overeenkomst te ontruimen verdrongen door de huurbe-scherming die [gedaagde3] heeft op grond van de ontstane reguliere huurovereenkomst. [gedaagde3] meent dat hij bij het aangaan van dit gebruikscontract heeft gedwaald, aangezien Ymere ten onrechte aan hem heeft meegedeeld dat hij gebruiker zou zijn, terwijl hij na 13 september 2002 gewoon huurder is geworden.
10.2 [gedaagde3] heeft op 13 september 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Door niet te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbe-drijf Amsterdam heeft hij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden ver-lenging van de huurovereenkomst tot 3 september 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandighe-den niet nodig. In de wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1 september 2003 was geëindigd en dat hij nog steeds tijdelijk, in afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft [gedaagde3] vervolgens op 11 november 2003 de op 1 september 2003 aangeboden gebruiksovereenkomst voor de periode vanaf 3 september 2003 getekend. Naar moet worden aangenomen heeft hij na 3 september 2003 uiteindelijk geen huur betaald. Die gebruiksovereen-komst liep tot 31 maart 2004. Hij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de wo-ning. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar. Uit het voorgaande en hetgeen onder 7 is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst niet opgaat.
[gedaagde4]:
11. Op 1 september 2000 hebben [gedaagde4] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelij-ke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Ba-listraat 133-2 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 september 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor de-ze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode 1 september 2000 tot 1 september 2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde4] meege-deeld dat de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 september 2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en ver-leend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1 september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde4], ervan uitging dat [gedaagde4] geen bezwaar had tegen de verlenging. Voor de periode 1 december 2003 tot 31 maart 2004 heeft [gedaagde4] een gebruiksovereenkomst getekend.
11.1 [gedaagde4] heeft aangevoerd dat in strijd met de uitvoeringsinstructie woonruimte-verdeling verzuimd is in het huurcontract het nummer van de vergunning te vermel-den, zodat sprake is van een reguliere overeenkomst. Bovendien geldt dat hij na 1 september 2002 in ieder geval een gewone huurder (met huurbescherming) is ge-worden. Op grond van artikel 15 lid 7 Lw Pro was de bestaande overeenkomst immers op die datum geëindigd en er is toen geen nieuwe huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet met hem gesloten. Hij bleef wel in het gehuurde wonen en huur betalen. Op grond van artikel 16 lid 10 Lw Pro is een schriftelijk contract een essentieel vormvereiste, waarbij verzuim op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt tot een regu-liere overeenkomst. In het geval de gebruiksovereenkomst geldig zou zijn, wordt de verplichting om op grond van deze overeenkomst te ontruimen verdrongen door de huurbescherming die [gedaagde4] heeft op grond van de ontstane reguliere huurovereen-komst. [gedaagde4] meent dat hij bij het aangaan van dit gebruikscontract heeft ge-dwaald, aangezien Ymere ten onrechte de indruk heeft gewekt dat hij rechteloos, al-thans gebruiker was, terwijl hij na 1 september 2002 gewoon huurder was gewor-den. Daar komt nog bij dat door een (voormalig) werknemer van Ymere aan [gedaagde4] is toegezegd dat hij voordat hij ontruimd zou worden een aanbod zou krijgen voor een alternatieve woning. [gedaagde4] wil de gelegenheid krijgen de personen die hierbij waren als getuige te horen.
11.2 [gedaagde4] heeft op 1 september 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Het enkele feit dat in het huurcontract het nummer van de vergunning niet is vermeld maakt dat niet anders. Door niet te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbedrijf Amsterdam heeft hij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst tot 1 september 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was ver-lengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandigheden niet nodig. In de wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1 september 2003 was geëindigd en dat hij nog steeds tijde-lijk, in afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft [gedaagde4] vervolgens de aangeboden gebruiksovereenkomst getekend. Die liep tot 31 maart 2004. Hij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De vor-dering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
Als het enkele feit dat [gedaagde4] na afloop van de tijdelijke huur nog korte tijd huur zou hebben betaald zou meebrengen dat hem huurbescherming toekomt dan is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar dat hij daar thans een beroep op doet. Uit het voorgaande en hetgeen on-der 7 is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van de ge-bruiksovereenkomst niet opgaat.
Zijn stelling dat hem is toegezegd dat hem tijdig een alternatieve woning zou wor-den aangeboden heeft [gedaagde4] tegenover de betwisting door Ymere niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft wel namen genoemd van personen die daarbij waren, maar het had tenminste op zijn weg gelegen verklaringen van die personen over te leggen.
[gedaagde5]:
12. Op 6 november 2000 hebben [gedaagde5] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Ja-vastraat 130-3 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 8 november 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 4 ok-tober 2000 is voor deze woning een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 1 november 2000 tot 1 november 2002. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde5] meegedeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet afliep per 1 november 2002, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1 november 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde5], ervan uitging dat [gedaagde5] geen bezwaar had tegen de verlenging. Bij brief van 15 januari 2003 heeft [gedaagde5] bezwaar gemaakt tegen het feit dat hij na 1 no-vember 2003 geen recht meer zou hebben op de woning. Bij brief van 1 september 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde5] meegedeeld dat de overeen-komst op 1 november 2003 eindigde, aangezien de vergunning op die datum afliep. Verder bood het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst aan voor de woning voor de periode 1 november 2003 tot en met 30 november 2003. Bij brief van 13 oktober 2003 heeft de raadsman van [gedaagde5] aan het Woningbedrijf Am-sterdam meegedeeld dat thans sprake is van een huurovereenkomst met huurbe-scherming en dat [gedaagde5] de overeengekomen huurprijs zal blijven voldoen.
12.1 [gedaagde5] heeft aangevoerd dat Ymere de woning heeft aangeboden, toen de wo-ning waarin [gedaagde5] op dat moment woonde zou worden gerenoveerd. Een van de afspraken was dat [gedaagde5] de woning in de Javastraat zou krijgen totdat een andere woning voor hem beschikbaar zou zijn. Ymere heeft tot op heden geen gevolg gege-ven aan deze afspraak. [gedaagde5] heeft het aanbod van Ymere in de brief van 8 janua-ri 2003 niet aanvaard, zodat de (verlengde) huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet niet tot stand is gekomen. Nu [gedaagde5] met (stilzwijgende) toestemming van Ymere in de woning is blijven wonen, is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd en is thans sprake van een huurovereenkomst die beheerst wordt door de gewone regels van artikel 7:230 BW Pro e.v.. Subsidiair voert [gedaagde5] aan dat voor de periode vanaf 1 november 2002 geen (schriftelijke) huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet is overeengekomen, conform artikel 16 lid 10 Lw Pro. Nu de over-eenkomst niet voldoet aan de formele vereisten van artikel 16 Lw Pro is sprake van ge-wone huurbescherming.
12.2 Dit verweer is terecht. Na de eerste tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 24 maanden met ingang van 8 november 2000 en derhalve tot 8 november 2002 is tussen de (rechtsvoorgangster van) Ymere en [gedaagde5] geen nadere tijdelijke huur overeengekomen. [gedaagde5] heeft ook geen gebruiksovereenkomst getekend. Hij is het gehuurde wel blijven bewonen en huur blijven betalen. Hij is daarmee een ge-wone huurder geworden met recht op huurbescherming. Nu hij zich jegens de ver-huurder reeds bij brieven van 15 januari en 13 oktober 2003 op dat standpunt heeft gesteld, kan ook niet worden gezegd dat zijn beroep op huurbescherming naar maat-staven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daar komt nog bij dat [gedaagde5] onweersproken heeft gesteld dat hem de onderhavige woning is aangebo-den toen zijn eerdere woning werd gerenoveerd. Zijn stelling dat de woning in de Javastraat hem toen werd aangeboden totdat een andere woning beschikbaar zou zijn, is dan ook niet op voorhand onaannemelijk. Een en ander vergt nader onder-zoek, waarvoor dit kort geding zich niet leent. De vordering tegen [gedaagde5] zal dan ook worden afgewezen, met verwijzing van Ymere als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten.
[gedaagde6]:
13. Voor de woning Benkoelenstraat 10 hs is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 3 mei 2001 tot 3 mei 2003. Op 28 februari 2003 hebben [gedaagde6] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoe-lenstraat 10 hs te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 maart 2003, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 9 april 2003 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet ver-lengd voor de periode 3 mei 2003 tot 3 mei 2004. Bij brief van 14 april 2003 heeft Ymere [gedaagde6] meegedeeld dat de huurovereenkomst verlengd zou worden tot 3 mei 2004 en als [gedaagde6] niet zou reageren, Ymere er van uit ging dat [gedaagde6] geen bezwaar had tegen verlenging. Bij brief van 21 december 2003 heeft Ymere de overeenkomst opgezegd per 31 maart 2004.
13.1 [gedaagde6] beroept zich op huurbescherming. In de periode 1 maart 2003 tot 3 mei 2003 heeft zij in de woning gewoond op basis van een Leegstandwetovereenkomst zonder dat die was gedekt door een vergunning. De vergunning ging pas in op 3 mei 2003.
13.2 Dit verweer gaat niet op. Blijkens de tijdelijke huurovereenkomst die [gedaagde6] met ingang van 1 maart 2003 is aangegaan was voor de tijdelijke verhuur van de desbetreffende woning al een vergunning afgegeven voor de periode van 3 mei 2001 tot 3 mei 2003. Deze is vervolgens tijdig verlengd. Bij brief van 21 december 2003 is de tijdelijke huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2004. Sindsdien verblijft [gedaagde6] zonder recht of titel in de woning. De vordering is dan ook toewijsbaar.
[gedaagde7]:
14. Op 14 juni 2002 hebben [gedaagde7] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Ja-vastraat 130-1 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 14 juni 2002, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 18 juni 2002 is voor deze woning een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 14 juni 2002 tot 14 juni 2004. Bij aangeteken-de brief van 31 december 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde7] de huur van de tijdelijke overeenkomst opgezegd per 31 maart 2004. Bij brief van 16 maart 2004 heeft Ymere [gedaagde7] een gebruiksovereenkomst aangeboden tot 31 oktober 2004.
14.1 [gedaagde7] heeft zich alleen beroepen op het ontbreken van spoedeisend belang. Verwezen wordt naar hetgeen daarover hiervoor onder 6.1 is overwogen. De vorde-ring is dan ook toewijsbaar.
[gedaagde8]:
15. Op 15 mei 2000 hebben [gedaagde8] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoe-lenstraat 2 huis te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 juni 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze wo-ning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstand-wet voor de periode 1 juni 2000 tot 1 juni 2002. Op 18 juni 2002 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 2 ju-ni 2002 tot 2 juni 2003. Bij aangetekende brief van 18 december 2002 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde8] meegedeeld dat de overeenkomst op 2 juni 2003 eindigde, aangezien de vergunning op die datum afliep. Verder werd meege-deeld dat voortzetting van de woning mogelijk was, doch dat zij hiervoor een ander contract moest tekenen. Op 11 april 2003 hebben [gedaagde8] en het Woningbedrijf Am-sterdam een gebruiksovereenkomst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 2 huis gesloten, ingaande 3 juni 2003. Op 30 september 2003 hebben [gedaagde8] en het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst woonruimte voor de woning gesloten voor de periode 7 oktober 2003 tot en met 31 maart 2004.
15.1 [gedaagde8] beroept zich op huurbescherming. Zij heeft aangevoerd dat de verlen-gingsovereenkomst op basis van de verlengingsvergunning niet schriftelijk is aan-gegaan, hetgeen op grond van artikel 16 lid 10 van Pro de Leegstandwet wel is vereist. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt niet naleving van artikel 16 lid 10 Lw Pro tot het onverkort van toepassing zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232 e.v. BW. Verder heeft Ymere toegezegd dat [gedaagde8] vervangende huisvesting zou krijgen. Ymere heeft dat laatste betwist. [gedaagde8] zou illegaal in het land verblijven.
15.2 [gedaagde8] heeft op 15 mei 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. De Leegstandwetvergunning is verlengd tot 2 juni 2003. In de brief van het Woningbedrijf Amsterdam van 18 december 2002 wordt weliswaar aangenomen dat ook de huurovereenkomst is verlengd maar stukken waaruit dat blijkt zijn niet overgelegd. Voorshands moet dan ook worden aangeno-men dat [gedaagde8] zich op een gegeven moment met succes op huurbescherming zou hebben kunnen beroepen. Zij heeft echter op 11 april en 30 september 2003 ge-bruiksovereenkomsten gesloten, waarmee een einde kwam aan de huur. De laatste gebruiksovereenkomst liep tot 31 maart 2004. Sindsdien verblijft [gedaagde8] zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
[gedaagde8] heeft de gestelde mondelinge afspraken over vervangende woonruimte op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.
[gedaagde9]:
16. Op 26 juli 2000 is een vergunning verleend voor de woning Benkoelenstraat 6 huis voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 3 augustus 2000 tot 3 augustus 2002. Op 10 april 2002 hebben [gedaagde9] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 6 huis te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 25 maart 2002, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 2 augustus 2002 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 4 augustus 2002 tot 4 au-gustus 2003. Op 5 augustus 2003 heeft [gedaagde9] een gebruiksovereenkomst getekend die tegen 31 maart 2004 is opgezegd.
16.1 [gedaagde9] beroept zich op huurbescherming. Voor de periode 3 augustus 2000 tot 3 augustus 2002, waarvoor wel een Leegstandwetvergunning is afgegeven, is geen Leegstandwetovereenkomst met [gedaagde9] gesloten. Voor die periode is dan ook niet een schriftelijke overeenkomst volgens de in artikel 16 lid 10 Lw Pro genoemde vereis-ten gesloten. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt niet naleving van artikel 16 lid 10 Lw Pro tot het onverkort van toepassing zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232 e.v. BW.
16.2 Dit verweer gaat niet op. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde9] vóór de ingangsda-tum van de met hem gesloten tijdelijke huurovereenkomst, te weten 25 maart 2002, al in de woning verbleef. De omstandigheid dat voordien al een Leegstandwetver-gunning was afgegeven, noopt ook niet tot die conclusie. Kennelijk was dat ten be-hoeve van tijdelijke verhuur aan iemand anders. [gedaagde9] heeft aansluitend aan de tij-delijke verhuur op basis van de Leegstandwet een gebruiksovereenkomst gesloten die tegen 31 maart 2004 is opgezegd. Sindsdien verblijft hij zonder recht of titel in de woning. De vordering is dan ook toewijsbaar.
[gedaagde10]:
17. Op 8 september 2000 is een vergunning verleend voor de woning Benkoelenstraat 12 huis voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 1 sep-tember 2000 tot 1 september 2002. Op 13 september 2000 hebben [gedaagde10] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 12 huis te Amsterdam. De huur-overeenkomst is aangegaan met ingang van 13 september 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 13 december 2002 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 1 septem-ber 2002 tot 1 september 2003. Bij aangetekende brief van 8 januari 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde10] meegedeeld dat de tijdelijke huurovereen-komst op basis van de Leegstandwet afliep per 1 september 2002, dat een verlen-ging van de vergunning was aangevraagd en verleend, dat de huurovereenkomst derhalve werd verlengd tot 1 september 2003 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde10], ervan uitging dat [gedaagde10] geen bezwaar had tegen de verlenging. Bij brief van 1 september 2003 deelde het Woningbedrijf Am-sterdam [gedaagde10] mee –voor zover hier van belang–:
“Omdat de vergunning afloopt op 1 september 2003, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege op dezelfde datum. (..) Het Woningbedrijf Amsterdam zegt u met ingang van 1 december 2003 de huur van de woning Benkoelenstraat 12 HS op. Met het aflopen van de vergunning op 1 september 2003, biedt het Woningbedrijf u een gebruiksovereenkomst aan voor de periode 1 september 2003 tot en met 30 november 2003. Dit betekent dat u tot aan de opzegdatum een verlaagde huurprijs betaald die alleen de goederen en diensten betreft.”
Bij brief van 13 februari 2004 heeft Ymere [gedaagde10] meegedeeld dat – indien hij op 17 februari 2004 de gebruiksovereenkomst wederom niet tekent en zonder over-eenkomst in de woning blijft zitten – de zaak wordt overgedragen aan de deurwaar-der. Op 17 februari 2004 heeft [gedaagde10] de gebruiksovereenkomst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 12 huis voor de periode 1 september 2003 tot 31 maart 2004 getekend.
17.1 [gedaagde10] beroept zich op volledige huurbescherming. Over de periode 1 sep-tember 2002 tot 1 september 2003 is niet een schriftelijke overeenkomst volgens de in artikel 16 lid 10 Lw Pro genoemde vereisten gesloten. De brief van 8 januari 2003 is niet aan te merken als een zodanige overeenkomst. Op grond van artikel 16 lid 11 Lw Pro leidt niet naleving van artikel 16 lid 10 Lw Pro tot het onverkort van toepassing zijn van het huurbeschermingsregime van artikelen 7:232 e.v. BW. De huurovereen-komst is niet geëindigd door ondertekening van de gebruiksovereenkomst. Een der-gelijke beëindiging met wederzijdse toestemming van de huurovereenkomst dient expliciet te geschieden. Meer subsidiair vernietigt [gedaagde10] de gebruiksovereen-komst wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. Tot slot merkt [gedaagde10] op dat Ymere heeft toegezegd dat hij vervangende huisvesting zou krijgen.
17.2 [gedaagde10] heeft op 8 september 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Door niet te reageren op de brief van 8 januari 2003 van het Woningbe-drijf heeft hij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst tot 1 september 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandigheden niet nodig. In de wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst op 1 september 2003 was geëindigd en dat hij nog steeds tijdelijk, in afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef, heeft [gedaagde10] vervolgens op 17 februari 2004 de op 1 september 2003 aangeboden gebruiksovereenkomst voor de periode vanaf 1 september 2003 getekend. Naar moet worden aangenomen heeft hij na 1 september 2003 uiteindelijk geen huur meer betaald. Die gebruiksovereenkomst liep tot 31 maart 2004. Hij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De vor-dering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.
Voor zijn beroep op dwaling dan wel misbruik van omstandigheden bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 7 is overwogen. Dat verweer gaat niet op.
[gedaagde10] heeft de gestelde mondelinge afspraken over vervangende woonruimte op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.
[gedaagde11]:
18. [gedaagde11] en Ymere hebben een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leeg-standwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 8-1 te Amsterdam, gedateerd 10 mei 2001. Bij brief van 6 juni 2001 is de huurovereenkomst ter tekening aan [gedaagde11] toegezonden. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 24 april 2001, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Op 18 april 2001 is een vergunning verleend voor de woning Benkoelenstraat 8-1 voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 24 april 2001 tot 24 april 2003. Op 8 april 2003 is de vergunning voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verlengd voor de periode 24 april 2003 tot 24 april 2004. Bij aangetekende brief van 15 april 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde11] meegedeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet afliep per 24 april 2003, dat een verlenging van de vergunning was aangevraagd en verleend, dat de huur-overeenkomst derhalve werd verlengd tot 24 april 2004 en dat het Woningbedrijf Amsterdam, als zij niets vernam van [gedaagde11], ervan uitging dat [gedaagde11] geen be-zwaar had tegen de verlenging. Bij aangetekende brief van 31 december 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde11] de huur van de tijdelijke overeenkomst opgezegd per 31 maart 2004. Bij brief van 24 januari 2004 heeft [gedaagde11] aan het Woningbedrijf Amsterdam meegedeeld dat zij de opzeggingsbrief op 6 januari 2004 heeft ontvangen, zodat de opleverdatum 31 april 2004 zou moeten zijn.
18.1 [gedaagde11] heeft aangevoerd dat reeds bij aanvang van de overeenkomst een huur-overeenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan op grond van artikel 7:230 BW Pro. Zij heeft haar huurcontract pas op 7 juni 2001 per post ontvangen en ondertekend, zodat in de periode van 24 april 2001 tot juni 2001 geen schriftelijke overeenkomst was, hetgeen wel een eis is op grond van artikel 16 lid 10 Lw Pro. In ieder geval is de huur-overeenkomst op 24 april 2003 van rechtswege overgegaan in een huurovereen-komst voor onbepaalde tijd, nu de overeenkomst niet is verlengd, maar [gedaagde11] wel is blijven huren en huur is blijven betalen. Dat de vergunning op grond van de Leeg-standwet is verlengd, doet hier niet aan af. Uit artikel 15 lid 7 Lw Pro volgt dat een overeenkomst voor bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning wordt ver-lengd naar een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na afloop van de vergun-ningsduur en het tijdelijke huurcontract had Ymere met [gedaagde11] tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw Pro.
18.2 [gedaagde11] heeft op 7 juni 2001 een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoog-ste 24 maanden met het Woningbedrijf Amsterdam getekend die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Zij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Weliswaar was die overeenkomst gedateerd 10 mei 2001 en was de ingangsdatum van de huur 24 april 2001, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde11] vóór de ont-vangst van het contract in de veronderstelling verkeerde dat zij geen tijdelijke huur-overeenkomst had gesloten. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar dat zij zich thans beroept op de omstandigheid dat het huurcontract drie jaar geleden een paar weken na aanvang van de huur is getekend. Door niet te reageren op de brief van 15 april 2003 van het Woningbedrijf Amster-dam heeft zij (stilzwijgend) ingestemd met de daarin aangeboden verlenging van de huurovereenkomst tot 24 april 2003. In die brief werd melding gemaakt van het tijdvak waarvoor de vergunning was verlengd en van de nieuwe huurprijs. Een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst was onder die omstandigheden niet nodig. Los van de vraag of de opzegging door Ymere tijdig is gedaan, is de overeenkomst wegens het aflopen van de vergunning, van rechtswege geëindigd op 24 april 2004. Zij verblijft sindsdien zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontrui-ming is dan ook toewijsbaar.
[gedaagde12]:
19. Op 15 december 2000 hebben [gedaagde12] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijde-lijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoelenstraat 6-3 te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 11 december 2000, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor de periode 10 december 2000 tot 10 december 2002. Op 13 juni 2003 hebben [gedaagde12] en het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereen-komst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 6-3 gesloten vanaf 1 maart 2003. Nadat de gebruiksovereenkomst aanvankelijk was opgezegd tegen 3 oktober 2003, hebben [gedaagde12] en het Woningbedrijf Amsterdam op 5 oktober 2003 een ge-bruiksovereenkomst woonruimte voor de woning Benkoelenstraat 6-3 gesloten voor de periode 7 oktober 2003 tot en met 31 maart 2004. Bij aangetekende brief van 27 februari 2004 heeft Ymere aan [gedaagde12] meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst van rechtswege afloopt op 31 maart 2004 en dat deze overeenkomst niet meer wordt verlengd.
19.1 [gedaagde12] heeft aangevoerd dat op 10 maart 2002 – de dag dat de huurovereen-komst afliep – een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Zij is de wo-ning blijven huren en huur blijven betalen. Uit artikel 15 lid 7 Lw Pro volgt dat een overeenkomst voor bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning wordt ver-lengd naar een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na afloop van de vergun-ningsduur en het tijdelijke huurcontract had Ymere met [gedaagde12] tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw Pro. [gedaagde12] heeft aangevoerd dat zij bij het aangaan van beide gebruikscontracten heeft ge-dwaald, aangezien Ymere meermalen bij haar de indruk heeft gewekt dat zij rechte-loos was. In juni 2003 werd zij gebeld door een medewerker van Ymere, die haar meedeelde dat zij een gebruiksovereenkomst diende te tekenen. Dit was volgens Ymere de enige wijze om te garanderen dat zij bij terugkeer uit het buitenland over drie maanden de woning nog tot haar beschikking zou hebben.
19.2 [gedaagde12] heeft op 15 december 2000 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelijke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Gesteld noch gebleken is dat de Leeg-standwetvergunning is verlengd. Deze had derhalve op 10 december 2002 haar gel-digheid verloren. Op dat tijdstip eindigde ook de tijdelijke huurovereenkomst. [gedaagde12] is de woning ook na 10 december 2002 blijven bewonen en is huur blijven be-talen. In juni 2003 is zij echter een gebruiksovereenkomst aangegaan met ingang van 1 maart 2003. Naar moet worden aangenomen heeft zij vanaf 1 maart 2003 uit-eindelijk geen huur meer betaald. Haar beroep op dwaling bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst gaat niet op. Daarvoor wordt verwezen naar rechtsoverwe-ging 7.
[gedaagde13]:
20. Op 15 mei 2001 hebben [gedaagde13] en het Woningbedrijf Amsterdam een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de woning Benkoe-lenstraat 8 hs te Amsterdam. De huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 15 februari 2001, voor ten minste zes maanden en ten hoogste 24 maanden. Voor deze woning is een vergunning verleend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leeg-standwet voor de periode 1 maart 2001 tot 1 maart 2003. Bij brief van 31 december 2003 heeft het Woningbedrijf Amsterdam aan [gedaagde13] meegedeeld dat de inmiddels verlengde vergunning zou aflopen op 1 maart 2004 en de overeenkomst derhalve op dezelfde datum zou eindigen. Voor de periode 1 maart 2004 tot en met 31 maart 2004 heeft het Woningbedrijf Amsterdam een gebruiksovereenkomst aangeboden, welke [gedaagde13] heeft ondertekend. Bij aangetekende brief van 27 februari 2004 heeft Ymere aan [gedaagde13] meegedeeld dat de gebruiksovereenkomst van rechtswege af-loopt op 31 maart 2004 en dat deze overeenkomst niet meer wordt verlengd.
20.1 [gedaagde13] heeft aangevoerd dat op 15 februari 2001 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, aangezien op dat moment nog geen vergunning was af-gegeven en zelfs niet aangevraagd door Ymere. Er is derhalve niet voldaan aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw Pro. In ieder geval is op 1 maart 2003 een overeen-komst voor onbepaalde tijd ontstaan, aangezien de tijdelijke huurovereenkomst na 24 maanden niet is verlengd, maar [gedaagde13] wel huur is blijven betalen. Dat de ver-gunning op grond van de Leegstandwet is verlengd, doet hier niet aan af. Uit artikel 15 lid 7 Lw Pro volgt dat een overeenkomst voor bepaalde tijd niet doorloopt indien de vergunning wordt verlengd naar een latere tijd dan de overeenkomst bepaalt. Na af-loop van de vergunningsduur en het tijdelijke huurcontract had Ymere met [gedaagde13] tijdig een nieuw contract moeten sluiten dat voldoet aan de vereisten van artikel 16 lid 10 Lw Pro. [gedaagde13] meent dat hij bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst heeft gedwaald, nu Ymere ten onrechte in haar brief van 31 december 2003 heeft vermeld dat de tijdelijke overeenkomst zou eindigen op 1 maart 2004 en aldus de indruk heeft gewekt dat [gedaagde13] dan rechteloos was.
20.2 [gedaagde13] heeft op 15 mei 2001 met het Woningbedrijf Amsterdam een schriftelij-ke huurovereenkomst voor ten hoogste 24 maanden gesloten die voldeed aan het bepaalde in artikel 16 lid 10 Lw Pro. Hij was bekend met het tijdelijke karakter van deze huurovereenkomst, in afwachting van afbraak of vernieuwbouw van het “U-blok”. Bij brief van 31 december 2003 zijn [gedaagde13] zowel de verlenging van de vergunning (tot 1 maart 2004) en de eveneens verlengde huurovereenkomst toegezonden met de mededeling dat het niet mogelijk was nogmaals een verlenging aan te bieden. [gedaagde13] heeft deze verlengde huurovereenkomst (stilzwijgend) aanvaard. Daarmee zijn partijen een verlenging tot 1 maart 2004 overeengekomen. In de wetenschap dat de (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst aldus op 1 maart 2004 eindigde en dat hij nog steeds tijdelijk, in afwachting van de op handen zijnde vernieuwbouw, in de woning verbleef heeft [gedaagde13] vervolgens de aangeboden gebruiksovereenkomst ge-tekend. Die liep tot 31 maart 2004. Sindsdien verblijft hij zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar. Het is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde13] thans een beroep doet op de omstandigheid dat de vergunning drie jaren ge-leden veertien dagen na aanvang van de huur is verleend. Uit het voorgaande en hetgeen onder 7 is overwogen volgt reeds dat het beroep op dwaling bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst niet opgaat.
[gedaagde14]:
21. Met [gedaagde14] is per 9 mei 2003 een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet gesloten voor de periode van 15 mei 2003 tot 15 mei 2004 voor de woning Balistraat 131-1 te Amsterdam. Voor deze woning is een vergunning ver-leend voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet, welke vergunning is verlengd tot 15 mei 2004. Bij brief van 31 december 2003 heeft Ymere de overeen-komst opgezegd tegen 31 maart 2004.
21.1 [gedaagde14] heeft aangevoerd dat hij de tijdelijke overeenkomst heeft getekend na mondelinge afspraken over vervangende woonruimte. Bovendien is toegezegd dat hij tot de renovatie kon blijven.
21.2 Dit verweer gaat niet op. [gedaagde14] heeft de gestelde mondelinge afspraken op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Tot de renovatie start, kan hij ook bij toe-wijzing van de vordering in de woning blijven.
22. De vordering tegen de niet verschenen gedaagden [gedaagde15], [gedaagde16], [gedaagde17] en [gedaagde18], komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en is dus toewijsbaar. Gelet op het-geen door de verschenen gedaagden is aangevoerd, zullen aan de veroordelingen tot ontruiming dezelfde voorwaarden worden verbonden.
23. De in het ongelijk gestelde gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld in de proces-kosten van Ymere.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Bepaalt dat Ymere aan de hierna onder 3 gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen, zolang zij niet beschikt over een onherroepelijke monumentenvergunning, althans over een monumentenvergunning waarbij de opschorting door de bestuurs-rechter is opgeheven.
2. Bepaalt dat Ymere aan de hierna onder 3 gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen dan tegelijk met of na de ontruiming van de overige woningen in het “U-blok”.
3. Veroordeelt na te noemen gedaagden binnen twee dagen na de betekening van dit vonnis de na te noemen bij hen in gebruik zijnde woningen in de Javastraat, Ben-koelenstraat en Balistraat te Amsterdam, met al de hunnen en het hunne te ontrui-men en te verlaten, met machtiging van Ymere, zo voornoemde gedaagden mochten nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan af te dwingen met behulp van de sterke arm:
- [gedaagde2], Balistraat 133 huis;
- [gedaagde3], Balistraat 133-1;
- [gedaagde4], Balistraat 133-2;
- [gedaagde6], Benkoelenstraat 10 hs;
- [gedaagde7], Javastraat 130-1;
- [gedaagde8], Benkoelenstraat 2 huis;
- [gedaagde9], Benkoelenstraat 6 huis;
- [gedaagde10], Benkoelenstraat 12 huis;
- [gedaagde11], Benkoelenstraat 8-1;
- [gedaagde12], Benkoelenstraat 6-3;
- [gedaagde13], Benkoelenstraat 8 hs;
- [gedaagde14], Balistraat 131-1;
- [gedaagde15], Balistraat 129 hs;
- [gedaagde16], Balistraat 129 hs;
- [gedaagde17], Benkoelenstraat 2-3;
- [geïntimeerde18], Benkoelenstraat 4-3.
4. Veroordeelt de onder 3 genoemde gedaagden hoofdelijk in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op:
- € 390,19 aan explootkosten en
- € 241,= aan vastrecht en
- € 703,= aan salaris procureur.
5. Weigert de jegens [gedaagde1] en [gedaagde5] gevraagde voorzieningen.
6. Veroordeelt Ymere in de proceskosten van [gedaagde1] en [gedaagde5], tot heden aan de zijde van [gedaagde1] begroot op € 241,= aan vastrecht en op € 703,= aan salaris pro-cureur en aan de zijde van [gedaagde5] op € 241,= aan vastrecht en op € 703,= aan sala-ris procureur.
7. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
8. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, vice-president van de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 27 mei 2004, in tegenwoordig-heid van de griffier.
Coll.: