Uitspraak
AB/AD
vonnis 29 augustus 2002
RECHTBANK IN HET ARRONDISSEMENT AMSTERDAM
VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
VONNIS
i n d e z a a k m e t r o l n u m m e r KG 02/1821 AB v a n:
1. de besloten vennootschap MR. R.F. BEIJNE B.V., gevestigd te Amsterdam
2. [eiser 2], wonende te A.,
3. [eiser 3], wonende te A.,
e i s e r s bij dagvaarding van 12 augustus 2002,
procureur mr. H.M. Hielkema,
t e g e n :
de besloten vennootschap FINOREN HOLDING B.V., gevestigd te Amsterdam,
g e d a a g d e ,
procureur mr. D.N. Allick.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Ter terechtzitting van 16 augustus 2002 hebben eisers, verder gezamenlijk te noemen Beijne c.s. en afzonderlijk te noemen Beijne, [eiser 2] en [eiser 3], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen Finoren, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Na de behandeling ter terechtzitting heeft bezichtiging ter plaatse op het adres De Lairessestraat 55 te Amsterdam plaatsgevonden. Na verder debat hebben partijen stukken overgelegd voor vonniswijzing.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. In dit vonnis wordt uitgegaan van de volgende feiten.
a. Finoren is sedert medio 1991 economisch eigenaar en verhuurder van het pand staande en gelegen aan de De Lairessetraat 55 te Amsterdam, hierna het pand. De juridische eigendom berustte bij tandarts, [R.J.C.H.], die inmiddels is overleden zodat de juridische eigendom thans berust bij diens erfgenamen.
b. Het pand bestaat uit drie etages. [R.J.C.H.] woonde tot eind jaren '80/begin jaren '90 in het pand. De begane grond was in gebruik als (dubbele) tandartspraktijk. De derde etage gebruikte [R.J.C.H.] als woonruimte. Deze woonruimte bestond uit een woonkamer met parketvloer en open haard, twee slaapkamers, keuken, badkamer, hal en toilet.
c. Beijne huurde van [R.J.C.H.] met ingang van 15 juni 1990 de eerste etage van het pand voor de duur van vijf jaren. Nadien is de overeenkomst verlengd met vijf jaar, waarna de overeenkomst met ingang van 15 juni 2001 voor onbepaalde tijd voortduurde. Namens Finoren is de overeenkomst opgezegd per 1 augustus 2001. Vervolgens heeft Beijne met Finoren een nieuwe overeenkomst gesloten met betrekking tot dezelfde ruimte voor de periode van 1 oktober 2001 tot en met 1 april 2004. Beijne houdt op deze verdieping zijn advocatenpraktijk.
d. [eiser 2] huurt sedert 1 mei 1993 de parterre voor van het pand voor de duur van vijf jaren, te verlengen met een zelfde periode, derhalve tot 1 mei 2003. [eiser 3] huurt sedert 1 april 1996 de parterre achter van het pand voor de duur van vijf jaren, te verlengen met een zelfde periode, derhalve tot 1 april 2006. [eiser 2] en [eiser 3] hebben de door hen gehuurde ruimten in gebruik voor hun tandartsenpraktijken.
e. De bestemming en het gebruik van de begane grond en de eerste etage van het pand is "overige bedrijfsruimte". De bestemming en gebruik van de tweede etage is "woonruimte".
f. Nadat Finoren de economische eigendom van het pand had verworven, is de tweede etage steeds op tijdelijke basis verhuurd aan zogenoemde expats.
g. Op 4 juni 2002 heeft Finoren bij het Stadsdeel Amsterdam Oud-Zuid een vergunning aangevraagd tot "woningonttrekking van de onzelfstandige woonruimte op de de Lairessestraat 55-2" teneinde de bestemming en het gebruik van deze etage te kunnen wijzigen in "bedrijfsruimte".
h. Op 26 juli 2002 is Finoren begonnen met sloopwerkzaamheden op de tweede etage van het pand.
i. Finoren is voornemens de tweede etage van het pand te verhuren aan de consul / het consulaat van Afghanistan.
j. Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat de sloop- en verbouwingswerkzaamheden op de tweede etage nagenoeg gereed waren. De badkamer was reeds gesloopt en de verfwerkzaamheden waren bijna afgerond. In één muur tussen twee kamers was een rechthoekig gat gemaakt ten behoeve van een loket voor het consulaat. De op deze etage aanwezige keuken zal niet worden gesloopt.
Verder is gebleken dat personen die de tweede etage willen bezoeken bij binnenkomst nagenoeg langs de wachtruimte van de tandartspraktijk lopen om daar de trap op te gaan. De ingang van de tandartspraktijk zelf ligt iets verder in de gang op de begane grond. Via het trappenhuis komen bezoekers van de tweede etage vervolgens op de gang van de eerste verdieping, op welke gang de werkkamers van Beijne uitkomen. Van daar uit kunnen bezoekers van de tweede etage hun weg via het trappenhuis vervolgen naar de tweede etage.
2. Beijne c.s. vorderen, kort gezegd, -primair- Finoren te gelasten met onmiddellijke ingang de sloop- en verbouwingswerkzaamheden te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom en Finoren te verbieden de onderhavige ruimte op de tweede etage van het pand te verhuren en/of in gebruik te geven, anders dan als woonruimte, op straffe van een dwangsom. Subsidiair vorderen Beijne c.s., kort gezegd, Finoren te gelasten met onmiddellijke ingang de sloop- en verbouwingswerkzaamheden te staken en gestaakt te houden totdat een niet voor bezwaar of beroep vatbaar besluit van het Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid terzake de vergunningaanvraag van Finoren voorhanden is, op straffe van een dwangsom en Finoren te verbieden om de onderhavige ruimte op de tweede etage van het pand te verhuren en/of in gebruik te geven, anders dan als woonruimte totdat een niet voor bezwaar of beroep vatbaar besluit van het Stadsdeel Amsterdam Oud Zuid terzake de vergunningenaanvraag van Finoren voorhanden is.
3. Beijne c.s hebben daartoe het volgende -samengevat- gesteld. Beijne c.s hebben de huurcontracten met Finoren afgesloten c.q. verlengd juist vanwege het langdurig gebruik als woonruimte van de tweede verdieping, meer in het bijzonder de verhuur van deze verdieping aan expats. Van de bewoners van de tweede etage hadden Beijne c.s. geen last omdat deze overdag, tijdens werktijden van de tandarts- en advocatenpraktijk, niet aanwezig waren. Beijne c.s. hebben er recht op en belang bij dat deze etage als woonruimte blijft bestemd. Uit de huurovereenkomsten tussen Beije c.s. en Finoren vloeit voor Finoren de verplichting voort de door haar de afgelopen ruim tien jaar tot stand gebrachte situatie te handhaven. Als Finoren dit nalaat, pleegt zij wanprestatie jegens Beijne c.s. Als de tweede etage wordt bestemd als bedrijfsruimte, zal er overlast zijn voor Beijne c.s. omdat er overdag aanloop is. De vrees voor overlast is in dit geval heel reëel omdat Finoren voornemens is de tweede etage te verhuren aan een instelling met een publieksfunctie, te weten het Afghaanse consulaat. Gezien de taken van een consulaat (zoals afgifte visa's en laissez-passers) zal de toeloop van mensen die van deze diensten gebruik willen maken groot zijn. Het risico dat er veel mensen in het pand gaan ronddolen en/of overal aankloppen met de vraag waar het consulaat is, is groot. Ook heeft de tweede etage parketvloer, hetgeen bij intensief gebruik als kantoorruimte tot geluidsoverlast leidt. Voorts wijzen Beijne c.s. op de veiligheidsrisico's. Sinds de aanslagen op 11 september 2001 staat Afghanistan in het middelpunt van de internationale belangstelling en is het zeker niet ondenkbaar dat het consulaat doelwit wordt van een aanslag. Deze veiligheidsrisico's hoeven Beijne c.s. niet te accepteren. Het pand is volgens Beijne c.s. ook om veiligheidsredenen niet geschikt voor de vestiging van een consulaat. Finoren dient Beijne c.s. het ongestoord en rustig woongenot te verschaffen zolang de huurovereenkomsten voortduren. Door verhuur aan een kantoor met een publieksfunctie wordt die verplichting geschonden.
Voorts hebben Beijne c.s. gesteld dat Finoren ten onrechte vooruitlopend op de verlening van de woningontrekkingsvergunning de woning reeds verbouwt tot kantoorruimte. Ook heeft Finoren de gemeente onjuist voorgelicht teneinde de woningontrekkingsvergunning te verkrijgen. Zo heeft Finoren bij de aanvraag ten onrechte gesteld dat er een los keukenblok in de woning was, dat er geen badgelegenheid zou zijn en dat het een onzelfstandige dienstwoning zou betreffen.
4. Finoren heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
Beoordeling van het geschil
5. Beijne c.s. vorderen Finoren te verbieden de tweede etage van het pand te verhuren, anders dan als woonruimte. Bij de vraag of het gevorderde verbod kan worden toegewezen is van belang of er een rechtsregel is die zich in het onderhavige geval er tegen verzet dat Finoren de tweede etage als bedrijfsruimte gaat verhuren zodra de woningonttrekkingsvergunning is verleend. Voorshands is daarvan niet gebleken.
6. Anders dan Beijne c.s. menen vloeit uit de huurovereenkomsten van Beijne c.s. en Finoren niet voort dat Finoren gehouden is de tweede etage als woonruimte te blijven verhuren. Partijen zijn het erover eens dat een dergelijke verplichting niet met zoveel woorden in de huurovereenkomsten is neergelegd. Aan de omstandigheid dat de tweede etage jarenlang als woonruimte is verhuurd aan expats mochten Beijne c.s. niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat deze situatie onverkort zou blijven voortduren. In beginsel valt dan ook niet in te zien waarom het Finoren -als economisch eigenaar van het pand- niet zou zijn toegestaan om te verzoeken om wijziging van de bestemming en het gebruik van de tweede etage en bij inwilliging van dat verzoek de tweede etage als bedrijfsruimte te gaan verhuren. Het recht van de huurders Beijne c.s. op -onder meer- een ongestoord en rustig huurgenot strekt niet zo ver dat het Finoren reeds op voorhand moet worden verboden wijziging in de bestemming aan te brengen. Bij dit alles is van belang dat de door Beijne c.s. gehuurde ruimten geen verandering ondergaan en dat het trappenhuis voorheen ook werd gebruikt door derden die woonden op de tweede etage dan wel daar op bezoek kwamen.
7. De omstandigheid dat Finoren voornemens is de tweede etage te verhuren aan de consul van Afghanistan maakt het voorgaande niet anders. De in dit verband geuite vrees van Beijne c.s. voor overlast en veiligheidsrisico's is, wat daar overigens ook van zij, onvoldoende concreet om op voorhand Finoren te verbieden de tweede etage te verhuren anders dan als woonruimte. Van belang hierbij is dat Finoren heeft betwist dat er veel bezoekers van het consulaat zullen zijn, dat de personele bezetting van het consulaat gering is en dat onweersproken is gebleven de stelling van Finoren dat zich op consulaten en ambassades van Afghanistan in veel landen, ook in Europa, nimmer een aanslag heeft voorgedaan. Indien en voor zover Beijne c.s. in de toekomst overlast ondervinden, kunnen zij de huurder van de tweede etage c.q. Finoren daarop aanspreken en zonodig dan stappen ondernemen.
8. Voorshands is onvoldoende gebleken dat Finoren bij haar aanvraag voor een woningonttrekkingsvergunning het stadsdeel zou hebben misleid. Beijne c.s. kunnen bovendien hun stellingen op dit punt naar voren brengen in het kader van hun zienswijze tegen het concept besluit voor deze vergunning.
9. Op grond van het voorgaande bestaat er geen aanleiding de primaire vordering die ertoe strekt Finoren te verbieden de tweede etage te verhuren, anders dan als woonruimte, toe te wijzen.
Finoren heeft medegedeeld dat zij de tweede etage niet zal verhuren als bedrijfsruimte voordat een woningontrekkingsvergunning is verleend. Onder deze omstandigheden bestaat er evenmin aanleiding de subsidiaire vordering op dit punt toe te wijzen. Hierbij komt dat voorshands niet van Finoren kan worden gevergd dat zij met de verhuur als bedrijfsruimte wacht totdat de eventueel door het stadsdeel te verlenen onttrekkingsvergunning rechtens onaantastbaar is geworden.
10. Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat de sloop- en verbouwingswerkzaamheden toen nagenoeg waren afgerond. Gelet hierop hebben Beijne c.s. thans onvoldoende belang bij toewijzing van de (primaire en subsidiaire) vorderingen strekkende tot het staken en gestaakt houden van de sloop- en verbouwingswerkzaamheden.
11. De slotsom is dat de gevraagde voorziening zal worden geweigerd. Beijne c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
BESLISSING IN KORT GEDING
De voorzieningenrechter:
1. Weigert de gevraagde voorziening.
2. Veroordeelt Beijne c.s. in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Finoren begroot op € 193,- wegens vastrecht en op € 703,- aan salaris procureur.
3. Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, vice-president van de rechtbank te Amsterdam, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 29 augustus 2002, in tegenwoordigheid van de griffier.
Coll.: