Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 132332 / KG ZA 12-217
datum vonnis: 15 november 2012
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. J.G. Kalk te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. E.G. Blankestijn te Almelo.
1. Het procesverloop
1.1 [Eiser] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2 De zaak is behandeld ter terechtzitting van 1 november 2012. Ter zitting zijn verschenen: [eiser] vergezeld door mr. Kalk en [gedaagde] vergezeld door mr. Blankestijn. De standpunten zijn toegelicht.
1.3 De voorzieningenrechter heeft partijen een termijn gegeven om te overleggen over een minnelijke regeling. Een vergelijk tussen partijen is niet mogelijk is gebleken. Partijen hebben verzocht om vonnis te wijzen.
1.4 Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De feiten
2.1 Partijen hebben met elkaar een affectieve relatie gehad. Zij zijn op 1 december 2002 gaan samenwonen. Op 20 december 2002 hebben zij een samenlevingsovereenkomst gesloten. De samenleving is op 12 april 2008 geëindigd.
2.2 Partijen zijn beide, ieder voor de helft, eigenaar van de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats].
2.3 Partijen hebben op 24 september 2004 een hypothecaire lening bij Fortis Hypotheekbank N.V. afgesloten van € 865.000,00, bestaande uit een beleggingshypotheek van € 745.000,00 en een overbruggingslening van € 120.000,00. De omvang van de hypothecaire lening bedraagt op dit moment € 671.000,00.
2.4 Partijen hebben daarnaast een beleggingsrekening, die in het kader van de hypothecaire financiering is verpand. [Gedaagde] heeft een bedrag van € 450.000,00 gestort op deze rekening. Eind september 2012 bedroeg het saldo van de beleggingsrekening circa
€ 365.000,00.
2.5 Na het beëindigen van de samenleving heeft [eiser] de woning verlaten en bleef [gedaagde] in de woning wonen.
2.6 Bij vonnis van 26 maart 2009 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank is [gedaagde] veroordeeld om maandelijks een bedrag van € 1.523,73 aan Fortis Hypotheekbank N.V. te voldoen met ingang van 1 maart 2009. Daarnaast is [gedaagde] veroordeeld om aan [eiser] een gebruikersvergoeding van € 101,00 per maand te voldoen. Voorts is [gedaagde] veroordeeld eraan mee te werken dat [eiser] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis in de gelegenheid werd gesteld zijn zaken uit de gemeenschappelijke woning te halen.
2.7 [Gedaagde] betaalt thans een bedrag van € 1.000,00 per maand aan hypotheekrente.
2.8 De woning is thans in de verkoop bij makelaar M. Hazenkamp van Hofrijck Rentmeesters te Holten.
2.9 De heer en mevrouw [H] hebben een bod van € 525.000,00 op de woning uitgebracht.
2.10 [Gedaagde] weigert zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning.
3. Het geschil
3.1 Bij dagvaarding vordert [eiser] -kort gezegd- om [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning aan [adres] te [plaats] voor een bedrag van € 525.000,00 aan de heer en mevrouw [H]. Meer in het bijzonder vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen om een overeenkomst te ondertekenen tot verkoop van voormelde woning voor een verkoopprijs van € 525.000,00 conform de als productie 10 overgelegde model-koopovereenkomst alsmede medewerking te verlenen aan het passeren van een transportakte en voormelde woning uiterlijk voor 12 december 2012 te verlaten en te ontruimen, één en ander op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag. Daarnaast vordert [eiser] te bepalen dat indien de woning is verkocht en deze geleverd dient te worden aan de kopers en [gedaagde] weigert haar medewerking te verlenen aan de levering binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, dit vonnis in de plaats komt van de wilsverklaring van [gedaagde] in een voor een notaris te verlijden leveringsakte. Tevens vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2 [Eiser] stelt daartoe dat uit het verslag van makelaar M. Hazenkamp van 9 oktober 2012 blijkt dat de makelaar van mening is dat het door de heer en mevrouw [H] uitgebrachte bod van € 525.000,00 een bod is dat partijen dienen te accepteren.
[Gedaagde] heeft echter te kennen gegeven dat zij geen medewerking wenst te verlenen aan de verkoop, nu [eiser] geen afstorting van zijn aandeel in de onderwaarde bij de notaris of op de derdengeldrekening van haar advocaat heeft gedaan. [Eiser] weet dat er nog een nadere verrekening dient plaats te vinden van vorderingen die partijen over en weer hebben. Dit kan en mag echter niet meebrengen dat [gedaagde] thans geen medewerking wenst te verlenen. [Eiser] heeft er recht en belang bij dat de woning thans wordt verkocht voor een bedrag van € 525.000,00 aan de heer en mevrouw [H], temeer nu [gedaagde] de verplichtingen voortvloeiende uit het vonnis van 26 maart 2009 niet nakomt en [eiser] geconfronteerd wordt met veel hogere hypothecaire betalingen, welke voor hem niet langer fiscaal aftrekbaar zijn.
3.3 [Gedaagde] heeft de vorderingen van [eiser] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. In het navolgende zal de voorzieningenrechter voor zover nodig nader op dat verweer ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Vooropgesteld wordt dat de voorzieningenrechter op 1 november 2012 het onderzoek ter zitting heeft gesloten. De voorzieningenrechter heeft partijen een termijn gegeven om te overleggen over een minnelijke regeling. In dat verband hebben partijen over en weer aanvullende stukken toegezonden. Nu partijen niet tot een vergelijk zijn gekomen en het onderzoek ter zitting reeds gesloten was, neemt de voorzieningenrechter geen kennis van deze aanvullende stukken.
4.2 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang te hebben bij onderhavige vorderingen. De heer en mevrouw [H] hebben een bod van € 525.000,00 op de woning uitgebracht onder de voorwaarde dat de woning uiterlijk op 12 december 2012 aan hen wordt geleverd. [Eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij van de makelaar heeft gehoord dat de heer en mevrouw [H] nog steeds belangstelling hebben voor de woning en dat zij de uitkomst van dit kort geding willen afwachten. Nu [gedaagde] deze verklaring onvoldoende gemotiveerd heeft weerlegd en de woning al geruime tijd te koop staat, is reeds gelet hierop het spoedeisend belang aanwezig.
4.3 Niet in geschil is dat na levering van de woning aan de heer en mevrouw [H] voor een bedrag van € 525.000,00 een restschuld van € 150.000,00 ontstaat. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard bereid te zijn de woning aan de heer en mevrouw [H]te verkopen voor een bedrag van € 525.000,00 indien [eiser] zekerheid stelt dat hij de helft van deze onderwaarde kan inlossen. Immers, indien [eiser] niet betaalt, kan Fortis haar pandrecht uitoefenen en draait [gedaagde] op voor de volledige onderwaarde, aldus [gedaagde].
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de rechtsbetrekking tussen partijen ten aanzien van de woning op grond van artikel 3:166 Burgerlijk Wetboek (BW) juncto artikel 6:2 BW wordt beheerst door de eisen van de redelijkheid en billijkheid. De vraag is aldus thans of de door [gedaagde] gestelde voorwaarde, gelet op alle relevante feiten en omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gerechtvaardigd is.
4.4 Vast staat dat de woning een lange tijd te koop heeft gestaan voor een bedrag van € 775.000,00, hetgeen geen biedingen heeft opgeleverd. Rond augustus 2011 hebben partijen besloten de woning uit de verkoop te halen.
Partijen hebben vervolgens een andere makelaar, te weten M. Hazenkamp van Hofrijck Rentmeesters te Holten, benaderd. De verkoop is sinds augustus 2012 weer opgestart en de vraagprijs bedraagt thans € 549.000,00. Het door de heer en mevrouw [H] uitgebrachte bod van € 525.000,00 wordt ondersteund door voornoemde makelaar, die de belangen van beide partijen dient en op dit gebied als deskundig moet worden aangemerkt. De makelaar schrijft in zijn brief van 9 oktober 2012 hierover onder meer: “De makelaar van de kandidaten uit [plaats] heeft namens zijn kandidaten op maandag 1 oktober 2012 een bieding uitgebracht in de vorm van een eindvoorstel. Een koopsom van € 525.000,00 k.k. met een aanvaarding uiterlijk 12 december 2012. (….) Het advies van mijn kant richting de verkopers is dan ook om dit te accepteren. Wachten op meer is genoegen nemen met minder want de huizenprijzen blijven dalen. (…). Het bovenstaande verslag is een objectief verslag van de gang van zaken. Ik dien de belangen van beide verkopers en streef naar een maximaal haalbaar resultaat. Dat resultaat is bereikt”.
4.5 Voorts staat vast dat [gedaagde] haar verplichtingen uit voornoemd vonnis van 26 maart 2009 niet nakomt. [Gedaagde] is bij dit vonnis onder meer veroordeeld om maandelijks een bedrag van € 1.523,73 aan Fortis Hypotheekbank N.V. te voldoen en aan [gedaagde] een gebruikersvergoeding van € 101,00 per maand te voldoen. [Gedaagde] betaalt thans een bedrag van € 1.000,00 per maand aan hypotheekrente. Voorts heeft [eiser] onweersproken gesteld dat [gedaagde] voor het laatst een bedrag van € 101,00 aan gebruikersvergoeding aan hem heeft betaald op 9 augustus 2011.
4.6 Daarnaast dient nog een verrekening plaats te vinden van vorderingen die partijen over en weer stellen te hebben. Gebleken is dat [gedaagde] inmiddels een bodemprocedure hiervoor is gestart. Indien [eiser] de helft van de onderwaarde niet zal inlossen en [gedaagde] de volledige onderwaarde betaalt, kan [gedaagde] de door haar gestelde vordering op [eiser] hierbij betrekken.
4.7 Tot slot acht de voorzieningenrechter van belang dat gelet op de huidige economische crisis en de aanhoudende slechte woningmarkt ervan kan worden uitgegaan dat indien de verkoop niet doorgaat, de kans op daadwerkelijke verkoop en levering van de woning aan derden binnen een redelijke termijn zeer ongewis is. Dit klemt temeer nu het verkrijgen van een hypothecaire geldlening met ingang van 1 januari 2013 naar het zich laat aanzien moeilijker zal worden.
4.8 Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, zal de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiser] toewijzen, behoudens het navolgende. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als hierna in het dictum vermeld. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te (doen) uitvoeren zal worden afgewezen nu dit ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering overbodig is.
4.9 Gelet op de voormalige relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. Veroordeelt [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning met ondergrond, erf en tuin, staande
en gelegen aan [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [X], nr. [xxxx], voor een bedrag van € 525.000,00 aan de heer en mevrouw [H];
5.2 Veroordeelt [gedaagde] om te ondertekenen een overeenkomst tot verkoop van voormelde woning voor een verkoopprijs van € 525.000,00 conform de als productie 10 bij de dagvaarding overgelegde model-koopovereenkomst, alsmede medewerking te verlenen aan het passeren van een transportakte, zoals de door de kopers aan te wijzen notaris zal hanteren;
5.3 Veroordeelt [gedaagde] om voornoemde woning, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, op de meest korte termijn, uiterlijk 12 december 2012 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de kopers te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;
5.4 Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de onder 5.1, 5.2 en/of 5.3 uitgesproken veroordelingen te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
5.5 Bepaalt dat indien de woning is verkocht en deze geleverd dient te worden aan de kopers en [gedaagde] weigert haar medewerking te verlenen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, dit vonnis in de plaats komt van de wilsverklaring van [gedaagde] in een voor een notaris te verlijden leveringsakte;
5.6 Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7 Compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.8 Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.E. Zweers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.