Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 121105 / HA ZA 11-483
datum vonnis: 17 oktober 2012 (LL)
Vonnis van de rechtbank Almelo, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
1. de vennootschap onder firma
[eiseres sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Molenborg Rijssen B.V.,
gevestigd te Rijssen,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Grimborg B.V.,
gevestigd te Wierden,
eiseressen,
verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen [eiseres sub 1],
advocaat mr. M. Douwenga te Enschede,
tegen
de naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
verder te noemen de Bank,
advocaat mr. M. Ris te Utrecht.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 mei 2011;
- de conclusie van antwoord van 31 augustus 2011;
- de conclusie van repliek van 7 juli 2011;
- de conclusie van dupliek van 29 februari 2012.
1.2. Het vonnis is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. De Bank heeft in 2005 een recht van hypotheek verkregen op de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De schuldenaren hebben niet voldaan aan hun verplichting uit hoofde van de hypothecaire geldlening. De Bank is vervolgens overgegaan tot executie van het hypotheekrecht.
2.2. De Bank heeft eerst geprobeerd de woning onderhands te verkopen. Ten behoeve van het verkooptraject heeft de Bank de woning laten taxeren en bouwkundig inspecteren.
2.3. Het taxatierapport, gedateerd op 12 juni 2009, bepaalt onder meer het volgende:
“c. De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek.
Ja, huidige eigenaren hebben de woning geheel verbouwd maar voornamelijk in “eigen beheer” en volgens taxateur niet conform de huidige bouweisen/bouwwensen. Zo zijn onder andere de volgende zaken geconstateerd:
(…)
Kortom door de huidige eigenaren is een verbouwing uitgevoerd die nog niet is afgerond en ook niet goed uitgevoerd is.”
2.4. In het bouwtechnische rapport van 5 juli 2009 staat onder andere:
“Herbouwwaarde ± € 265.000,--
De “renovatie” is over het algemeen slordig en onprofessioneel uitgevoerd. De kopers dienen er rekening mee te houden met een post (± 25 – 40%) onvoorzien.
De hoogtes van de deuren zijn over het algemeen te laag. De afwerkingen zijn sterk vervuild waarbij men zich moet afvragen of deze nog gereinigd kunnen worden. De trappen zijn ondeskundig gemaakt waardoor er gevaar kan optreden. Het trapgat is te laag waardoor men telkens moet bukken als men op de 1e verdieping wil komen.
Kortom er kan geconcludeerd worden dat de woning, zeer slecht is gerenoveerd en dat een grote renovatie het een en ander moet verbeteren. De opgenomen kosten in deze rapportage zijn ramingen, als er een schatting gemaakt moet worden om de woning weer leefbaar te maken moet men rekening houden met een kostenpost van ± € 100.000,- tot € 125.000,--”
2.5. Omdat de woning niet onderhands werd verkocht, is een executoriale veiling van de woning aangezegd. De voorwaarden ten aanzien van de executoriale veiling van de woning zijn op 15 september 2009 door de notaris bij notariële akte vastgelegd (hierna: de voorwaarden). Deze voorwaarden bepalen dat de ‘Algemene voorwaarden voor Executieveilingen 2006’ (hierna AVVE) op de executoriale verkoop van de woning van toepassing zijn.
2.6. [Eiseres sub 1] is een vastgoedhandelaar met Molenborg Rijssen B.V. en Grimborg B.V. als vennoten. Voorafgaand aan de veiling heeft [eiseres sub 1] bij de notaris geïnformeerd of het mogelijk was de woning te bezichtigen. De notaris heeft aangegeven niet over de sleutels van de woning te beschikken.
2.7. De executoriale veiling van de woning vond plaats op 6 oktober 2009. De notaris heeft bij de veiling mondeling medegedeeld dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof en dat het leek alsof de eigenaren ‘hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken’.
2.8. Nadat [eiseres sub 1] op de veiling de hoogste prijs voor de woning bood
(€ 265.000,00), werd de woning door de Bank aan haar gegund.
2.9. Na de veiling kreeg [eiseres sub 1] - van de makelaar die de woning eerst onderhands heeft geprobeerd te verkopen - het bouwtechnisch rapport. Naar aanleiding van dat rapport heeft [eiseres sub 1] de Bank op 24 november 2009 bericht dat de woning niet voldeed aan de overeenkomst en de Bank verzocht [eiseres sub 1] te ontslaan van haar afnameverplichting. De Bank heeft het verzoek afgewezen.
2.10. [Eiseres sub 1] is overgegaan tot afname van de woning.
3. De standpunten van partijen
3.1. [Eiseres sub 1] vordert primair en subsidiair samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen gesloten overeenkomst c.q. de tussen partijen opgemaakte veilingakte op grond van dwaling vernietigt met veroordeling van de Bank tot betaling van een bedrag van € 331.383,96 aan [eiseres sub 1]. Meer subsidiair vordert [eiseres sub 1] dat de Bank wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 109.618,36 aan [eiseres sub 1]. Tot slot heeft [eiseres sub 1] wettelijke handelsrente en proceskosten gevorderd.
3.2. [Eiseres sub 1] voert met betrekking tot haar primaire en subsidiaire vordering aan dat zij bij de aankoop van de woning op de executieveiling heeft gedwaald over de toestand van de woning, als gevolg van een schending van de mededelingsplicht dan wel het geven van foutieve inlichtingen aan de zijde van de Bank. Nadat de notaris had aangegeven niet over de sleutels van de woning te beschikken, heeft [eiseres sub 1] de woning van buiten af bezichtigd. [Eiseres sub 1] stelt dat zij naar aanleiding van de mededeling van de notaris dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof en naar aanleiding van de bezichtiging van buiten af, is overgegaan tot de koop van de woning. Uit het bouwtechnische rapport blijkt echter dat het geen af te bouwen woning betreft, maar een woning die volledig gerenoveerd moet worden, omdat de uitgevoerde renovatie zeer ondeskundig is uitgevoerd. [Eiseres sub 1] stelt dat zij niet tot de koop van de woning was overgegaan indien zij dit had geweten. [Eiseres sub 1] betwist dat de woning voorafgaand aan de veiling op Funda heeft gestaan.
Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering voert [eiseres sub 1] aan, dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat de Bank dat wist. [Eiseres sub 1] ging er op grond van de mededeling dat het een af te bouwen woning betrof van uit, dat de woning geschikt was om in te wonen, zodra deze was afgewerkt. Uit het bouwtechnische rapport bleek echter dat de woning in slechte staat verkeert en volledig gerenoveerd diende te worden. Hoewel de Bank hiervan op de hoogte was heeft zij het bouwtechnische rapport achtergehouden en de sleutels van de woning niet beschikbaar gesteld zodat [eiseres sub 1] niet de mogelijkheid heeft gehad om de woning te bezichtigen. [Eiseres sub 1] heeft doordat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt een bedrag van in totaal € 109.618,36 aan schade geleden.
3.3. De Bank heeft zich op het standpunt gesteld dat zij haar mededelingsverplichtingen niet heeft geschonden en geen foute informatie over de woning heeft verstrekt. Het is voorafgaand aan een executieveiling ongebruikelijk om taxatie- of bouwtechnische rapportages met potentiële kopers te delen. Dit is inherent aan het karakter van de veiling: het mogelijke risico dat een aangekochte woning achteraf niet volledig voldoet aan de verwachtingen is verdisconteerd in de lagere aankoopprijs. De mededelingen van de notaris tijdens de veiling dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof die ‘midden in en verbouwing zit’ en waarbij het lijkt ‘alsof de eigenaar/bouwer hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken’, zijn bovendien in lijn met wat er in het taxatierapport en het bouwtechnisch rapport staat. Daarnaast rust er op [eiseres sub 1], als professionele vastgoedhandelaar, een onderzoeksplicht naar de staat van de woning. Dit is ook vastgelegd in de voorwaarden in samenhang met de AVVE. Voorafgaand aan de veiling stond de woning op funda.nl, waarbij veel informatie over de woning verkrijgbaar was en ook diverse foto’s. De Bank betwist dat [eiseres sub 1] voorafgaand aan de veiling de woning vanaf buiten heeft bekeken. Voorzover [eiseres sub 1] dat wel heeft gedaan, moest het duidelijk zijn wat de notaris met een ‘af te bouwen’ woning bedoelde. [Eiseres sub 1] heeft nagelaten nadere vragen over de staat van de woning aan de notaris en de Bank te stellen. De Bank concludeert dan ook tot afwijzing van de primaire en subsidiaire vordering.
Ten aanzien van de meer subisidiaire vordering heeft de Bank betoogd dat door de notaris aan het veilingpubliek duidelijk is gemaakt dat het een woning betrof die midden in een verbouwing zat en die afgebouwd diende te worden. Dit was ook de verwachting van [eiseres sub 1]. [Eiseres sub 1] heeft immers zelf aangegeven dat zij de woning heeft gekocht met het doel deze zo spoedig mogelijk af te werken en te verkopen. [Eiseres sub 1] was dus op de hoogte van de staat van de woning en de woning beantwoordt aan de overeenkomst.
4. De beoordeling
Mededelingsplicht
4.1. Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW) is een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Vaststaat dat de Bank de inhoud van het bouwtechnisch rapport kende en dus op de hoogte was van de staat van de woning. [Eiseres sub 1] heeft bovendien onweersproken gesteld dat, indien zij ook op de hoogte was geweest van de staat van de woning, zij niet (voor deze prijs) tot de aanschaf van de woning was overgegaan. Beoordeeld dient dan ook te worden of de Bank naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden was [eiseres sub 1] te informeren over de staat van de woning.
4.2. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Tijdens de executieveiling van de woning is namens de Bank meegedeeld dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof en dat het leek als of de eigenaren ‘hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken’. De Bank heeft voldaan aan haar mededelingsplicht door, gelet op bovenstaande, duidelijk te maken dat de woning niet direct bewoonbaar was, maar (verder) diende te worden verbouwd. Het lag vervolgens op de weg van [eiseres sub 1] om nader onderzoek te doen naar de staat van de woning en de daaraan al dan niet verrichte verbouwingswerkzaamheden. De term ‘af te bouwen’ woning is immers voor meerderlei uitleg vatbaar. Dat [eiseres sub 1] zonder nadere vragen te stellen veronderstelde dat een ‘af te bouwen’ woning betekende dat de woning in de huidige staat op eenvoudige wijze kon worden afgebouwd, althans dat de puntjes op de i gezet moesten worden, komt dan ook voor haar rekening en risico. Op [eiseres sub 1] rustte immers de verplichting om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat zij onder invloed van onjuiste veronderstellingen de woning kocht. Dit geldt des te meer nu [eiseres sub 1] zich volgens haar bedrijfsomschrijving bezig houdt met projectontwikkeling, vastgoedbedrijf, exploitatie van sloopwoningen en verhuur van onroerend goed en aldus valt aan te merken als een professionele vastgoedhandelaar. De Bank mocht er dan ook op vertrouwen dat [eiseres sub 1], voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, zelf een onderzoek zou instellen naar de staat van de woning.
4.3. Voorgaande komt ook tot uitdrukking in F sub m van de veilingvoorwaarden voor de woning. Hier is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
“(…)Van koper wordt verwacht dat hij zelf onderzoek instelt op alle in ‘Algemene Veilingvoorwaarden 2006’ artikel 15, lid 1 genoemde punten, dan wel dat hij als hij dit onderzoek achterwege laat of gelaten heeft, hij welbewust de daaraan verbonden risico’s aanvaardt zonder enig voorbehoud of enige aanspraak jegens de verkoper en/of de notaris.(…)”.
Artikel 15 lid 1 van de AVVE bepaalt:
“(…) Evenmin staat de verkoper in voor de afwezigheid van materiële gebreken in of aan het registergoed (…)”.
Ook deze artikelen hadden voor [eiseres sub 1] aanleiding moeten vormen om een (toereikend) onderzoek in te stellen naar de staat van de woning.
4.4. [Eiseres sub 1] stelt zich op het standpunt dat zij heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht door bij de notaris om een bezichtig van de woning te verzoeken en de woning vanaf de buitenkant te bekijken. De rechtbank is van oordeel dit echter onvoldoende is om te voldoen aan de onderzoeksplicht. Nu de notaris stelde niet te beschikken over de sleutel van de woning en de binnenkant van woning vanaf de buiten niet goed zichtbaar was, had [eiseres sub 1] op zijn minst vragen moeten stellen aan de Bank of de notaris, of de Bank om een bezichtiging moeten verzoeken, om zo te voorkomen dat zij de woning onder onjuiste veronderstellingen kocht.
4.5. De conclusie van vorenstaande is dan ook dat de Bank aan haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Het beroep van [eiseres sub 1] op artikel 6:228 lid 1 sub b wordt daarom afgewezen.
Waarheidsplicht
4.6. Subsidiair heeft [eiseres sub 1] zich op artikel 6:228 lid 1 sub a BW beroepen. Dit artikel bepaalt dat een overeenkomst die onder invloed van dwaling is aangegaan vernietigbaar is indien de dwaling te wijten is aan een (onjuiste) inlichting van de wederpartij. [Eiseres sub 1] voert aan dat de Bank een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven door te vermelden dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof, terwijl in werkelijkheid de door de eigenaar uitgevoerde verbouwing zeer slecht was en volledig ongedaan diende te worden gemaakt. De woning kon dus helemaal niet ‘afgebouwd’ worden, aldus [eiseres sub 1]. De Bank heeft het standpunt van [eiseres sub 1] gemotiveerd betwist.
4.7. De rechtbank overweegt als volgt. Door de notaris is in algemene bewoordingen de aard van de woning aangeduid: het betrof een ‘af te bouwen’ woning. Zoals hier boven als is overwogen, zegt deze mededeling niets over het reeds verbouwde gedeelte en had [eiseres sub 1] daar onderzoek naar moeten doen en/of concrete vragen over moeten stellen. Nu enerzijds door of namens de Bank geen specifieke mededelingen omtrent de staat van de woning en de daarin verrichte verbouwingswerkzaamheden zijn gedaan waarop [eiseres sub 1] kon afgaan en [eiseres sub 1] anderzijds geen nader toereikend onderzoek naar de woning heeft verricht, komt haar naar het oordeel van de rechtbank geen beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a BW toe. De Bank heeft er op mogen vertrouwen dat [eiseres sub 1] genoegen nam met de woning zoals deze tijdens de veiling werd aangeboden.
(Non) conformiteit
4.8. Meer subsidiair vordert [eiseres sub 1] schadevergoeding omdat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. [Eiseres sub 1] stelt dat zij op grond van de mededelingen van de notaris en de buitenzijde van de woning mocht verwachten dat de woning geschikt was om in te wonen zodra deze was afgebouwd. De Bank heeft verweer gevoerd.
4.9. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 7:17 BW van non-conformiteit sprake is indien de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.10. Uit dit laatste volgt dat op de koper een onderzoeksplicht kan rusten. Nu door de Bank is medegedeeld dat het een ‘af te bouwen’ woning betrof, was het voor een ieder duidelijk dat de woning nog niet geschikt was voor normaal gebruik (bewoning), maar dat de woning nog (verder) moest worden verbouwd. Dat dit ook voor [eiseres sub 1] duidelijk was, blijkt wel uit haar stellingen dat zij de woning heeft gekocht om deze zo spoedig mogelijk af te werken en weer door te verkopen. [Eiseres sub 1] heeft bovendien, gelet op de gemotiveerde betwisting van de Bank, onvoldoende gesteld waaruit kan blijken dat de woning, ook na de noodzakelijke verbouwing, ongeschikt is om in te wonen. Voor zover [eiseres sub 1] bedoeld heeft dat de woning non conform is, omdat de door de oude eigenaren aan de woning verrichte verbouwingswerkzaamheden (grotendeels) opnieuw gedaan moeten worden, verwijst de rechtbank naar rechtsoverwegingen 4.2 en 4.7., waar – kort gezegd – is geoordeeld dat [eiseres sub 1] er zonder toereikend onderzoek niet vanuit mocht gaan dat de woning op eenvoudige wijze in de huidige staat kon worden afgebouwd. De rechtbank zal het beroep van [eiseres sub 1] op non-conformiteit dan ook afwijzen.
Conclusie
4.11. Gelet op vorenstaande wijst de rechtbank de vorderingen van [eiseres sub 1] af. [Eiseres sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van de SNS begroot op:
- griffierecht € 3.537,00
- salaris advocaat 4.000,00 (1,0 punt × tarief € 2.000,00)
Totaal € 7.537,00
4.12. Gelet op het bepaalde in de artikelen 6:119 lid 1 juncto 6:81 BW zijn de proceskosten vanaf het moment van betekening van het vonnis opeisbaar. [Eiseres sub 1] is op dat moment nog niet in verzuim. De rechtbank is van oordeel dat een betalingstermijn van veertien dagen redelijk is. De door de Bank gevorderde wettelijke rente over de proceskosten, waaronder de nakosten, zal derhalve worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.
5. De beslissing
De rechtbank:
I. wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] af
II. veroordeelt [eiseres sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van de Bank tot op heden begroot op € 7.537,00 en de nakosten van € 199,00 in geval van betekening van het vonnis en van € 131,-- in geval van niet-betekening van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten en nakosten vanaf veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening;
III. verklaart dit vonnis onder II uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, mr. P.L. Alers en
mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.