Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 396325 CV EXPL 12-335
Uitspraak : 28 augustus 2012
Vonnis in de zaak van:
de stichting STICHTING WBO WONEN
gevestigd te Oldenzaal
eisende partij, hierna ook wel WBO te noemen
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Enschede
tegen
[GEDAAGDE]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagde] te noemen
gemachtigde: mr. G.J. Hollema, advocaat te Almelo
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 januari 2012;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlating producties.
2. De feiten:
2.1 WBO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van Pro de Woningwet en zij verhuurt vanaf september 1983 aan [gedaagde] de woning staande en gelegen te Oldenzaal aan de [adres], voor een prijs van € 485,85 per maand. De woning maakt deel uit van een woningblok bestaande uit vier woningen.
2.2 Bij brief van 25 juli 2011 wordt namens WBO de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd tegen 31 mei 2012. In de brief wordt het volgende vermeld:
De reden voor deze opzegging is primair dringend eigen gebruik
aan de zijde van WBO Wonen. De verhuurder wenst de beschikking
te krijgen over de woonruimte om deze te kunnen slopen.
Daarnaast echter wordt de huurovereenkomst bij deze opgezegd vanwege het voornemen van de verhuurster een op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken krachtens een geldend bestemmingsplan.
In de opzeggingsbrief wordt eraan gerefereerd dat alle betrokkenen, WBO, de gemeente Oldenzaal en [gedaagde] gebaat zijn bij een snelle realisatie van een vernieuwing van het in de directe nabijheid van de woning van [gedaagde] gelegen winkelcentrum en dat partijen van mening verschillen over de wijze waarop de veiligheid en de sociale controle door deze vernieuwing kunnen worden bevorderd. In een brief van 29 september 2011 schrijft de gemachtigde van WBO aan [gedaagde] onder meer:
WBO Wonen wil gerealiseerd zien dat de vier woningen (ktr.: het woningblok) huurvrij komen. Er is nog geen aanleiding om tot onmiddellijke sloop van de vier woningen te komen. Ook om die reden is het overleg met u gezocht om te komen tot huurbeëindigingsafspraken.
2.3 De locatie waar de woning van [gedaagde] zich bevindt is in overeenstemming met het vigerende bestemmingsplan. De gemeente is voornemens dit bestemmingsplan te wijzigen.
2.4 [Gedaagde], geboren in 1947, heeft niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.5 In verband met de lichamelijke gesteldheid van [gedaagde] zijn daarin allerlei voorzieningen getroffen, zoals een traplift. De drempels zijn uit de woning verwijderd.
3. De vorderingen:
3.1 WBO vordert, verkort weergegeven, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. Het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen;
b. [Gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde binnen drie maanden na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen en in het geval [gedaagde] aan de veroordeling geen gevolg geeft zij wordt veroordeeld aan haar een dwangsom te betalen;
c. Zij wordt gemachtigd om na ommekomst van vier maanden na betekening van het vonnis de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 WBO heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Het woningblok waartoe de woning van [gedaagde] behoort, hierna aan te duiden als het woningblok, ligt nabij het winkelcentrum De Thij. Dit winkelcentrum voldoet niet meer aan de daaraan te stellen eisen en het zal daarom moeten worden vernieuwd. Na ampel overleg met direct betrokkenen, zoals de gemeente Oldenzaal en de ondernemers gevestigd in De Thij, is besloten voor een plan B. Plan B voorziet erin dat het woningblok wordt gesloopt opdat ter plaatse een tijdelijke parkeerplaats kan worden gerealiseerd. Deze parkeerplaats kan definitief worden, maar aldaar kan ook een groenvoorziening worden getroffen. Het uitvoeren van Plan B brengt mee dat een bestemmingsplanwijziging moet plaatsvinden. De gemeente Oldenzaal heeft te kennen gegeven dat omstreeks november 2012 het nieuwe bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Sloop is in de jurisprudentie als een vorm van als dringend eigen gebruik erkend. Twee andere huurders van het woningblok hebben WBO laten weten dat zij met een huurbeëindiging van hun overeenkomsten kunnen instemmen.
3.3 WBO wil een op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken en daartoe een wijziging van het bestemmingsplan laten doorvoeren. In ieder geval krijgt de ondergrond geen woningbestemming meer. Bij het vooruitlopen op de wijziging van het bestemmingsplan is ook een beroep op artikel 7: :274 lid 1 sub e BW gerechtvaardigd.
3.4 Bij een belangenafweging moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het winkelcentrum kan in haar huidige toestand niet worden voortgezet. De gehele buurt, waar WBO veel woningen verhuurt, heeft belang bij een realisering van Plan B. De leefbaarheid van de buurt en de veiligheid zal door het realiseren van het nieuwe winkelcentrum worden verbeterd. [Gedaagde] weet al vele jaren dat het ervan kon komen dat haar woning zou kunnen worden gesloopt.
3.5 Voor [gedaagde] is andere passende woonruimte beschikbaar.
4. Het verweer:
4.1 [Gedaagde] is van mening dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Er is van de kant van WBO geen sprake van eigen gebruik en zeker niet van dringend eigen gebruik. WBO wil het gehuurde immers slopen opdat 16 parkeerplaatsen voor bezoekers van het winkelcentrum, dat zij niet in eigendom heeft, worden gerealiseerd. In totaal komen er 136 parkeerplaatsen, maar er zijn aanwijzingen dat met 120 plaatsen kan worden volstaan. Het amoveren van het huizenblok is daarom niet dringend nodig. In ieder geval zal er in 2013 nog niet tot sloop worden overgegaan.
4.3 De tweede opzeggingsgrond is gebaseerd op het bepaalde in artikel 7: 274 lid 1 sub e BW en daar wordt gerefereerd aan een geldend bestemmingsplan. Het is ongewis of een wijziging van het bestemmingspan tot stand komt die erin voorziet dat de ter plaatse vigerende woonbestemming verdwijnt. Niet is in te zien waarom de woning van [gedaagde] gesloopt moet worden om het winkelcentrum De Thij nieuw leven in te blazen.
4.4 In het geval het tot een belangenafweging komt, moet rekening worden gehouden met de leeftijd van [gedaagde] en het gegeven dat ze al bijna 30 jaar achtereen in het gehuurde woont. [gedaagde] heeft vele voorzieningen in haar woning zelf betaald en in 2000 is haar door WBO bevestigt dat haar woning niet op de nominatie stond te worden gesloopt. Bij gebrek aan wetenschap betwist [gedaagde] dat WBO ervoor zorg kan dragen dat voor haar andere passende woonruimte voorhanden is.
4.5 Het vonnis dient niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard (artikel 7: 295 lid1 BW eerste volzin). WBO heeft geen gerechtvaardigd belang bij het vorderen van dwangsommen.
4.6 [Gedaagde] ziet niets in een comparitie van partijen. Er is geen ruimte voor onderhandelingen over een minnelijke regeling. [gedaagde] wenst een juridisch inhoudelijk oordeel.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 Op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7: 273 lid 1 BW dient de kantonrechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen. Die gronden zijn in dit vonnis onder 2.2, door het aanhalen van de inhoud van de opzeggingsbrief, weergegeven.
5.2 Het slopen van het huizenblok is bedoeld om te zijner tijd plaats te maken voor parkeerplaatsen of een groenvoorziening, niet ten behoeve van WBO zelf maar van een derde. Als bijkomende omstandigheid, zo is in de opzeggingsbrief en gedingstukken van WBO aangevoerd, dient te gelden dat het de bedoeling van WBO is dat door het slopen van het huizenblok de veiligheid en leefbaarheid van de buurt waarin het gehuurde zich bevindt wordt verbeterd. Het creëren van 12 parkeerplaatsen voor een derde of het aanbrengen van een groenvoorziening, nadat het gehuurde is gesloopt, kan niet als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Redengevend daarvoor is dat het gehuurde nog in redelijk goede staat is (zie in dit verband HR 6 maart 1992, NJ 1993 nr. 583). Er is geen sprake van krotopruiming.
Slopen, in het onderhavige geval is daarvoor nog geen vergunning verleend, kan als een vorm van dringend eigen gebruik worden erkend indien daaraan primair en grotendeels sociale en beleidsmatige motieven ten grondslag liggen. Bij die motieven kan inderdaad worden gedacht aan het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waarin het gehuurde ligt. In de opzeggingsbrief worden deze motieven echter in onvoldoende mate voor het voetlicht gebracht.
5.3 Het slopen van het huizenblok houdt nauw verband met de tweede opzeggingsgrond die is gebaseerd op hetgeen is bepaald in artikel 7: 274 lid 1 sub e BW. Vast staat dat de gemeente Oldenzaal nog geen onherroepelijk bestemmingsplan heeft verwezenlijkt dat meebrengt dat het huizenblok geen woonbestemming meer heeft maar erin voorziet dat ter plaatse een parkeergelegenheid of een groenvoorziening kan komen. Een verwezenlijking van een bestemmingsplan is derhalve nu niet aan de orde. Geen termen zijn aanwezig om op een eventueel plaatsvindende bestemmingsplanwijziging vooruit te lopen.
5.4 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeft geen afweging plaats te vinden van de wederzijdse belangen van partijen.
5.5 De vorderingen van WBO zullen worden afgewezen. WBO zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Wijst de vorderingen af.
Veroordeelt WBO in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 500,00 wegens salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en bij vervroeging op 28 augustus 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.