Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 116111 / HA ZA 10-1158
datum vonnis: 15 augustus 2012 (m)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[eiser],
wonende te Hengelo,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] [gemeente],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
verder in enkelvoud te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo.
1. Het procesverloop
In conventie en in reconventie
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 augustus 2011;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte tot vermeerdering van eis in conventie;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 29 november 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 4 april 2012
Vervolgens is (nader) vonnis bepaald op heden.
2. De resterende vorderingen en standpunten van partijen
In conventie en in reconventie
2.1 De rechtbank neemt over hetgeen is overwogen en beslist in haar vonnis van 31 augustus 2011.
2.2 Ter comparitie is van de zijde van [gedaagde] op 4 april 2012 onweersproken gesteld dat het bedrag van € 100.000,--, in depot gehouden vanwege het beweerdelijk niet in vrije staat opleveren van het verkochte, inmiddels geen discussiepunt meer is. De reconventionele vordering wordt voor wat betreft dat deel niet langer gehandhaafd.
2.3 Voorts is bij dezelfde gelegenheid door partijen overeengekomen dat van het andere in depot gehouden deel van € 100.000,--, vanwege vermeende opleveringsgebreken en door [eiser] betaalde zakelijke lasten, een bedrag van € 24.128,39 betaalbaar kan worden gesteld aan [eiser] en een bedrag van € 33.402,71 aan [gedaagde]. Beide bedragen naar rato te vermeerderen met de daarop verschenen rente. De rechtbank verstaat dat partijen daarmee tevens hun respectievelijke vorderingen dienovereenkomstig hebben verminderd.
2.4 In geschil zijn op dit moment derhalve nog de navolgende vorderingen.
In conventie
2.5 [eiser] vordert in conventie, zakelijk weergegeven:
a) voor recht te verklaren dat het bepaalde in artikel 5.11 van de koopovereenkomst d.d. 31 juli 2006 (hierna: de koopovereenkomst) aldus moet worden uitgelegd dat alle geleverde percelen kadastraal dienen te worden opgemeten en verrekend tegen een prijs van € 12,50 per m2;
b) [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de kadastrale inmeting en aan de verrekening van over- of ondermaat op basis van genoemde vierkantemeterprijs.
c) te verklaren voor recht dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst gehouden was de woning aan de[adres] te [plaatsnaam] per 1 mei 2009 feitelijk aan [eiser] op te leveren, vrij van huur en geheel ontruimd en voorts dat [gedaagde] hiermee jegens [eiser] in verzuim is geraakt;
d) te verklaren voor recht dat [gedaagde] gehouden is een redelijke vergoeding te betalen voor het voortgezet gebruik van het verkochte tot aan de datum van feitelijke levering en dat die vergoeding gesteld kan worden op de extra financiële lasten, die als gevolg van het voortgezette feitelijke gebruik voor rekening van [eiser] komen;
e) te bepalen dat notaris Hulshof te [plaatsnaam] ten laste van het depot een bedrag van
€ 42.479,90 (oorspronkelijk depotbedrag € 100.000,00 minus ter comparitie overeengekomen betaalbaar te stellen bedragen van € 24.128,39 aan [eiser] en minus € 33.402,71 aan [gedaagde]), vermeerderd met de over dat bedrag gekweekte rente, binnen een week na vonniswijzing zal overmaken aan [eiser].
De door [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde argumenten zullen hierna in rechtsoverweging 3.1 en volgende worden besproken. Dat geldt ook voor de gronden waarop [gedaagde] in conventie heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].
In reconventie
2.6 [gedaagde] vordert in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld te gehengen en te gedogen dat notaris Hulshof te Borne, het nog resterende depotbedrag van per saldo
€ 42.479,90, te vermeerderen met de over dat bedrag gekweekte rente vanaf 29 december 2010, aan [gedaagde] betaalbaar stelt. De gronden en argumenten die [gedaagde] aanvoert zijn hetzelfde als hij in conventie naar voren heeft gebracht ter afwijzing van de vorderingen van [eiser].
2.7 [eiser] concludeert in reconventie tot afwijzing van de vorderingen op dezelfde gronden waarop hij in conventie uitbetaling van het (restant)depotbedrag aan hemzelf vordert.
3. Beoordeling van de nog resterende geschilpunten
In conventie en in reconventie
Uitleg van artikel 5.11 van de koopovereenkomst inzake verrekening over- of ondermaat
3.1 Partijen twisten over de uitleg van deze bepaling luidende: “Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte (zogenaamde over- of ondermaat) wordt na kadastrale opmeting tussen partijen verrekend binnen 1 maand na de officiële kennisgeving hiervan aan partijen door de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers, tegen een prijs van € 12,50 per vierkante meter.”
3.2 Volgens [eiser] heeft deze bepaling betrekking op de gehele transactie en aldus het totaal van de daarmee gemoeide grondoppervlakte in vierkante meters. Ter comparitie is namens [eiser] verklaard dat het hem daarbij gaat om het verschil tussen de totaaloppervlakte volgens de notariële akten enerzijds en de daadwerkelijke totaaloppervlakte anderzijds.
3.3 [gedaagde] stelt dat het verrekenbeding enkel betrekking heeft op hetgeen partijen zijn overeengekomen ten aanzien van het door hem gemaakte eigendomsvoorbehoud van een onverdeeld perceel van circa 1800 vierkante meter gelegen aan de [adres] te[plaatsnaam].
3.4 De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken zou hebben, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20/2/04 NJ 2005, 493).
3.5 [eiser] gaat bij zijn redenering uit van een strikt taalkundige uitleg van de overeenkomst. Daarin wordt niet met zoveel woorden een beperking aangebracht tot het onverdeelde aandeel van het perceel aan de [adres] te [plaatsnaam], waarvan [gedaagde] zich de eigendom heeft voorbehouden. Tegen de uitleg van [eiser] pleit dat het bij een grondtransactie als de onderhavige ongebruikelijk is om een beding van over- en ondermaat te maken. De opgegeven kadastrale oppervlakten geven immers in de regel een redelijk betrouwbaar beeld van de werkelijkheid, zij het dat in vroeger tijden de meetmethoden minder nauwkeurig waren, zodat verschillen niet uitgesloten zijn. Bij grondtransacties als de onderhavige komt het echter in de regel niet aan op de laatste vierkante meters. Aan de hand van de kadastrale tekeningen in combinatie met een bezichtiging ter plaatse kan in ieder geval een reële inschatting worden gemaakt van hetgeen de koop feitelijk omvat. Door [eiser] is ook erkend dat hij samen met [gedaagde] het gekochte heeft bezichtigd en nog aanvullende tekeningen van [betrokkene] heeft ontvangen waarop de diverse percelen, die onderdeel uitmaken van de transactie, waren aangeduid. Daarbij komt dat het voor de hand zou hebben gelegen, wanneer dit beding op de gehele grondtransactie betrekking zou hebben gehad zoals [eiser] stelt, dat er ook afspraken zouden zijn vastgelegd over het tijdstip van opmeten, de persoon of instantie die dat zou gaan doen, voor wiens rekening de daarmee gemoeide kosten zouden zijn en dergelijk zaken meer. Daarvan is evenwel niets gebleken en dat alles maakt dat het onwaarschijnlijk is dat de uitleg van [eiser] de juiste is. Ook de prijs per vierkante meter is dermate hoog dat het geen betrekking lijkt te kunnen hebben op de over te dragen landbouwpercelen. Onbetwist heeft [gedaagde] ter comparitie gesteld dat de gangbare prijzen voor landbouwgrond tussen de 3 en de 5 euro per vierkante meter bedragen. Het ligt daarom het meest voor de hand dat de verrekenmogelijkheid van over- of ondermaat ziet op de mogelijk toekomstige ontwikkeling van de drie bouwpercelen aan de [adres] in [plaatsnaam]. Daarvan staan de exacte afmetingen immers nog niet vast. Het is zelfs de vraag of die percelen ooit ontwikkeld zullen worden. De rechtbank neemt daarom voorshands aan dat [gedaagde] op dit punt het gelijk aan zijn zijde heeft. [gedaagde] concludeert trouwens op basis daarvan dat de vordering toewijsbaar is voor zover het betrekking heeft op de percelen 9 en 3. De rechtbank deelt die opvatting niet, aangezien opmeten pas aan de orde kan komen wanneer de perceelsgrenzen zijn vastgesteld. Daarvan is nog geen sprake zodat de vordering van [eiser] op dit onderdeel, behoudens tegenbewijs, voor afwijzing gereed ligt.
3.6 [eiser], die (ook) op dit punt een voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan, zal tot tegenbewijs worden toegelaten.
Het verplicht meewerken aan kadastrale metingen door [gedaagde].
3.7 Deze vordering ligt naar het oordeel van de rechtbank eveneens voor afwijzing gereed. [eiser] heeft daarbij geen belang, nu hij als eigenaar de percelen desgewenst kan laten opmeten. De medewerking van [gedaagde] was en is daarvoor niet noodzakelijk.
Door het niet vrij van huur opleveren van de woning (en loods) aan de [adres] in [plaatsnaam] op 1 december 2009 is [gedaagde] in verzuim geraakt en schadeplichtig.
3.8 [eiser] stelt dat uit de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] de woning en de loods aan de [adres] per 1 mei 2009, zijnde de oorspronkelijk overeengekomen datum van juridische en feitelijke levering, vrij van huur had moeten opleveren. In ieder geval stond het [gedaagde] niet vrij, ook niet op grond van het overeengekomen recht van gebruik van het verkochte, om de woning en loods aan de [adres] opnieuw te verhuren indien deze vóór 1 mei 2009 zouden vrijkomen. [gedaagde] betwist dat gemotiveerd. De rechtbank overweegt het volgende.
3.9 In artikel 19 van de koopovereenkomst is voorzien in een aantal aanvullende bepalingen. Enkele daarvan hebben betrekking op de situatie die zou ontstaan wanneer de voorziene juridische levering per 1 mei 2009 niet gelijk zou lopen met de feitelijke levering van het verkochte. Partijen hebben beoogd te voorzien in de situatie waarin het [gedaagde] niet zou lukken om uiterlijk op 1 mei 2009 een vervangend bedrijf te betrekken. De meest verstrekkende uitwerking daarvan is de bepaling dat [gedaagde] het voortgezet gebruik om niet zal behouden van het verkochte na 1 mei 2009 (onderstreping rechtbank) tot aan de dag van feitelijke levering, maar in ieder geval uiterlijk 31 december 2010. Het is evident dat het verkochte mede omvatte de (verhuurde gedeelten) van de woningen aan de L[adres] en de [adres], alsmede de loods aan de [adres]. In de omschrijving van de onroerende zaken die onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst worden deze onroerende zaken met zoveel woorden genoemd. In artikel 6 van de koopovereenkomst zijn partijen immers het volgende overeengekomen: “De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 1 mei 2009 (…) onder gestanddoening door koper van de lopende huur-, lease, huurkoop en/of pachtovereenkomsten voor het daarbij aangegeven geheel of gedeelte van de onroerende zaak: Woning aan de [adres], loods [adres], gedeelte van woning aan [adres], (…)”. Deze bepaling ondersteunt de stelling van [eiser] evenmin. Daarnaast is duidelijk dat de regeling bedoeld was om [gedaagde], die een landbouwonderneming exploiteerde op en in de verkochte onroerende zaken, van een inkomen te voorzien tot aan de datum waarop hij zijn broodwinning elders kon voortzetten, zij het met als uiterste overdrachtdatum 31 december 2010.
3.10 Tegen die achtergrond moet naar het oordeel van de rechtbank worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest om [gedaagde] de gelegenheid te geven zijn onderneming te exploiteren zoals voorheen, voor zover partijen daarop niet uitdrukkelijk bij overeenkomst een uitzondering hebben gemaakt. Het bepaalde in de artikelen 7 en 8 van de overeenkomst onderschrijft dat. Deze artikelen bepalen dat alle baten en lasten pas voor rekening van [eiser] komen vanaf de datum van feitelijke levering. Ook de risico-overgang is pas vanaf dat moment een feit. De exploitatie van een boerenbedrijf kan, naar het oordeel van de rechtbank, ook de verhuur van opstallen omvatten. Ook die zaken maken, net als machines, vee en grond, onderdeel uit van de onderneming. Uiteraard diende [gedaagde] als feitelijk gebruiker na 1 mei 2009 uitdrukkelijk rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser] als juridisch eigenaar. Dat volgt uit de redelijkheid en billijkheid die ook geldt tussen [eiser] als juridisch eigenaar en [gedaagde] als bruiklener. Op enkele onderdelen voorziet de overeenkomst er met zoveel woorden in dat met de belangen van [eiser] rekening wordt gehouden. Zo is uitdrukkelijk in artikel 19 van de koopovereenkomst opgenomen dat [gedaagde] na totstandkoming van de koopovereenkomst niet eenzijdig wijzigingen in de toestand van het gekochte mag aanbrengen. “Met name wordt hier gedoeld op het niet opnieuw verhuren van woning(en) na het vrijkomen hiervan.”, aldus die bepaling. Naar het oordeel van de rechtbank mag deze bepaling niet zo worden uitgelegd dat [gedaagde] in het geheel niet meer bevoegd zou zijn om zonder instemming van [eiser] opnieuw tot verhuur over te gaan. Indien moet worden aangenomen dat [gedaagde] alleen met instemming van [eiser] tot hernieuwde verhuur zou mogen overgaan, dan zou dat te zeer afbreuk doen aan het overeengekomen voortgezette gebruik om niet van het verkochte. De huurinkomsten betroffen substantiële bedragen die, zo is ter comparitie onbetwist gesteld, voor de (rendabele) exploitatie van de boerenonderneming niet gemist konden worden. Het niet eenzijdig opnieuw mogen verhuren, betekent in deze context naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet meer en niet minder dan dat [gedaagde] diende te overleggen met [eiser]. [eiser] zou tijdens dat overleg zijn belangen kenbaar kunnen maken, zodat [gedaagde] daarmee rekening zou kunnen en wellicht zelfs moeten houden indien een belangenafweging hiertoe zou nopen. Zo is voorstelbaar dat [eiser] er belang bij zou hebben dat zoveel mogelijk onderdelen van het gekochte bij feitelijke levering vrij van huur of pacht zijn. Dat geldt te meer voor de verhuur van woningen, omdat bepalingen van huurbescherming de eigenaar/verhuurder (langdurig) kunnen beperken in het eigen gebruik van het verhuurde. Dat leidt in dit geval echter niet tot een ander oordeel, nu [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat de woningen aan de [adres] en de [adres], alsmede de loods aldaar, op het tijdstip van de feitelijke levering vrij van huur waren. Niet gezegd kan worden dat [gedaagde] in dit opzicht op een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare wijze voorbij is gegaan aan de belangen van [eiser], dan wel dat [eiser] hierdoor schade heeft geleden. Het als productie 6 bij dagvaarding in het geding gebrachte stuk maakt dit evenmin anders. Dat stuk behelst geen overeenkomst tussen partijen, maar een aantal eenzijdig door [eiser] geformuleerde voorwaarden, kennelijk gebaseerd op zijn uitleg van hetgeen tussen partijen rechtens gold. Die uitleg strookt evenwel niet met hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen.
3.11 Uit het vorenstaande volgt dat de in rechtsoverweging 2.5 sub c genoemde verklaring voor recht dient te worden afgewezen.
3.12 Uit het vorenstaande volgt tevens dat [gedaagde] in beginsel bevoegd was om de onroerende zaken, die onderdeel uitmaken van het verkochte, aan derden te verhuren. Bovendien dient daarbij te worden bedacht dat [eiser], die het verkochte een periode om niet in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde], na 1 mei 2009 niet bevoegd was om onroerende onderdelen van het verkochte aan derden te verhuren. Verhuur is immers eveneens het in gebruik geven van zaken, zij het tegen een vergoeding. [eiser] kon dus onmogelijk de aan [gedaagde] reeds in gebruik gegeven zaken ook nog eens gedurende dezelfde periode tegen betaling in gebruik geven aan derden. De door [eiser] gevorderde schade, bestaande uit gemiste huuropbrengsten, dient alleen al om die reden te worden afgewezen.
Gehoudenheid van [gedaagde] een redelijke vergoeding voor gebruik te betalen..
3.13 De gevorderde verklaring voor recht inhoudende, kort samengevat, dat [gedaagde] gehouden is een redelijke vergoeding te betalen voor het voortgezet gebruik, dient eveneens te worden afgewezen. [eiser] legt aan zijn stelling twee argumenten ten grondslag.
3.14 In de eerste plaats bepaalt artikel 19, zesde gedachtenstreepje van de koopovereenkomst, dat partijen met elkaar in overleg treden over een uit te stellen feitelijke levering indien [gedaagde] er niet in zou slagen voor 1 mei 2009 een vervangend bedrijf te betrekken. Volgens [eiser] betekent dit dat er op dat moment opnieuw onderhandeld had moeten worden, waarbij [eiser] redelijke voorwaarden had kunnen stellen aan zijn medewerking tot uitstel van de feitelijke levering. Bijvoorbeeld dat bepaalde financiële gevolgen van het uitstel voor rekening van [gedaagde] zouden komen. De rechtbank kan [eiser] hierin niet volgen. In hetzelfde gedachtenstreepje staat immers als voorlaatste zin: “Alsdan zal na verlenging van de overeengekomen opleverdatum, de feitelijke levering uiterlijk 31 december 2010 plaatsvinden. Hieruit volgt dat het overleg geen betrekking kan hebben op de vraag of en onder welke voorwaarden de feitelijke leveringsdatum opschuift. Daarover was immers al overeenstemming bereikt. Bij het ontbreken van een vervangend bedrijf op 1 mei 2009 schuift de feitelijke opleveringsdatum op. Gedurende de tussenliggende periode heeft [gedaagde] een gebruiksrecht om niet. Het overleg kan nog wel betrekking hebben op de exacte opleveringsdatum en de wijze waarop de feitelijke overdracht zal geschieden. Dat [gedaagde] bij het bepalen van een opleveringsdatum een zwaardere stem zou hebben dan [eiser] volgt al uit de reden van de uitgestelde feitelijke levering, te weten het betrekken van een vervangend boerenbedrijf. Ook is duidelijk dat [eiser] “de laatste stem” heeft, immers op 31 december 2010 zou de feitelijke levering in ieder geval plaatsvinden, ook als er dan nog geen vervangend bedrijf voor [gedaagde] zou zijn. Dat er opnieuw onderhandeld zou moeten worden na 1 mei 2009 volgt daaruit geenszins. Ook dat zou immers afbreuk doen aan het overeengekomen gebruik om niet door [gedaagde] vanaf 1 mei 2009 tot de feitelijke oplevering met als uiterste datum 31 december 2010. Bovendien is onder datzelfde gedachtenstreepje wel expliciet een verplichting voor [gedaagde] opgenomen bij latere feitelijke levering dan op 1 mei 2009, te weten dat [gedaagde] het noodzakelijke schilderwerk zal (laten) uitvoeren. [eiser] had de (andere) financiële gevolgen van voortgezet gebruik ook op dat moment kunnen inbrengen. Dan had dat bij de kooponderhandelingen meegenomen kunnen worden. In ieder geval verplichtte de tot stand gekomen koopovereenkomst, in het bijzonder artikel 19, zesde gedachtenstreepje, [gedaagde] niet om met [eiser] (opnieuw) in onderhandeling te treden over de financiële gevolgen van het voortgezet gebruik. Partijen waren immers al overeengekomen dat dit voortgezette gebruik om niet zou zijn. Dat [eiser] zich wellicht later heeft gerealiseerd dat hij voor zichzelf gunstiger voorwaarden had kunnen bedingen, verplicht [gedaagde] uiteraard evenmin tot hernieuwde onderhandelingen.
3.15 In de tweede plaats stelt [eiser] dat het redelijk is dat [gedaagde] een vergoeding betaalt voor het voortgezet gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank levert die stelling geen juridische grondslag op die steun vindt in het recht. De juistheid van stelling wordt bovendien gelogenstraft door het overeengekomen gebruik om niet. Uitdrukkelijk is bij overeenkomst bepaald dat dit gebruik om niet voortduurt tot het moment van feitelijke levering. De stelling van [eiser], dat dit gebruik om niet slechts ziet op de periode vóór 1 mei 2009, kan onmogelijk juist zijn. [gedaagde] was immers tot 1 mei 2009, de datum van juridische levering, eigenaar en had uit dien hoofde een gebruiksrecht waarvoor hij [eiser] niets verschuldigd was. De gebruiksbepaling kan juist enkel betrekking hebben op de periode tussen de juridische en de feitelijke levering. Bovendien is het kenmerk van de bruikleenovereenkomst nu juist dat zaken om niet ter beschikking worden gesteld. De gebruiker heeft slechts de plicht om de in bruikleen verstrekte zaken in dezelfde staat terug te geven.
3.16 Voorstelbaar zou nog kunnen zijn dat de overeenkomst [gedaagde] zoveel voordeel oplevert en [eiser] zozeer financieel benadeelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [gedaagde] [eiser] onverkort houdt aan hetgeen is overeengekomen. Hieromtrent heeft [eiser] echter onvoldoende gesteld noch is van zodanige omstandigheden gebleken. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de overeenkomst er in artikel 7 ook in voorziet dat alle zakelijke lasten voor rekening van [gedaagde] blijven tot de datum van feitelijke oplevering. Dat geldt ook voor de overgang van het risico en dus tevens voor de verzekeringspremies verschuldigd ter afdekking van dat risico (artikel 8 van de overeenkomst). Het is dus niet zo dat als gevolg van de bestaande overeenkomst (van voortgezet gebruik) alle lasten bij [eiser] liggen en alle lusten bij [gedaagde]. Bovendien kan dit onderdeel van de overeenkomst niet los worden gezien van de rest van de koopovereenkomst. Niet uitgesloten is dat [gedaagde], zonder deze bepalingen over voortgezet gebruik, niet tot verkoop bereid zou zijn geweest, althans niet voor dezelfde koopsom.
3.17 Het overwogene in rechtsoverweging 3.16 en 3.17 impliceert dat de vordering van [eiser] tot betaling door [gedaagde], van zowel een bedrag van € 166.250,-- ,als vergoeding voor het voortgezet gebruik, als een bedrag van € 10.000,-- ,wegens slijtage aan en afschrijving van opstallen en machines tijdens het voortgezette gebruik, dienen te worden afgewezen.
Opleveringsgebreken en gehoudenheid tot schadevergoeding uit dien hoofde.
3.18 In punt 14 van de conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis in conventie, beperkt [eiser] zijn vordering tot schadeloosstelling vanwege toerekenbaar tekortschieten bij de feitelijk levering tot 3 aspecten, te weten het schilderwerk, het mestpompsysteem en het drinkwatersysteem.
Het schilderwerk
3.19 Voor wat betreft het schilderwerk is van belang het bepaalde in artikel 19 van de koopovereenkomst luidende: “Indien de feitelijke levering plaatsvindt na 1 mei 2009 komt het noodzakelijke schilderwerk voor rekening van verkoper.”. [gedaagde] heeft ter comparitie erkend dat hij op dit punt tekortgeschoten is. Het buitenschilderwerk is na 1 mei 2009 niet uitgevoerd, volgens [gedaagde] overigens zonder dat dit tot gevolgschade heeft geleid in de vorm van verrotte kozijnen en dergelijke. [gedaagde] heeft wel de hoogte van het door [eiser] gevorderde bedrag betwist. [eiser] zou veel binnenschilderwerk ten onrechte in rekening brengen. Dat betreft immers niet “noodzakelijk schilderwerk” als bedoeld in voornoemd artikel 19. Volgens [gedaagde] is met “noodzakelijk schilderwerk” bedoeld, buitenschilderwerk ter voorkoming van blijvende schade aan houten delen van de boerderij aan de [adres].
3.20 [eiser] stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst het noodzakelijke schilderwerk niet beperkt tot het buitenschilderwerk, zodat ook binnenschilderwerk er onder valt. Omdat [gedaagde] het schilderwerk niet heeft uitgevoerd, heeft [eiser] dat zelf laten doen. De kosten hiervan bedragen € 24.588,97 en komen op grond van de specifieke bepaling over het schilderwerk in artikel 19 volgens [eiser] voor rekening van [gedaagde].
3.21 De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] op dit punt is tekortgeschoten. Dat betekent dat [eiser] “het noodzakelijke schilderwerk” op grond van de koopovereenkomst voor rekening van [gedaagde] mag brengen. De vraag is natuurlijk wat onder “noodzakelijk schilderwerk” moet worden verstaan. [eiser] heeft een factuur d.d. 31 maart 2011 in het geding gebracht (productie 12 bij antwoord in reconventie). Uit die factuur blijkt dat er 524 manuren in rekening gebracht worden en dat een deel van de factuur betrekking heeft op binnenschilderwerk (latex en vloerlak). Uit de combinatie van deze gegevens volgt dat het grootste deel van de rekening betrekking heeft op binnenschilderwerk. De vraag of dit te scharen valt onder het begrip “noodzakelijk schilderwerk”, beantwoordt de rechtbank, met toepassing van de in rechtsoverweging 3.4 weergegeven maatstaf, ontkennend. [eiser] heeft de onroerende zaken gekocht in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevonden. Daarbij is het in Nederland ongebruikelijk dat een verkoper zijn woning van binnen volledig en fris geschilderd en gestoffeerd oplevert. Tegen die achtergrond en gelet op de reden van de aanvullende bepaling (tijdsverloop) waarbij het “noodzakelijk schilderwerk” voor rekening [gedaagde] zou komen, ligt het voor de hand dat hieronder enkel het buitenschilderwerk was begrepen. Allen het houtwerk buiten is immers onderhevig aan weersinvloeden waardoor het, door tijdsverloop, gaandeweg noodzakelijk kan blijken dat het houtwerk middels een verfbeurt wordt beschermd. Aangezien [eiser] ook op dit punt een bewijsaanbod heeft gedaan, zal hij tot tegenbewijs worden toegelaten.
3.22 Voor wat betreft de omvang van de kosten van het buitenschilderwerk zal de rechtbank [eiser] in de gelegenheid stellen om zich daarover bij akte uit te laten. [gedaagde] kan daarop vervolgens bij antwoordakte reageren.
Mestpompsysteem
3.23 Tussen partijen staat vast dat er op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst een mestpomp op het bedrijf aanwezig was. De rechtbank is van oordeel dat het in de kring van landbouwers, waartoe beide partijen behoren, een feit van algemene bekendheid is dat een mestkelder voorzien moet zijn van een mestpomp. Zonder dat kan de mestfractie niet gemengd en opgezogen worden om deze met een zodenbemester over het land uit te rijden. [eiser] mocht er dan ook vanuit gaan dat er na oplevering een goed werkende mestpomp aanwezig zou zijn. Dat de destijds aanwezige pomp kapot was gegaan en was vervangen door een mobiele pomp, maakt dat niet anders. Tussen partijen staat tevens vast dat er bij de feitelijke oplevering geen mestpomp aanwezig was. [eiser] heeft er één moeten aanschaffen. [eiser] meent dat zijn schade de aankoopprijs van een nieuwe pomp betreft. Hij becijfert de schade op € 5.000,--, zijnde de nieuwprijs van een mestpomp. [gedaagde] heeft het gestelde schadebedrag gemotiveerd betwist.
3.24 De rechtbank is van oordeel dat rekening moet worden gehouden met nieuw voor oud. De verplichting van [gedaagde] hield immers niet meer in dan dat hij de in 2006 aanwezige mestpomp in werkende staat had moeten opleveren aan [eiser]. De rechtbank schat de waarde van een werkend gebruikt mestpompsysteem in redelijkheid en billijkheid op een bedrag van € 2.500,--, zijnde op de helft van nieuwprijs, die als zodanig door [gedaagde] niet is betwist.
3.25 [eiser] vordert de kosten van herstel van het drinkwatersysteem in zowel de stallen als die ten behoeve van het woonhuis aan de [adres] te [plaatsnaam] tot een totaalbedrag van € 12.269,12. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van dit bedrag stellende dat hij heeft aangeboden het drinkwatersysteem in de stallen in eigen beheer te repareren ingeval er na inval van de dooi zou blijken dat er vorstschade was.
3.26 De rechtbank overweegt als volgt. Ten tijde van de feitelijke oplevering was (een deel van) drinkwatersysteem in de stallen bevroren. Daarover zijn partijen het eens. Op dat moment was niet duidelijk of er vorstschade zou zijn. Eventuele lekkages blijken immers pas nadat de bevroren leidingen zijn ontdooid. Zodra [eiser], na het invallen van de dooi, vorstschade constateerde had hij [gedaagde] in gebreke moeten stellen en hem een redelijke termijn moeten gunnen de gebreken zelf te herstellen. Of [gedaagde] daartoe ten tijde van de oplevering, of pas op 13 of 17 januari een aanbod heeft gedaan, is niet van belang. [eiser] heeft dat nagelaten stellende dat hij opdracht aan een installatiebedrijf heeft gegeven omdat hij er aan hechtte dat het systeem door een erkend en deskundig installatiebedrijf zou worden gecontroleerd en gerepareerd. De keuze van [eiser] is op zichzelf legitiem, maar betekent niet dat [gedaagde] moet opdraaien voor de kosten die aan die keuze verbonden zijn. Te minder niet nu de werkzaamheden van het installatiebedrijf, gelet op de werkbeschrijvingen op de facturen, meer hebben omvat dat het enkel repareren van vorstschade. De vordering dient dan ook te worden afgewezen.
3.27 Dat geldt ook voor de kosten van de firma Reman Waterbehandeling B.V. voor aanpassing en nazien van de ontijzeringsinstallatie. Gesteld nog gebleken is dat [gedaagde] voor wat betreft de levering van de ontijzeringsinstallatie is tekortgeschoten en evenmin dat [eiser] [gedaagde] in gebreke heeft gesteld en kans heeft geboden de eventuele feilen te herstellen.
De kosten van rechtsbijstand ad € 5.000,-- voor buitengerechtelijke werkzaamheden
3.28 [eiser] stelt dat hij aanzienlijke kosten heeft moeten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand bestaande uit overleg met de notaris, correspondentie en minnelijk overleg met de raadsman van [gedaagde] en sommatie en ingebrekestelling. [eiser] meent dat deze kosten in redelijkheid op € 5.000,-- kunnen worden gesteld.
3.29 [gedaagde] verzet zich tegen toewijzing van deze kosten stellende dat de rechtsbijstand een eigen keuze van [eiser] was. Voor zover het gaat om kosten van sommatie en ingebrekestelling, gaat het bovendien om kosten ter voorbereiding van deze procedure, die niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen.
3.30 De rechtbank houdt een beslissing op dit punt aan. [eiser] wordt op enkele onderdelen tot tegenbewijs toegelaten. Op dit moment kan daarom niet worden vastgesteld of en in hoeverre [eiser] in het (on)gelijk zal worden gesteld. Daardoor kan niet worden vastgesteld of de gevorderde kosten kunnen gelden als redelijke kosten van invordering, die in redelijkheid voor rekening van [gedaagde] als schuldenaar dienen te komen.
3.31 De rechtbank zal in reconventie verder iedere beslissing aanhouden, nu de uitkomst van die procedure afhankelijk is van de uitkomsten van de bewijslevering in conventie. Al het vorenstaande leidt tot de volgende beslissingen.
4. De beslissing
De rechtbank:
In de hoofdzaak
In conventie
4.1 Stelt [eiser] in de gelegenheid om met alle middelen rechtens tegenbewijs te leveren als bedoeld in de rechtsoverwegingen 3.6 en 3.21.
4.2 Bepaalt dat indien [eiser] het (tegen)bewijs wenst te leveren door het horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Almelo door mr. M. Melaard.
4.3 Verwijst de zaak naar de civiele rol van deze rechtbank van woensdag 29 augustus 2012 voor dagbepaling enquête en draagt [eiser] op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide partijen en het aantal te horen getuigen dan wel dat hij geen bewijs door getuigen wenst te leveren.
In conventie en in reconventie
4.4 Houdt iedere verdere beslissing aan.
In het incident
4.5 Houdt de beslissing over de kosten van het incident aan tot het in hoofdzaak te wijzen eindvonnis.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M. Melaard en op 15 augustus 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.