Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 124247 HA ZA 11-688
datum vonnis: 11 juli 2012 (ggv)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
inzake:
1. [eiser 1]
2. [eiseres 2],
beiden wonende te [plaats],
eisers,
verder gezamenlijk te noemen [eisers],
advocaat mr. K.J. Coenen te Enschede,
en
de stichting
Woningstichting Domijn,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen Domijn,
advocaat mr. R. Smink te Enschede.
1. Het procesverloop
Het procesverloop in deze procedure blijkt uit de navolgende processtukken:
- inleidende dagvaarding met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
Na voornoemde stukkenwisseling is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. Het vonnis wordt per heden uitgesproken.
2. Vaststaande feiten en standpunten van partijen
2.1 Door Domijn zijn aan de [adres] in [plaats] appartementencomplexen gebouwd, genaamd [B] en [M]. Blijkens een door Domijn uitgegeven brochure zouden in [B] 26 koopappartementen worden gerealiseerd en in [M] 23 appartementen, deels voor de verkoop en deels voor de verhuur. [eisers] heeft op 30 maart 2007 met Domijn een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartement in [B], genummerd [adres]. De koop-/aanneemsom bedroeg € 229.000,-. Blijkens notariële akte van 13 juli 2007 is het appartement alstoen aan [eisers] geleverd.
2.2 Nadat [eisers] in het appartement was getrokken, heeft Domijn op enig moment besloten de overige appartementen in [B] niet langer te verkopen, maar te verhuren. Dit besluit van Domijn en de uitvoering daarvan is de basis van het onderhavige geschil.
2.3 [eisers] stelt dat hij zijn appartement heeft gekocht omdat Domijn in haar brochure had aangekondigd dat er in [B] slechts sprake zou zijn van koopappartementen. Doordat Domijn ook is gaan verhuren, is zijn appartement aanmerkelijk in waarde gedaald. Naar zijn oordeel is het van algemene bekendheid dat verhuur van appartementen in hetzelfde gebouw leidt tot waardedaling van de koopappartementen. Huurders betrachten immers, naar hij stelt, minder zorg en netheid ten aanzien van de leefomgeving.
2.4 Naar [eisers] stelt is voor hem door het gewijzigde beleid van Domijn sprake van onvoorziene omstandigheden van dien aard, dat de koop-/aannemingsovereenkomst niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Bovendien heeft Domijn door haar beleidswijziging de aanmerkelijke waardedaling opzettelijk veroorzaakt hetgeen jegens [eisers] onrechtmatig is.
2.5 [eisers] heeft in het geding gebracht een taxatierapport van makelaardij [S] van 28 november 2008. De makelaar heeft op die datum het appartement van [eisers] getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 210.000,- en op een executiewaarde vrij van huur van € 160.000,-. Indachtig het gegeven dat [eisers] niet slechts de koopsom voor het appartement heeft betaald, maar ook heeft geïnvesteerd in een badkamer, sanitair, een keuken en stukadoorswerk waardoor hij uiteindelijk heeft moeten betalen een bedrag van € 249.027,05, stelt hij op basis van het taxatierapport zijn schade op een bedrag van € 39.027,05.
2.6 [eisers] vordert dan ook wijziging van de oorspronkelijke koopovereenkomst en met name van de koopsom in die zin dat die wordt verminderd met voornoemde som, terwijl hij bovendien vordert de veroordeling van Domijn om die som aan hem te betalen, dit alles vermeerderd met rente en kosten.
2.7 Domijn erkent dat het de bedoeling was om de appartementen in [B] uitsluitend te verkopen. Ten gevolge van de economische crisis is zodanige verkoop echter niet haalbaar geweest. De verkoop van de appartementen is via ingeschakelde makelaars gestart in april 2006. In april 2008 had Domijn nog slechts twee appartementen verkocht, immers aan [eisers] en nog een andere partij. Daardoor gedwongen heeft Domijn toen het besluit moeten nemen om de appartementen niet te verkopen maar te verhuren.
2.8 Domijn stelt dat dit besluit mede in het voordeel van [eisers] is geweest. Het alternatief zou zijn geweest dat ofwel sprake zou blijven van ernstige leegstand in het complex, ofwel verkoop van andere appartementen zou hebben plaatsgevonden tegen afbraakprijzen. In beide gevallen zou de waarde van het appartement van [eisers] naar alle waarschijnlijkheid in belangrijke mate zijn gedaald. Domijn kon, naar zij stelt, niet anders beslissen dan het nemen van de onderhavige schadebeperkende maatregel. Zij betwist dat zij opzettelijk een waardedaling van het appartement van [eisers] heeft veroorzaakt zoals er ook geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die voor haar rekening zouden moeten komen. Niet Domijn heeft de waardedaling veroorzaakt, noch de ernstig stagnerende markt.
2.9 Domijn betwist overigens dat [eisers] schade heeft geleden op een wijze als door hem gesteld. Het taxatierapport van [S] geeft geen inzicht in de vraag of er een waardedaling heeft plaatsgevonden door de verhuur van andere appartementen. De wel door [S] gesignaleerde waardedaling heeft, naar Domijn stelt, meer te maken met de marktomstandigheden. Dit is een factor die geheel voor rekening en risico van [eisers] als koper blijft. De stelling van [eisers] dat Domijn ook nog andere kopers van appartementen heeft gevonden, daar zelfs mee heeft gecontracteerd, doch vervolgens die verkopen weer ongedaan heeft gemaakt, betwist Domijn nadrukkelijk.
2.10 Tenslotte verwijst Domijn naar een niet gepubliceerd vonnis van de rechtbank Almelo van 22 juli 2009 en het naar aanleiding van dat vonnis -eveneens niet gepubliceerde- arrest van het gerechtshof te Arnhem van 14 juni 2011 in een inhoudelijk identieke kwestie. Het betreft een procedure tussen Domijn en de andere koper van een appartement in [B]. Domijn heeft het vonnis en het arrest bij conclusie van antwoord in het geding gebracht zodat [eisers] langs die weg van die uitspraken kennis heeft kunnen nemen.
2.11 Domijn concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers].
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat vast dat Domijn haar appartementencomplex [B] op de markt heeft gezet als een complex met koopappartementen. Door [eisers] is niet gesteld en ook anderszins is niet gebleken dat Domijn, toen [eisers] op 30 maart 2007 het appartement kocht dat hem vervolgens op 13 juli 2007 werd geleverd, een andere intentie dan verkoop van alle appartementen had. Eveneens staat vast dat Domijn op enig moment heeft besloten om appartementen in [B] te gaan verhuren. De onderhavige procedure draait per saldo om de vraag of [eisers] door dat besluit van Domijn en de uitvoering daarvan schade heeft geleden en zo ja, of die schade aan Domijn is toe te rekenen. [eisers] beantwoordt die vraag bevestigend op twee primaire gronden. Enerzijds is het handelen van Domijn aan te merken als een voor [eisers] onvoorziene omstandigheid die van dien aard is dat de oorspronkelijke koop-/aanneemovereenkomst niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Anderzijds is het handelen van Domijn aan te merken als een onrechtmatige daad omdat immers sprake is van een aanmerkelijke waardedaling die door Domijn opzettelijk is veroorzaakt. De rechtbank oordeelt dienaangaande als volgt.
3.2 Domijn heeft haar handelen uitgelegd en gerechtvaardigd door te verwijzen naar de neergang in de huizenmarkt waardoor zij er niet in slaagde om voldoende appartementen in het complex [B] te verkopen. Weliswaar heeft [eisers] gesteld dat Domijn na een speciale actie zeker acht appartementen (meer) had verkocht maar die verkoop uiteindelijk weer heeft teruggedraaid, doch na de gemotiveerde betwisting daarvan door Domijn heeft [eisers] voor die stelling geen enkele verdere onderbouwing gegeven. Mede gelet op de op begrijpelijke gronden door Domijn opgeworpen stelling dat zij maar al te graag acht kopers had gehad en geen enkel belang zou hebben gehad om niet te verkopen, gaat de rechtbank er in dit geschil vanuit dat Domijn er daadwerkelijk niet in is geslaagd om naast [eisers] en nog een ander, verdere kopers te vinden. Weliswaar heeft [eisers] nog namen genoemd van drie potentiële andere kopers en een bewijsaanbod gedaan doch hij heeft dat bewijsaanbod niet verder onderbouwd, noch door bijvoorbeeld schriftelijke verklaringen, noch door een uitleg van hetgeen de getuigen in concreto zouden kunnen verklaren. De rechtbank passeert dat bewijsaanbod dan ook waaraan zij toevoegt dat het eindoordeel in deze zaak ook niet anders zou worden indien [eisers] zou kunnen bewijzen dat er nog drie kandidaat-kopers waren. Ook in dat geval zou immers nog steeds ter toetsing blijven de vraag of Domijn de overige appartementen al dan niet in verhuur zou kunnen brengen.
3.3 Zoals ook het gerechtshof Arnhem in zijn arrest van 14 juni 2011 in de procedure tussen Domijn en de andere koper heeft overwogen, is weliswaar aannemelijk dat het appartement van [eisers] inmiddels in waarde is gedaald, doch is evenzeer aannemelijk dat die waardedaling nog groter zou zijn geweest als de overige appartementen leeg zouden zijn gebleven of, in het theoretische geval, ver beneden de marktwaarde zouden zijn verkocht. Juist mede ter bescherming van de belangen van [eisers] diende Domijn dat effect dan ook te voorkomen.
3.4 De rechtbank acht niet begrijpelijk en in ieder geval niet onderbouwd de stelling van [eisers] dat Domijn al had besloten tot verhuur van de appartementen voordat de crisis op de huizenmarkt aanving. Domijn heeft in ieder geval twee jaar lang naar kopers gezocht en zoekt nog naar kopers, getuige het feit dat nog steeds appartementen in het complex te koop staan. De waardedaling van het appartement van [eisers], waarbij onbeantwoord kan blijven de vraag hoe groot die waardedaling heden ten dage is, kan dan ook in ieder geval niet als enige tekortkoming aan Domijn worden toegerekend. Dat de woningmarkt ingrijpend is verslechterd, is een risico dat voor rekening van [eisers] als koper komt. Om die reden kan, naar de rechtbank oordeelt, dan ook geen sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die tot wijziging van de koop-/aannemingsovereenkomst zouden moeten leiden. De rechtbank oordeelt immers dat een waardedaling van onroerende zaken door marktomstandigheden, hoe zeer ook onvoorzien, een omstandigheid is die naar verkeersopvattingen ten laste komt van de koper, zoals bepaald in artikel 6:258 lid 2 BW Pro.
3.5 Evenzeer volgt de rechtbank [eisers] niet in zijn stelling dat Domijn onrechtmatig jegens hem zou hebben gehandeld door tot verhuur van appartementen over te gaan. Zoals hiervoor reeds is overwogen, was verhuur van appartementen mede in het belang van [eisers] te prefereren boven leegstand of verkoop beneden de marktprijs. De marktomstandigheden die Domijn tot aanpassing van haar beleid noopten, hebben, als daar al sprake van is, geleid tot de waardedaling van het appartement van [eisers]. Domijn zelf heeft, naar de rechtbank van oordeel is, niet verwijtbaar of toerekenbaar nalatig jegens [eisers] gehandeld. Van een onrechtmatig doen of laten is dan ook geen sprake.
3.6 De rechtbank oordeelt derhalve dat de vorderingen van [eisers] onvoldoende rechtsgrond hebben en dan ook niet voor toewijzing vatbaar zijn. De vorderingen worden dan ook afgewezen. [eisers] moet als in het ongelijk gestelde partij de kosten van deze procedure dragen.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst af de vorderingen van [eisers].
II. Veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan Domijn tot de navolgende omvang. De kosten aan de zijde van Domijn worden begroot op € 1.744,- aan verschotten (griffiegeld) en € 1.158,- (2 punten x € 579,-) aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordeling sub II. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Vermeulen en op woensdag 11 juli 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.