Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 122088 / HA ZA 11 - 570
datum vonnis: 27 juni 2012
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken,
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats] (gemeente [naam]),
eiser,
verder te noemen: [eiser],
advocaat: Mr. J.J. Paalman te Almelo,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] (gemeente [naam]),
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde]
advocaat: Mr. E.D. Breuning ten Cate te Almelo.
1. Het procesverloop
1.1. De volgende gedingstukken zijn gewisseld:
(a) dagvaarding met 7 producties;
(b) conclusie van antwoord met 1 productie;
waarna de rechtbank een tussenvonnis heeft gewezen waarbij een comparitie is gelast, die op 31 januari 2012 heeft plaatsgevonden van welke comparitie proces-verbaal is opgemaakt waaraan door beide partijen overgelegde stukken zijn gehecht, waarna nog de volgende gedingstukken zijn gewisseld:
(c) conclusie van repliek met 1 productie;
(d) conclusie van dupliek met 1 productie;
(e) akte uitlating tevens overlegging producties zijdens eiser met 6 producties;
(f) antwoordakte zijdens gedaagde.
1.2 Partijen hebben vonnis gevraagd, welk vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten
De volgende feiten kunnen, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet voldoende betwist en voorzover hier van belang, als vaststaand worden
aangenomen.
2.1 [Eiser] en [gedaagde] zijn broers. Een derde broer, [X], is getrouwd met [naam], verder: "[Y]".
2.2 [Eiser] is op 15 november 1983 eigenaar geworden van een landbouwerswoning (verder: "het boerderijtje") met (circa 7 hectare) landbouwgrond te [naam]. Voor 15 november 1983 pachtte [eiser] reeds de grond van zijn rechtsvoorganger.
2.3 Op 14 februari 1984 heeft [eiser] een gedeelte van de onroerende zaken genoemd in rechtsoverweging 2.2, namelijk het boerderijtje en een stukje omliggende grond met enige opstallen, geleverd aan [Y].
2.4 De akte van 14 februari 1984 bevat een bepaling op grond waarvan [Y] en haar rechtsopvolgers het boerderijtje niet zonder toestemming van [eiser] mogen overdragen aan een derde op verbeurte van een boete van
f 200.000,--. Voorts bepaalt de akte –kort gezegd- dat, wordt de toestemming niet verleend, [eiser] het boerderijtje mag (terug-)kopen voor f 175.000,--, vermeerderd met (eventuele) bouw- en verbouwingskosten.
2.5 Bij akte van 13 november 2008 verleden voor notaris Mr. H.W.R. Verbeek (verder "de notaris") hebben [Y] en [X] erkend dat op grond van artikel 3:306 BW Pro
"de rechtsvordening tot beëindiging van het bezit van [[eiser]] door
verkoop van twintig jaren is verjaard",
als gevolg waarvan op grond van het bepaalde in artikel 3:105 BW Pro, aldus de
akte:
"[[eiser]] tengevolge van deze verjaring eigenaar [is] geworden van [het
boerderijtje]"
2.6 [Y] noch [gedaagde] hebben [eiser] over hetgeen in rechtsoverweging 2.5 is genoemd geïnformeerd en hem geen toestemming gevraagd voor het "over laten gaan van de eigendom".
2.7 Deze rechtbank heeft, bij vonnis van 26 januari 2011 (HA ZA 2010-102) op vordering van [eiser] [Y] veroordeeld tot betaling aan [eiser] van de in rechtsoverweging 2.4 genoemde contractuele boete (€ 90.756,--). Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
2.8 In het vonnis van 26 januari 2011 heeft de rechtbank ondermeer overwogen dat [gedaagde] geen ondubbelzinnig bezit heeft gehad van het boerderijtje gedurende twintig jaar en dat zulks in een andere tussen [Y] en [eiser] ook voor deze rechtbank gevoerde procedure (zie rechtsoverweging 2.9 hieronder) voor [gedaagde] volstrekt helder was, alsmede dat [gedaagde] en [Y] de notaris voor wie de akte van 13 november 2008 was verleden onjuiste dan wel onvolledige inlichtingen hebben verstrekt. Voorts oordeelde deze rechtbank in haar vonnis van 26 januari 2011 dat [Y] zich met recht had kunnen verzetten tegen het beroep van [gedaagde] op verjaring en dat [Y] aan [eiser] toestemming had moeten vragen voor de eigendomsoverdracht aan [gedaagde].
2.9 De in rechtsoverweging 2.8 genoemde eerdere procedure (HA ZA 1198/2005) tussen [Y] en [eiser] betrof –kort gezegd- een geschil over de precieze grens van het eigendom van [Y]. De rechtbank heeft in die procedure, bij vonnis van 14 februari 2007, de vordering van [Y] afgewezen en de reconventionele vordering van [eiser] toegewezen. Ook dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan en uitgevoerd. [Gedaagde] was bij deze procedure geen partij. Wel is hij in die procedure als getuige gehoord en is zijn aangifte bij de politie (betreffende de vernieling van een afrastering door [eiser]) in het geding gebracht door [Y], alsmede een verklaring van zijn hand d.d.
18 maart 2005.
2.10 [Gedaagde] heeft het boerderijtje en de grond en schuren er omheen gedurende geruime tijd ([gedaagde] stelt sedert 1983, [eiser] stelt vanaf een later tijdstip) in gebruik gehad, onder andere voor de stalling van kleinvee.
3. De vordering
[Eiser] vraagt de rechtbank om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(i) voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld door zich in strijd met het in de tussen [eiser] en [Y] vervatte [de rechtbank leest: gesloten] notariële akte van 14
februari 1984 vervatte contractuele verkoopverbod/voorkeursrecht
van koop [zich] de eigendom te laten toescheiden van de
onbewoonde woning met verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin en
weiland, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats]
(gemeente [naam]), kadastraal bekend: sectie nummer [XXXX], groot negentien are en twintig centiare (19a en 20ca) en nummer [XXXX], groot twee centiare (2ca), althans ter zake de beslissingen nemen die de rechtbank in goede justitie meent te moeten nemen.
(ii) [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de daardoor door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans de beslissingen te nemen die de rechtbank in goede justitie meent te moeten nemen.
(iii) [gedaagde] in de kosten van deze procedure te veroordelen.
4. De standpunten van partijen
[eiser]
4.1 [Eiser] stelt zich -kort gezegd- op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door misbruik te maken van de wanprestatie van [Y] jegens hem, [eiser]. [Gedaagde] heeft van [Y]s wanprestatie niet alleen geprofiteerd maar die ook uitgelokt en bevorderd.
4.2 [Gedaagde] en [Y] hebben bewust, met de opzettelijke bedoeling het verkoopverbod/voorkeursrecht van koop van [eiser] te omzeilen, een constructie bedacht waarmee het boerderijtje op [gedaagde]'s naam kon worden overgeschreven.
4.3 Daartoe heeft [gedaagde] gedaan alsof hij gedurende meer dan 20 jaar bezit heeft gehad van het boerderijtje, en de notaris dienovereenkomstig verkeerd geïnformeerd.
4.4 Het staat echter -aldus [eiser]- vast dat [gedaagde] geen bezitter was. Hij heeft het boerderijtje alleen "in leen gebruik" gehad, zoals onder andere blijkt uit de bewoordingen van de aangifte die [gedaagde] in mei 2003 bij de politie heeft gedaan.
4.5 Ook de rechtbank is in haar vonnis van 26 januari 2011 tot het oordeel gekomen dat [gedaagde] geen bezit heeft gehad en dat hij kennelijk de notaris onjuiste dan wel onvolledige inlichtingen heeft verstrekt.
4.6 [Gedaagde] kende, althans moet geweten hebben van, de afspraken tussen [eiser] en [Y] met betrekking tot het verkoopverbod/voorkeursrecht. Hij was immers nauw betrokken bij de eerste civiele procedure tussen zijn zuster en broer, [Y] en [eiser], in welke procedure hij een getuigenverklaring heeft afgelegd en waarin hij als toehoorder de comparitie van partijen heeft bijgewoond.
4.7 [Gedaagde] heeft het initiatief genomen tot de akte van 13 november 2008. Dit blijkt uit een brief van de notaris van 30 oktober 2008 aan [Y] en [X] waarin staat dat [gedaagde] zich tot de notaris heeft gewend met het verzoek een akte van verjaring op te stellen. In de akte van verjaring wordt ook verwezen naar de akte van 14 februari 1984 waarin het verkoopverbod is opgenomen.
4.8 Niettemin heeft [gedaagde] nagelaten [eiser] te informeren over de voorgenomen overdracht, laat staan dat hij aan [eiser] toestemming heeft gevraagd.
4.9 [Eiser] heeft als gevolg van de overdracht aan [gedaagde] schade geleden. Als [Y] zich aan de in 1984 gemaakte afspraken had gehouden, had zij, als zij voornemens was het boerderijtje te verkopen, dat moeten aanbieden voor dezelfde (zeer lage) prijs (f 75.000,--) waarvoor [eiser] het aan haar had verkocht. Het boerderijtje is sinds 1984 zeer aanzienlijk in waarde gestegen.
4.10 Bovendien is het boerderijtje omringd door landbouwgrond van [eiser] en had [eiser] het boerderijtje, althans de bouwplek goed kunnen gebruiken.
4.11 Dit alles wist [gedaagde], althans hij behoorde dat te weten. Dat [eiser] het hiervoor bedoelde nadeel zou lijden was voor [gedaagde] dus voorzienbaar.
4.12 Daarnaast heeft [gedaagde] geprofiteerd van de verjaringsconstructie: hij heeft om niet een onroerende zaak verworven die een potentieel grote waarde heeft.
4.13 [Eiser]'s schade wordt geenszins gecompenseerd door de door hem van [Y] ontvangen boete van (€ 90.756,--).
[gedaagde]
4.14 Volgens [gedaagde] heeft [eiser] zelf al voordat hij het boerderijtje aan [Y] had verkocht, het gebruik daarvan en van de omliggende grond aan [gedaagde] verleend.
4.15 Pas in een laat stadium (in 2003) is [gedaagde] erachter gekomen dat niet [eiser] maar [Y] eigenaar was.
4.16 Op een gegeven moment -ergens in 2008- wilden [Y] en [X] de grond en de opstallen weer vrij hebben en derhalve het gebruik door [gedaagde] beëindigen.
4.17 In dat stadium is door [gedaagde] de notaris ingeschakeld. Die kwam tot de conclusie dat sprake was van verjaring. Van die constatering heeft [gedaagde] gebruik gemaakt. De situatie is aan [Y] en [X] in feite opgedrongen. [gedaagde] heeft alleen maar gebruik gemaakt van de bevindingen van de notaris.
4.18 [Y] zou, omdat de familieverhoudingen verstoord waren, nooit tot verkoop aan [eiser] hebben besloten. [Eiser] zou dus nooit het boerderijtje voor f 75.000,-- hebben kunnen kopen.
4.19 Nu [eiser] van [Y] de contractuele boete van € 90.756,-- heeft ontvangen, is aan het vorderingsrecht van [eiser] een einde gekomen. Die boete moet beschouwd worden als een gefixeerde schade.
4.20 [Eiser] is dus genoegzaam gecompenseerd door de betaalde boete. Hij heeft geen schade geleden en daarom moet een vordering gegrond op onrechtmatige daad stranden.
4.21 [Eiser] is er zelf debet aan dat een situatie is ontstaan waarin [gedaagde] uiteindelijk aanleiding heeft gezien zich te beroepen op verjaring, nu [eiser] zelf de grond aan [gedaagde] ter beschikking heeft gesteld en die situatie meer dan twintig jaar heeft laten voortbestaan zonder aan [gedaagde] te zeggen dat hij het boerderijtje al in 1984 had verkocht aan [Y].
4.22 Met betrekking tot de schade voert [gedaagde] nog aan dat volgens hem [Y] en [X] al in november 1983 f 150.000,-- aan [eiser] hebben geleend om de koop van het boerderijtje door [eiser] mogelijk te maken.
4.23 [Gedaagde] kende het verkoopverbod dat tussen [eiser] en [Y] was overeengekomen niet. Hij heeft daarom ook niet jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld.
5. De beoordeling
5.1 In deze zaak is sprake van een conflict in de familie [A] waarbij, zoals [gedaagde] stelt, sprake is van een verdeling in twee kampen: enerzijds [eiser] en anderzijds [gedaagde], [Y] en [X].
5.2 Twee eerder voor deze rechtbank gevoerde procedures werden gevoerd tussen [eiser] en [Y] en hadden ook betrekking op het boerderijtje en de grond en schuren daaromheen.
5.3 In de tweede procedure, geëindigd met het vonnis van deze rechtbank van
26 januari 2011, heeft de rechtbank vastgesteld dat [Y] op basis van de notariële akte van 14 februari 1984 toestemming had moeten vragen aan [eiser] voor de eigendomsoverdracht aan [gedaagde].
5.4 Door dit na te laten heeft [Y] jegens [eiser] wanprestatie geleverd en was zij de contractuele boete verschuldigd.
5.5 De vraag die in dit geding tussen [eiser] en [gedaagde] aan de orde is, is of [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door met [Y] de transactie, vastgelegd in de akte van 13 november 2008, aan te gaan, wetende dat [Y] daarmee haar contractuele verplichting jegens [eiser] schond, en of, als dat zo is, er bijkomende omstandigheden zijn die rechtvaardigen dat [gedaagde] jegens [eiser] schadeplichtig is.
5.6 [Gedaagde] wist, gelet op zijn betrokkenheid bij de in rechtsoverweging 2.9 genoemde procedure, dat [Y] eigenaar was van het boerderijtje sinds 1984, en dat zij de eigendom had verkregen van [eiser].
5.7 In de in rechtsoverweging 2.9 genoemde procedure is (door [Y]) de akte van 14 februari 1984 in het geding gebracht terwijl door [eiser] (gedaagde in conventie en eiser in reconventie in die procedure) in die procedure naar voren is gebracht dat in die akte te zijnen behoeve een voorkeursrecht van koop was opgenomen.
5.8 Ofschoon het in de rechtsoverweging 2.9 genoemde procedure niet ging over het verkoopverbod/voorkeursrecht, maar om de precieze grens van het eigendom van [Y], was het duidelijk en moet het ook [gedaagde] duidelijk zijn geweest dat tussen [eiser] en [Y] afspraken waren gemaakt ten aanzien van een eventuele toekomstige overdracht van de grond.
5.9 Ook aan [gedaagde], die, behorend tot het kamp van [Y], nauw betrokken was bij de procedure, gelet op zijn aangifte bij de politie terzake van de erfafscheiding, op zijn in die procedure overgelegde verklaring en op zijn aanwezigheid als toehoorder bij de comparitie van partijen, moet bekend zijn geweest dat sprake was van dergelijke afspraken.
5.10 Daarbij komt dat in de akte van 13 november 2008 onder de kop "vorige eigenaar" verwezen wordt naar de akte van levering van 18 februari 1984, in welke akte het verkoopverbod/voorkeursrecht was overeengekomen.
5.11 Tenslotte blijkt uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte brief van de notaris van 30 oktober 2008 dat met de notaris is gesproken over een "toestemmings- en aanbiedingsplicht". Deze brief is gericht aan [Y] en [X], maar de rechtbank acht het niet aannemelijk dat [gedaagde] niet op de hoogte was.
5.12 De rechtbank is van oordeel dat, gelet op deze feiten, er van moet worden uitgegaan dat [gedaagde] op de hoogte was van het verkoopverbod/voorkeursrecht toen op 13 november 2008 het landje op zijn naam werd overgeschreven.
5.13 Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] op dat moment wist dat [Y] haar contractuele verplichting terzake jegens [eiser] schond.
5.14 [Gedaagde] heeft, toen hij -naar eigen zeggen- van [Y] en [X] ergens in 2008 begreep dat zij de grond en de opstallen weer "vrij" wilden hebben, zelf het initiatief genomen zich tot de notaris te wenden en die te vertellen dat hij de onroerende zaak reeds meer dan twintig jaar in bezit had.
5.15 De rechtbank heeft in de in rechtsoverweging 2.7 genoemde procedure uitgemaakt dat [gedaagde] geen ondubbelzinnig bezit heeft gehad maar dat [gedaagde] slechts houder was en dat zulks ook voor [gedaagde] volstrekt helder was.
5.16 Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] de notaris verkeerd heeft voorgelicht. Hij wist dat hij geen bezitter was geweest, althans behoorde dat te weten. [Gedaagde] heeft ook nagelaten [eiser] over de voorgenomen overdracht te informeren, dit ofschoon hij wist, althans behoorde te beseffen, dat [eiser] als buurman met omringende gronden en als oorspronkelijke eigenaar er belang bij had te weten wat er met het landje zou gebeuren.
5.17 [Gedaagde] stelt nog dat [eiser] "zelf debet" is aan de ontstane situatie waarin hij, [gedaagde], aanleiding heeft gezien zich te beroepen op verjaring, door -zo begrijpt de rechtbank- [gedaagde] niet te zeggen dat het boerderijtje al in 1984 was verkocht aan [Y]. De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij omdat [gedaagde] in elk geval vanaf de in rechtsoverweging 2.9 genoemde procedure wist dat [Y] eigenaar was, en omdat overigens niet valt in te zien wat het belang ervan is dat [gedaagde] het gebruik niet van (naar hij dacht) [eiser] had gekregen maar van [Y].
5.18 Door de akte van 13 november 2008 heeft [gedaagde] om niet het boerderijtje met omringende grond en opstallen verkregen. Hij heeft daardoor geprofiteerd van [Y]s wanprestatie jegens [eiser].
5.19 De rechtbank is samenvattend van oordeel dat [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door gebruik te maken van [Y]s wanprestatie jegens [eiser], nu [gedaagde] -buiten [eiser] om en in de wetenschap van de tussen [eiser] en [Y] gemaakte afspraken- eigener beweging de notaris ertoe bewogen heeft een akte te verlijden gebaseerd op extinctieve verjaring wegens bezit van meer dan twintig jaar, zulks in strijd met de feiten, terwijl [gedaagde] van deze opzet ook geprofiteerd heeft nu het boerderijtje hem om niet is toegevallen.
5.20 De rechtbank zal de primaire vordering mitsdien toewijzen als gevorderd. Om proceseconomische redenen, zal de rechtbank zulks bij eindvonnis doen.
5.21 [Eiser] heeft voorts gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van [eiser]'s schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans de beslissingen te nemen die de rechtbank in goede justitie meent te moeten nemen.
5.22 De rechtbank kan de schade bepalen op grond van hetgeen door partijen in de procedure is gesteld.
5.23 De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] geleden schade gelijk is aan de marktwaarde van het boerderijtje per de datum van tenaamstelling daarvan op [gedaagde]'s naam (13 november 2008), verminderd - in de eerste plaats - met een bedrag van Euro 34.034 (NLG 75.000) welk laatste bedrag [eiser] aan [Y] had moeten betalen als [Y] uitvoering had gegeven aan de afspraken met [eiser] in de akte van 1984.
5.24 De rechtbank zal, bij de bepaling van de schade voorts rekening houden met het bedrag van € 90.756,-- dat [eiser] van [Y] als boete heeft ontvangen ter uitvoering van het vonnis van deze rechtbank van 26 januari 2011. Dat bedrag is weliswaar niet aan te merken als een "gefixeerde schadevergoeding" zoals [gedaagde] stelt, maar de rechtbank is van oordeel dat de redelijkheid met zich brengt dat, bij de bepaling van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van de omzeiling van het door hem met [Y] overeengekomen verkoopverbod/voorkeursrecht, ook rekening moet worden gehouden met een terzake van hetzelfde feit door [eiser] ontvangen contractuele boete.
Als uitgangspunt voor berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde partij zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, LJN BLO539).
5.25 De rechtbank is van oordeel dat de waarde van het boerderijtje c.a. door één onafhankelijke deskundige kan worden bepaald en is voornemens daartoe te benoemen mr. H.J.A. Hoogmoed RT te Nijverdal. De kosten van de beoogd deskundige zullen € 1.200,- exclusief BTW bedragen. De rechtbank is voornemens de deskundige de volgende opdracht te verstrekken: het bepalen van de marktwaarde per 13 november 2008 van de onroerende zaak (woning met verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin en weiland) gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] (gemeente [naam]), kadastraal bekend gemeente [naam] sectienummers [XXXX] (19 are en 20 centiare) en [XXXX] (2 centiare), waarbij de deskundige ervan uit dient te gaan dat de woning niet verhuurd is. De rechtbank is op grond van het bepaalde in artikel 195 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voornemens om [eiser] op te dragen om genoemd voorschot ad € 1.200,- te voldoen.
5.26 De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de in de vorige rechtsoverweging bedoelde voorgestelde benoeming, de begrote kosten en de formulering van de opdracht.
6. De beslissing
De rechtbank:
I. Stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de in rechtsoverweging 5.25 bedoelde benoeming, kostenbegroting en opdrachtformulering.
II. Verwijst de zaak naar de rol van woensdag 25 juli 2012 voor akte uitlating door beide partijen.
III. Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Margadant en op 27 juni 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.