Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 127941 KGA 12-71
datum vonnis: 8 mei 2012 (s.r.)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de stichting [eiseres sub 1],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats], en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseressen in conventie, gedaagden in reconventie
verder gezamenlijk te noemen [eiseres],
advocaat: mr. A.C. Blankestijn te Hengelo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DBS Uitzend- en detacheringsbureau B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Hengelo
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
verder te noemen DBS,
advocaat: mr. R.H.A. Vennegoor te Enschede.
Het procesverloop
[eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. DBS heeft verweer gevoerd en gevorderd als vermeld in het schrijven van 23 april 2012.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 24 april 2012. Ter zitting zijn verschenen:
[N] voor de [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2], vergezeld door mr. Blankestijn, en [S] voor DBS, vergezeld door mr. Vennegoor. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten
1. In december 2001 heeft de besloten vennootschap Centavos B.V. (hierna: Centavos) van de [eiseres sub 1] (hierna: de stichting) een bedrijvencomplex gekocht, staande en gelegen aan de Slachthuisweg te Hengelo. Daarbij zijn partijen een terugkoopoptie overeengekomen. Tevens hebben Centavos en de stichting een huurovereenkomst gesloten, waarbij Centavos optreedt als verhuurder van het bedrijvencomplex en de stichting optreedt als huurder; de stichting heeft units/percelen op het complex onderverhuurd aan ter plaatse gevestigde ondernemers. De huurovereenkomst tussen Centavos en de stichting is als gevolg van een uitspraak van de kantonrechter te Enschede van 28 juni 2011 geëindigd per 1 september 2011.
2. Toen de stichting gebruik wilde maken van het recht tot terugkoop, heeft Centavos zich beroepen op een vervalbeding waarbij het recht tot terugkoop voor de stichting is komen te vervallen.
In het daarover gerezen geschil heeft het Gerechtshof te Leeuwarden op 8 november 2011 een arrest gewezen. Daarin is bepaald dat Centavos zich niet kan beroepen op het vervalbeding. Centavos had het bedrijvencompex reeds uiterlijk 13 juni 2008 moeten leveren aan de stichting. Centavos is veroordeeld om mee te werken aan effectuering van het recht tot terugkoop, en aan de levering en het transport van de betreffende onroerende zaken.
3. Daags voor de voor levering en transport geplande datum van 7 december 2011 heeft Centavos kenbaar gemaakt dat zij het bedrijvencomplex voor een periode van 5 jaar aan GAB Vastgoed B.V. heeft verhuurd. Centavos wenst dat deze huurovereenkomst in de transportakte wordt opgenomen. De stichting heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB niet tegen de stichting kan worden ingeroepen, dan wel nietig is. Omdat partijen het niet eens worden, is de levering op 7 december 2011 en vervolgens op 16 december 2011 niet doorgegaan.
4. In kort geding heeft de stichting de vernietiging van de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB ingeroepen, en gevorderd dat Centavos meewerkt aan de levering van het onroerend goed. In een vonnis van 11 januari 2012 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Centavos en GAB opgedragen ten overstaan van de notaris te verklaren dat zij aan de tussen hen gesloten overeenkomst ten opzichte van de stichting geen rechten zullen ontlenen, totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist. Tevens is, conform het gevorderde, bepaald dat indien Centavos niet meewerkt aan de levering van het bedrijvencomplex het vonnis in de plaats treedt van een leveringsakte. De stichting is niet gebonden aan de tussen Centavos en GAB gesloten huurovereenkomst en hoeft deze niet te respecteren totdat over het bestaan van die overeenkomst in een bodemprocedure is beslist.
5. [Eiseres] heeft het kortgeding vonnis doen inschrijven in het kadaster. De stichting heeft tevens gebruik gemaakt van het recht om een gegadigde aan te wijzen die de onroerende zaak geleverd heeft gekregen, namelijk [eiseres sub 2], zijnde een 100% dochter van [eiseres sub 1]. De onroerende zaak is zodoende op 8 februari 2012 aan [eiseres sub 2] geleverd.
De vorderingen in kort geding van [eiseres]
6. [Eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I te bepalen dat eiseressen niet gehouden zijn aan de met DBS gesloten huurovereenkomst en deze niet hoeven te respecteren, alsmede te bepalen dat DBS dient te gehengen en te gedogen dat eiseressen zelfstandig en op eigen naam huurovereenkomsten met de onderhuurders van het onroerend goed zullen voortzetten totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist;
II te bepalen dat het DBS in de persoon van haar middellijk bestuurder de heer
[S], dan wel andere medewerkers en/of vertegenwoordigers van gedaagde, verboden is om zich gedurende 12 maanden na betekening van dit vonnis te bevinden in het gebied van bedrijvencomplex aan de Slachthuisweg te Hengelo en te bepalen dat voor iedere keer dat zij in strijd met dit verbod handelt, een dwangsom verbeurt van € 1.000,00;
III DBS te veroordelen tot betaling van een voorschot op (vervangende) schadevergoeding aan eiseressen van € 25.000,00;
IV betaling van de kosten van dit geding.
7. Daartoe, en als verweer in reconventie, voert [eiseres] het volgende aan. Tijdens de behandeling van het kort geding op 6 januari 2012 heeft Centavos voor het eerst de stelling geponeerd dat DBS sinds 2 september 2011 onderhuurder van het bedrijvencomplex is. De huurovereenkomst gedateerd 2 september 2011 die in het geding is gebracht, is niet echt en heeft enkel ten doel om de rechten van [eiseres] zoveel mogelijk te frustreren. De overeenkomst is in werkelijkheid veel later dan 2 september 2011 opgesteld. In brieven die Centavos op 6, 19 en 29 september 2011 aan huurders heeft gestuurd, blijkt dat Centavos zich voordoet als verhuurder en wordt DBS aangeduid als de beheerder, die tevens zorg draagt voor het innen van de huur.
Ondanks het vonnis van 11 januari 2012, waarin is bepaald dat de stichting vooralsnog niet gebonden is aan de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB, is DBS zich blijven gedragen als huurder en onderverhuurder. Zij stuurt facturen aan de onderhuurders en incasseert huursommen. Zij stelt dat zij de nieuwe huurder van [eiseres] is geworden, maar betaalt overigens zelf geen huur aan [eiseres]. Als de huurovereenkomst wel echt is, dient DBS dat te bewijzen. De bankafschriften en kwitanties die in het geding zijn gebracht leveren dat bewijs niet op; de eerste betaling van DBS is van 13 december 2011 en de kwitanties zijn een poging om vals bewijs te creëren. DBS is te kwader trouw en heeft bewust meegewerkt aan een en ander. [S] loopt rond op het bedrijventerrein en intimideert diverse huurders, zodat [eiseres] belang heeft bij de gevraagde ordemaatregel. Door de handelswijze van DBS heeft [eiseres] huurinkomsten misgelopen. Als voorschot op een schadevergoeding wordt thans een voorschot gevorderd.
De vorderingen van DBS
8. DBS vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I te bepalen dat de huur door de onderhuurders zal worden voldaan op een derdengeldrekening van een daartoe aan te wijzen notaris, totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst onherroepelijk is beslist;
II te bepalen dat [gedaagde] zich dient te onthouden van bemoeienissen met huurders met wie DBS een huurovereenkomst heeft gesloten, en te bepalen dat [gedaagde] deze huurovereenkomsten zal respecteren, en dat [gedaagde] zal gehengen en gedogen dat DBS de huurovereenkomst mag voortzetten totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een door [[gedaagde] te initiëren procedure is beslist;
III [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een voorschot van € 25.000,00 voor schadevergoeding;
IV [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie.
9. DBS stelt primair dat de stichting geen belang heeft bij het instellen van de vorderingen en daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans haar vorderingen moeten worden afgewezen. Het bedrijvencomplex is nu immers eigendom van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 2].
Als verweer en ter onderbouwing van haar eigen vordering betwist DBS vervolgens dat zij niet te goede trouw is. De overeenkomst waarop zij zich beroept, is op 2 september 2011 tot stand gekomen tussen GAB als onderverhuurder en DBS als onderhuurder. Door omstandigheden had GAB lange tijd geen bankrekeningnummer tot haar beschikking. Daarom werd de huur voor september, oktober en november 2011 contant voldaan; door GAB werden kwitanties verstrekt. De waarborgsom ter hoogte van 3 huurtermijnen is in overleg niet bij de eerste huurbetaling, maar enige maanden later voldaan. Bij de overschrijving in december 2011 werd abusievelijk de omschrijving ‘huur september, oktober en november 2011’ meegegeven. Toen [gedaagde] op grond van het vonnis van de kantonrechter niet langer huurder en onderverhuurder van het complex was, heeft DBS van GAB een map ontvangen met alle ondertekende huurovereenkomsten. DBS heeft nieuwe overeenkomsten aangeboden; daarvan zijn er 21 ondertekend retour ontvangen. Door de onrust hebben enkele huurders niet willen tekenen; zij verblijven thans zonder titel en recht in de bedrijfsruimte. DBS heeft facturen gestuurd en zich dus steeds als de nieuwe verhuurder gedragen.
Tegenover de stellingen van [gedaagde] wijst DSB er op dat zij spoedappèl heeft ingesteld tegen het vonnis van het Hof Leeuwarden van 8 november 2011. Dat DSB huurder was van GAB is al duidelijk gemaakt in de brief van Centavos van 19 september 2011, waarin staat dat DSB ‘feitelijk als huurder’ is te beschouwen. Dat dit [gedaagde] duidelijk was blijkt ook uit de brief van de stichting van 22 september 2011 aan alle huurders. Dat DSB nog niet aan [gedaagde] heeft betaald klopt; zij heeft tevergeefs verzocht om bankgegevens.
Omdat de huurders inmiddels niet meer weten waar ze aan toe zijn, is een ordemaatregel van belang.
Beoordeling in conventie
10. Het geschil heeft mede betrekking op de vraag wie van partijen gerechtigd is om huur van onderhuurders te incasseren; vanwege de aard van de vorderingen wordt voldoende spoedeisend belang aangenomen.
11. Wat betreft het belang van de stichting bij het instellen van de vorderingen, overweegt de voorzieningenrechter dat tussen partijen niet in geschil is dat het bedrijvencomplex op dit moment eigendom is van de besloten vennootschap [eiseres sub 2].
Deze B.V. is een 100% dochter van de stichting, die reeds daarom ook belang heeft bij de ingestelde vorderingen.
12. Bij de beoordeling van de vorderingen moet tot uitgangspunt worden genomen hetgeen in eerdere rechterlijke uitspraken is vastgesteld en geoordeeld. Dat er spoedappèl is ingesteld tegen het vonnis van het Hof te Leeuwarden, en dat DBS vraagtekens plaatst bij de juistheid van diverse overwegingen in het kort geding vonnis van deze rechtbank van 11 januari 2012, doet daar niet aan af.
13. In het kort geding vonnis van 11 januari 2011 van deze rechtbank is de uitvoering van de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB geschorst, totdat in een bodemprocedure over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die overeenkomst nader is beslist. De voorzieningenrechter in kort geding achtte de kans dat de huurovereenkomst wordt vernietigd wegens benadeling groot, omdat Centavos het onroerend goed in een stadium waarin zij wist of had moeten weten dat de teruglevering aan [eiseres] aanstaande was, met het sluiten van een huurovereenkomst heeft bezwaard. Dat die overeenkomst al op
1 september 2011 werd gesloten, was naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk geworden.
14. De voorzieningenrechter stelt vast dat in de onderhavige procedure een inschatting dient te worden gemaakt of aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst tussen GAB en DBS stand houdt. De voorzieningenrechter oordeelt dat er een gerede kans bestaat dat de overeenkomst zal worden vernietigd.
Daarbij is van belang dat in de eerder gevoerde procedure al vraagtekens zijn geplaatst bij de stelling dat de overeenkomst tussen Centavos en GAB op 1 september 2011 is gesloten. Hetgeen GAB toen ter onderbouwing van haar stelling heeft aangevoerd, was onvoldoende. Om vervolgens het bestaan van een overeenkomst aan te kunnen nemen die voortbouwt op die andere huurovereenkomst, zal DBS dus met zeer overtuigend bewijsmateriaal moeten komen.
Hetgeen DBS als onderbouwing van haar stellingen in het geding heeft gebracht, kan echter niet als overtuigend worden aangemerkt. De kwitanties van contante betalingen van huur voor september, oktober en november 2011 vormen geen daadwerkelijk bewijs van betaling; ze kunnen op een later tijdstip zijn opgesteld en ze worden niet ondersteund door aanvullende stukken, zoals afschriften van bankopnames. Bovendien geeft het te denken dat de betaling van de eerste huurtermijn zou hebben plaatsgevonden op
1 september 2011, terwijl de huurovereenkomst pas 2 september 2011 werd gesloten.
In de huurovereenkomst tussen GAB en DBS zou zijn overeengekomen dat DBS een waarborgsom ter hoogte van drie maanden huur dient te voldoen tegelijk met de eerste huurbetaling. DBS heeft een bankafschrift in het geding gebracht waaruit blijkt dat op
13 december 2011 een bedrag van € 24.000,00 is betaald aan Kaynar Holding, onder vermelding van ‘huren tbv GAB Vastgoed Huur maand: september, oktober en november 2011. De rest volg.’ Dat het hier een verlate betaling van de borg betreft, waarbij abusievelijk een verkeerde omschrijving is meegegeven, is niet aannemelijk. Een dergelijke vergissing, waarbij maanden te laat het verkeerde bedrag en een totaal niet ter zake doende omschrijving in het spel zijn, is volstrekt onaannemelijk.
Ook de stelling van DBS dat uit diverse brieven die in september 2011 zijn verstuurd, blijkt dat DBS toen al als onderverhuurder bekend was bij de betrokken partijen, wordt verworpen. Weliswaar is DBS en/of [S] door Centavos na het wegvallen van de stichting als onderverhuurder naar voren geschoven als exploitant ter plaatse, dit betekent nog niet dat DBS ook huurder van GAB was geworden. Uit de brieven blijkt juist dat Centavos zelf het onderscheid maakt tussen de rol van beheerder/exploitant, die veel taken van de verhuurder uitvoert, en de werkelijke verhuurder. Overigens heeft de voorzieningenrechter in het kort geding vonnis van 11 januari 2011 ook al opgemerkt dat de brief van 29 september 2011 van Centavos juist bevestigt dat enkel Centavos als verhuurder is overgebleven.
De voorzieningenrechter oordeelt dat er een gerede kans bestaat dat in een bodemprocedure komt vast te staan dat de gestelde huurovereenkomst tussen GAB en DBS op een later tijdstip dan 2 september 2011 is geconstrueerd, met het oogmerk een verkeerde voorstelling van zaken te geven. Hij ziet dan ook aanleiding het door [eiseres] primair gevorderde toe te wijzen.
15. De vordering van [eiseres] onder II zal worden afgewezen; er is onvoldoende aangevoerd om een dergelijke verstrekkende maatregel te treffen. Daarbij is rekening gehouden met de omstandigheid dat [S] zelf een onderneming heeft op het bedrijvencomplex.
De vordering onder III wordt eveneens afgewezen, aangezien vooralsnog onvoldoende is aangevoerd ter onderbouwing van die vordering.
16. DBS zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.
In reconventie
17. De vorderingen van DBS zullen worden afgewezen. Op grond van het kort geding vonnis van 11 januari 2011 is [gedaagde] gerechtigd zelfstandig en op eigen naam de huurovereenkomsten met de onderhuurders van het onroerend goed voort te zetten, totdat in een bodemprocedure is beslist over de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB. Op basis van dat vonnis is [gedaagde] gerechtigd de huur te innen van de onderhuurders. De onduidelijkheid die bij veel onderhuurders is ontstaan is, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, veroorzaakt door het handelen van Centavos, en/of GAB en/of DBS.
18. Nu alle vordering in reconventie worden afgewezen, zal DBS als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.
6. beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
- Bepaalt dat [eiseres] niet gehouden is aan de met DBS gesloten huurovereenkomst en deze niet hoeft te respecteren, alsmede te bepalen dat DBS dient te gehengen en te gedogen dat eiseressen zelfstandig en op eigen naam huurovereenkomsten met de onderhuurders van het onroerend goed zullen voortzetten, totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist;
- Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
In reconventie
- Wijst de vorderingen af.
In conventie en in reconventie
- Veroordeelt DBS in de kosten van dit geding in conventie en in reconventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 651,17 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat.
- Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.