Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 125573 / KG ZA 11-274
Vonnis in kort geding van 11 januari 2012
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
hierna te noemen [eiseres],
eiseres,
advocaat mr. A.C. Blankestijn te Hengelo,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Centavos B.V.,
gevestigd te Groningen,
hierna te noemen Centavos,
advocaat mr. J.D. Meerburg te Groningen
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GAB Vastgoed B.V.,
gevestigd te Groningen,
hierna te noemen GAB,
gedaagden,
advocaat mr. A. Kara te Maastricht.
1. Het procesverloop
1.1. [eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
1.2. De zaak is behandeld ter terechtzitting van 6 januari 2012. Ter zitting zijn verschenen: [eiseres 1] , [eiseres 2] en [eiseres 3], vergezeld door mr. Blankestijn, de heren [X] en [Y] vergezeld door mr. Meerburg en mr. Kara. De standpunten zijn toegelicht, door de advocaten aan de hand van pleitnota’s. Het vonnis is bepaald op vandaag.
2. De vaststaande feiten
2.1. In deze zaak staat het navolgende vast.
2.2. In december 2001 heeft Centavos van [eiseres] een bedrijvencomplex gekocht, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het onroerend goed). Daarbij zijn partijen een terugkoopoptie overeengekomen. Bij aanvullende overeenkomst is de termijn voor het terugkooprecht nader vastgesteld op 13 juni 2008 en de vaste terugkoopprijs op € 1.293.275,-. Tevens hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij [eiseres] optrad als huurder en Centavos als verhuurder van het onroerend goed. Deze huurovereenkomst is met ingang van 1 september 2011 beëindigd.
2.3. Op 9 november 2011 heeft het gerechtshof te Leeuwarden (hierna: het gerechtshof) een arrest gewezen in een procedure (met zaaknummer 200.045.854/01) tussen [eiseres] en Centavos. Het gerechtshof heeft onder meer beslist:
“ - verklaart voor recht dat Centavos zich niet kan beroepen op het vervalbeding opgenomen in artikel 4 van de aanvullingen en wijzigingen op de huur- en koopovereenkomsten d.d. 14 december 2001 waarbij het recht tot terugkoop van [eiseres] komt te vervallen, alsmede dat [eiseres] dientengevolge tot 13 juni 2008 slechts de vast overeengekomen huurprijs ad € 11.800,- is verschuldigd en geen marktconforme huurprijs;
- veroordeelt Centavos om haar volledige medewerking te verlenen aan effectuering van het recht tot terugkoop van [eiseres], meer in het bijzonder om binnen één maand na het te dezen te wijzen vonnis haar medewerking te verlenen aan levering en transport van de navolgende onroerende zaken:
1. De bedrijfsunits, met ondergrond en erf, staande en gelegen aan [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie […..]
2. het erf,gelegen aan [adres]te [plaats],sectie […..];
3. het bedrijvencomplex, kantoor, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan [adres], plaatselijk aangeduid met onder meer de nummers [nrs.] te [plaats]), kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie […..];
4. de garages met ondergrond en erf, staande en gelegen aan [adres] te [plaats]kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie […..];
5. het schoolgebouw met ondergrond en erf, , staande en gelegen aan [adres] te [plaats] kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie […..]
Een en ander op straffe van een dwangsom groot € 1.000,- voor iedere dag dat Centavos hiermee in gebreke blijft, zulks tot een maximum van € 100.000,-;”
Dit arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.4. Op 29 november 2011 heeft [eiseres] voornoemd arrest aan Centavos betekend en heeft zij Centavos gesommeerd om mee te werken aan transport en levering van het onroerend goed op woensdag 7 december 2011. De geplande levering heeft op die datum geen doorgang gevonden. Een nieuwe datum is vervolgens vastgesteld op 16 december 2011, maar ook op die datum heeft geen levering plaatsgevonden.
3. De standpunten van partijen
3.1. [eiseres] vordert bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Centavos te veroordelen om na betekening van dit vonnis op eerste verzoek van [eiseres], althans van de transporterende notaris, aan de levering van het onroerend goed, dat door Centavos conform het arrest van het gerechtshof van 8 november 2011 aan haar moet worden geleverd, tegen de bepaalde koopprijs mee te werken, en Centavos en GAB te gebieden alsdan ten overstaan van de notaris te verklaren dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst is ontbonden, althans dat zij daaraan ten opzichte van [eiseres] geen rechten zullen ontlenen danwel zullen doen gelden en als Centavos en GAB hieraan niet voldoen
II. te bepalen dat dit vonnis in plaats van de notariële transportakte wordt gesteld en in de openbare registers in te schrijven is alsmede te bepalen dat [eiseres] nadat zij eigenaresse is geworden van het onroerend goed, niet is gehouden aan de tussen Centavos en GAB gesloten huurovereenkomst en deze niet hoeft te respecteren alsmede te bepalen dat Centavos en GAB dienen te gehengen en gedogen dat [eiseres] alsdan zelfstandig en op eigen naam de huurovereenkomsten met de onderhuurders van het onroerend goed zal voortzetten;
III. te bepalen dat [eiseres] een derde mag aanwijzen die het terugkooprecht mag effectueren en dat deze door [eiseres] aan te wijzen derde alsdan ook het recht heeft de veroordelingen in het ten deze te wijzen vonnis op naam van haar uit te voeren;
IV. te bepalen dat Centavos dwangsommen ten behoeve van [eiseres] heeft verbeurd en zal verbeuren conform het arrest van het gerechtshof te weten € 1.000,- per dag te rekenen vanaf 8 december 2011 tot de datum van de daadwerkelijke levering;
V. Centavos en GAB hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2. [eiseres] stelt daartoe – kort samengevat – dat Centavos de uitvoering van het arrest van het gerechtshof, namelijk de levering en transport van het onroerend goed, meermalen heeft gefrustreerd. Zo heeft Centavos kort voor de levering op 7 december 2011 kenbaar gemaakt dat zij een huurcontract ten aanzien van het gehele onroerend goed is aangegaan met GAB tegen een huurprijs van € 8.000,- per maand. Volgens [eiseres] is dit een te lage huurprijs en kan zij op deze wijze niet meer zelf het onroerend goed exploiteren, zoals zij de jaren daarvoor deed en ook ten tijde van de geplande teruglevering in juni 2008 had kunnen doen. Voorts levert de huurovereenkomst een belemmering op voor het verkrijgen van financiering. Zij wenst thans derhalve opnieuw een veroordeling van Centavos tot medewerking aan de levering, waarbij Centavos en GAB dienen te verklaren dat de huurovereenkomst non-existent is.
3.3. Centavos brengt hiertegen in – kort samengevat – dat het terugkooprecht is komen te vervallen, omdat [eiseres] niet aan haar verplichting tot afname binnen een maand, zoals door het gerechtshof is bepaald, heeft voldaan. De vorderingen van [eiseres] dienen voorts gelet op hun grotendeels declaratoire karakter te worden afgewezen. Bovendien is het gevorderde onder II een te vergaande maatregel, nu Centavos in tegenstelling tot [eiseres] telkenmale bij de notaris is verschenen. Tot slot verzoekt Centavos om bij toewijzing van de vordering(en) het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4. GAB betwist – kort samengevat – allereerst de spoedeisendheid van de vordering van [eiseres]. Voorts brengt zij tegen de vordering in dat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt waarom de huurovereenkomst aan de levering van het onroerend goed in de weg zou staan en waarom [eiseres] daardoor benadeeld zou worden. Tegenover een huurprijs van € 8.000,- voor de eerste 2,5 jaar (daarna € 10.000,-) staat de verplichting van GAB dat zij renovatiewerkzaamheden zal verrichten. GAB verzoekt eveneens om bij toewijzing van de vordering(en) het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter acht het belang van [eiseres] bij haar vordering voldoende spoedeisend om haar in kort geding ontvankelijk te achten. Dit vloeit reeds voort uit de aard van de vordering, namelijk het zo spoedig mogelijk overgaan tot levering van het onroerend goed.
4.2. De vorderingen van [eiseres] zijn gebaseerd op de onder rechtsoverweging 2.3. genoemde beslissingen van het gerechtshof, namelijk dat Centavos zich niet kan beroepen op het in de oorspronkelijke overeenkomst opgenomen vervalbeding bij terugkoop en dat Centavos dient mee te werken aan de levering van het onroerend goed aan [eiseres]. Het uitgangspunt is dat veroordelingen in vonnissen dienen te worden nageleefd en uitgevoerd. Voor zover [eiseres] opnieuw de veroordeling van Centavos wenst tot medewerking aan die levering, zal dat worden afgewezen nu zij – gelet op de bepaling dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad is verklaard – reeds over een titel tot levering beschikt en bij een dergelijke veroordeling geen belang (meer) heeft. De voorzieningenrechter acht voorshands – anders dan door Centavos is gesteld – niet aannemelijk dat een bodemrechter zal vaststellen dat de door het gerechtshof vastgestelde termijn tot levering van het onroerend goed een fatale termijn is. Dat is uit de overwegingen van het arrest niet gebleken. Deze termijn lijkt de aanvangstermijn van de aan de veroordeling verbonden dwangsom te zijn. Dit verweer van Centavos zal de voorzieningenrechter dan ook verwerpen.
4.3. Ten aanzien van het onder I. gevorderde gebod dat Centavos en GAB ten overstaan van de notaris dienen te verklaren dat de tussen hen gesloten huurovereenkomst is ontbonden, overweegt de voorzieningenrechter dat deze vordering gelet op het karakter van een voorlopige voorziening niet kan worden toegewezen. Een voorziening die een rechtstoestand vaststelt, is immers naar haar aard niet voorlopig, maar declaratoir. Een dergelijk karakter ontbreekt bij het gevorderde gebod dat Centavos en GAB ten overstaan van de notaris dienen te verklaren dat zij geen rechten zullen ontlenen aan de tussen hen gesloten overeenkomst, nu de voorzieningenrechter kan bepalen dat de uitvoering van een dergelijke overeenkomst wordt geschorst totdat er in een bodemprocedure nader zal zijn beslist over het bestaan en de rechtsgeldigheid ervan. Bij de beoordeling van de voornoemde vordering in kort geding is aan de orde de vraag of aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB stand houdt.
4.4. Allereerst overweegt de voorzieningenrechter dat de bedoeling van de teruglevering van het onroerend goed in beginsel is dat deze onder dezelfde omstandigheden dient plaats te vinden als in juni 2008, namelijk onbezwaard. Daarvan is echter geen sprake, nu [eiseres] bij levering van het onroerend goed geconfronteerd wordt met de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB, terwijl bij de oorspronkelijke overeenkomst daarvan geen sprake was. Integendeel, destijds was [eiseres] de exploitant van het onroerend goed en zij kon die taken bij terugkoop blijven uitoefenen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de kans dat de huurovereenkomst wordt vernietigd wegens benadeling dan ook groot. Bovendien heeft Centavos in een stadium waarin zij wist of redelijkerwijs had moeten weten dat de teruglevering aan [eiseres] aanstaande was, het onroerend met het sluiten van een huurovereenkomst bezwaard. Weliswaar heeft Centavos gesteld dat deze huurovereenkomst op 1 september 2011 tot stand is gekomen, maar uit de stukken (productie 18 bij de dagvaarding) blijkt onder meer dat Centavos bij brief van 29 september 2011 nog aan een van haar huurders mededeelt dat door het ‘wegvallen’ van [eiseres] als onderverhuurder, enkel Centavos als verhuurder overblijft en dat de huurders hun verplichtingen jegens Centavos dienen na te komen. Centavos wijst in die brief wel op het feit dat DBS is aangewezen als nieuwe beheerder/exploitant, maar niet dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst met GAB. Voorshands is derhalve onvoldoende aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst reeds was gesloten voordat Centavos bekend was of redelijkerwijs had moeten zijn met de terugleveringsverplichting. Gelet op de kans dat de huurovereenkomst tussen Centavos en GAB op voornoemde gronden wordt vernietigd, zal de voorzieningenrechter de uitvoering van die overeenkomst schorsen totdat in een bodemprocedure over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst nader is beslist. De vordering van [eiseres] zal in die zin worden toegewezen dat Centavos en GAB ter gelegenheid van de levering van het onroerend goed ten overstaan van de notaris dienen te verklaren dat zij aan de tussen hen gesloten huurovereenkomst ten opzichte van [eiseres] geen rechten zullen ontlenen danwel zullen doen gelden totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure nader is beslist.
4.5. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de voorzieningenrechter eveneens toewijzen op de wijze als na te noemen dat dit vonnis in plaats van de notariële transportakte tot levering zal worden gesteld indien Centavos weigert medewerking te verlenen aan een dergelijke verklaring of aan de levering en transport van het onroerend goed, waartoe Centavos door het gerechtshof is veroordeeld. Gebleken is immers dat Centavos weigerachtig was (en is) om onder deze voorwaarden de leveringsakte te ondertekenen. De vordering te bepalen dat [eiseres] - nadat zij eigenaresse is geworden van het onroerend goed - niet is gehouden aan de tussen gedaagden gesloten huurovereenkomst en deze niet hoeft te respecteren, kan gelet op het vorenstaande eveneens worden toegewezen totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure nader is beslist.
4.6. De vordering onder III. met betrekking tot het aanwijzen van een derde zal gelet op haar declaratoire karakter niet worden toegewezen. Overigens vloeit uit de overeenkomst met betrekking tot het terugkooprecht tussen [eiseres] en Centavos reeds voort dat [eiseres] een gegadigde mag aanwijzen die haar terugkooprecht mag effectueren, zodat zij in zoverre ook geen belang bij deze vordering heeft.
4.7. De onder IV. gevorderde bepaling dat Centavos dwangsommen ten behoeve van [eiseres] heeft verbeurd en zal verbeuren, heeft eveneens een declaratoir karakter, zodat deze zal worden afgewezen. Bovendien ontbreekt het belang bij deze vordering, nu het gerechtshof reeds in haar uitvoerbaar bij voorraad verklaarde arrest dwangsommen heeft opgelegd en [eiseres] dit arrest kan executeren.
4.8. De voorzieningenrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, gelet op het (spoedeisende) belang van [eiseres] bij de levering van het onroerend goed, aan welke levering Centavos op basis van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde arrest van het gerechtshof reeds diende mee te werken en er geen enkele reden is gesteld die grond zou kunnen opleveren voor een andersluidende beslissing.
4.9. Centavos en GAB zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. gebiedt Centavos B.V. en GAB Vastgoed B.V. ter gelegenheid van de levering en transport van de onder II nader te noemen onroerende zaken ten overstaan van de notaris te verklaren dat zij aan de tussen hen gesloten huurovereenkomst betreffende die onroerende zaken ten opzichte van de [eiseres] geen rechten zullen ontlenen danwel zullen doen gelden, totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist;
II. bepaalt dat indien Centavos B.V. weigerachtig is medewerking te verlenen aan de levering en transport van na te noemen onroerende zaken tegen een koopprijs van € 1.293.275,- en/of Centavos B.V. en GAB Vastgoed B.V. weigerachtig zijn aan hetgeen onder I. is bepaald te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van een in de wettige vorm opgemaakte leveringsakte strekkende tot levering en transport van de navolgende onroerende zaken:
1. De bedrijfsunits, met ondergrond en erf, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [….];
2. het erf, gelegen aan [adres] te [plaats] , sectie [….];
3. het bedrijvencomplex, kantoor, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan [adres], plaatselijk aangeduid met onder meer de nummers [nrs.] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [….];
4. de garages met ondergrond en erf, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie […];
5. het schoolgebouw met ondergrond en erf, , staande en gelegen aan [adres] te [plaats] kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [….];
III. bepaalt dat de [eiseres] nadat zij eigenaresse is geworden van het onroerend goed, niet is gebonden aan de tussen Centavos B.V. en GAB Vastgoed B.V. gesloten huurovereenkomst en deze niet hoeft te respecteren totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist, alsmede dat Centavos B.V. en GAB Vastgoed B.V. dienen te gehengen en gedogen dat de [eiseres] alsdan zelfstandig en op eigen naam de huurovereenkomsten met de onderhuurders van het onroerend goed zal voortzetten totdat over het bestaan en de rechtsgeldigheid van die huurovereenkomst in een bodemprocedure is beslist;
IV. veroordeelt Centavos B.V. en GAB Vastgoed B.V. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van de [eiseres] begroot op € 672,83 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat;
V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
VI. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.