Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 124988 KG ZA 250/11
datum vonnis: 16 december 2011 (ck)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [eiser 1];
2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats],
eisers,
advocaat: mr. B.J. van den Berg te Zwolle,
tegen
de stichting Stichting Wonen Wierden-Enter,
gevestigd te Wierden,
gedaagde,
verder ook te noemen: de SWWE,
advocaat: mr. R. Blom te Enschede.
Het procesverloop
Eisers hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 9 december 2011. Van hetgeen is besproken, is aantekening gemaakt. De voorzieningenrechter heeft aansluitend aan de behandeling in het gerechtsgebouw de situatie ter plaatse in ogenschouw genomen, in aanwezigheid van partijen.
Ter zitting zijn verschenen: [eisers], vergezeld door mr. B.J. van den Berg, en [X] en [Y] namens gedaagden, vergezeld door mr. R. Blom.
De vordering is toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. Bij de dagvaarding zijn de wettelijke formaliteiten in acht genomen.
2. In deze zaak staat het volgende vast. Eisers zijn eigenaar van de percelen met woningen gelegen aan de [adres] en [woonplaats]. Bij koopovereenkomst van 18 december 2008 hebben eisers van de gemeente gronden gekocht gelegen achter de woningen aan de [adres] en [plaats]. Achter de percelen van eisers is door de SWWE een appartementencomplex gebouwd. Om de privacy van eisers te garanderen is in de koopovereenkomst betreffende de aankoop van de gronden ten aanzien van het appartementencomplex onder andere vastgelegd dat: “aan het uiteinde van de galerijen en zijkanten van de balkons op de begane grond en de 1e en 2e verdieping verticale lamellen worden aangebracht, zodat op geen enkele wijze inkijk mogelijk is op de percelen”. In de akte van levering van 17 oktober 2011 is de vestiging van een erfdienstbaarheid vastgelegd, onder andere inhoudende dat er verticale lamellen aan het uiteinde van de galerijen en zijkanten van de balkons op de eerste en tweede verdieping worden aangebracht, zodat na realisatie van het appartementencomplex op geen enkele wijze inkijk mogelijk is op de gemelde heersende erven. Eisers zijn van oordeel dat de SWWE niet heeft voldaan aan het criterium “dat na realisatie van het appartementencomplex op geen enkele wijze inkijk mogelijk is” op de gemelde heersende erven en hebben de SWWE hiervan mondeling en schriftelijk meer keren in kennis gesteld. Op maandag 21 november 2011 heeft SWWE doorzichtige platen op de lamellen aan de kopse kant van de galerijen en van de balkons van het appartementencomplex aangebracht. Eisers stellen echter dat er ter plaatse van de lamellen nog steeds inkijk mogelijk is op hun percelen. Zij baseren zich hierbij op het feit dat zij vanaf hun percelen kunnen zien of er iemand op het balkon aanwezig is. Zij gaan er vanuit dat dit andersom ook het geval is. Eisers zijn van oordeel dat de SWWE nog steeds in strijd handelt met de koopovereenkomst en met het bepaalde in de akte van levering. De SWWE maakt naar het oordeel van eisers inbreuk op het eigendomsrecht van eisers.
3. Eisers vorderen - zakelijk weergegeven - in het onderhavige kort geding:
- de SWWE te veroordelen tot het aanpassen van de verticale lamellen aan het uiteinde van de galerijen en zijkanten van de balkons op de begane grond, eerste en tweede verdieping, op zodanige wijze dat op geen enkele wijze inkijk mogelijk is op de erven van [eisers], zulks binnen vier weken na het te dezen te wijzen vonnis;
- de SWWE te veroordelen in de kosten van het geding.
4. De SWWE heeft verweer gevoerd. Na plaatsing van de lamellen is gebleken dat er doorheen kon worden gekeken op de percelen van eisers. Op of omstreeks 29 augustus 2011 zijn de lamellen opgedikt met extra houten latten om de inkijk op de percelen van eisers te beëindigen. Naar aanleiding van een sommatie van 25 oktober 2011 heeft de SWWE, om het opeisbaar worden van boetes te voorkomen, als tijdelijke maatregel plexiglasplaten aangebracht op de lamellen. De SWWE is van oordeel dat zij niet in verzuim is, omdat zij door eisers niet deugdelijk en schriftelijk in gebreke is gesteld. Nu zij niet in verzuim verkeert, kunnen eisers geen nakoming vorderen. De SWWE is van oordeel dat de vordering van eisers op deze formele grond moet worden afgewezen. Indien de voorzieningenrechter aan deze formele grond voorbij gaat, dient hij, volgens de SWWE, de vordering op inhoudelijke gronden af te wijzen. De SWWE is van oordeel dat zij aan hetgeen in de koopovereenkomst en het daaraan gehechte bouwplan is bepaald, welk bouwplan door eisers is geparafeerd, heeft voldaan. De SWWE stelt dat niet door de lamellen kan worden heengekeken. Volgens de SWWE moet hetgeen in de koopovereenkomst en de akte van levering is vastgelegd over inkijk op de percelen van eisers zo worden gelezen dat de eigenaren van de appartementen niet op de percelen van eisers moeten kunnen kijken, indien zij er recht doorheen kijken. De SWWE en eisers hebben niet bedoeld inkijk tegen te gaan in het geval de appartementseigenaren schuin door de lamellen kijken. De SWWE is van oordeel dat eisers doordat zij hebben meegewerkt aan de akte van levering, terwijl door de lamellen op dat moment nog steeds schuin kon worden heengekeken, afstand hebben gedaan van hun rechten dan wel hun rechten hebben verwerkt.
Voorts is de SWWE van oordeel dat eisers geen spoedeisend belang hebben bij hun vordering, nu eisers na 29 augustus 2011, dus na opdikking van de lamellen, niet meer hebben geklaagd over inkijk op hun percelen en de SWWE in een brief van de advocaat van eisers van 25 oktober 2011 niet is gesommeerd om maatregelen te treffen de inkijk te voorkomen, maar ‘slechts’ is gesommeerd tot betaling van een boete.
5. De voorzieningenrechter is van oordeel dat eisers spoedeisend belang hebben bij de door hun gevraagde voorziening, nu het appartementencomplex reeds geruime tijd wordt bewoond en de door eisers gestelde inkijk, volgens eisers, nog immer niet ongedaan is gemaakt. De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van de door de SWWE aangevoerde formele grond voor afwijzing van de vordering dat de SWWE in ieder geval door het betekenen van de dagvaarding in gebreke is gesteld, zodat de door de SWWE gestelde formele grond voor afwijzing geen doel treft. De voorzieningenrechter overweegt dat een redelijke uitleg van de gevestigde erfdienstbaarheid inhoudt dat er bij normaal gebruik van de galerijen en de balkons aan de zijde van het appartementencomplex dat aan de percelen van eisers grenst, geen inkijk op de percelen van eisers mogelijk mag zijn. De voorzieningenrechter heeft ter plaatse de situatie beoordeeld er vanuit gaande dat de plexiglasplaten zullen worden verwijderd, nu deze, volgens verklaring van de SWWE tijdelijk zijn aangebracht. De voorzieningenrechter heeft hiervan uitgaande met partijen geconstateerd dat er, bij normaal gebruik, op de begane grond, zowel aan de galerij- als aan de balkonzijde, geen sprake is van inkijk op de percelen van eisers. Ook aan de galerijzijde op de eerste verdieping heeft de voorzieningenrechter geen mogelijkheid van inkijk op de percelen van eisers geconstateerd. Op de eerste verdieping aan de balkonzijde is deze inkijk er echter wel. De voorzieningenrechter wijst de vordering wat betreft het balkon op de eerste verdieping dan ook toe. De voorzieningenrechter wijst de SWWE erop dat het schuiner afstellen van de lamellen of het afstellen van de lamellen in een andere richting de inkijk wellicht onmogelijk maakt. De verklaring van de SWWE dat eisers door ‘stilzitten’ afstand hebben gedaan van hun rechten of hun rechten hebben verwerkt, acht de voorzieningenrechter onjuist, nu eisers de afgelopen jaren bijna doorlopend in contact zijn geweest met de SWWE over de inkijk op hun percelen en zij door ondertekening van de akte van levering hebben getekend voor “geen enkele inkijk” hoe dat dan ook in het, eveneens door hen ondertekende, bouwplan mag zijn uitgewerkt.
6. Nu partijen over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, bepaalt de voorzieningenrechter dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt SWWE tot het aanpassen van de verticale lamellen aan de zijkant van het het balkon op de eerste verdieping aan de zijde van de percelen van eisers, op zodanige wijze dat op geen enkele wijze inkijk mogelijk is op de erven van [eisers] zulks binnen vier weken na het te dezen te wijzen vonnis;
II. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
III. bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten draagt;
IV. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 december 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.