Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 118028 / HA ZA 11-108
datum vonnis: 7 september 2011 (mlo)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de naamloze vennootschap
Obvion N.V.,
gevestigd te Heerlen,
eiseres,
verder te noemen Obvion,
advocaat: mr. L.A.L. Westerwoudt te Haarlem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. P.M. Leerink te Deventer.
Het procesverloop
Obvion heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding, onder overlegging van 15 producties.
[Gedaagde] heeft hierna geconcludeerd voor antwoord, waarbij 3 producties zijn overgelegd.
Obvion heeft daarop gerepliceerd, onder overlegging van 3 producties, waarna [gedaagde] heeft gedupliceerd.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.
Vonnis wordt heden bij vervroeging uitgesproken.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet-betwiste producties het volgende vast:
a. Op 25 oktober 2004 heeft [gedaagde], in de persoon van de heer [X] -verder te noemen [X] -, de vrijstaande woning, staande en gelegen aan de [adres] te Mariënberg -verder te noemen de woning- getaxeerd in opdracht van de heer [Y] en zijn echtgenote -verder in mannelijk enkelvoud te noemen [Y].
b. Het doel van de taxatie was om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van een hypothecaire geldlening door [Y] bij Obvion.
c. Op 26 oktober 2004 heeft [X] zijn taxatierapport uitgebracht. De onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik is daarbij getaxeerd op een bedrag van € 325.000,-- en de executiewaarde, vrij van huur en gebruik, op een bedrag van
€ 292.000,--. Voorts is de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik na verbouwing getaxeerd op een bedrag van € 365.000,-- en de executiewaarde, vrij van huur en gebruik, na verbouwing op een bedrag van € 328.000,--.
d. Onder 'N. Nieuwbouw, Verbouwing, Verbetering' op pagina 6 van het taxatierapport van [X] is weergegeven dat er sprake is van verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden dan wel concrete plannen daartoe, waarbij als belangrijkste werkzaamheden zijn genoemd:
“-Plaatsen nieuwe keuken
-Woning opnieuw stucadoren
- 2x Badkamer vernieuwen
-Opnieuw aanleggen van de tuin
-Kelder lekdicht maken”
Uit dit onderdeel van het taxatierapport volgt voorts dat ten tijde van het uitbrengen van het taxatierapport de werkzaamheden nog moeten aanvangen, waarbij het bedrag dat betrokkene aan de werkzaamheden denkt te besteden is gesteld op 'circa € 60.000,--'.
e. Onder 'L. Onderbouwing waardeoordeel' op pagina 6 van het taxatierapport is het volgende opgenomen:
"1. Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking : Ja, en wel aldus: via uitwisselingssysteem Landelijke Makelaars Vereniging
- tevens : inhoudsberekening x bouwkosten en grondwaarde."
f. Onder 'H. Omschrijving object en omgeving' op pagina 4 van het taxatierapport is onder
'1. sub f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud' het volgende opgenomen:
''Woonoppervlakte: 180 m2
Inhoud: 830 m3”.
g. [Y] heeft het woonhuis op 19 november 2004 in eigendom verkregen voor een koopsom van € 286.500,--.
h. Op 18 november 2004 is de hypotheekakte verleden, waarbij Obvion geldgever en [Y] geldnemer was. De geldlening bedroeg € 400.000,--, waarin begrepen een bouwdepot van € 35.000,--.
i. In 2006 heeft [gedaagde] het woonhuis in de verkoop gehad. Tot een verkoop is het evenwel niet gekomen.
j. Nadat [Y] in verzuim was geraakt in de nakoming van de verplichtingen jegens Obvion voortvloeiende uit de verstrekte hypothecaire geldlening, is Obvion tot opeising van de lening en uiteindelijk tot executie van het woonhuis overgegaan.
k. Met het oog op de openbare verkoop heeft Obvion op 13 februari 2008 aan [Z] -verder te noemen [Z] - opdracht gegeven om het woonhuis te taxeren. Op 25 februari 2008 heeft [Z] een geveltaxatie uitgebracht, waarin een onderhandse verkoopwaarde wordt genoemd van € 275.000,-- en een executiewaarde van € 245.000,--. [Z] komt tot een woonoppervlakte van 225 m2 en een inhoud van 710 m3.
l. In juli 2008 is de woning doorverkocht aan een particulier voor € 270.000,--.
m. Bij brief van 5 augustus 2008 heeft Obvion aan [Y] bericht dat hun woning op de veiling € 245.000,-- heeft opgebracht en dat na aftrek van de netto veilingopbrengst van de totale hypothecaire schuld van € 416.603,19, inclusief achterstand van € 16.856,84, een restschuld van € 171.611,28 overbleef.
n. Obvion heeft tot op heden tevergeefs getracht deze restschuld bij [Y] te incasseren. [Y] is failliet verklaard en het faillissement is inmiddels opgeheven bij gebrek aan baten.
o. Obvion heeft aangifte tegen [Y] gedaan wegens bouwfraude.
p. Bij brief van 18 februari 2010 heeft Obvion [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade. Al eerder, bij brief van 3 februari 2010, heeft Obvion aan [gedaagde] bericht dat de verbouwing door [Y] nooit is uitgevoerd.
q. In de hierop volgende periode wordt gecorrespondeerd door Obvion en later haar raadsman enerzijds met [gedaagde]/ haar beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar BAVAM.
r. Bij brief van 27 december 2010 schrijft de raadsman van Obvion aan BAVAM onder meer het volgende:
"Bij brief d.d. 18 februari 2010 heeft cliënte uw verzekerde aansprakelijk gesteld. Zijn taxatierapport vermeldt namelijk een inhoud van 830 m3, terwijl uit het Kadaster een inhoud van 640 m3 blijkt. Gezien vorenstaande, heeft uw verzekerde de woning te hoog gewaardeerd.
Uw verzekerde verweert zich met de stelling dat de door hem genoemde inhoud inclusief bijgebouwen en de kelder onder, naast en achter de woning is. Om van deze discussie af te zijn, heeft cliënte [V] opdracht gegeven om een tegentaxatie te doen, die u als bijlage aantreft."
s. [V] -verder te noemen [V]- heeft op 13 november 2010 haar rapport uitgebracht en heeft het woonhuis per opnamedatum getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van € 322.500,-- en op een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 275.000,--.
t. Onder 'O. Nadere mededelingen' van het taxatierapport van [V] is onder meer het volgende opgenomen:
" Waardeberekening [adres] te Mariënberg op 13-11-2010.
Woning m3 € €
Soutterrain 232 300 69.656
Woning 407 350 142.515
Tuinhuis 7.500
Sub-totaal 219.671
Perceelsoppervlakte m2 € €
760 205 155.800
Totaal: 375.471
Marktontwikkeling(prijsindex Kadaster)
(periode maart 2008-september 2010) - 14% 52.500-
Waarde per 13-11-2010 322.971
AFGEROND: 322.500
Bij de berekening is de taxateur van de volgende gegevens uitgegaan.
De m2 prijs van bouwpercelen uitgegeven door de gemeente Hardenberg is
200,00 Euro/m2 ex. B.t.w. voor vrijstaande woningen c.q. 238,00 Euro/m2 incl. B.t.w.
De woning is gelegen nabij de spoorbaan, derhalve is gekozen voor een lagere m2 prijs.
Volgens het Rijkskadaster zijn de waarde van de vrijstaande woningen in Overijssel in de periode aanvang 2008 tot en met september 2010 14% naar beneden gegaan.
Gelet op de huidige slechte marktsituatie (november 2010) te Mariënberg mag hiermee rekening worden gehouden."
u. Onder 'H. Omschrijving object en omgeving' is onder 'd. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen' van het taxatierapport van [V] het volgende opgenomen"
"De woning is door de huidige eigenaar goed onderhouden en aangepast aan de huidige woonwensen. De hele tuin is aangepast, straatwerk vernieuwd en sierhekwerk geplaatst." en is onder 'f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud' opgenomen "140 m2 640 m3".
2.1 Obvion vordert -zakelijk weergegeven-, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan Obvion te betalen het bedrag van € 171.611,09, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
2.2 Obvion stelt daartoe, in aanvulling op de in rechtsoverweging 1. weergegeven feiten, als volgt.
2.2.1 De hypothecaire geldlening van Obvion aan [Y] is tot stand gekomen op basis van [X]'s taxatie. Een taxatie door een gecertificeerd taxateur vormt voor Obvion een belangrijke schakel in het proces dat leidt tot het al dan niet verlenen van een financiering. Mede in het verlengde daarvan heeft [X] niet alleen de belangen van zijn opdrachtgevers, maar ook die van Obvion als financierende instantie in het oog te houden, hetgeen ook volgt uit het bepaalde onder E. van het taxatierapport van [X].
2.2.2 [X] heeft dan ook jegens Obvion binnen redelijke grenzen in te staan voor de juistheid van het taxatierapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek.
2.2.3 [X] heeft bij het opstellen van het taxatierapport niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden. [X] gaat in zijn taxatierapport uit van aanmerkelijk hogere oppervlakte- en inhoudsmaten dan zijn twee vakgenoten, te weten [Z] en [V], en het Kadaster, waardoor hij onvermijdelijk tot veel hogere, onjuiste taxatiewaarden komt. Hiermee staat vast dat [X] een verwijtbare beroepsfout heeft gemaakt.
Daarbij komt dat Obvion erachter is gekomen dat [Y] een meer dan goede klant van [gedaagde] is en Obvion zich niet aan de indruk kan onttrekken dat [X] naar gading van [Y] heeft getaxeerd, om zo de lening van Obvion te verkrijgen.
2.2.4 Nu [X] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden, heeft hij jegens Obvion onrechtmatig gehandeld en is hij mitsdien aansprakelijk voor de als gevolg van zijn handelen door Obvion geleden schade.
2.2.5 De schade die Obvion als gevolg van de beroepsfout van [X] heeft geleden bestaat uit de onverhaalbare restschuld van € 171.611,09, alsmede de schade die in een wat verder verband verwijderd is, waarbij onder andere gedoeld wordt op de maandtermijn, achterstand per datum veiling en kosten van derden. De aard van de gedraging brengt ook mee dat [X] aansprakelijk is voor het deel dat Obvion 'extra' gefinancierd heeft, namelijk 22% boven de executiewaarde na verbouw.
2.2.6 Obvion biedt bewijs aan van al haar stellingen, in het bijzonder door het doen horen van [X] en door het aanbieden van deskundigenbewijs.
3.1 [Gedaagde] concludeert Obvion in haar vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen, met veroordeling van Obvion, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
3.2 [Gedaagde] stelt daartoe onder meer als volgt.
3.2.1 Obvion heeft niet tijdig geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) door zich eerst op 3 februari 2010 tot [gedaagde] te wenden in verband met de tegenvallende executieopbrengst in april 2008.
3.2.2 [Gedaagde] betwist dat een beroepsfout zou zijn gemaakt. [Gedaagde] heeft de woning in oktober 2004 naar eer en geweten en beste kunnen getaxeerd en staat daar nog steeds volledig achter. Op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagde] bepaalde zaken bij de taxatie over het hoofd heeft gezien. Ook is niet gebleken dat de waarde in 2004 essentieel lager was dan door [gedaagde] in zijn taxatierapport aangegeven.
3.2.3 Allereerst stelt [gedaagde] dat de familie [H] in 2006 een koopsom heeft geboden van € 350.000,--, waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] niet te laag (bedoeld is te hoog, rechtbank) heeft getaxeerd in 2004.
3.2.4 Bovendien vormt het rapport van [V] eerder een onderbouwing van de stellingen van [gedaagde] dan die van Obvion. Obvion hanteert bij de vergelijking van de taxaties ten onrechte de door [V] getaxeerde waarde van € 322.500,-- waarin een prijsdaling van 2008 tot 2010 is verdisconteerd. Het gaat er bij de beoordeling van de aansprakelijkheid om welke waarde in 2004 door een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar aan de woning kon worden toegekend. Deze prijsdaling is geen omstandigheid waarmee de taxateur in 2004 rekening heeft kunnen houden bij de vaststelling van de executiewaarde. Om de situatie in 2004 zo goed mogelijk te benaderen dient derhalve te worden aangesloten bij de door [V] vermelde woningwaarde van € 375.471,--, waarin deze ver na 2004 opgetreden prijsdaling niet is verdisconteerd.
3.2.5 Dat tussen de taxatie door [Z] in 2008 van de executiewaarde en de taxatie in 2004 door [X] van de executiewaarde een verschil zit van € 47.000,-- kan niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde] leiden. Bovendien is een geveltaxatie naar haar aard niet betrouwbaar, omdat zonder het pand binnen te bezichtigen en zonder informatie van de eigenaar/bewoner een waarde wordt bepaald, zodat hieraan slechts beperkte waarde kan worden toegekend.
3.2.6 Bovendien kan een taxateur nooit instaan voor de juistheid van de getaxeerde waarde. De taxateur kan op basis van zijn kennis en ervaring proberen zo goed mogelijk de waarde te benaderen, maar een taxatie geeft nimmer zekerheid over de opbrengst bij verkoop.
3.2.7 In het onderhavige geval is voorts sprake van tussentijds gewijzigde omstandigheden, die het waardeverschil kunnen verklaren. Zo is blijkens de stellingen van Obvion sprake geweest van bouwdepotfraude door [Y] en is de woning, nadat deze niet is verkocht door [Y], door deze verhuurd, waarna er door de huurder een hennepplantage in de kelder is aangelegd. Bij de inval door politie zijn er deuren, ramen en dergelijke geforceerd, hetgeen een aanzienlijke waardedaling heeft veroorzaakt, evenals de ernstige verwaarlozing en negatieve publiciteit. Voorts is de door Obvion gerealiseerde veilingopbrengst niet tot stand gekomen onder de beste condities, namelijk een goed georganiseerde verkoopveiling, terwijl ook de lage geveltaxatie de opbrengst in negatieve zin zal hebben beïnvloed, hetgeen ook geldt voor de in 2008 opgetreden kredietcrisis.
3.2.8 [gedaagde] betwist voorts dat het aantal vierkante en kubieke meters onjuist in het taxatierapport staan vermeld. De taxatie dient te worden getoetst aan de in 2004 geldende normen, terwijl de door Obvion genoemde NEN-norm destijds nog niet gold. Voorts stelt zij de woning terecht te hebben vergeleken met de door haar genoemde referentiepanden.
3.2.9 [Gedaagde] betwist bovendien dat een toereikend causaal verband bestaat tussen de gestelde beroepsfout en de gestelde schade en betwist dat de schade in redelijkheid aan haar kan worden toegerekend, nu meer is gefinancierd dan de getaxeerde waarde, de bank haar ondernemersrisico niet op de taxateur kan afwentelen, Obvion onderverhuur niet had moeten toestaan, er sprake was van een lager bouwdepot dan het in het taxatierapport van [X] genoemde bedrag voor de verbouwing van € 60.000,--, de taxateur geen verwijt kan worden gemaakt van deze bouwdepotfraude, gesteld, noch gebleken is dat keuze voor een veiling noodzakelijk is geweest en door Obvion fouten zijn gemaakt bij het toetsen van de kredietwaardigheid van [Y].
[Gedaagde] beroept zich, gelet op deze omstandigheden tevens op het bepaalde in artikel 6:101 BW Pro.
3.2.10 Ook [gedaagde] biedt aan haar stellingen te bewijzen door het horen van getuigen en deskundigen, hoewel zij van mening is dat de bewijslast op Obvion rust.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
4.1 Het geschil spitst zich toe op de vraag of [X], die in loondienst is bij [gedaagde], jegens Obvion onrechtmatig heeft gehandeld door bij het opstellen van het taxatierapport van 26 oktober 2004 niet te hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden.
4.2 De rechtbank passeert het eerste verweer van [gedaagde] dat Obvion niet tijdig heeft geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), nu Obvion en [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank niet tot elkaar staan in een verhouding van schuldeiser en schuldenaar, als bedoeld in genoemd artikel. Tussen partijen staat vast dat [Y] opdrachtgever van [gedaagde] was, hetgeen ook uit pagina 1 van het taxatierapport van 26 oktober 2004 volgt.
Hoewel uit de onderdelen ‘C. Doel van de Taxatie’ en ‘E. Verantwoording en aansprakelijkheid’ op respectievelijk pagina 1 en 2 van het taxatierapport volgt dat de taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening via nader op te geven geldverstrekker en door de taxateur mede verantwoordelijkheid wordt aanvaard jegens de financiële instelling, die op basis van het taxatierapport het object heeft gefinancierd, brengt zulks niet mee dat er een rechtstreekse contractuele verhouding bestaat tussen [gedaagde] en Obvion. Hoewel de Hoge Raad in het arrest van 23 november 2007 (NJ 2008/552) heeft geoordeeld dat de klachtplicht voor iedere rechtsvordering en elk verweer van de schuldeiser geldt dat is gegrond op een gebrek in de prestatie, dus niet alleen voor een actie wegens een tekortkoming in de nakoming, maar ook voor een (op het gebrek gebaseerde) actie uit onrechtmatige daad, kan dit arrest [gedaagde] niet baten, nu ook in deze zaak partijen wel jegens elkaar in een verhouding van schuldeiser en schuldenaar stonden. In het onderhavige geval is daarvan als gezegd geen sprake.
4.3 Hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.2 laat onverlet dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] ook jegens Obvion de zorg in acht had te nemen, die van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht, hetgeen ook volgt uit de voornoemde onderdelen C. en E. van het taxatierapport van [X].
4.4 Obvion heeft haar stelling, dat [X] bij het opstellen van het taxatierapport niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden, onderbouwd door te stellen dat [X] in zijn taxatierapport uitgaat van aanmerkelijk hogere oppervlakte- en inhoudsmaten dan zijn twee vakgenoten, te weten [Z] en [V], en het Kadaster, waardoor hij onvermijdelijk tot veel hogere, onjuiste taxatiewaarden komt.
Bij repliek stelt Obvion dat zij erachter is gekomen dat [Y] een meer dan goede klant van [gedaagde] is en Obvion zich niet aan de indruk kan onttrekken dat [X] naar gading van [Y] heeft getaxeerd, om zo de lening van Obvion te verkrijgen.
4.5 De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
Uit het taxatierapport van [V], dat blijkens de in rechtsoverweging 1 sub q gedeeltelijk geciteerde brief van de raadsman van Obvion aan BAVAM van 27 december 2010 bij wijze van tegentaxatie is opgesteld in opdracht van Obvion, blijkt dat de waarde van de woning voor de kredietcrisis en de daarmee gepaard gaande negatieve ontwikkeling van de marktwaarde door [V] is gesteld op € 375.000,--. Tengevolge van de negatieve marktontwikkeling is de waarde per 13 november 2010 door [V] gecorrigeerd met -/- 14%, derhalve -/- € 52.500,--, zodat deze afgerond uitkomt op € 322.500,--.
4.6 Uit de in rechtsoverweging 1 sub p. genoemde brief van 3 februari 2010 van Obvion aan [gedaagde] blijkt dat verbouwing door [Y] niet heeft plaatsgevonden, dit terwijl in het taxatierapport van [X] is opgenomen dat het bedrag dat [Y] aan de aangekondigde verbouwing zou besteden is gesteld op circa € 60.000,--, waarbij als belangrijkste werkzaamheden zijn aangegeven:
-plaatsen nieuwe keuken;
-woning opnieuw stucadoren;
-2x badkamer vernieuwen;
-opnieuw aanleggen van de tuin;
- kelder lekdicht maken.
4.7 Tussen partijen staat vast dat de woning na de executieverkoop op 16 juli 2008 opnieuw is verkocht aan een particulier voor de koopsom van € 270.000,--.
Uit het taxatierapport van [V] blijkt weliswaar dat ‘de woning door de huidige eigenaar goed is onderhouden en aangepast aan de huidige woonwensen’ en dat ‘de hele tuin is aangepast, straatwerk is vernieuwd en sierhekwerk geplaatst’, maar gesteld noch gebleken is dat de verbouwing, waarvan bij het verstrekken van de financiering door Obvion aan [Y] werd uitgegaan, alsnog heeft plaatsgevonden.
4.8 De waarde voor verbouwing is door [X] gesteld op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 325.000,--;
- executiewaarde vrij van huur en gebruik € 292.000,--.
De waarde na verbouwing is door [X] gesteld op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 365.000,--;
- executiewaarde vrij van huur en gebruik € 328.000,--,
waar [V], abstraherend van de negatieve marktontwikkeling in de periode maart 2008-september 2010, waarmee [X] in 2004 geen rekening kon hebben gehouden, tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik komt van € 375.000,--.
4.9 Naar het oordeel van de rechtbank volgen uit bovenstaande vergelijking geen dusdanige verschillen dat geconcludeerd zou moeten worden dat [X] bij het opstellen van zijn taxatierapport niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden.
Het feit dat [X] andere, namelijk hogere oppervlakte- en inhoudsmaten dan [V] heeft gehanteerd doet daaraan niet af, meer in het bijzonder niet omdat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist heeft gesteld dat de waardeberekening niet slechts heeft plaatsgevonden aan de hand van de inhoud van woning maar dat daarbij ook andere factoren van belang zijn, zoals referentiepanden en dergelijke.
4.10 Tussen partijen staat vast dat de door [Z] op 25 februari 2008, enkele maanden voor de executieverkoop, in opdracht van Obvion verrichte taxatie slechts een geveltaxatie betrof.
4.11 Hoewel [Z] tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik komt van € 275.000,-- en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 245.000,-- kan hieraan naar het oordeel van de rechtbank geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, nu de taxatie slechts heeft plaatsgevonden op basis van ‘waarnemingen van de buitenkant’ en er geen ‘inwendige opname’ heeft plaatsgevonden. Het had op de weg van Obvion gelegen om op dat moment een volledige taxatie te laten uitvoeren, omdat slechts dan een goede vergelijking met het taxatierapport van [X] mogelijk zou zijn geweest, uitgaande van de situatie vóór verbouwing. Dat Obvion dat heeft nagelaten komt voor haar rekening en risico.
4.12 Overigens overweegt de rechtbank met betrekking tot de oppervlakte- en inhoudsmaten dat [Z] uitgaat van een woonoppervlakte van 225m2 en een inhoud van 710 m3, waar [X] de woonoppervlakte heeft gesteld op 180m2 en de inhoud op 830 m3.
4.13 Met betrekking tot de bij repliek door Obvion ingenomen stelling dat zij erachter is gekomen dat [Y] een meer dan goede klant van [gedaagde] is en zij zich niet aan de indruk kan onttrekken dat [X] naar gading van [Y] heeft getaxeerd, om zo de lening van Obvion te verkrijgen, overweegt de rechtbank dat Obvion deze stelling naar haar oordeel onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd en overigens in een laat stadium van de procedure te berde heeft gebracht, zodat zij deze stelling zal passeren.
4.14 De rechtbank overweegt voorts dat [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat Obvion akkoord is gegaan met het feit dat [X] optrad als taxateur, het taxatierapport van [X] voor Obvion in 2004 kennelijk geen aanleiding heeft gegeven tot het stellen van vragen, dit terwijl de koopsom welke [Y] voor de woning betaalde € 286.500,-- was, Obvion een hoger bedrag heeft gefinancierd dan overeenkwam met de door [X] getaxeerde waarde en Obvion akkoord is gegaan met een bouwdepot van slechts € 35.000,--, waar de verbouwingskosten in het taxatierapport zijn begroot op € 60.000,--.
4.15 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen moet de vordering van Obvion worden afgewezen. De overige gevoerde verweren kunnen verder onbesproken blijven. Obvion dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De rechtbank:
I. Wijst af het gevorderde.
II. Veroordeelt Obvion in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot deze uitspraak begroot op € 3.537,--wegens verschotten (griffierecht) en op € 2.842,-- wegens salaris advocaat (tarief V, 2 punten).
III. Verklaart onderdeel II. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Lorist en is op 7 september 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.