Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 361894 CV EXPL 10-15873
Uitspraak : 30 augustus 2011 (mvr)
Vonnis in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [plaats]
eisende partij, hierna ook wel [eiseres] te noemen
gemachtigde: mr. J.J. Paalman, advocaat te Almelo
tegen
1. [gedaagde 1], wonende te [plaats]
2. [gedaagde 2], wonende te [plaats]
gedaagde partij, hierna ook wel [gedaagden] te noemen
gemachtigde: mr. K. Dekker, advocaat te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 december 2010;
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie tevens wijziging van eis/alsmede conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens antwoordakte wijziging van eis in conventie alsmede conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
2. De feiten:
2.1 [eiseres] is eigenaresse van een perceel grond, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie[..] nummer [….], plaatselijk bekend [adres] en [plaats]. De grootte van het perceel is 42 are en 28 centiare. [eiseres] heeft het perceel grond verkregen uit de nalatenschap van haar vader. De ouders van [eiseres] hadden de grond verkregen van een grootvader van [eiseres], de heer [X].
2.2 Grootvader [X] en [gedaagde 1] sluiten in november 1983 een huurovereenkomst die betrekking heeft op het perceel grond. In de overeenkomst is een bepaling opgenomen die erop neerkomt dat verhuurder (grootvader [X] en toentertijd eigenaar van de grond)) aan [gedaagde 1] vorenbedoeld perceel grond aan de [adres] en [plaats] heeft verhuurd, waarop door derden de opstallen zijn gesticht, plaatselijk genummerd […], aan partijen volkomen bekend, zodat zij geen nadere omschrijving verlangen. De opstallen zijn een recreatiewoning met aanhorigheden. De huurprijs, zo is overeengekomen, bedraagt de eerste vijf jaar NLG 1.000,00 per jaar en daarna NLG 1.300,00 per jaar, telkens bij vooruitbetaling te voldoen. Overeengekomen is dat de van overheidswege toegestane huurverhoging op de huurovereenkomst van toepassing zal zijn. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 956,95 per jaar.
2.3 In de huurovereenkomst is bepaald:
Indien huurder de opstallen vervreemdt dient hij verhuurder hiervan terstond in kennis te stellen;
Indien verhuurder de nieuwe eigenaar van de opstallen als huurder accepteert is huurder verplicht aan verhuurder te betalen een bedrag gelijk aan 10% van de opbrengst van de opstallen.
2.4 [gedaagde 1] koopt op 16 januari 1984 van mevrouw [Y] de recreatiewoning c.a. die zich op het gehuurde perceel grond bevindt, zulks voor een prijs van NLG 120.000,00. In de notariële koopakte wordt vermeld dat grootvader [X] als eigenaar en als verhuurder van de grond met de verkooptransactie instemt. [gedaagden] is vervolgens in de gekochte woning gaan wonen en dat doet hij nog altijd. Als gevolg van een wijziging van een bestemmingsplan is het toegestaan de woning c.a. permanent te bewonen.
2.5 [gedaagden] vergoedt aan [eiseres] de heffing OZB (eigenaarsgedeelte) betrekking hebbend op de woning. Op 9 april 2004 schrijft de toentertijd voor [gedaagden] optredende advocaat aan de rechtsvoorgangers van [eiseres]:
“ Op 16 januari 1984 hebben cliënten gekocht een opstal [adres] en [plaats], hier nader aan te duiden als “het pand”. De kooopsom bedroeg NLG 120.000,-- en is in twee termijnen betaald. Daarnaast geldt tussen clienten en u een permanente huurovereenkomst met betrekking tot de grond rondom het pand. Cliënten zijn er indertijd van uitgegaan dat zij met betaling van het bovengenoemde bedrag de eigendom hadden verkregen van het pand. Pas veel later zijn zij er achter gekomen dat zij geen eigendom hadden verworven. Inmiddels zijn er 20 jaren verstreken en hebben cliënten door middel van verjaring het recht van opstal verkregen. Cliënten zijn derhalve inmiddels wel eigenaar van het pand.”
2.6 [eiseres] heeft de huurovereenkomst die betrekking heeft op het perceel grond bij brief van 22 juni 2010, die op 25 juni 2010 per deurwaardersexploit is betekend, opgezegd tegen 1 mei 2011. De huuropzegging is niet door [gedaagden] geaccepteerd.
3. De vorderingen in conventie:
3.1 Na haar vorderingen te hebben gewijzigd, vordert [eiseres] dat bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. Voor recht wordt verklaard dat de tussen haar en [gedaagde 1], althans de tussen haar en [gedaagden] bestaande huurovereenkomst eindigt met ingang van een door de kantonrechter vast te stellen datum, en [gedaagden] te gebieden om het gehuurde perceel grond per die datum te ontruimen en haar ter vrije en volledige beschikking te stellen;
b. De gevolgen van de huurovereenkomst worden gewijzigd in die zin dat met ingang van 1 mei 2011 zij van [gedaagden] een huurprijs ontvangt overeenkomstig het volgens de fiscus normaal te achten rendement van 4% per jaar over de waarde van het perceel grond minus de door [gedaagden] gedane huurdersinvesteringen;
c. Voor recht wordt verklaard dat voor de gebouwen, werken en beplantingen die zich bevinden in, of boven het door [gedaagde 1], althans [gedaagden] gehuurde perceel grond geen sprake is van een opstalrecht als bedoeld in artikel 5: 101 lid 1 BW, althans voor recht wordt verklaard dat voor de gebouwen, werken en beplantingen die zich bevinden in, of boven het door [gedaagde 1], althans [gedaagden] gehuurde perceel grond geen sprake is van een afhankelijk opstalrecht als bedoeld in artikel 5: 101 lid 2 BW;
En voorwaardelijk in het geval de reconventionele vordering van [gedaagden] wordt toegewezen:
d. [gedaagde 1], althans [gedaagden], wordt veroordeeld tot het aan haar betalen van een vergoeding voor de schade die zij lijdt door de noodweg, welke schade nader bij staat zal dienen te worden opgemaakt;
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Nu [gedaagden] de huuropzegging niet accepteert heeft [eiseres] recht en belang dat hetgeen onder 3.1 sub a is gevorderd wordt toegewezen. De huurovereenkomst is op de voet van hetgeen is bepaald in artikel 7: 228 lid 2 BW opgezegd en er is een zeer ruime opzegtermijn in acht genomen. De huurovereenkomst dient uiterlijk te eindigen met het vertrek van [gedaagden], althans van de langstlevende van de echtgenoten [gedaagden].
3.3 De huurprijs voor het perceel grond is veel te laag. Voor de inkomstenbelasting wordt uitgegaan van 4% van de waarde van de tuin en de ondergrond van de door [gedaagden] bewoonde woning. Het gehuurde levert, mede in acht genomen de door [eiseres] te betalen baatbelasting, een verliespost op. De huurprijs zal minimaal € 10.304,00 per jaar moeten worden, exclusief de gebruikelijke prijsindexering. [eiseres] beroept zich in deze kwestie op hetgeen is bepaald in artikel 6: 258 BW.
3.4 Er is geen opstalrecht door verjaring ontstaan. Verwezen wordt naar het bepaalde in artikel 3: 107 en verder BW. [eiseres] heeft zich bereid verklaard met [gedaagden] te overleggen over een vergoeding van de waarde van de aanwezige opstallen. [eiseres] gaat ervan uit dat de vergoeding naar analogie van hetgeen is bepaald in artikel 5: 105 BW juncto 5: 99 lid 1 BW kan worden vastgesteld.
4. Het verweer in conventie:
4.1 [gedaagden] is van mening dat bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [eiseres] in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat deze aan haar dienen te worden ontzegd.
Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 Door verjaring is met betrekking hebbend tot de door [gedaagde 1] gekochte woning c.a/de opstallen het recht van opstal ontstaan. Immers [gedaagde 1] huurt al vanaf november 1983 de ondergrond waarop de opstallen zich bevinden.
4.3 Bij gelegenheid van het sluiten van de huurovereenkomst was het de bedoeling van grootvader [X] en [gedaagde 1] dat zij hun gehele leven konden huren. Het was zelfs de bedoeling dat vervolgens de kinderen van [gedaagden] zouden kunnen gaan huren. [gedaagden] heeft zich bereid verklaard voor de grond meer huur te betalen. Partijen hebben beoogd een niet opzegbare huurovereenkomst te creëren. [eiseres] heeft geen redelijk belang bij het opzeggen van de huurovereenkomst. Weliswaar stelt [eiseres] dat de huidige huurprijs voor haar een verliespost is, maar op deze stelling is veel af te dingen. De stelling is onvoldoende onderbouwd. De door [eiseres] gehanteerde opzegtermijn, het wordt in subsidiair verband aangevoerd, is te kort en bij beëindiging van de huur zal [eiseres] gehouden zijn aan [gedaagden] een redelijke vergoeding te betalen die gebaseerd is op de door hem gedane investeringen in de woning c.a.. De opzegging van de huurovereenkomst is in velerlei opzicht in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
4.4 De huurovereenkomst en de koopovereenkomst zijn zo nauw met elkaar verweven dat het in de rede ligt dat [gedaagden], hoewel hij geen huurder is van de woning, toch een beroep kan doen op huurbeschermingsbepalingen woonruimte. Op grond van hetgeen is bepaald in artikel 7: 271 lid 4 BW is de opzegging van de huurovereenkomst nietig, omdat in de brief niet wordt vermeld dat wordt opgezegd wegens een te lage huur,
5. De vordering in reconventie:
5.1 [eiseressen] vordert dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt bepaald dat het in het geding zijnde perceel grond het dienende erf is, zulks ten behoeve van zijn woning c.a., het heersende erf, wordt bezwaard met een recht van weg te weten een recht om op de minst bezwarende wijze met (motor)voertuigen te komen en te gaan over de bestaande toegang tot de woning c.a. en daarbij gebruik te kunnen maken van de aangelegde terrassen.
De vordering is gebaseerd op de feiten, op hetgeen in conventie als verweer naar voren is gebracht en op de volgende stellingen:
5.2 Indien de huurovereenkomst onverhoopt door opzegging eindigt, moet de woning c.a van [eiseressen] bereikbaar blijven. [eiseressen] beroept zich op hetgeen is bepaald in artikel 5: 57 BW.
6. Het verweer in reconventie:
6.1 [gedaagde] is van mening dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [eiseressen] moet worden afgewezen.
Naast hetgeen in conventie naar voren is gebracht is het volgende aangevoerd:
6.2 Er geen sprake van een opstalrecht. Het is nimmer de bedoeling geweest dat [eiser 1] formeel juridisch eigenaar zou worden van de woning c.a./opstallen.
7. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie:
7.1 De huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd. Een dergelijke overeenkomst kan op de voet van artikel 7: 228 lid 2 BW worden opgezegd. Weliswaar is de huurovereenkomst gesloten onder het regime van het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht, maar vorenbedoeld wetsartikel heeft onmiddellijke werking. Gelet op de leeftijd van [gedaagde 1] en zijn echtgenote en de omstandigheid dat zij de woning c.a. hebben gekocht voor een prijs van
NLG 120.000,00 is de kantonrechter van oordeel dat de door [eiseres] gehanteerde opzegtermijn van 10 maanden onredelijk is. [eiseres] ziet dat wellicht zelf ook in. Zij stelt immers dat de huurovereenkomst uiterlijk bij gelegenheid van het vertrek van [gedaagden], althans van de langstlevende van de echtgenoten dient te eindigen In artikel 7: 229 lid 1 BW is bepaald dat de dood van de huurder of verhuurder de huur niet doet eindigen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] zo lang mogelijk in hun woning moeten kunnen blijven wonen en dat het thans niet opportuun is, mede gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7: 229 lid 3 BW, dat een tijdstip wordt bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt. De daarop betrekking hebbende vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.
7.2 Alvorens de huurprijskwestie zal worden besproken wordt eerst de vordering behandeld betrekking hebbend op de verkrijgende verjaring van een opstalrecht. Dat zal worden gedaan omdat deze vordering van [eiseres] nauw samenhangt met zijn aardvordering en deze samenhang zich tegen een afzonderlijke behandeling verzet. Voorop wordt gesteld dat het uitgangspunt moet zijn dat [eiseres] door natrekking ook eigenaresse is van de woning c.a.. Een opstalrecht kan ontstaan door vestiging of verjaring. Een vestiging geschiedt door overschrijving van een notariële akte in de openbare registers. Dat is niet gebeurd. Indien een beroep wordt gedaan op verkrijgende verjaring, is de termijn 10 jaren. Enkel tijdsverloop is voor een verkrijgende verjaring als in deze procedure aan de orde is onvoldoende. Uit de artikelen 3: 99 lid 1 en 3: 105 lid 1 BW blijkt dat voor de in die bepalingen geregelde verkrijgende verjaringen met betrekking tot een onroerende zaak, waaronder te begrijpen een recht van opstal ter zake, bezit van dat recht is vereist. [gedaagden] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, waaruit is af te leiden dat hij bezitter is geworden van het opstalrecht en zo ja wanneer dat dan het geval was. Integendeel: Uit de brief van de advocaat van [gedaagden] van 9 april 2004 is te lezen dat [gedaagden] ervan uitging dat hij eigenaar was van de woning. Zie daarover meer speciaal de zinsnede dat [gedaagden] ervan uitging dat met betaling van de koopprijs van NLG 120.000,00 de eigendom was verkregen van het pand en nog pregnanter de volgende zin: “Pas veel later zijn zij er achter zijn gekomen dat zij geen eigendom hadden verkregen.” Ook de vervreemdingsclausule in de huurovereenkomst duidt erop dat (ook) [gedaagden] ervan uitging dat hij eigenaar van de opstallen was geworden. De kantonrechter verwijst in de onderhavige materie naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 oktober 2008, LJN BD 7601 en naar de daarbij behorende conclusie van de plaatsvervangend procureur-generaal. Het bezit van de woning impliceert niet zonder meer dat [gedaagden] ook bezitter is geworden van een opstalrecht. Gelet op het voorgaande is de slotsom dat het verweer van [gedaagden]. onvoldoende is onderbouwd. De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen. Deze verklaring zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat een dergelijke verklaring niet ten uitvoer kan worden gelegd.
7.3 [eiseres] wil een hogere huurprijs voor de grond en beroept zich daarbij op artikel 6: 258 BW. Het artikel heeft betrekking op onvoorzienbare omstandigheden. [eiseres] heeft in onvoldoende mate uiteengezet welke omstandigheden onvoorzienbaar waren. De huurprijs is schriftelijk vastgelegd en is jaarlijks verhoogd conform de geldende indexeringen. Belangrijker is dat de rechter terughoudend moet zijn met het toepassen van artikel 7: 258 BW. Niet is in te zien waarom [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst, meer speciaal de huurprijs, niet mag verwachten. [gedaagden] heeft immers voor de op het gehuurde zich bevindende woning c.a. een prijs betaald van NLG 120.000,00 terwijl hij geen eigenaar van de woning is geworden. [eiseres] is eigenaresse. Bij gelegenheid van het einde van de huurovereenkomst zal [eiseres] vrij kunnen beschikken over de woning en in die zin zal zij worden verrijkt. Een verrijking waarop misschien in mindering zal strekken een aan de huurder te betalen vergoeding. Wellicht gaat hier het gezegde op: de kost gaat voor de baat uit. De vordering van [eiseres] betrekking hebbend op de huurprijs zal worden afgewezen.
7.4 De reconventionele vordering wordt afgewezen. De huurovereenkomst blijft in stand en niet is gesteld of gebleken dat [eiseressen] geen toegang heeft tot een openbare weg.
7.5 Gelet op de uitkomst van de procedure zullen in conventie de proceskosten worden gecompenseerd en in reconventie zal [eiseressen] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
In conventie:
Verklaart voor recht dat [gedaagden] met betrekking tot de door hem gehuurde woning geen opstalrecht heeft in de zin van artikel 3: 105 lid 1 en lid 2 BW;
Compenseert de proceskosten des dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
In reconventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op
€ 300,-- wegens salaris van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis voor zover het om de proceskostenveroordeling gaat uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
30 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.