Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 116105 / HA ZA 10-1154
Vonnis van 6 juli 2011 (lm)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LEVERINK & ASSEN GROEP B.V.,
gevestigd te Hengelo (O),
eiseres,
verder te noemen ‘L&A’,
advocaat mr. P. Buursen te Enschede,
tegen
1. gedaagde sub 1 en
2. gedaagde sub 2,
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
verder te noemen ‘[gedaagden]’ en afzonderlijk ‘[gedaagde sub 1]’ en ‘[gedaagde sub 2]’,
advocaat mr. M.Ü. Özsüren te Harderwijk.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 maart 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van 21 april 2011;
- het proces-verbaal van comparitie van 26 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil en de beoordeling
2.1. De rechtbank neemt over hetgeen zij in voormeld vonnis van 9 maart 2011 heeft vastgesteld en overwogen.
2.2. Ten aanzien van de feiten, stelt de rechtbank in aanvulling op de door haar bij genoemd tussenvonnis vastgestelde feiten, de volgende feiten vast:
- Op 24 juni 2010 is de woning met foto’s op www.funda.nl geplaatst, na aanmelding daarvan door L&A op 23 juni 2010;
- De familie [X] (hierna: [X]) heeft op 24 juni 2010 in het bijzijn van L&A de woning bezichtigd;
- Op 23 juli 2010 heeft een bezichtiging van de woning plaatsgevonden door een andere familie dan [X];
- [gedaagden] hebben een bedrag van € 800,- vermeerderd met BTW aan L&A voldaan.
2.3. Kern van het geschil tussen partijen betreft (allereerst) de vraag wat partijen zijn overeengekomen, meer specifiek de vraag hoe de aanvullende voorwaarde “Mocht Fam. [X] tot koop overgaan is de courtage € 250,- excl. 19% BTW, naast de reeds betaalde € 550,- excl. 19% BTW, dit geldt tot de periode dat de woning met foto’s op www.funda.nl staat.”, moet worden uitgelegd.
2.4. Voor beantwoording van de vraag wat partijen precies zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de door hen gebezigde bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van de redelijkheid en de billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Ermes c.s./Haviltex). Hierbij is het aan L&A, als eiseres, om voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te dragen ter onderbouwing van haar stelling.
2.5. L&A stelt dat de in de overeenkomst opgenomen aanvullende voorwaarde inhoudt dat [gedaagden] vanaf het moment dat de woning met foto’s op www.funda.nl staat, een courtage van 1,4% van de koopsom van de woning verschuldigd zijn. Zij verwijst daarvoor naar de tekst van de aanvullende voorwaarde (in samenhang met de overige inhoud van de overeenkomst) die volgens haar niet anders kan worden uitgelegd.
[Gedaagden] stellen daarentegen dat de aanvullende voorwaarde inhoudt dat zij een courtage van 1,4% verschuldigd zijn indien de woning niet wordt verkocht aan [X] en het verkooptraject van de woning langer duurt dan zes maanden. Zij verwijzen daarvoor onder meer naar de inhoud van de door partijen gevoerde gesprekken in de offertefase.
2.6. Voor de uitleg van de aanvullende voorwaarde acht de rechtbank de volgende
omstandigheden van belang, die deels door partijen in de processtukken zijn gesteld en niet betwist en voorts tijdens de comparitie van 26 mei 2011 zijn gebleken.
Voorop staat dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst beiden hebben beoogd af te wijken van de door L&A normaliter gehanteerde standaardcourtage van 1,4% van de koopsom omdat [X] geïnteresseerd was in de woning. L&A was voor [gedaagden], nadat zij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met L&A bij verschillende makelaarskantoren offertes hadden opgevraagd en hadden onderzocht of een afwijkende courtage bespreekbaar was bij verkoop van de woning aan een partij die werd aangedragen door [gedaagden], te weten [X], de meest interessante optie. [X], destijds buren van [gedaagden], kenden de woning en hadden meermalen aangegeven interesse te hebben in de woning in het geval [gedaagden] de woning zouden willen verkopen. De verwachting bij zowel L&A als [gedaagden] was dat L&A weinig verkoopwerkzaamheden zou hoeven te verrichten. Partijen hebben op 11, 14 en 25 mei 2010 met elkaar gesproken over de inhoud van de overeenkomst tot opdracht, waaronder de interesse van [X] voor de woning en de daarmee gepaard gaande afwijkende courtage. De gesprekken hebben geresulteerd in een definitieve opdracht tot dienstverlening bij verkoop met daarin opgenomen de handmatig bijgeschreven aanvullende voorwaarde, zoals hiervoor onder rechtsoverweging 2.3. is weergegeven.
2.7. Van belang zijn verder de volgende feiten en omstandigheden. In de ‘Bijlage met specificatie bijkomende kosten’, bijlage bij de door partijen gesloten opdracht tot dienstverlening bij verkoop, staat onder meer het volgende:
“Verkoopkosten
Door het in de verkoop geven van een bepaald object zal opdrachtgever een bedrag van
€ 550,- exclusief B.T.W. verschuldigd zijn. In dit bedrag zijn begrepen:
1) Fotokosten
Ten behoeve van mediadocumentatie en presentatiemateriaal zal door een fotograaf een fotoreportage worden vervaardigd.
(…)
4) Internetvermelding op de meest bezochte website, te weten Funda (www.funda.nl)
(…)”
Uit de hierboven aangehaalde tekst van de bijlage blijkt dat fotokosten en de kosten van internetvermelding op de website van “Funda” normaliter reeds vervat zijn in een standaardbedrag van € 550,- (ex BTW) aan ‘vaste’ verkoopkosten. [Gedaagden] stellen in dit verband bovendien, onbetwist, dat het door hen reeds betaalde bedrag van € 550,- gold als substantieel deel van de overeengekomen afwijkende courtage van € 800,- en niet als een vergoeding voor de vaste verkoopkosten, juist omdat L&A geen of bijna geen verkoopactiviteiten (onder andere presentatie op www.funda.nl) zou hoeven te verrichten. In het licht daarvan valt naar het oordeel van de rechtbank moeilijk in te zien waarop vergoeding van een courtage van 1,4% in de door L&A gestelde uitleg van de aanvullende voorwaarde - vanaf het moment dat de woning met foto’s op www.funda.nl staat - dan (nog) betrekking heeft.
Tussen partijen staat voorts niet ter discussie dat het in de aanvullende voorwaarde genoemde courtagebedrag van € 250,- ziet op overige verkoopkosten van L&A, zoals het opstellen van de (voorlopige) koopakte.
2.8. Voorts moet naar het oordeel van de rechtbank gewicht worden toegekend aan het volgende. De woning stond te koop vanaf mei/juni 2010. Er heeft één formele (in bijzijn van L&A) bezichtiging van de woning door [X] plaatsgevonden in juni 2010, de woning is verkocht aan [X] in juli 2010 en de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden in oktober 2010. De woning is dus op korte termijn - binnen twee maanden ten tijde van nota bene een ongunstige woningmarkt - verkocht aan de door beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst beoogde partij én L&A heeft weinig verkoopactiviteiten verricht en hoeven te verrichten. Mede gelet op deze feitelijke gang van zaken verzetten de maatstaven van redelijkheid en billijkheid zich naar het oordeel van de rechtbank tegen de door L&A betoogde uitleg van de aanvullende voorwaarde en ligt de door [gedaagden] betoogde uitleg meer in de rede. Dat zou anders liggen wanneer partijen geen potentiële koper voor de woning hadden. Niet ondenkbaar is immers dat L&A in dat geval meer (verkoop)werkzaamheden zou moeten verrichten en dat de woning - mede gelet op de huidige en in 2010 bestaande situatie op de woningmarkt- lang (-er dan zes maanden) te koop zou staan. Een courtage van 1,4% van de koopsom van de woning zou dan niet onaanvaardbaar zijn. Echter, juist omdat partijen een potentiële koper hadden, hebben zij willen afwijken van de standaardcourtage. De verwachting bij beide partijen was immers dat de woning spoedig zou worden verkocht aan [X] die bekend waren met de woning, waardoor L&A weinig verkoopwerkzaamheden zou hoeven te verrichten.
De verklaring van [Y] namens L&A ter comparitie dat hij het nog een lang en lastig onderhandelingstraject met [X] vond, maakt het voorgaande niet anders. Dat risico zat immers begrepen in de prijs waarover L&A nu juist vooraf afspraken heeft gemaakt. De omstandigheid dat een andere geïnteresseerde familie de woning eenmaal heeft bezichtigd in het bijzijn van L&A, maakt het oordeel van de rechtbank evenmin anders.
2.9. Tot slot overweegt de rechtbank dat [gedaagden] in de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijs konden en mochten verwachten dat de aanvullende voorwaarde de door hen gestelde betekenis zou hebben. In dat verband is mede van belang de, niet gemotiveerd weersproken, stelling van [gedaagden] dat zij nimmer een schriftelijke bevestiging van de definitieve overeenkomst van opdracht hebben ontvangen. En verder dat L&A, als professionele partij, [gedaagden] expliciet had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het plaatsen van de foto’s op Funda. L&A heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij dat heeft gedaan. [Y] heeft namens L&A weliswaar ter comparitie van 26 mei 2001 verklaard dat hij in het telefoongesprek met [gedaagde sub 2] op 24 juni 2011, [gedaagde sub 2] heeft gewezen op de gevolgen van de plaatsing van de foto’s op Funda, maar daartegenover staat de ontkennende verklaring van [gedaagden] én de verklaring van hun raadsman dat [Y] hem voorafgaand aan deze procedure heeft verteld dat hij [gedaagde sub 2] in dat telefoongesprek niet heeft gewezen op de gevolgen van plaatsing van de foto’s op Funda, hetgeen [Y] vervolgens niet uitdrukkelijk heeft weersproken (“Als reactie op hetgeen mr. Özsüren heeft verklaard zeg ik dat ik niet precies meer weet wat ik in dat telefoongesprek met mr. Özsüren heb gezegd.”).
2.10. Conclusie van het voorgaande is dat de door L&A bepleite uitleg dat [gedaagden] een courtage van 1,4% van de koopsom van de woning verschuldigd zijn vanaf het moment dat de woning met foto’s op www.funda.nl staat niet wordt gevolgd door de rechtbank. Nu L&A geen overige omstandigheden stelt ter onderbouwing van haar vordering komt de rechtbank aan een bewijsopdracht niet toe. De vordering dient te worden afgewezen. Nu de vordering reeds op grond van het voorgaande wordt afgewezen kan een bespreking van de overige stellingen van partijen achterwege blijven.
2.11. L&A zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- betaald griffierecht € 255,00
- salaris advocaat € 768,00 (2 punten × tarief € 384,00)
Totaal € 1.023,00
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. wijst af de vordering;
3.2. veroordeelt L&A in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.023,00;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op
6 juli 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.?