Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 369904 CV EXPL 2931/11
Uitspraak : 12 juli 2011 (mvr)
Vonnis in de zaak van:
[eiseres]
wonende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel [eiseres] te noemen
gemachtigde: mr. D.J.H. Habers, advocaat te Enschede
tegen
de stichting “WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS”
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede
gedaagde partij, hierna ook wel De Woonplaats te noemen
gemachtigde: mr. R.J. Leijssen, advocaat te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 maart 2011;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
2. De feiten:
2.1 Met ingang van 27 december 2007 is De Woonplaats aan [eiseres] gaan verhuren de woning (niet geliberaliseerde woonruimte) aan de [adres] te Enschede.
2.2 Op 2 april 2010 ontvangt de huurcommissie een verzoek van [eiseres] om uitspraak te doen over een door haar gewenste tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken aan de gehuurde woning. De huurcommissie doet op 26 augustus 2010 uitspraak die is gebaseerd op artikel 7: 257 lid 2 en 3 BW en op de artikelen 4 lid 2 sub e en 7 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In de uitspraak wordt het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 147 en dat bij dit aantal de maximale huurprijsgrens € 671,43 per maand bedraagt, zulks exclusief de bijkomende kosten. De huurcommissie verlaagt de door [eiseres] te betalen huurprijs met ingang van 1 maart 2010 tijdelijk met 30% van € 641,73 tot € 201,43 per maand, waarbij is aangetekend dat zolang het ernstige gebrek – betrekking hebbend op de keuken – aanwezig is de geldende huurprijs van € 512,00 niet mag worden verhoogd. In de uitspraak wordt vermeld dat [eiseres] op 17 februari 2010 aan De Woonplaats heeft gemeld dat de gehuurde woonruimte gebreken vertoont.
3. De vordering:
3.1 [Eiseres] vordert dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, De Woonplaats wordt veroordeeld aan haar te betalen de somma van € 7.270,93 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 november 2010 tot de dag van de algehele voldoening. De vordering is gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 [Eiseres] heeft vanaf de aanvang van de huur bij De Woonplaats geklaagd over de slechte bouwkundige toestand van de keuken. Aanvankelijk mondeling en op 14 maart 2008 voor het eerst schriftelijk. Met die klachten heeft De Woonplaats niets gedaan. Het gaat hier om onrechtmatig nalaten dan wel toerekenbaar tekortschieten van De Woonplaats, waardoor [eiseres] schade heeft geleden. De schade wordt begroot aan de hand van de uitspraak van de huurcommissie, maar dan gerekend over de periode van 1 januari 2008 tot 1 maart 2010. Indien als uitgangspunt wordt genomen dat de huurprijs over de periode van 1 januari 2008 tot 1 maart 2010 30% zou moeten zijn van de maximale huurprijsgrens, bedraagt de door [eiseres] geleden schade € 7.270,93. Dit schadebedrag is onverschuldigd aan De Woonplaats voldaan. De Woonplaats weigert het aan [eiseres] (terug) te betalen. [Eiseres] baseert haar vordering niet op artikel 7: 207 BW. Het bedrag van
€ 7.270,93 betreft een schadevergoeding voor verminderd huurgenot.
4. Het verweer:
4.1 De Woonplaats is van mening dat [eiseres] in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat deze dienen te worden afgewezen.
4.2 Het meest vergaande verweer is dat de vordering van [eiseres] neerkomt op een vordering ex artikel 207 lid 1 BW, te weten een evenredige vermindering van de huurprijs en dat het vorderingsrecht op basis van hetgeen is bepaald in artikel 257 lid 3 BW is komen te vervallen.
De vervaltermijn van zes maanden is verstreken. Weliswaar beroept [eiseres] zich
op onrechtmatig nalaten en op toerekenbaar tekortkomen van De Woonplaats maar
dat beroep gaat niet op. Het gaat om de feitelijke grondslag van de vordering en om
hetgeen daarmee wordt beoogd en dat is een evenredige huurprijsvermindering
wegens vermindering van huurgenot. [Eiseres] kan in haar vordering niet kan
worden ontvangen, omdat zij al een procedure over hetzelfde feitencomplex was
begonnen bij de huurcommissie. [Eiseres] heeft voor het eerst in haar brief aan De
Woonplaats van 17 februari 2010 geklaagd over de toestand van de keuken. De
huurcommissie is daar ook van uitgegaan.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 [Eiseres] heeft in maart 2010 de huurcommissie om schadevergoeding, in de vorm
van een evenredige huurprijsvermindering, gevraagd. Zij heeft bij de
huurcommissie succes geboekt.
Zij had zich toentertijd ook tot de kantonrechter kunnen wenden met een vordering
die is gebaseerd op hetgeen is bepaald in artikel 7: 207 BW. De huidige vordering
van [eiseres] komt erop neer dat zij onder de titel van schadevergoeding een
bedrag van De Woonplaats wil ontvangen dat is gerelateerd aan een evenredige
huurprijsvermindering, maar dan over een periode voorafgaand aan de periode
waarop de uitspraak van de huurcommissie betrekking heeft. Een schadevergoeding
die, gelijk het geval was bij de huurcommissie, is gebaseerd op de stelling dat zij
van doen heeft gekregen met genotvermindering. Volgens de parlementaire
geschiedenis, zie de Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr 3 p.47, voorziet de
wettelijke regeling er niet in dat indien de huurder eenmaal een keuze heeft gemaakt
en eenmaal op grond van bepaalde feiten – in deze zaak genotvermindering door een
gebrekkige keuken – na afloop van de procedure bij de huurcommissie zich,
behoudens hetgeen is bepaald in artikel 7:262 BW, ook nog kan wenden tot de
kantonrechter. Daaraan doet niet af dat de vordering van [eiseres] betrekking heeft
op een andere periode dan die waarover de huurcommissie zich heeft gebogen. De vervaltermijn van artikel 7: 257 lid 3 BW is verstreken.
5.2 [Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de
proceskosten.
Beslissing:
Verklaart [eiseres] in haar vordering niet ontvankelijk.
Veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 500,-- wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
12 juli 2011 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.