Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 121406 / KG ZA 11-129
datum vonnis: 6 juli 2011 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats] [(land)],
handelend als:
a. executeur in de nalatenschap van [H],
b. gevolmachtigde van de erfgenamen, welke tezamen op grond van artikel 4:195 lid 1 Burgerlijk Wetboek vereffenaar zijn in de nalatenschap van [H]:
1. [A], wonende te [woonplaats],
2. [B], wonende te [woonplaats],
3. [C], wonende te [woonplaats],
4. [D], handelend als wettelijk vertegenwoordiger en bewindvoerder van [E], wonende te [woonplaats],
eiser, verder te noemen: [Erven H],
advocaat: mr. M. Goorhuis Oude Sanderink te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. E.W. Roessingh te Hengelo (O).
Het procesverloop
[Erven H] hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
Op 30 juni 2011 is ter griffie ingekomen een conclusie van antwoord in kort geding van [gedaagde].
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 1 juli 2011.
Ter zitting zijn verschenen:
- namens [Erven H], mr. Goorhuis Oude Sanderink;
- [A];
- [gedaagde], vergezeld door mr. Roessingh.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Feiten
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 [H] was eigenaar van het object aan de [adres] te [woonplaats], een woonboerderij met schuur, atelier, erf, tuin, weiland en ondergrond (verder: de woonboerderij). Op 16 januari 2010 is [H] overleden. De woonboerderij is geërfd door zijn kinderen, [A], [B], [C] en [E] (verder samen te noemen: [Erven H]).
1.3 [Erven H] hebben besloten de woonboerderij te verkopen en hebben daartoe opdracht aan Kromhof Rentmeesters te Holten gegeven. De heer [X] was de begeleidend makelaar. Besloten is om de woonboerderij door middel van openbare verkoop bij inschrijving te verkopen.
1.4 De vrijwillige verkoop bij inschrijving heeft plaatsgevonden op 28 april 2011.
1.5 In de editie van 28 mei 2011 van de Twentsche Courant Tubantia zijn artikelen verschenen getiteld: “Enschede via ‘omweg’ uit de problemen” en “‘Noorderval’ gaat dwars door het groene hart”. In deze artikelen wordt verwezen naar de vraag van het college van B&W van de gemeente Enschede aan de gemeenteraad om € 200.000,- beschikbaar te stellen voor studie naar mogelijke tracés voor de noordelijke ontsluitingsweg.
Vordering van [Erven H]
2.1 [Erven H] hebben gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde]:
- te gebieden binnen één week na dagtekening van het vonnis volledige medewerking te verlenen aan de levering van het object [adres] te [woonplaats] conform de conceptakte die als productie 4 aan de dagvaarding is gehecht en hier woordelijk wordt herhaald en ingelast en als bijlage aan het vonnis wordt gehecht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag;
- te gebieden elke voorlopige voorziening na te komen die de voorzieningenrechter passend acht;
- te veroordelen tot betaling van de terstond opeisbare boete van € 60.666,70, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf datum van verzuim zijnde 1 juni 2011;
- te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en, indien voldoening van de (na)kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt, de wettelijke rente over deze kosten.
2.2 Daartoe hebben [Erven H] -kort weergegeven- gesteld dat [gedaagde] heeft ingeschreven op de woning en dat de heer [X] namens de [Erven H] bij brief van 29 april 2011 aan [gedaagde] heeft bericht dat de woonboerderij aan hem was gegund voor
€ 606.667,-. Op die datum is dus een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen, zodat voldaan is aan de vereisten van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW).
2.3 De notariële overdracht diende uiterlijk op 1 juni 2011 plaats te vinden. De concept-akte van levering is door beide partijen goedgekeurd. Op 31 mei 2011 heeft de raadsman van [gedaagde] namens [gedaagde] te kennen gegeven dat [gedaagde] de overeenkomst vernietigde dan wel ontbond. [Erven H] hebben [gedaagde] een termijn gegeven om alsnog medewerking te verlenen aan de levering, doch hierop heeft [gedaagde] negatief gereageerd. Nu [gedaagde] niet heeft meegewerkt aan de levering, is hij in gebreke gebleven. Conform artikel 6b en 7a van de toepasselijke voorwaarden heeft [gedaagde] een boete verbeurd van 10% van de koopsom, zijnde € 60.666,70.
2.4 [Erven H] hebben zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] onterecht de overeenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling. Er is geen sprake van afwezigheid van een juiste voorstelling nu ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst [Erven H] niets bekend was over een wellicht in de toekomst aan te leggen noordelijke ontsluitingsweg, oftewel de Noordwest-tangent. [Erven H] hebben geen inlichtingen verstrekt die onjuist zijn, noch is sprake van schending van de mededelingsplicht. Het was [Erven H] niet bekend dat de bij [gedaagde] levende voorstelling van zaken voor hem causaal was om de overeenkomst aan te gaan.
2.5 Bovendien kan, aldus [Erven H], een overeenkomst niet vernietigd worden op grond van een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. Op dit moment is alleen bekend dat het College van B&W van de gemeente Enschede aan de gemeenteraad heeft gevraagd om geld beschikbaar te stellen voor onderzoek naar mogelijke tracés voor de Noordwest-Tangent. Niet duidelijk is of er een Noordwesttangent gaat komen, noch waar deze dan zou komen.
2.6 Van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aan de zijde van [Erven H] op grond waarvan [gedaagde] de overeenkomst kan ontbinden, is volgens [Erven H] evenmin sprake. [Erven H] zouden immers op 1 juni 2011 leveren waar [gedaagde] recht op heeft. In de koopovereenkomst is geen zekerheid gegeven of gegarandeerd dat een bestemmingsplanprocedure succesvol zou worden afgerond.
Het -zakelijk en voor zover relevant weergegeven- verweer van [gedaagde]
3.1 [Gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd de vorderingen van [Erven H] af te wijzen, althans niet-ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van [Erven H] in de kosten van dit geding.
3.2 Primair heeft [gedaagde] gesteld dat niet aan het vormvereiste van artikel 7:2 BW is voldaan. De gunning is bij aangetekende brief in samenhang met het inschrijfformulier en de daaraan ten grondslag liggen omschrijving, voorwaarden en bepalingen aangemerkt als koopovereenkomst, maar dit is geen akte in de zin van artikel 7:2 BW. Het moet gaan om één akte en niet om een aantal op elkaar aansluitende documenten of een briefwisseling. Onduidelijk is verder waar de akte uit zou bestaan en welke (onder)delen daarbij van toepassing zijn, nu bij de inschrijvingsavond een andere brochure voorhanden was dan de verkoopbrochure die door [Erven H] in het geding is gebracht. Nu niet aan het vormvereiste van artikel 7:2 BW is voldaan, is de tussen partijen gesloten overeenkomst op grond van artikel 3:39 BW nietig.
3.3 [Gedaagde] is door het onthouden van essentiële informatie onder invloed van dwaling de overeenkomst aangegaan, terwijl de woonboerderij bovendien niet de eigenschappen bezit die [gedaagde] ervan had mogen verwachten, zijnde twee woonbestemmingen. [Gedaagde] acht het hoogst onwaarschijnlijk dat [Erven H] en/of de makelaar niet op de hoogte zijn geweest van de plannen van de gemeente rondom de Noordwest-tangent. [Erven H] hebben informatie hierover verzwegen. Als [Erven H] niet op de hoogte waren van de ontwikkelingen in de directe omgeving van de woonboerderij, dan komt dat voor hun eigen risico.
3.4 In de concept-akte van levering staan bepalingen die niet zijn overeengekomen. [Gedaagde] kan niet verplicht worden een nieuwe overeenkomst/akte aan te gaan waarin bepalingen staan die niet zijn overeengekomen.
Overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben [Erven H] voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang te hebben bij het gevorderde, zodat over gegaan kan worden tot de materiële beoordeling. Overigens heeft [gedaagde] ook geen verweer gevoerd ter zake het spoedeisend belang
4.2 De voorzieningenrechter is van oordeel dat de onderhavige rechtsvragen niet geschikt zijn om in kort geding te worden beslist. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3 De vorderingen van [Erven H] hebben een dermate vergaande strekking dat deze in het kader van een kort geding uitsluitend kunnen worden toegewezen indien er met grote mate van waarschijnlijkheid van kan worden uitgegaan dat de rechter in de bodemprocedure eveneens tot toewijzing zal beslissen. Van een dergelijke mate van waarschijnlijkheid is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake.
4.4 Partijen verschillen van mening over de rechtsgeldigheid en de inhoud van de overeenkomst, alsmede over de vraag of de overeenkomst, zo al niet nietig, rechtsgeldig is ontbonden dan wel vernietigd. Om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen over deze rechtsvragen, dient naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nader feitenonderzoek te worden verricht en/of verdere bewijsvoering te worden geleverd. Dit geldt in het bijzonder voor de vraag of [Erven H] ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst wisten dan wel behoorden te weten dat de gemeente plannen had ter zake de Noordwest-tangent, en daarmee samenhangende of [Erven H] aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. De onderhavige kort geding procedure leent zich niet voor nader feitenonderzoek of verdere bewijsvoering.
4.5 Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de vorderingen van [Erven H] afwijzen.
4.6 De voorzieningenrechter zal [Erven H] veroordelen in de kosten van dit geding.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. wijst de vorderingen van [Erven H] af;
II. veroordeelt [Erven H] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 588,- aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.