Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 117187 / KG ZA 10-332
datum vonnis: 7 februari 2011 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser]
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. P.P. Otte te Castricum.
Het procesverloop
[Eiser] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 20 januari 2011. Ter zitting zijn verschenen:
- namens [eiser], de heer [X] vergezeld door mr. Schutrups;
- namens [gedaagde], de heer [Y] vergezeld door mr. Otte.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 [Eiser] handelt onder de naam Interhave Bedrijfshuisvesting en is eigenaar van een bedrijfsverzamelgebouw aan de Staalsteden 4 te Enschede. Het onderhavige geschil heeft betrekking op unit 1 van dit bedrijfsverzamelgebouw.
In conventie
De vordering van [eiser]
2.1 [Eiser] heeft gevorderd bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair: [gedaagde] te gebieden om binnen een termijn van vier weken na het te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan de levering van het pand Staalsteden 4.1 te Enschede onder de voorwaarden zoals tussen partijen overeengekomen, zijnde:
* verkoop casco bedrijfpand bestaande uit 200 m2 bedrijfshal, 95 m2 kantoor op de begane grond en 150 m2 kantoor op de verdieping;
* koopprijs € 350.000,-- v.o.n. exclusief BTW;
* € 100.000,-- wordt betaald door gedaagde bij overdracht;
* € 250.000,-- af te betalen in uiterlijk drie jaren;
* rentevergoeding 6,5%;
* koper is [gedaagde];
* vorderingen van Multiclima op eiseres (airco leveringen) worden gecedeerd en in mindering gebracht op de verstrekte lening;
* zekerheidsstelling: 1e hypotheek op het verkochte;
* onderhoud pand voor rekening van [gedaagde];
- subsidiair: [gedaagde] te gebieden om binnen een termijn van vier weken na het te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan de levering van het pand Staalsteden 4.1 te Enschede, op straffe van een direct opeisbare dwangsom ten gunste van [eiser] ad € 5.000,-- per dag.
- [gedaagde] te gebieden elke voorlopige voorziening na te komen die de voorzieningenrechter passend acht;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de terstond opeisbare boete van € 35.000,-- zoals tussen partijen overeengekomen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim zijnde 9 november 2010, alsmede te veroordelen in de kosten van geding inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten.
2.2 Daartoe heeft [eiser], kort en zakelijk weergegeven, gesteld dat zij op 25 september 2009 mondeling overeenstemming heeft bereikt met [gedaagde] over de verkoop van de Staalsteden 4.1 te Enschede. Vervolgens is [gedaagde] in november 2009 begonnen met de afbouw van het pand en heeft Multiclimagroep (waarvan [gedaagde] bestuurder en enig aandeelhouder was) sinds 15 maart 2010 het pand in gebruik genomen als kantoor en opslag. Sinds maart 2010 is geen vergoeding voor het gebruik van het pand voldaan.
2.3 Op 27 november 2009 hebben partijen nadere en meer gedetailleerde afspraken gemaakt over de levering van het pand. Daarbij is overeengekomen dat [gedaagde] een aanbetaling op de koopsom van € 350.000,-- zou doen uiterlijk op 1 juni 2010 en dat [eiser] een recht van eerste hypotheek zou krijgen. In mindering zouden worden gebracht de rekeningen van de leveringen door Multiclimagroep. Het restant van de koopsom, zijnde
€ 250.000,-- minus de rekeningen van de leveringen zou uiterlijk drie jaren na oplevering door [gedaagde] worden betaald. [Gedaagde] zou een rente verschuldigd zijn van 6,5% en het transport zou 15 februari 2010 (later: 15 maart 2010) plaatsvinden.
2.4 De overdracht heeft tot op heden niet plaatsgevonden, omdat [gedaagde] de financiering niet rond zou hebben. [Eiser] heeft verder gesteld dat geen schriftelijke overeenkomst en/of akte van levering tot stand is gekomen omdat [gedaagde] dit keer op keer uitstelt.
2.5 [Eiser] heeft het idee dat zij door [gedaagde] aan het lijntje wordt gehouden. [Gedaagde] heeft haar activiteiten in Nederland per 1 november 2010 beëindigd en heeft als correspondentieadres een adres in Boekarest, Roemenië opgegeven.
2.6 [Eiser] heeft gesteld dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt en dat de vordering nakoming van de overeenkomst of leveringsopdracht op straffe van een dwangsom behelst. Van een beslissing van constitutieve aard is geen sprake.
2.7 Contractspartij van [eiser] is [gedaagde]. Voor zover er reeds sprake zou zijn van verwarring ten aanzien van de persoon van de contractspartij komt dat voor risico van [gedaagde].
Het –zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang zijnde- verweer van [gedaagde]:
3.1 [Gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Daartoe heeft [gedaagde] allereerst gesteld dat de verkeerde persoon is gedagvaard, nu de koper [W] B.V. of nader te noemen meester zou zijn, waarbij op enig moment is gesproken over [A] B.V. maar niet over [gedaagde] als koper. Er is sprake van een going-concern en thans is nog niet bekend welke onderneming het pand zal afnemen.
3.2 De vertraging is ontstaan doordat de financiële middelen voor de aankoop of financiering van het pand voort moeten komen uit de verkoop van onroerend goed in Zaandam door de heer [Y]. Alvorens tot verkoop in Zaandam over te kunnen gaan dient de liquidatie van de vennootschap op welke naam het onroerend goed stond, en waarvan de heer [Y] partner was, eerst ongedaan te worden gemaakt, waarvoor een financiering nodig is. Er is een financieringsvoorbehoud gemaakt.
3.3 Nu de vordering levering van een bedrijfspand betreft en er sprake is van een constitutieve vordering, dient de vordering te worden afgewezen.
3.4 [Gedaagde] heeft verder gesteld dat er zowel ten aanzien van de persoon van de koper als de voorwaarden voor verkoop en levering van het pand geen wilsovereenstemming is bereikt. De voorwaarde van [gedaagde] dat één van de ondernemingen van de heer [Y] de airconditioningsapparatuur ten behoeve van [eiser] mocht leveren, is door [eiser] genegeerd. Deze voorwaarde is ook van invloed geweest op de prijsstelling. De rentevergoeding die is overeengekomen wordt thans verrekend met verrichte leveringen van apparatuur aan [eiser].
3.5 Inmiddels heeft [gedaagde] haar activiteiten weer hervat in Nederland. [Gedaagde] is slechts voor twee weken in verband met een vermeende Roemeense wetswijziging naar Roemenië ‘vertrokken’.
3.6 Noch de boeteclausule, noch een privé-borgstelling is overeengekomen, zodat deze ook dienen te worden afgewezen.
In (voorwaardelijke) reconventie
4.1 [Gedaagde] heeft in reconventie opheffing van de gelegde beslagen op de bankrekeningen en op de roerende zaken gevorderd, met veroordeling van [eiser] tot vergoeding van de schade, te begroten op € 450,-- exclusief BTW aan kosten van de bank en € 3.000,-- ter zake het niet kunnen leveren van airconditioningsapparatuur.
4.2 In voorwaardelijke reconventie heeft [gedaagde] gevorderd dat zij alvorens de dwangsommen verbeurd raken een inspectie wenst van het betreffende pand door een te benoemen deskundige, die zich kan uitlaten over de besproken gebreken en over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling indien zij zelf voor het herstel dient zorg te (laten) dragen.
5. [Eiser] heeft verweer gevoerd tegen de (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen. [Eiser] heeft belang bij het gelegde beslag nu er sprake is van schimmigheid rondom [gedaagde]. Daarnaast heeft [eiser] betwist dat er sprake is van gebreken aan het pand.
Overwegingen van de voorzieningenrechter
In conventie
6.1 Door vanuit verschillende vennootschappen, waaronder [gedaagde], [W] B.V. en [A] B.V., met [eiser] te communiceren over de koop en verkoop van het pand aan de Staalsteden 4.1, heeft de heer [Y], directeur van [gedaagde], zelf in de hand gewerkt dat het voor [eiser] onduidelijk werd wie haar contractspartij was. Het was en is aan [gedaagde] om te voorkomen dat [eiser] wat dat betreft de rol van spoorzoeker heeft. Het staat vast dat [gedaagde] in ieder geval bij mail van 2 maart 2010 (productie 7 bij dagvaarding) bij [eiser] de suggestie heeft gewekt dat koper zou zijn [gedaagde] of nader te noemen meester. Nu in het traject nadien door [gedaagde] nimmer definitief kenbaar is gemaakt wie de eventuele nader te noemen meester zou zijn mocht [eiser], naar de voorzieningenrechter overweegt, er vanuit gaan dat zij zaken deed met [gedaagde], zodat zij op juiste gronden deze vennootschap in dit geding als gedaagde partij heeft betrokken.
6.2 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is gelet op de aard van de vordering voldoende aannemelijk dat [eiser] spoedeisend belang bij het gevorderde heeft. Overigens is door [gedaagde] ook geen verweer ter zake het spoedeisend belang gevoerd. De voorzieningenrechter zal overgaan tot de materiële beoordeling van het geschil.
6.3 Voorlopig staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter vast dat partijen onderhandelingen zijn aangegaan en dat zij ten aanzien van een aantal zaken overeenstemming hebben bereikt, zijnde:
- de koopprijs ad € 350.000,-- exclusief BTW;
- [gedaagde] zal bij overdracht € 100.000,-- voldoen en zal het restant in uiterlijk drie jaren afbetalen;
- [eiser] verstrekt daartoe een financiering aan [gedaagde];
- het rentepercentage bedraagt 6,5%;
- vorderingen van Multiclimagroep worden in mindering gebracht op het restant.
6.4 De hiervoor overeengekomen voorwaarden zijn ondermeer terug te vinden in de mail van [gedaagde] als koper aan [eiser] van 2 maart 2010 en in de diverse varianten van de concept koopcontracten die als productie 4 (concept van de hand van [eiser]) en als productie 9 (concept van de hand van de notaris) bij dagvaarding in het geding zijn gebracht. Ten aanzien van andere voorwaarden is evenwel, naar de voorzieningenrechter oordeelt, onvoldoende duidelijk of onvoorwaardelijk overeenstemming is bereikt. Tussen partijen staat wel vast dat Multiclima als onderdeel van de contractuele afspraken opdrachten van [eiser] zou gaan verkrijgen, maar het lijkt erop dat geen overeenstemming is bereikt over de wijze van invulling van dat uitgangspunt. In meermalen genoemde mail van 2 maart 2010 heeft [gedaagde] vastgelegd dat overeengekomen zou zijn dat Multiclima als voorkeursleverancier op het gebied van klimaatbeheersing etc. gedurende vijf jaar het recht van “first refusal” zou hebben. [Eiser] heeft daarop bij mail van 4 maart 2010 (productie 8 bij dagvaarding) slechts gereageerd met de mededeling dat Multiclima een streepje voor zou hebben. In het notariële concept koopcontract (productie 9 bij dagvaarding) is artikel 10 dat gaat over de positie van Multiclima als voorkeursleverancier geheel doorgestreept, naar [gedaagde] onweersproken heeft gesteld door [eiser]. In een mail van 12 maart 2010 (productie 10 bij dagvaarding) heeft [eiser] vervolgens vastgelegd: Multiclima is voorkeursleverancier; geen verplichting en geen boete. Van een door [gedaagde] gemaakt financieel voorbehoud, zoals namens haar ter zitting is gesteld, is overigens, naar de voorzieningenrechter overweegt, niet gebleken.
6.5 [Gedaagde] heeft ter zitting benadrukt dat de voorkeurspositie van Multiclima voor haar van essentieel belang is, omdat bij instemming met de koopprijs rekening is gehouden met de terugverdien mogelijkheid via Multiclima. Dit standpunt van [gedaagde] is tenminste niet onbegrijpelijk en vindt logische onderbouwing in het feit dat partijen, voorzover dat voor de voorzieningenrechter zichtbaar is, vanaf het begin van hun besprekingen over die voorkeurspositie hebben gesproken. Onder die omstandigheden kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden gesteld dat het onderhavige aspect slechts van ondergeschikt belang is en geen onderdeel zou uitmaken van de essentiële voorwaarden van de koopovereenkomst. Binnen het beperkte kader dat aan een procedure in kort geding eigen is,kan dan ook niet worden geoordeeld dat tussen partijen reeds een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het is op die grond dat dan ook in dit kort geding niet kan worden geoordeeld dat [gedaagde] gehouden is om reeds thans mee te werken aan levering van het onderhavige pand, hetgeen aan toewijzing van de primaire en de subsidiaire vordering van [eiser] in de weg staat.
6.6 [Eiser] heeft voorts gevorderd om [gedaagde] te gebieden om elke voorziening na te komen die de voorzieningenrechter passend acht. Deze vordering is evenwel naar het oordeel van de voorzieningenrechter te onbepaald en zou [gedaagde] de mogelijkheid ontnemen om zich gericht te verweren. De voorzieningenrechter heeft derhalve niet de ruimte om onder deze algemene vordering te brengen het antwoord op de vraag naar de rechtsgrond van het verblijf in het pand van [gedaagde] en/of Multiclima en/of een kennelijk met toestemming van [gedaagde] zich inmiddels in het pand bevindende derde, die, naar [eiser] onweersproken heeft gesteld, geen van alle enige vergoedingssom voor het verblijf betalen. Bovendien is in dit kort geding niet door partijen aan de orde gesteld of hun rechtsverhouding en de feitelijke situatie die zich voordoet de verplichting tot door- en uitonderhandelen met zich mee zou brengen.
6.7 De vordering van [eiser] tot betaling van een contactuele boetesom wegens niet nakomen van de door hem gestelde koopovereenkomst, strandt op dezelfde grond als zijn overige vorderingen. Niet staat immers in dit kort geding vast dat een bindende koopovereenkomst met een boetebepaling als door [eiser] gesteld tussen partijen definitief tot stand is gekomen.
6.8 De vorderingen van [eiser] zijn derhalve niet voor toewijzing vatbaar. Als in het ongelijk gestelde partij dient zij de kosten van de procedure in conventie te dragen.
In reconventie
7. [Gedaagde] vordert in reconventie opheffing van door [eiser] te haren laste gelegde beslagen. Nu de vorderingen van [eiser] in conventie geheel worden afgewezen en niet is gebleken van vorderingen met een andere grondslag dan in dit kort geding aan de orde gesteld, moet de conclusie zijn dat in ieder geval summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [eiser] ingeroepen recht is gebleken zodat conform het bepaalde in artikel 705 lid 2 Rv. de beslagen moeten worden opgeheven. De nevenvordering van [gedaagde] tot betaling van schadebedragen is niet voor toewijzing vatbaar nu de gevorderde bedragen niet danwel onvoldoende zijn onderbouwd. [Eiser] moet de kosten van de procedure in reconventie dragen.
In voorwaardelijke reconventie
8. Nu de vorderingen van [eiser] zijn afgewezen, is niet aan de voorwaarde van de voorwaardelijke reconventionele vordering voldaan. Deze vordering behoeft daarom geen beslissing.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
I. Wijst het door [eiser] gevorderde af.
II. Veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.181,- aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie:
IV. Heft op de door [eiser] ten laste van [gedaagde] gelegde beslagen op bankrekeningen en roerende zaken.
V. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
VI. Veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure in reconventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 527,- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 februari 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.