Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113030 / KG ZA 10-174
datum vonnis: 11 januari 2011 (j.v.r.)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser,
hierna ook wel te noemen: [eiser],
advocaat: mr. L.T. den Hollander te Zwolle,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
hierna ook wel te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Enschede.
Het procesverloop
Eiser heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
Op 23 juli 2010 is een brief met bijlagen van gedaagde ter griffie ingekomen.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 26 juli 2010. Ter zitting zijn verschenen: eiser, bijgestaan door mr. Den Hollander, en gedaagde, bijgestaan door mr. Rorink. De zaak is aangehouden in afwachting van mediation.
Op 21 december 2010 is een brief van de zijde van eiser ter griffie ingekomen.
Op 22 december 2010 heeft gedaagde een brief in het geding gebracht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- Eiser is de vader van gedaagde. Hij woont al zijn hele leven op de boerderij aan [adres] en [woonplaats]
-Partijen zijn per 1 januari 1997 een maatschap aangegaan waarin het agrarisch bedrijf, exclusief de door eiser en zijn echtgenote bewoonde woning, werd ingebracht.
-De maatschap is, wegens onvoldoende rendement van het boerenbedrijf, bij notariële akte van 15 augustus 2002 ontbonden en verdeeld. In deze akte is tevens de overdracht van de woning aan de [adres] opgenomen zodat [gedaagde] eigenaar van deze woning is geworden. Daarnaast is in de akte opgenomen dat [eiser] het recht heeft op het aangaan van een levenslange huurovereenkomst ten aanzien van de woning en dat, indien [eiser] (of zijn inmiddels overleden echtgenote) van dit recht gebruik mocht maken, de wettelijke regels omtrent huurbescherming van toepassing zijn.
- [eiser] is na de verdeling van de maatschap in de woning blijven wonen.
2. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (onder a) [gedaagde] veroordeelt af te zien van de verkoop en/of levering van de woning met grasveldje, moestuin en oprit, gelegen aan [adres] en [woonplaats], op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 250.000,--. Onder b vordert hij [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis mee te werken aan de totstandkoming van een huurovereenkomst terzake de onder a genoemde woning, waarbij vanaf 1 juni 2009 een kale huurprijs zal gelden van
€ 600,-- per maand en waarbij een voorschot ter zake de energiekosten zal gelden van
€ 250,-- per maand, dit op basis van het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), op straffe van verbeurte van een dwangsom groot € 500,-- per dag, met een maximum van
€ 100.000,--. Ter zitting heeft [eiser] zijn eis onder b gewijzigd, in de zin dat artikel 16 van Pro de algemene bepalingen van het ROZ-model, dat toeziet op een verbod op verrekening, wordt uitgesloten. Tevens vordert [eiser] onder c [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.1. [eiser] stelt dat het altijd de bedoeling van partijen is geweest dat hij en zijn echtgenote, levenslang en om niet, in de woning aan [adres] blijven wonen. Medio 2009 heeft [gedaagde] echter aan hem te kennen gegeven de woning te willen verkopen. [eiser] noch zijn vier andere kinderen hebben gebruik gemaakt van het in de ontbindingsakte van de maatschap opgenomen voorkeursrecht van koop. Partijen hebben vervolgens geruime tijd onderhandeld over de voorwaarden voor het sluiten van een huurovereenkomst. Tot op heden zijn zij echter niet tot overeenstemming weten te komen. Volgens [eiser] verlangt [gedaagde] een onredelijke huurprijs en aanvullende voorwaarden, zoals betaling van zijn advocaatkosten, waarmee [eiser] niet akkoord kan gaan. Middels onderhavige procedure wil hij de verkoop van de woning voorkomen, zodat hij daar kan blijven wonen waar hij vanaf 1932 woont.
3. [gedaagde] concludeert dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen, althans dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Daarnaast vordert hij in reconventie primair dat de voorzieningenrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het door hem bewoonde deel van de boerderij en alle daarbij horende ruimten en landerijen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan [gedaagde] om zo nodig de ontruiming op kosten van [eiser] te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm. Subsidiair vordert hij [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen de door [gedaagde] aangeboden huurovereenkomst te accepteren en de daaruit voortvloeiende verplichtingen na te komen binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het door hem bewoonde deel van de boerderij en alle daarbij horende ruimten en landerijen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan [gedaagde] om zo nodig de ontruiming op kosten van [eiser] te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm. Voorts vordert [gedaagde] primair en subsidiair - kort gezegd - om [eiser] te veroordelen tot betaling aan hem van een bedrag van € 8.775,-- ter zake een gebruiksvergoeding voor de periode van 15 juni 2009 tot en met augustus 2010, alsmede tot betaling van alle openstaande rekeningen voor gas, water en elektra over het jaar 2009 ter zake de bewoning door hem en wijlen zijn echtgenote van het woongedeelte van de boerderij, gebruik van een aantal percelen grond en opstallen en [eiser] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis alle openstaande rekeningen van gas, water en elektra over 2010 betreffende het bedoelde gebruik te voldoen onder overhandiging van de betalingsbewijzen aan [gedaagde]. Ook in reconventie vordert hij [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
3.1. [gedaagde] is van mening dat hij, gezien de notariële akte, weliswaar is gehouden om [eiser] een huurovereenkomst aan te bieden voor de door hem bewoonde woning, maar niet dat [eiser] hier geen (marktconforme) huurprijs voor hoeft te betalen. [gedaagde] stelt dat hij de woning in 2004 heeft verbouwd, zodat hij en zijn echtgenote daar ook konden gaan wonen. Hierbij heeft hij tevens rekening gehouden met de woonwensen van zijn ouders. De consequentie van deze verbouwing was dat de bedrijfsschuld flink opliep en er een zware financiële last rustte op [gedaagde]. Overleg hierover binnen de familie bleek tevergeefs en de spanningen liepen zo hoog op, dat [gedaagde] besloot om met zijn echtgenote en haar kinderen te verhuizen naar een appartement in Enschede. Vanaf september 2008 heeft [gedaagde] het eerder door hem bewoonde deel van de woning verhuurd, eerst voor een bedrag van € 1.200,-- en vanaf november 2009 voor € 990,-- per maand (kale huur). Zoals notarieel is vastgelegd heeft hij de woning in december 2008 eerst aan zijn ouders en vervolgens aan zijn zussen te koop aangeboden. Zij hebben uiteindelijk te kennen gegeven niet tot de koop over te willen gaan. Zijn financiële situatie dwong [gedaagde] vervolgens om de woning te koop aan te bieden aan derden. Ondertussen heeft hij zijn ouders een huurovereenkomst aangeboden met betrekking tot de door hen bewoonde woning, zoals overeengekomen per notariële akte. Zodra er een overeenkomst tussen hem en zijn vader tot stand komt, hoeft en wil [gedaagde] de woning niet verkopen, maar thans ziet hij geen andere mogelijkheid omdat zij geen overeenstemming weten te bereiken. Voorts stelt hij dat het eigenlijke geschil tussen partijen niet gelegen is in de hoogte van de huurprijs, maar in de wijze van betaling. [eiser] wil namelijk de huurpenningen verrekenen met een vordering die hij op [gedaagde] zou hebben vanwege de bedrijfsoverdracht en de ontbinding van de maatschap. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat deze vordering verjaard althans niet opeisbaar is. In reconventie vordert [gedaagde] de betaling van gebruiksvergoedingen en rekeningen voor gas, water en elektra van [eiser], omdat laatstgenoemde tot op heden, behoudens een kleine bedrage in de kosten van gas, water en elektra, niets heeft betaald voor het door hem (en wijlen zijn echtgenote) bewoonde woongedeelte en de grond en de schuren die hij in gebruik heeft.
4. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
4.1. De spoedeisendheid van deze procedure was gelegen in het feit dat [eiser] zich bij verkoop en levering van de woning aan [adres] niet meer zou kunnen beroepen op de huurbescherming die hij thans, althans zodra er een huurovereenkomst tussen hem en [gedaagde] tot stand komt, ontleent aan de notariële ontbindingsakte. De voorzieningenrechter overweegt dat partijen het ter zitting eens zijn geworden over een huurovereenkomst. Partijen hebben immers afspraken kunnen maken over de essentiële elementen van de huurovereenkomst, zijnde het object (de woning en de huiskavel) en de prijs (€ 600,-- per maand aan kale huur). De voorzieningenrechter is derhalve van oordeel dat [eiser] geen spoedeisend belang meer heeft bij de gevraagde voorziening. Partijen zijn het weliswaar (nog) niet eens over de wijze van betaling van de huurpenningen, maar dit doet niet af aan het feit dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen en de dreiging van verkoop van de woning is weggenomen. Bovendien heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat hij de woning niet zal verkopen vrij van huur. Nu geen sprake (meer) is van een spoedeisend belang zal de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie afwijzen.
4.2. Voorts overweegt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] zijn spoedeisend belang bij de vorderingen in reconventie niet heeft gesteld. Van spoedeisendheid is ook geen sprake (meer) aangezien partijen het ter zitting eens zijn geworden over een huurovereenkomst. Wat betreft de vorderingen tot betaling van gebruiksvergoedingen en rekeningen voor gas, water en elektra overweegt de voorzieningenrechter dat het hier gaat om vorderingen tot betaling van geldsommen. Inzake dergelijke vorderingen geldt dat feiten en omstandigheden moeten worden aangewezen die meebrengen dat de voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is. Een dergelijke spoedeisendheid is gesteld noch gebleken. De voorzieningenrechter zal de vorderingen in reconventie derhalve afwijzen.
5. Gezien de aard van het geschil, de afloop van de procedure en de omstandigheid dat deze zaak zich afspeelt tussen vader en zoon ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst de vorderingen in conventie en reconventie af.
II. Compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. U. van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.