Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 116027 / KG ZA 10-288
datum vonnis: 23 december 2010 (jk)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Opbroek Vastgoed II B.V.,
gevestigd te Rijssen,
eiseres,
verder te noemen Opbroek,
advocaat: mr. G.H. Hoekman te Almelo,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wooncentrum Rijssen B.V.,
gevestigd te Zetten,
gedaagde,
verder te noemen Wooncentrum Rijssen,
advocaat: mr. P.C.M. Ouwens te Spijkenisse.
Het procesverloop
Opbroek heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 2 december 2010. Ter zitting zijn verschenen:[L] en [L], zijnde de bestuurders van Opbroek, vergezeld door mr. Hoekman en namens Wooncentrum Rijssen mr. Ouwens. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
- Blijkens de door Opbroek overgelegde koopovereenkomst van 7 oktober 2009 heeft Opbroek het bedrijfspand staande en gelegen aan de Fahrenheitstraat 1 te 7461 JA Rijssen gekocht van Beleggingsmaatschappij Reeuwijk B.V.
- De rechtsvoorgangster van Opbroek is met Wooncentrum Rijssen een huurovereenkomst aangegaan met ingang van 1 december 2005. De geïndexeerde huurprijs bedraagt thans
€ 15.054,10 inclusief BTW per maand.
- Conform het bepaalde in artikel 3 van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst verlengd tot en met 30 november 2015.
- De gemeente Rijssen heeft infrastructurele (weg)werkzaamheden uitgevoerd aan de voorzijde van het bedrijfspand, hierna te noemen (weg)werkzaamheden.
- Wooncentrum Rijssen heeft sinds juni 2010 niet meer, althans niet volledig, aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van voornoemde huurovereenkomst voldaan.
- Opbroek heeft reeds een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen Wooncentrum Rijssen strekkende tot, kort samengevat, betaling van de (achterstallige) huurtermijnen en beëindiging van de huurovereenkomst.
- Opbroek heeft conservatoir derdenbeslag gelegd onder de onderhuurders van Wooncentrum Rijssen, zijnde de vennootschappen onder firma HD Interieurs en Bokdam Keuken V.o.F.
Standpunt Opbroek
2. Opbroek vordert thans in deze procedure – zakelijk weergegeven – veroordeling van Wooncentrum Rijssen, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en bij wijze van voorschot, tot betaling van een bedrag van € 75.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst, ontruiming van het door Opbroek aan Wooncentrum Rijssen verhuurde, alsmede betaling van de huurprijs over de periode van 1 december 2010 tot aan de dag van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van Wooncentrum Rijssen in de proceskosten.
Op basis van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is Wooncentrum Rijssen Opbroek een huurprijs van € 15.054,10 per maand verschuldigd. Nu Wooncentrum Rijssen reeds vanaf juni 2010 nalatig is de overeengekomen huurprijs te betalen, heeft Opbroek recht om daarvan in rechte nakoming te vorderen. Opbroek stelt voorts dat zij een spoedeisend belang bij het gevorderde heeft. Van Opbroek kan, mede gezien de hoogte van de huurtermijnen, in redelijkheid niet verlangd worden de uitkomst van de bodemprocedure af te wachten. Immers, Opbroek is een hypothecaire geldlening aangegaan voor de aankoop van het pand en heeft derhalve ook eigen financiële verplichtingen die zij thans onvoldoende na kan komen vanwege het uitblijven van de betaling van de huurpenningen aan de zijde van Wooncentrum Rijssen.
Standpunt Wooncentrum Rijssen
3.1 Wooncentrum Rijssen voert verweer en vordert afwijzing van het door Opbroek gevorderde.
3.2 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat Opbroek spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Meer in het bijzonder is van belang dat Opbroek de op haar rustende hypothecaire verplichtingen niet (volledig) kan nakomen nu Wooncentrum Rijssen de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen geldende huurovereenkomst niet nakomt.
4.2 Wooncentrum Rijssen heeft zich ten eerste op het standpunt gesteld dat zij twijfels heeft of Opbroek inderdaad rechtsopvolger is van Beleggingsmaatschappij Reeuwijk B.V., in ieder geval stelt zij dat Opbroek heeft nagelaten zulks te bewijzen. De voorzieningenrechter heeft Opbroek in de gelegenheid gesteld om nader bewijs hiervan over te leggen, waarna zij de koopovereenkomst van 7 oktober 2010 heeft overgelegd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vloeit hieruit echter niet voort dat Opbroek eigenaar is van het bedrijfspand. Desalniettemin acht de voorzieningenrechter zulks wel voldoende aannemelijk, nu Wooncentrum Rijssen na de gestelde eigendomsoverdracht kennelijk al wel huurtermijnen aan Opbroek heeft voldaan, zodat zij hiermee Opbroek als verhuurder en eigenaar heeft erkend.
4.3 Kern van het geschil is of Wooncentrum Rijssen de door Opbroek gevorderde achterstallige en toekomstige huurpenningen en rente is verschuldigd en of het verzuim van Wooncentrum Rijssen dermate verstrekkend is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het door Wooncentrum Rijssen gehuurde rechtvaardigt.
4.4 De gevorderde betaling van de huurachterstand betreft een geldvordering. Deze is in kort geding slechts toewijsbaar indien het bestaan en de omvang van de vordering voldoende is komen vast te staan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat in rechte vast dat Wooncentrum Rijssen de achterstallige huurpenningen op grond van de tussen partijen geldende huurovereenkomst is verschuldigd aan Opbroek, Wooncentrum Rijssen heeft dit als zodanig ook niet betwist. Nu partijen niet van mening verschillen over de hoogte van de achterstand is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering, bij wijze van voorschot, in dit geding tot dat bedrag kan worden toegewezen.
4.5 De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is eveneens toewijsbaar.
4.6 Wooncentrum Rijssen heeft een beroep gedaan op verrekening, zoals bedoeld in de artikelen 127-145 van het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan zij stelt niet gehouden te zijn aan genoemde betalingsverplichting. Het antwoord op de vraag of Wooncentrum Rijssen een beroep op verrekening toekomt moet vooralsnog ontkennend luiden, nu het voor een geslaagd beroep op verrekening moet gaan om een onbetwiste vordering. Hiervan is in casu niet gebleken.
4.7 Dit zou mogelijk nog anders zijn indien Wooncentrum Rijssen aannemelijk had gemaakt dat de vorderingen waar zij zich op beroept in een eventuele bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid stand zouden houden. Ook hiervan is echter onvoldoende gebleken. Wooncentrum Rijssen beroept zich op een vordering die zij stelt te hebben op Opbroek wegens geleden schade ten gevolge van (weg)werkzaamheden die de gemeente Rijssen heeft uitgevoerd aan de voorzijde van het door Wooncentrum Rijssen gehuurde pand. Meer in het bijzonder is Wooncentrum Rijssen de mening toegedaan dat er aan het gehuurde een gebrek kleeft nu de toegang vanaf de Reggesingel naar de Fahrenheitstraat vanaf 1 mei 2008 tot eind december 2008 vrijwel volledig afgesloten is geweest voor verkeer en dat haar showroom thans nog steeds slecht bereikbaar is omdat er nog steeds werkzaamheden uitgevoerd worden. Voorts is haar showroom minder aantrekkelijk doordat er ontsierende wegafzettingen en hekken voor waren geplaatst. Wooncentrum Rijssen heeft ten gevolge hiervan omzetverlies geleden. Om die reden heeft zij een schade-expert ingeschakeld om te becijferen wat haar schade precies is geweest. Voorlopig wordt haar schade begroot op een bedrag van € 548.610,- te vermeerderen met de omzetbelasting.
Ter zitting heeft Opbroek, onweersproken, aangevoerd dat het verkeer voordat de gemeente Rijssen aan de (weg)werkzaamheden begon weliswaar voor de showroom langsreed, maar dat het tijdens de werkzaamheden achter de winkel langs werd geleid, zodat de stelling van Wooncentrum Rijssen dat zij onvoldoende bereikbaar zou zijn (geweest) geen steek houdt. Daarbij weegt mee dat de door Wooncentrum Rijssen opgevoerde belemmeringen dateren uit een periode voordat Opbroek rechthebbende op het pand werd, terwijl niet is gebleken dat Wooncentrum Rijssen zich toen op verrekening heeft beroepen. Voorts heeft Opbroek terecht gesteld dat de voorzieningenrechter geen oordeel kan vormen over de eventuele schade, nu de stellingen van Wooncentrum Rijssen niet worden onderbouwd door enige vorm van bewijs.
4.8 Opbroek vordert voorts ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst en ontruiming van het door Wooncentrum Rijssen gehuurde. Het niet, dan wel niet tijdig, betalen van de huurpenningen valt aan te merken als een wanprestatie van Wooncentrum Rijssen. In beginsel is iedere wanprestatie van een huurder voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de wanprestatie zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op het definitieve karakter daarvan is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenwel in kort geding geen ruimte aanwezig om de ontbinding uit te spreken. Een vordering van de verhuurder strekkende tot ontruiming van het gehuurde kan echter wel in kort geding worden toegewezen als er een spoedeisend belang is en voorts voldoende aannemelijk is, dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid zal worden ontbonden.
4.9 In het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat Wooncentrum Rijssen een aanzienlijke achterstand heeft laten ontstaan die inmiddels is opgelopen tot een bedrag van € 93.324,60. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het derhalve voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter bij een dergelijke voortdurende wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand zal toewijzen. Om die reden is de gevorderde ontruiming ook thans bij wijze van ordemaatregel toewijsbaar.
4.10 De voorzieningenrechter acht de gevorderde ontruimingstermijn van 2 dagen echter te kort. De voorzieningenrechter ziet aanleiding de termijn van ontruiming te bepalen op vier weken.
4.11 De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
4.12 De vorderingen van Opbroek kunnen derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat de reeds besproken vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dient te worden afgewezen. Dit heeft tot gevolg dat de vordering tot betaling van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurprijs van € 15.054,10 per maand vanaf 1 december 2010 kan worden toegewezen voor zolang de huurovereenkomst nog zal voortduren.
4.13 Wooncentrum Rijssen zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt Wooncentrum Rijssen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Opbroek te betalen uit hoofde van achterstallige huurpenningen, bij wijze van voorschot, het bedrag van € 75.000,- (vijfenzeventigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over dat bedrag vanaf 23 november 2010 tot aan de dag der algehele voldoening.
II. Veroordeelt Wooncentrum Rijssen om binnen vier weken na de rechtsgeldige betekening van dit vonnis het pand staande en gelegen aan de Fahrenheitstraat 1 te 7461 JA Rijssen te verlaten en te ontruimen, met al het hare en de haren.
III. Veroordeelt Wooncentrum Rijssen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Opbroek te betalen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurprijs van € 15.054,10 per maand vanaf 1 december 2010 zolang de huurovereenkomst voortduurt.
IV. Veroordeelt Wooncentrum Rijssen in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Opbroek begroot op € 1.243,89 aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 december 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.