Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 115458 / KG ZA 10-268
datum vonnis: 19 november 2010 (jk)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Perron XLII B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
verder te noemen Perron,
advocaat: mr. W.M. Stolk te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Quotiënt Groep B.V.,
gevestigd te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen Quotiënt,
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Enschede.
1. Het procesverloop
Perron heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 12 november 2010. Ter zitting zijn verschenen: [E], makelaar van Perron, vergezeld door mr. Stolk en [A] directeur van Quotiënt, bijgestaan door mr. Rorink. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De standpunten van partijen en de motivering van de voorzieningenrechter volgen – voor zover van belang – hieronder.
2. Vaststaande feiten
2.1 Partijen zijn in de zomer van dit jaar in onderhandeling getreden over het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte gelegen aan het Prins Bernhardplantsoen 204 te Hengelo (Ov), meer in het bijzonder zien de onderhandelingen op de tweede verdieping van genoemd pand, alsmede drie parkeerplaatsen. Perron heeft zich tijdens deze onderhandelingen laten vertegenwoordigen door Snelder Zijlstra Makelaars, meer specifiek door [E]
2.2 Bij e-mail van 27 augustus 2010 aan [E] laat Quotiënt weten dat het wat haar betreft ‘go or no go’ is en dat zij de verhuurder het navolgende definitieve voorstel doet:
“Nu willen wij het volgende definitieve voorstel doen:
Per 1 oktober met de eerste 2 maand vrij van huur conform huidige contract en een extra 4 maand vrij van huur als tegemoetkoming voor wanden en dergelijke.
Hierdoor hebben geen gezeur of wanen met of zonder raam en een wandtje meer of minder
….
Wij regelen zelf dan de wanden met uitzondering van de verdeling van de 360 m2 en 126 m2 en het halletje.
Wij krijgen drie parkeerplaatsen en drie plaatsen tijdelijk tot de andere verdieping is verhuurd.
Tevens willen wij de termijn drie + drie.
Hoor graag van je of wij er hier mee uit komen of dat we verder moeten zoeken?”
2.3 De heer [E] laat vervolgens per e-mail van 30 augustus 2010 weten dat de verhuurder akkoord gaat met het definitieve voorstel van Quotiënt:
“Verhuurder gaat akkoord met jullie definitieve voorstel inzake de kantoorruimte gelegen aan het Prins Bernhardplantsoen.
In de bijlage vindt je de aangepast huurintentie, alsmede de bijbehorend plattegrond.
Voor de originele huurovereenkomsten heb ik van jullie nodig een kopie paspoort, alsmede kvk uittreksel.
Het vriendelijk verzoek mij deze te mailen opdat ik jullie een concept huurovereenkomst kan toesturen.”
2.4 Tevens stuurt de heer [E] op 30 augustus 2010 Quotiënt een schriftelijke bevestiging hiervan. De brief, met als onderwerp: Huurvoorstel Prins Bernhardplantsoen 204 te Hengelo, vermeld voorts dat namens Perron, conform afspraak, een huurvoorstel wordt gedaan met betrekking tot genoemd object en wordt vervolgens als volgt afgesloten:
“Indien u akkoord kunt gaan met het onderhavige voorstel verzoek ik u beleefd deze brief voor akkoord ondertekend te retourneren middels bijgevoegde retourenveloppe. Zodra ook verhuurder deze brief voor akkoord heeft ondertekend, is de overeenkomst onherroepelijk en zullen wij overgaan tot het opstellen van de huurovereenkomst”.
2.5 Quotiënt laat bij e-mail van 9 september 2010 aan [E] weten dat zij afziet van de locatie in Hengelo vanwege veranderingen in de onderhandeling en dat zij zich terug trekt, waarna zij op 8 oktober 2010, samen met Credit2day, een huurovereenkomst tekent ten behoeve van een pand gelegen in Enschede.
2.6 Partijen verschillen thans van mening of er een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het genoemde kantoorpand.
3. Het geschil
3.1 Bij dagvaarding vordert Perron – zakelijk weergegeven – veroordeling van Quotiënt, uitvoerbaar bij voorraad, om nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, betaling van de op grond van deze huurovereenkomst opeisbare huurtermijnen en verschuldigde servicekosten, alsmede ingebruikname van de gehuurde kantoorruimte en deze in gebruik te houden gedurende de duur van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Quotiënt in de kosten van deze procedure.
3.2 Perron legt aan haar vordering ten grondslag dat er, op 30 augustus 2010 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen aangezien Quotiënt een definitief voorstel aan Perron heeft gedaan en Perron dit voorstel vervolgens integraal heeft aanvaard. Partijen hebben overeenstemming bereikt over alle essentialia van de huurovereenkomst, zoals het te huren object, de huurprijs, de duur van de overeenkomst, de ingangsdatum, de wijze van oplevering en de verzochte huurvrijstelling van twee plus vier maanden. Dat Quotiënt, na aanvaarding van haar aanbod door Perron, stelt dat sprake is van veranderingen in de onderhandeling en gewijzigde voorwaarden is onjuist en bovendien van ondergeschikt belang, gelet op de overeenstemming die reeds was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst.
3.3 Quotiënt verweert zich en concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij stelt dat geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van afgebroken onderhandelingen. Voorts stelt zij dat slechts sprake was onderhandelingen onder voorbehoud van het verkrijgen van een AFM-vergunning van Credit2day. Dit was ook bekend bij [E] en deze vergunning heeft Credit2day ook daadwerkelijk pas na 30 augustus 2010, meer specifiek 23 september 2010, verkregen. Het gestelde definitieve karakter van haar e-mail van 27 augustus 2010 moet, gezien haar ondeskundigheid, worden bezien in het licht van het ‘go or no go’-stadium waarin zij verkeerde. Kortom, het was slechts een onderhandelingstechniek en dat bij aanvaarding van het gedane voorstel een huurovereenkomst tot stand zou komen was nimmer haar bedoeling. Partijen hebben voorts geen algehele wilsovereenstemming weten te bereiken. Perron heeft in eerste instantie om een bankgarantie verzocht, en nadien een waarborgsom. Dit was voor Quotiënt niet acceptabel. De gedane voorstellen werden bovendien telefonisch over en weer aangepast en aangevuld en duikt plotseling in de e-mails ook de toepasselijkheid van het ROZ-model met bijbehorende algemene voorwaarden op. Volgens Quotiënt is hier geen sprake van aanvaarding, maar van een van het aanbod afwijkende ‘aanvaarding’, oftewel een nieuw aanbod. Dat Perron – althans in ieder geval [E] – ook van mening was c.q. waren dat er geen huurovereenkomst tot stand was gekomen blijkt volgens Quotiënt ook reeds uit het feit dat [E] samen met Quotiënt en [A]van Credit2day op 31 augustus 2010 het kantoorpand staande en gelegen aan de Lasondersingel 141 te Enschede hebben bezichtigd.
4. De beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat Perron spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
4.2 Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Perron heeft enerzijds gesteld dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst en dat, gelet op het definitieve karakter van de e-mail van Quotiënt van 27 augustus 2010, aldus aannemelijk is dat er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Anderzijds heeft Quotiënt, hoezeer ook getwijfeld kan worden aan de juistheid van een groot deel van de stellingen van Quotiënt, terecht gewezen op de slotvoorwaarde zoals verwoord in de brief van [E] van 30 augustus 2010 en onder 2.4 van het onderhavige vonnis. Perron kan zich niet enerzijds op nakoming van een tot stand gekomen overeenkomst beroepen, terwijl zij anderzijds voor zichzelf een bevoegdheid voorbehoudt om, nadat Quotiënt al tot ondertekening van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan, het onherroepelijke karakter van die overeenkomst alsnog te bepalen door al dan niet zelf tot ondertekening over te gaan. Hoewel [E] desgevraagd heeft gesteld dat het slechts een standaardbepaling betreft van Snelder Zijlstra Makelaars en dat eigenlijk niets meer bedoeld is dan een verzoek aan Quotiënt om de gemaakte afspraken vast te leggen door het ondertekenen van de huurovereenkomst, zal voor de beoordeling van de vraag of er inderdaad een huurovereenkomst tot stand is gekomen en de eventuele rechtsgevolgen daarvan, nader bewijs moeten worden geleverd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter leent de onderhavige procedure zich daar echter niet voor. De vordering van eiseres zal dan ook worden afgewezen.
4.3 Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst de vorderingen af.
II. Veroordeelt Perron in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Quotient begroot op € 560,- aan verschotten en € 527,- aan salaris van de advocaat.
III. Verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 november 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.