Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie
Zaaknummer : 334425 CV EXPL 3093/10
Uitspraak : 9 november 2010
Vonnis in de zaak van:
de stichting STICHTING PROWONEN
statutair gevestigd te Borculo
eisende partij, hierna ook wel Prowonen te noemen
gemachtigde: mr. J. Faber, verbonden aan Actio Advocaten te Assen
tegen
de besloten vennootschap STEP NEDERLAND B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O)
gedaagde partij, hierna ook wel Step Nederland te noemen
gemachtigde: mr. L.A.M. Barendregt, advocaat te Groningen
1. Het verdere verloop van de procedure:
1.1 Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 11 mei 2010. In dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 30 juni 2010. Van hetgeen tijdens de comparitie is besproken is geen proces-verbaal opgemaakt. Daarvoor was onvoldoende aanleiding. In overleg met partijen is de zaak verwezen naar de rol voor voortprocederen. ProWonen heeft een conclusie van repliek genomen en Step Nederland heeft ten slotte geconcludeerd voor dupliek. Vonnis is bepaald op heden.
2. De feiten:
2.1 ProWonen is de rechtsopvolgster van de Woningcorporatie De Siepel te Zelhem. Deze corporatie is met ingang van 1 mei 2002 voor de duur van vijf jaar aan [BV S.] , gevestigd te Lichtenvoorde, hierna te noemen [BV S.], kantoorruimte gaan verhuren staande en gelegen aan ’t Brook 1 te Lichtenvoorde. De huurovereenkomst is ingaande 1 mei 2007 voor een periode van vijf jaar voortgezet. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 2.587,70 per maand. In de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden is een boetebeding opgenomen dat erop neerkomt dat in het geval de huurder niet op de vervaldag de huur heeft betaald hij een boete aan de verhuurder is verschuldigd van € 113,45 per maand.
2.2 Step Nederland is opgericht op 22 augustus 2007 door Step Oost BV, Step Centraal BV, Step Noord Groningen BV en [BV S.]. Op voormelde oprichtersdatum is een separate Akte van Inbreng verleden ten overstaan van de kandidaat-notaris mr M. van Dijk-Kremer, waarnemer van de notaris Reijenga te Montferland. De Akte van Inbreng is getekend door de heer [B.], de heer [S.] en de heer [K.].
De heer [B.] tekende in zijn hoedanigheid van enig directeur van Step Oost BV en Step Centraal BV. In de Akte van Inbreng wordt vermeld dat de twee laatstgenoemde vennootschappen directieleden zijn van Step Nederland.
De heer [S.] tekende in zijn hoedanigheid van [S. Beheer] welke vennootschap directeur is van [BV S.].
De heer [K.] heeft ondertekend namens Step Noord Groningen BV welke vennootschap volgens de Akte van Inbreng ook directielid is van Step Nederland.
2.3 In de Akte van Inbreng is bepaald dat Step Oost BV, Step Centraal BV, Step Noord Groningen BV en [BV S.] al hun activa in Step Nederland inbrengen, zulks onder de verplichting van Step Nederland dat zij alle passiva van de oprichters voor haar rekening neemt en deze als haar eigen schulden gaat voldoen. Voorts is bepaald dat de inbreng tevens omvat de tussen de inbrengers en derden bestaande duurovereenkomsten betrekking hebbende op de ondernemingen, “zoals huur- en optierechten en verzekering- en arbeidsovereenkomsten”. Voorts wordt in de akte van inbreng over vorenbedoelde verplichtingen vermeld dat Step Nederland zich verbindt deze als haar eigen schulden te voldoen en de inbrengers te vrijwaren voor het geval die door crediteuren worden aangesproken. In artikel IV lid 5 van de akte van inbreng is bepaald dat de duurovereenkomsten, voor zover de rechten daaruit niet voor levering vatbaar zijn, per de inbrengdatum op naam van inbrengers doch voor rekening en risico van de vennootschap worden gecontinueerd. Artikel IV lid 6 is als volgt geredigeerd:
“Indien ter zake van vorenstaande leveringen nadere formaliteiten zijn vereist, verbinden partijen zich, aan de vervulling daarvan hun volledige medewerking te verlenen.”
2.4 Step en ProWonen hebben met elkander in mei 2009 gesproken over op welke wijze aan de huurovereenkomst, betrekking hebbend op de onder 2.1 bedoelde kantoorruimte, tussentijds een einde kan komen.
2.5 Step heeft vanaf haar oprichting tot en met maart 2009 de huurpenningen van de onder 2.1 bedoelde kantoorruimte aan ProWonen voldaan. Bij brief van 24 juni 2009 schrijft Step aan ProWonen dat:
a. Zij zich met betrekking tot de kantoorruimte niet langer betalingsplichtig acht;
b. Het huurcontract op naam staat van [BV S.];
c. Step zich beschouwt als onderhuurder.
2.6 Bij brief van 26 augustus 2009 schrijft een heer [H.] namens ProWonen een brief aan [BV S.] waarin deze wordt gesommeerd een huurachterstand betrekking hebbend op de kantoorruimte in Lichtenvoorde aan ProWonen te betalen.
3. De vordering:
3.1 Enigszins verkort weergegeven vordert ProWonen dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de onder 2.1 vermelde huurovereenkomst ontbonden wordt verklaard, althans dat deze door de kantonrechter wordt ontbonden, zulks met veroordeling van Step het gehuurde te ontruimen en te verlaten;
b. Step Nederland wordt veroordeeld aan haar te betalen een bedrag van
€ 30.750,43 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de huurfacturen, te verhogen met een bedrag van zoveel maal € 2.587,70 (ktr.: per maand) of de indexatie daarvan, als er maanden zijn verstreken of zullen verstrijken na 28 februari 2010 totdat Step tot ontruiming van het gehuurde is overgegaan.
De vorderingen zijn gebaseerd op de onder 2.1 tot en met 2.5 weergegeven feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Blijkens de notariële akte van inbreng heeft Step Nederland alle verplichtingen van [BV S.] overgenomen, daaronder begrepen de huurverplichtingen van [BV S.] jegens ProWonen. Een huurrecht is een voor levering vatbaar recht. ProWonen heeft er stilzwijgend mee ingestemd dat in plaats van [BV S.] Step Nederland haar huurder werd. Er is sprake van een rechtsgeldige contractsovername.
3.3 Sedert 2006 heeft Step Nederland alle huurbetalingen voldaan. Vanaf april 2009 wordt geen huur meer betaald en vanaf de vervaldata van de huurtermijnen is er telkens sprake van verzuim aan de zijde van Step. Gerekend tot en met februari 2010 bedraagt de huurachterstand van Step € 28.312,48. De huur over april 2009 tot en met juni 2009 bedraagt € 2.536,96 per maand. Vanaf 1 juli 2009 is het € 2.587,70 per maand.
3.4 Op grond van het boetebeding in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden vordert ProWonen een gematigd boetebedrag van
€ 1.247,95.
3.5 ProWonen heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt en Step Nederland moet deze tot het bedrag van € 1.190,- vergoeden.
4. Het verweer:
4.1 Step Nederland is van mening dat ProWonen in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat deze haar dienen te worden ontzegd. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 [BV S.] heeft nimmer haar huurovereenkomst met ProWonen ingebracht in Step Nederland. Vanaf 1 mei 2009 heeft [BV S.] haar dagelijkse betrokkenheid binnen Step Nederland gestaakt. Een huurrecht is niet voor levering aan een derde vatbaar.
4.3 De akte van inbreng heeft geen contractuele band tussen ProWonen en Step Nederland bewerkstelligd. Er heeft geen contractsovername plaatsgevonden. Een daarvoor benodigde akte als bedoeld in artikel 6: 159 lid 1 BW ontbreekt. Step Nederland was geen partij bij het tot stand komen van de Akte van Inbreng. Dat waren alleen Step Oost BV, Step Centraal BV, [BV S.] en Step Noord Groningen BV. Indien er sprake zou kunnen zijn van een contractsovername dan had een akte moeten worden opgemaakt tussen [BV S.] en Step Nederland. Een dergelijke akte is er niet.
4.4 Er zijn geen feiten of omstandigheden voorhanden, waaruit blijkt dat ProWonen haar medewerking aan een contractsovername heeft verleend als bedoeld in artikel 6: 159 BW. Uit de onder 2.6 vermelde brief van de heer [H.] blijkt genoegzaam dat ProWonen geen medewerking heeft verleend aan een contractsovername.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 De kantonrechter is van oordeel dat Step Nederland wel partij was bij het tot stand komen van de akte van inbreng. Verwezen wordt naar de feiten als onder 2.2 weergegeven. De heren [B.] en [K.] hebben de akte ondertekend in hun hoedanigheid van directeuren van vennootschappen die op hun beurt directieleden zijn van Step Nederland.
5.2 In artikel 6: 159 lid1 BW is het volgende bepaald:
Een partij bij een overeenkomst kan haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan de derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.
De kantonrechter is van oordeel dat de akte van inbreng van 22 augustus 2007 voldoende afdoende bewijs oplevert dat [BV S.] haar rechtsverhouding ( de huurovereenkomst met ProWonen) overdraagt aan Step Nederland. Meer speciaal wordt daarbij gedoeld op de bepaling dat [BV S.] inbrengt de tussen haar en derden bestaande duurovereenkomsten betrekking hebbende op (haar) onderneming. Voor een contractsovername is niet vereist dat in het kader daarvan de huurovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat er een nieuw contract wordt opgesteld waarin niet [BV S.] maar Step Nederland als huurder wordt vermeld. Aan de ‘aktevoorwaarde’ van artikel 159 lid 1 RV Pro is voldaan. Huurrechten kunnen door een huurder aan een derde worden overgedragen. Illustratief daarvoor is de indeplaatsstellingsprocedure ex artikel 7: 307 BW. Lukt een dergelijke procedure dan is er sprake van een contractsovername als bedoeld in artikel 6: 159 BW. Niet is door Step Nederland gesteld noch is anderszins gebleken dat de inbreng van de huurovereenkomst door [BV S.] ongedaan is gemaakt.
5.3 De vraag moet worden beantwoord of ProWonen haar medewerking aan de contractsovername heeft verleend. Een medewerking kan in elke vorm geschieden en dat kan ook achteraf. Een duidelijke daarop gerichte verklaring is niet nodig (HR 23 april 1999, NJ 1999, 497) Een verklaring kan ingevolge artikel 3: 37 lid 1 BW in een of meer gedragingen maar ook in een zwijgen besloten liggen. Met inachtneming van het voorgaande wordt de vorenbedoelde vraag bevestigend beantwoord. Immers:
a. Niet [BV S.] maar Step Nederland heeft in ieder geval vanaf september 2007 de huurpenningen aan ProWonen betaald en ProWonen heeft deze betalingen geaccepteerd. (In de dagvaarding wordt vermeld dat dit het geval is vanaf juni 2006, maar volgens de akte van inbreng is Step eerst op 22 augustus 2007 opgericht.) Geen aanwijzingen zijn voorhanden waaruit is op te maken dat Step Nederland de huurpenningen voldeed ter kwijting van [BV S.].
b. ProWonen en Step hebben in mei 2009 met elkander overleg gevoerd over de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Dat overleg zou zinledig zijn geweest indien ProWonen zich op het standpunt had gesteld dat niet Step Nederland maar [BV S.] haar huurder was gebleven.
c. ProWonen betrekt niet [BV S.] maar Step Nederland in rechte om te bewerkstelligen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurpenningen worden voldaan. ProWonen beschouwt derhalve Step Nederland als huurder. Ook het in rechte betrekken is een (achteraf plaatsgevonden) gedraging als bedoeld in artikel 3. 37 lid 1 BW.
Aan het voorgaande doet in onvoldoende mate af dat ProWonen in augustus 2009 heeft geprobeerd de huurpenningen van [BV S.] te incasseren. Dat zou anders kunnen zijn indien [BV S.] tot betaling van de huur was overgegaan. Dat is niet het geval geweest.
5.4 De vorderingen van ProWonen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat Step Nederland zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen binnen zes weken nadat dit vonnis aan haar is betekend. Step Nederland zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Ontbindt de huurovereenkomst van ProWonen en Step Nederland die betrekking heeft op de bedrijfsruimte van 301m² op de begane grond van het perceel staande en gelegen aan ‘t Brook 1 te Lichtenvoorde;
Veroordeelt Step Nederland om vorenbedoelde bedrijfsruimte binnen zes weken nadat dit vonnis aan haar is betekend te ontruimen en te verlaten, waarbij zij de sleutels van het gehuurde aan ProWonen dient af te geven.
Bepaalt dat in het geval Step Nederland aan voormelde veroordeling geen gevolg geeft ProWonen gemachtigd is de ontruiming met behulp van de sterke arm zelf te bewerkstelligen waarbij zij sloten van de bedrijfsruimte op kosten van Step Nederland kan doen vervangen,
Veroordeelt Step Nederland om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ProWonen te betalen de somma van € 30.750,43 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente te berekenen over de niet voldane bedragen van de maandelijkse huurfacturen, zulks telkens vanaf de vervaldata van deze huurfacturen tot de dag van de voldoening.
Veroordeelt Step Nederland om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan ProWonen te betalen het bedrag van € 2.587,70 per maand als er maanden zijn verstreken of zullen verstrijken te rekenen vanaf 1 maart 2010 totdat het gehuurde is ontruimd.
Veroordeelt Step Nederland in de kosten van de procedure aan de zijde van ProWonen tot op deze uitspraak begroot op € 291,13 wegen verschotten en op
€ 1200,- wegens salaris van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op 9 november 2010 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.