Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 114383 / KG ZA 10-233
datum vonnis: 24 september 2010 (an)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser,
verder te noemen [eiser],
advocaat: mr. P.H.A. Mulder te Almelo,
tegen
[gedaagde]
gevestigd te [plaats]
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. J.J.G. Pieper te Almelo.
Het procesverloop
[eiser] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 21 september 2010. Ter zitting zijn verschenen: [eiser] vergezeld door mevrouw [B] en mr. Mulder en de heer [F], directeur van [gedaagde] vergezeld door mr. Pieper. De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De feiten
In deze zaak staat het navolgende vast.
1.1 [gedaagde] is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres en plaats] (hierna te noemen: het pand).
1.2 [eiser] is huurder van het pand en exploiteert in het pand een beddenspeciaalzaak (hierna te noemen: de winkel).
1.3 Op 21 juli 2010 heeft [gedaagde] in de winkel aan [eiser] medegedeeld dat een derde een aanbod tot het kopen van het pand had gedaan voor een bedrag van ongeveer
€ 500.000,--. Vervolgens heeft [eiser] in hetzelfde gesprek een bod van € 430.000,-- op het pand uitgebracht.
1.4 Op 11 augustus 2010 heeft [gedaagde] een mail gestuurd aan [eiser], waarin onder ander het volgende vermeld staat.
“Jij hebt toen € 430.000 kk genoemd maar mij dit niet per mail bevestigd. Wel vroeg je in je mail van 27-07-10 daar iets meer tijd voor nodig te hebben.
Ik zou graag voor het eind van deze maand (vrijdag 27 augustus a.s.)vernemen of dit de uiterste prijs is waartoe jullie willen gaan.”
1.5 Op 26 augustus 2010 heeft [eiser], in aanwezigheid van zijn echtgenote, aan [gedaagde] een bod van € 440.000,-- op het pand uitgebracht.
1.6 Op 31 augustus 2010 heeft [gedaagde] een mail gestuurd aan [eiser], waarin onder ander het volgende vermeld staat.
“Afgelopen donderdag 26 augustus ben ik bij jullie geweest. Jullie hebben mij een bod gedaan van € 430.000,-- (eventueel € 440.000) maximaal voor pand [adres]
Je weet dat ik voor het pand toch een andere prijs in gedachten had en dat ik een andere koper heb welke wel mijn prijs wil betalen. Daarom heb ik het pand per 1 oktober verkocht aan jouw buurman [K]”
1.7 [gedaagde] heeft het pand aan de heer [K] verkocht. De levering van het pand zal plaatsvinden op 1 oktober 2010.
De standpunten
[eiser]
2.1 [eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot;
- stopzetting van de leveringshandelingen voortvloeiend uit de tussen de heer [K] en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst;
- primair: het voortzetten van de onderhandelingen tussen partijen ten aanzien van de verkoop van het pand, leidend tot het aanbieden van het pand aan [eiser] voor een koopprijs van € 490.000,-- k.k., binnen 24 uren na betekening van het te wijzen vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag;
- subsidiair; het voortzetten van de onderhandelingen tussen partijen ten aanzien van de verkoop van het pand, binnen 24 uren na betekening van het te wijzen vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag;
- voldoening van de kosten van deze procedure.
2.2 Hiertoe stelt [eiser] dat hij met [gedaagde] onderhandelde over de verkoop van het pand en dat [gedaagde] op 26 augustus 2010 nadrukkelijk heeft toegezegd dat hij inhoudelijk zal reageren op het gedane bod van € 430.000,-- van [eiser]. [gedaagde] heeft dit niet gedaan en heeft het pand aan een derde verkocht voor € 490.000,--. [eiser] stelt dat [gedaagde] het pand niet aan een derde had mogen verkopen, omdat partijen nog in onderhandeling waren. Door de gevoerde onderhandelingen is bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat tussen partijen een koopovereenkomst gesloten zal worden en derhalve is [gedaagde] verplicht om met [eiser] verder te onderhandelen over de verkoop van het pand. [eiser] is voorts bereid het verkoopbedrag van € 490.000,-- voor het pand te betalen. Daarnaast is het staken van de onderhandeling niet gerechtvaardigd omdat [eiser] als huurder van het pand een groot belang heeft bij de koop van het pand en hij hierin de winkel exploiteert. Tenslotte stelt [eiser] dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat de voorgenomen levering van het pand aan de heer [K] op
1 oktober zal plaatsvinden.
2.3 [gedaagde] voert verweer en stelt dat de onderhandelingen tussen partijen op
26 augustus 2010 zijn beëindigd, omdat hij toen het bod van € 440.000,-- van [eiser] heeft verworpen. Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde] aan [eiser] tevens kenbaar gemaakt dat hij van een derde een bod van € 490.000,-- had ontvangen en hij voornemens was dit bod te accepteren. [gedaagde] stelt dat het verschil tussen de door [eiser] geboden € 440.000,-- en het door een derde gedane bod van € 490.000,-- te groot was en dat hij daarom de onderhandelingen met [eiser] niet heeft voortgezet. Voorts heeft [eiser] geen bijzondere rechten ten aanzien van de koop van het pand en stond het [gedaagde] derhalve vrij om het pand aan een derde te verkopen, aldus [gedaagde].
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1 [eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen, omdat de voorgenomen levering van het pand aan de heer [K] op 1 oktober zal plaatsvinden. [gedaagde] heeft de spoedeisendheid niet betwist, zodat [eiser] ontvankelijk is in haar vorderingen.
Bevel tot dooronderhandelen
4.2 Als maatstaf voor de beoordeling van een bevel tot dooronderhandelen bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen- die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen- vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Hierbij wordt benadrukt dat van een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf sprake is.
4.3 Gelet op de hiervoor genoemde maatstaf heeft als uitgangspunt te gelden dat het [gedaagde] vrij stond de onderhandelingen af te breken, tenzij dat afbreken op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser] in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Om dit te kunnen beoordelen dient hierna eerst te worden beoordeeld op welk moment de onderhandelingen door [gedaagde] zijn beëindigd
Moment van beëindiging van de onderhandelingen
4.4 [eiser] stelt dat de onderhandelingen tussen partijen na het gesprek
26 augustus 2010 voortduurden, omdat [gedaagde] op 26 augustus 2010 heeft toegezegd dat hij het bod van € 440.000,-- in overweging zou nemen en hierop inhoudelijk zou reageren. [gedaagde] betwist dit en stelt dat de onderhandelingen tussen partijen op 26 augustus 2010 zijn beëindigd, omdat hij toen het bod van € 440.000,-- van [eiser] heeft verworpen, waarbij hij aan [eiser] tevens kenbaar heeft gemaakt dat hij van een derde reeds een bod van € 490.000,-- had ontvangen en hij voornemens was dit bod te accepteren. [eiser] heeft erkend dat [gedaagde] tijdens het gesprek op 26 augustus 2010 een bod van een derde van € 490.000,-- heeft genoemd, maar stelt tevens dat [gedaagde] niet duidelijk heeft gecommuniceerd dat hij voornemens was om dit bod te accepteren. Nu [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat de onderhandelingen na 26 augustus 2010 voortduurde en [eiser] zijn stelling dienaangaande niet heeft onderbouwd met enig geschrift of enig ander rechtens relevant feit in combinatie met het feit dat er op 26 augustus 2010 gesproken is over het bod van een derde, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] op 26 augustus 2010 heeft toegezegd dat hij het bod van € 440.000,-- in overweging zou nemen en hierop inhoudelijk zou reageren. Derhalve gaat de voorzieningenrechter bij de hierna volgende beoordelingen ervan uit dat de onderhandelingen tussen partijen op 26 augustus 2010 zijn beëindigd.
Gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst
4.5 Vervolgens dient beoordeeld te worden of bij [eiser] op het moment dat de onderhandelingen werden afgebroken een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst aanwezig was, die het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar maken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat van een dergelijke situatie sprake is. Immers in zijn mail van 11 augustus 2010 verzoekt [gedaagde] aan [eiser] om voor 27 augustus 2010 aan [gedaagde] zijn uiterste prijs kenbaar te maken. Nu [eiser] in het daarop volgende gesprek van 26 augustus 2010 een bod van € 440.000,-- heeft uitgebracht en heeft gehandhaafd, terwijl tijdens dit gesprek tevens gesproken is over een door een derde uitgebracht bod dat substantieel hoger was dan € 440.000,--, heeft [eiser] naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk gemaakt dat hij er op mocht vertrouwen dat zijn bod van € 440.000,-- zou leiden tot het voortzetten van de onderhandelingen. Immers onder deze omstandigheden had [eiser] er rekening mee dienen te houden dat [gedaagde] wellicht de onderhandelingen zou staken en het pand aan de betreffende derde zou verkopen. Derhalve is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij hem op het moment dat de onderhandelingen werden afgebroken sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van de overeenkomst.
Andere omstandigheden
4.6 Tot slot dient beoordeeld te worden of er op het moment dat de onderhandelingen werden afgebroken sprake is geweest van andere omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar maken. Onbetwist is dat [eiser] als huurder van het pand een belang heeft bij de aankoop daarvan, onder meer omdat hij in het pand zijn de winkel exploiteert en deze exploitatie in het pand wenst voort te zetten. Tevens is niet in het geding dat [gedaagde] op 21 juli 2010 aan [eiser] heeft medegedeeld dat een derde een bod van € 500.000,-- op het pand had uitgebracht en hij [eiser] daarna de tijd en de gelegenheid heeft gegeven eveneens een bod op het pand uit te brengen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] hiermee, overigens zonder hiertoe gehouden te zijn, [eiser] in beginsel de mogelijkheid geboden om het pand te kopen, zodat niet geoordeeld kan worden dat [gedaagde] geen rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser]. Dat de tussen partijen gevoerde onderhandelingen niet geresulteerd hebben in een koopovereenkomst doet hier niet aan af. Nu [eiser] voorts geen andere omstandigheden heeft gesteld die het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar maken en gelet op hetgeen is overwogen onder 4.2 tot en met 4.5, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was.
4.7 Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] afgewezen worden.
4.8 [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding veroordeeld worden.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Wijst af de vordering van [eiser].
II. Veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 263,-- aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Van Houten, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.