Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113293 / KG ZA 10-184
datum vonnis: 22 september 2010 (an)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de vennootschap onder firma
Bouwontwikkeling Twickelrand V.O.F.,
gevestigd te Hengelo,
eiseres,
verder te noemen Twickelrand,
advocaat: mr. Ph.C. Kleyn van Willigen te Almelo,
tegen
[gedaagde],
wonende te Hengelo,
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. R.W.A. Kroon te Enschede.
Het procesverloop
Twickelrand heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 20 augustus 2010, welke zitting is geschorst op verzoek van partijen en daarna is hervat op 15 september 2010. Ter zitting zijn verschenen: - op 20 augustus 2010 de heer F. Drost namens Twickelrand vergezeld door mr. Mulder,
advocaat te Arnhem, en [gedaagde] vergezeld door mr. Kroon; en
- op 15 september 2010 de heer F. Drost namens Twickelrand vergezeld door mr. Mulder
en mr. Kroon namens [gedaagde].
De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten
In deze zaak staat het navolgende vast.
1.1 Twickelrand verhuurt aan [gedaagde] een bedrijfsruimte aan de [adres] in Hengelo (hierna te noemen: de bedrijfsruimte). De hiertoe tussen partijen gesloten huurovereenkomst (hierna te noemen: de huurovereenkomst) is op 1 juni 2006 verlengd met een periode van 5 jaar, derhalve tot 1 juni 2011. De maandelijks verschuldigde huurprijs bedraagt thans
€ 2.661,42 inclusief BTW en servicekosten per maand (jaarlijks € 31.937,04). De bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van 199 m2.
1.2 [Gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte een toko.
1.3 De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een complex. Twickelrand wil het complex slopen en op deze locatie nieuwbouw realiseren.
1.4 Twickelrand en [gedaagde] hebben geprobeerd om onderling een regeling te treffen om tot voortzetting danwel beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.5 Twickelrand heeft op 16 juli 2010 een hernieuwd “redelijk voorstel” aan [gedaagde] gedaan (hierna te noemen: het renovatievoorstel). In het renovatievoorstel staat het volgende vermeld.
• Het gehuurde zal zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk tegen 1 oktober 2010, worden ontruimd; de winkel van uw cliënte wordt zo spoedig mogelijk verplaatst naar de tijdelijke huisvesting in de Lambertuspassage (locatie is partijen genoegzaam bekend);
• Tijdelijke verplaatsing van de winkel naar een bouwkundig geschikt gemaakte ruimte in de Lambertuspassage, links naast de ingang (u wel bekend), het betreft een aaneengeschakelde ruimte van circa 232 m2;
• Gedurende de huisvesting bedraagt de huurprijs € 1.000,00 ex BTW per maand, in afwijking van het verschuldigde bedrag ad € 2.661,42 op grond van de huurovereenkomst;
• De verwachte bouwperiode is vanaf datum aanvang sloop ongeveer 18 maanden, de verwachte opleverdatum van de nieuwbouw aan de Smutstraat is eind februari 2012;
• Na realisatie van het nieuwe complex aan de Smutsstraat wordt een nieuwbouw casco-bedrijfsruimte van 195 m2 geaccepteerd (zie bijlage), tegen een m2-prijs van € 150,00 per jaar (prijspijl 2009, indexering 1 juli 2010);
• De bestaande huurovereenkomst wordt, met uitzondering van de wijziging in de huurprijs, voortgezet;
• De volledige verhuiskosten (d.w.z. de kosten die gemoeid zijn met het verhuizen en inrichten van de locaties op basis van de bestaande inrichting, voorzieningen en voorraad) voor de tijdelijke en definitieve inhuizing zullen worden gedragen door Twickelrand;
• Uw cliënte zal uiterlijk één week voor de datum van de verhuizing een indelingstekening van de winkelinrichting en de gewenste routing aanleveren;
• De verhuizing van de onderneming naar de nieuwe (tijdelijke en definitieve) ruimten zal geschieden door een professioneel en ervaren bedrijf, dat reeds bij uw cliënte de bestaande winkel heeft bekeken, en vindt zoveel mogelijk plaats tijdens de weekendsluiting van zaterdag 17.00 uur tot maandag 13.00 uur;
• Mocht verhuizen niet binnen vorenbedoeld tijdsbestek mogelijk blijken te zijn, dan wordt eventuele omzetderving vergoed over de dagen dat de winkel, buiten de reguliere sluitingstijden om, gesloten is, een en ander nader vast te stellen aan de hand van relevante, vergelijkbare omzetgegevens;
• De kosten van de verwijsborden en, zo nodig, van aanplakbiljetten aan de ramen van het gehuurde met betrekking tot de verplaatsing van de toko van de oude naar de tijdelijke locatie en van de tijdelijke naar de nieuwe locatie zal Twickelrand eveneens voor haar rekening nemen;
• Indien uw cliënte er prijs op stelt de met de verplaatsing gemoeide verhuiskosten als schadevergoeding te ontvangen, zodat zij de verhuizingen in eigen beheer kan (doen) uitvoeren, dan is dat bespreekbaar. Mijn cliënte stelt dan een bedrag beschikbaar van
€ 15.000,00 inclusief BTW.
1.6 De aan [gedaagde] aangeboden bedrijfsruimte in de nieuwbouw heeft een oppervlakte van 196 vierkante meter.
1.7 Twickelrand heeft van de gemeente Hengelo op 28 oktober 2009 een sloopvergunning ontvangen, waarin onder andere het volgende vermeld staat.
“gezien de aanvraag van Bouwontwikkeling Twickelrand vof, Wegtersweg 7 – 23, 7556 BP Hengelo, ontvangen op 28 september 2009, waarbij vergunning wordt gevraagd voor het slopen van winkels en woningen op het perceel plaatselijk bekend Smutsstraat 26 t /m 38 te Hengelo;
(…)
besluiten:
1. vergunning te verlenen voor het slopen van winkels en woningen”
1.8 Twickelrand heeft van de gemeente Hengelo op 10 september 2009 een bouwvergunning ontvangen, waarin onder andere het volgende vermeld staat.
“gezien de aanvraag van Bouwontwikkeling Twickelrand v.o.f., Wegtersweg 7 23, 7556 BP Hengelo, ontvangen op 7 mei 2010, waarbij vergunning wordt gevraagd voor het oprichten van 20 appartementen en commerciële ruimten op het perceel plaatselijk bekend Smutsstraat 10,20,22,24 en 26 te Hengelo;
(…)
besluiten:
1. een reguliere bouwvergunning te verlenen voor de uitvoering van het in bovengenoemde aanvraag bedoelde bouwplan;”
Standpunten van partijen
Twickelrand
2.1 Twickelrand vordert, uitvoerbaar bij voorraad;
- primair: [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis de bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen met al het hare en de haren en Twickelrand, bij gebreke van volledige ontruiming, te vergunnen de ontruiming, op kosten van [gedaagde], te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00;
- subsidiair: aan de hiervoor gevorderde ontruiming de voorwaarde te verbinden dat Twickelrand binnen 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis een bodemprocedure aanhangig moet maken waarin onder meer het renovatievoorstel zal worden getoetst;
- meer subsidiair: aan de gevorderde ontruiming met de hiervoor onder subsidiair vermelde voorwaarde tevens de voorwaarde te verbinden dat aan [gedaagde] een bedrag van € 15.000,00 inclusief BTW aan voorschot wordt voldaan;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, de kosten van tenuitvoerlegging van het vonnis daaronder begrepen, met bepaling dat, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis aan de proceskostenveroordeling voldaan is, [gedaagde] daarover tevens wettelijke rente verschuldigd is.
2.2. Hiertoe stelt Twickelrand dat de sloop van de bedrijfsruimte gepland staat voor begin oktober 2010. Om met de sloop te kunnen starten dient de bedrijfsruimte ontruimd te zijn. Twickelrand stelt dat op deze situatie artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) van toepassing is. Het door haar aan [gedaagde] gedane renovatievoorstel is een redelijk voorstel in de zin van dit artikel 7:220 lid 2 BW Pro en derhalve dient [gedaagde] gelegenheid te geven tot de sloop van de bedrijfsruimte en het realiseren van de nieuwbouw (hierna te noemen: de renovatiewerkzaamheden). Het voorstel voorziet in een geschikte tijdelijke winkelruimte op ongeveer 100 meter van de huidige bedrijfsruimte, het voorstel bevat een huurkorting tijdens het gebruik van de tijdelijke winkelruimte, de verhuiskosten naar de tijdelijke en naar de definitieve locatie worden volledig gedragen door Twickelrand en er is sprake van een beperkte huurverhoging, zijnde € 2.860,47 per jaar, voor de definitieve ruimte. Voorts stelt Twickelrand dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, omdat zij schade lijdt indien de geplande sloopwerkzaamheden en te realiseren nieuwbouw niet tijdig kunnen aanvangen. Immers het pand aan de [adres] levert thans amper exploitatie-inkomsten op en Twickelrand zal tevens schade lijden door reeds gemaakte (voorbereidings-)kosten ten aanzien van materialen en personeel. Voorts komen de nieuwe huurwoningen niet binnen het beoogde tijdsbestek beschikbaar. De onderhandelingen met [gedaagde] zijn reeds in december 2009 aangevangen en inmiddels heeft Twickelrand voor de sloopwerkzaamheden een onherroepelijke sloopvergunning verkregen en is voor de te realiseren nieuwbouw een bouwvergunning verstrekt.
[Gedaagde]
3. [Gedaagde] voert verweer en betwist het door Twickelrand gestelde spoedeisend belang. Hiertoe stelt zij dat niet gebleken is dat de nieuwbouwplannen uitvoerbaar zijn. Voorts stelt zij dat het spoedeisend belang door Twickelrand veroorzaakt is, omdat zij te laat is begonnen met het voorbereiden van de te realiseren nieuwbouw. Daarnaast stelt [gedaagde] dat de toetsing van de redelijkheid van het renovatievoorstel voorbehouden is aan de bodemrechter. Derhalve is de gevraagde voorlopige voorziening niet geschikt voor een behandeling in kort geding en dient zij geweigerd te worden. Daarnaast betwist [gedaagde] dat artikel 7:220 lid 2 BW Pro van toepassing is, omdat de bedrijfruimte nu aan de linkerzijde van het complex ligt en in het nieuwe complex de bedrijfsruimte meer in het midden van het gebouw komt te liggen. Tevens betwist zij de redelijkheid van het voorstel en stelt zij dat zij door de verhuizingen schade zal lijden. Voorts voert zij verweer tegen een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst.
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1 De voorzieningenrechter zal in kort geding eerst het spoedeisende belang bij (toewijzing van) de vordering dienen te beoordelen. Twickelrand stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vorderingen, omdat zij schade lijdt indien de geplande renovatiewerkzaamheden niet tijdig kunnen aanvangen. [Gedaagde] weerspreekt het spoedeisend belang door te stellen dat niet gebleken is dat de renovatiewerkzaamheden uitvoerbaar zijn en voorts stelt zij dat Twickelrand de spoedeisendheid van de situatie zelf gecreëerd heeft.
4.2 Twickelrand heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de geplande renovatiewerkzaamheden zal leiden tot vertraging in de uitvoering van de bouwplannen, hetgeen zal leiden tot schade, omdat de te realiseren huurwoningen hierdoor later worden opgeleverd en het huidige pand nauwelijks exploitatie-inkomsten oplevert. Nu voorts door de gemeente de benodigde sloopvergunning en bouwvergunning zijn afgegeven, is voldoende aannemelijk gemaakt dat Twickelrand op korte termijn zal starten met de renovatiewerkzaamheden. Derhalve is de voorzieningenrechter van oordeel dat Twickelrand een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Nu partijen reeds sinds december 2009 onderhandelen over de gevolgen van de nieuwbouwplannen, is er voorts geen reden om aan te nemen dat Twickelrand de spoedeisendheid van de situatie zelf heeft gecreëerd.
Redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW Pro
4.3 De voorzieningenrechter is van oordeel dat Twickelrand voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgenomen renovatiewerkzaamheden als een renovatie in de zin van lid 2 van artikel 7:220 BW Pro moeten desgewenst worden aangemerkt. Immers de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet, de functie van het gehuurde blijft ongewijzigd en [gedaagde] zal terugkeren in een bedrijfsruimte in het nieuwe complex dat gerealiseerd wordt op de locatie van de huidige bedrijfsruimte en waarvan de omvang nagenoeg even groot is als de huidige bedrijfsruimte. Dat de nieuwe bedrijfsruimte in het nieuwe complex niet uiterst links maar meer in het midden van het complex komt, doet niets af aan de toepasselijkheid van voormeld artikel of de voortzetting van de huurovereenkomst.
4.4 Gelet op hetgeen onder 4.3. is overwogen valt te verwachten dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal beslissen dat artikel 7:220 lid 2 BW Pro van toepassing is. In dat licht kan de vordering tot ontruiming, mits hiertoe voldoende grond bestaat, vooruitlopend op de bodemprocedure in beginsel in kort geding worden toegewezen.
Redelijkheid renovatievoorstel
4.5 [Gedaagde] dient als huurster en gebruikster van de bedrijfsruimte haar medewerking aan de geplande renovatiewerkzaamheden te verlenen indien aan haar een voorstel als bedoeld in lid 2 van artikel 7:220 BW Pro is voorgelegd. Dit voorstel dient redelijk te zijn, gelet op de belangen van zowel [gedaagde] als die van Twickelrand. Bij die beoordeling spelen de volgende aspecten een rol: a) de aard van de werkzaamheden, b) de noodzaak van de medewerking van [gedaagde], c) de financiële consequenties voor Twickelrand, d) de huurprijsverhoging voor [gedaagde], e) de mogelijkheid van een tijdelijk vervangen huurobject voor [gedaagde], f) de overige omstandigheden van het geval. Voorts moet worden bezien of een schadevergoeding aan [gedaagde] op zijn plaats is, en zo ja voor welk bedrag.
4.6 Niet ter discussie staat dat de nieuwbouwplannen niet gerealiseerd kunnen worden zolang de bedrijfsruimte in gebruik is.
4.7 Het belang van Twickelrand is erin gelegen dat zij schade lijdt als de geplande sloopwerkzaamheden en de te realiseren nieuwbouw niet tijdig kunnen aanvangen. Hoewel een getalsmatige onderbouwing van de te lijden schade ontbreekt, is door Twickelrand voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de nieuwbouw tot schade zal leiden, omdat zoals hiervoor reeds is overwogen, bij vertraging van de oplevering van de nieuwbouw de te realiseren huurwoningen later worden opgeleverd en derhalve op een later tijdstip huurinkomsten zullen opbrengen, terwijl de huidige exploitatie-inkomsten gering zijn vanwege de geplande werkzaamheden.
4.8 Dit belang weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op tegen de belangen van [gedaagde] om haar toko voort te zetten in de huidige bedrijfsruimte. Tegenover het nadeel dat [gedaagde] ondervindt doordat zij gedurende ongeveer anderhalf jaar haar toko in een nabij gelegen pand moet exploiteren, staat immers dat dit een grotere winkelruimte is waarvoor zij ruim de helft minder aan huur zal gaan betalen dan zij momenteel betaalt voor de bedrijfsruimte. Voorts voorziet het voorstel in een verhuiskostenvergoeding en een vergoeding bij eventuele omzetderving over de dagen dat de toko, buiten de reguliere sluitingstijden om, gesloten moet worden in verband met de verhuizing. Tegenover het nadeel van de hogere huurprijs voor de nieuwe bedrijfsruimte staat dat de nieuwe bedrijfsruimte geheel vernieuwd is.
4.9 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat waarschijnlijk in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het renovatievoorstel van Twickelrand, voor zover het voormelde aspecten betreft, voldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en dat het renovatievoorstel in zoverre als redelijk in de zin van lid 2 van artikel 7:220 BW Pro zal worden beschouwd, al dan niet met enige aanpassing.
4.10 Tevens zal bezien moeten worden of in deze situatie bij een ontruiming een schadevergoeding op zijn plaats is. [Gedaagde] stelt dat zij schade zal lijden door de verhuizing naar de tijdelijke bedrijfsruimte en de daarop volgende verhuizing naar de nieuwe bedrijfsruimte. Zij heeft de omvang van de door haar gestelde schade niet gesteld en evenmin de te lijden schade nader onderbouwd. In het voorstel heeft Twickelrand een schadevergoeding ten bedrage van € 15.000,-- aangeboden voor zover [gedaagde] de verhuizing in eigen beheer wil (laten) uitvoeren en is voorts een niet nader omschreven vergoeding voor eventuele tijdens de verhuizing geleden omzetderving in het voorstel opgenomen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat aannemelijk is dat [gedaagde] schade zal lijden tengevolge van de verhuizing naar de tijdelijke en definitieve bedrijfsruimte. Een schadevergoeding met de juiste omvang zal het renovatievoorstel dan ook redelijk maken.
4.11 De omvang van de aan [gedaagde] toekomende schadevergoeding valt echter zonder een nadere concretisering en onderbouwing van de schade door [gedaagde] en zonder een nader feitelijk onderzoek niet voor de voorzieningenrechter vast te stellen. Hiervoor is in deze procedure, vanwege de aard daarvan, geen ruimte. Derhalve kan de redelijkheid van de aangeboden schadevergoeding thans niet worden vastgesteld, waardoor evenmin met voldoende zekerheid de redelijkheid van het renovatievoorstel in zijn geheel kan worden vastgesteld.
4.12 Het voorgaande zou in beginsel tot afwijzing van de vordering tot ontruiming hebben te leiden. Deze consequentie acht de voorzieningenrechter in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Behoudens de omvang van de aan [gedaagde] toekomende schadevergoeding kan het voorstel vooralsnog als redelijk worden beschouwd. Twickelrand heeft voorts in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de start van de renovatiewerkzaamheden. Hiervoor is ontruiming van de bedrijfsruimte essentieel. Nu voorts voor [gedaagde] op korte afstand van de bedrijfsruimte een tijdelijke winkelruimte beschikbaar is, behoeft de bepaling van een juiste schadevergoeding niet aan een ontruiming van de bedrijfsruimte in de weg te staan. Partijen kunnen immers over de omvang van die schadevergoeding, op initiatief van Twickelrand, een bodemprocedure voeren. Daarnaast kan Twickelrand de aangeboden schadevergoeding van € 15.000,-- bij wege van voorschot aan [gedaagde] uitkeren. Gelet op de wederzijdse belangen en de onderlinge afweging daarvan, dient [gedaagde] derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onder nader te noemen voorwaarden, haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden en de daarmee samenhangende ontruiming van de bedrijfsruimte.
4.13 De gevorderde ontruiming zal derhalve worden toegewezen onder voormelde voorwaarden als nader in het dictum te omschrijven.
Ontruimingstermijn
4.14 Gelet op enerzijds de belangen van Twickelrand bij een spoedige start van de renovatiewerkzaamheden en anderzijds het belang van [gedaagde] om voldoende voorbereidingstijd te hebben voor de verplaatsing van haar toko, acht de voorzieningenrechter de gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen te kort. De voorzieningenrechter zal die termijn op drie weken stellen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.15 Nu het belang van Twickelrand bij een spoedige start van de sloopwerkzaamheden groter moet worden geacht dan het belang van [gedaagde] bij een nadere vaststelling van de aan haar toekomende schadevergoeding, zal de voorzieningenrechter dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Executiekosten
4.16 De door Twickelrand gevorderde (eventuele) executiekosten ten behoeve van de ontruiming, zullen afgewezen worden, omdat de daarmee gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand te beoordelen is.
4.17 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en beslist, behoeven de overige stellingen van partijen, voor zover nog onbesproken gelaten, geen nadere bespreking.
Kostenveroordeling
4.18 Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de kosten van deze procedure tussen partijen compenseren met dien verstande dat ieder de eigen kosten draagt.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren, mogelijke onderhuurders of gebruikers inbegrepen, en leeg en ontruimd aan Twickelrand ter beschikking te stellen en ontruimd te houden;
II. Machtigt Twickelrand om bij gebreke van voldoening aan de hiervoor onder I aangeduide veroordeling de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
III. Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 2.500,-- per dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft met de onder I aangeduide veroordeling tot een maximum van € 50.000,--;
Het hiervoor onder I, II en III bepaalde onder de voorwaarden dat:
a. Twickelrand binnen 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt waarin ondermeer het renovatievoorstel zal worden getoetst;
b. Twickelrand de tijdelijke winkelruimte in de Lambertuspassage te Hengelo, links naast de ingang (circa 232 m2), bouwkundig geschikt maakt voor de toko van [gedaagde];
c. Twickelrand [gedaagde] de gelegenheid verschaft om ten behoeve van de voortzetting van haar toko de onder a genoemde winkelruimte gedurende de renovatiewerkzaamheden te huren tegen de huurprijs van € 1.000,00 exclusief BTW per maand;
d. Twickelrand voor 12 oktober 2010 aan [gedaagde] een bedrag van € 15.000,-- inclusief BTW aan voorschot op de schadevergoeding voldoet;
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V. Compenseert de proceskosten, met dien verstande dat ieder de eigen kosten draagt.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 september 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.