Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 113750 / KG ZA 10-201
datum vonnis: 30 augustus 2010 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de vereniging
Vereniging van Eigenaars [adres]
gevestigd te [plaats],
eiseres,
verder te noemen VVE,
advocaat: mr. R.W.A. Kroon te Enschede,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
verder te noemen [gedaagde]
in persoon verschenen.
Het procesverloop
VVE heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 25 augustus 2010.
Ter zitting zijn verschenen:
- namens VVE de heer [naam], voorzitter van de VVE, vergezeld van mr.Kroon;
- [gedaagde], in persoon.
De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
Feiten
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 Bij overeenkomst van 9 oktober 2006 heeft [gedaagde], die op dat moment gehuwd was, het appartementsrecht ter zake [adres] te [woonplaats] gekocht. Op 29 november 2006 vond de notariële overdracht plaats. Het appartementsrecht is buiten gemeenschap van goederen aan [gedaagde] geleverd.
1.3 Blijkens artikel 11 van Pro de koopovereenkomst heeft [gedaagde] zich verplicht tot naleving van het Reglement dat op 12 juni 2003 is vastgesteld.
1.4 De VVE heeft tijdens haar vergadering van 16 juni 2010 besloten om in verband met de geconstateerde misdragingen [gedaagde] en zijn huisgenoten/bezoekers voorwaardelijk voor de duur van 30 dagen de toegang en het gebruik te ontzeggen van zijn appartementsrecht. [gedaagde] is uitgenodigd om aanwezig te zijn bij deze vergadering, maar is niet verschenen.
De vordering van VVE en de toelichting daarop:
2.1 VVE heeft gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te verbieden gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht ter zake van de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] alsmede hem te veroordelen het appartement aan de [adres] te [woonplaats] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, zulks binnen 48 uur na het tijdstip van betekening van het vonnis, alles voor de duur van 30 dagen ingaande de dag waarop [gedaagde] aan zijn ontruimingsverplichting zal hebben voldaan, alles met machtiging aan VVE het vonnis zelf ten uitvoer te leggen met behulp van deurwaarder en sterke arm op kosten van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
2.2 Daartoe heeft VVE -kort en voor zover relevant weergegeven- gesteld dat [gedaagde] en degenen die [gedaagde], zonder toestemming van de VVE, in zijn woning laat verblijven in strijd handelen met het Reglement en Huishoudelijk reglement en veel overlast veroorzaken. Zij veroorzaken onder meer extreme stank en geluidsoverlast, gooien met meubels en deuren en trappen deuren in. [gedaagde] is vrijwel permanent dronken en onbereikbaar voor de VVE.
2.3 VVE heeft met alle zorgvuldigheid die van haar mag worden verwacht geprobeerd [gedaagde] er toe te bewegen het gedrag aan te passen.
2.4 Op grond van artikel 27 van Pro het Reglement heeft VVE het recht de ontzegging van het gebruik van privé-gedeelten te vorderen. Aan alle gronden genoemd in dat artikel is voldaan.
2.5 VVE heeft belang bij de vordering, nu [gedaagde] het besluit van 16 juni 2010 van de VVE negeert. Ook na betekening van het besluit van de VVE veroorzaken [gedaagde] en de zijnen overlast.
2.6 Ter zitting heeft VVE desgevraagd verklaard dat de verzochte ontruiming geen betrekking heeft op de roerende zaken van [gedaagde].
2.7 VVE heeft ter zitting toegezegd op een prudente manier om te zullen gaan met tenuitvoerlegging van het vonnis. Wanneer [gedaagde] er voor zorgdraagt dat de inwonenden [Y] en [Z] ‘per kerende post’ de woning verlaten en [gedaagde] verder geen overlast meer veroorzaakt, zal VVE het vonnis niet ten uitvoer leggen.
Het -zakelijk weergegeven- verweer van [gedaagde]:
3.1 [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de heer [X]] inmiddels de woning heeft verlaten. Nu verblijven alleen zijn neef, [Y], en een vriend, [Z], nog met hem in de woning. [gedaagde] heeft gesteld dat de overlast met name wordt veroorzaakt door [Z].
3.2 [gedaagde] heeft erkend dat er sprake is geweest van geluidsoverlast, dat er met meubels wordt gegooid en dat deuren dicht worden gegooid. Hij heeft ontkend dat hij altijd dronken is, dat er hondenpoep in de hal ligt en dat er in de hal wordt gevoetbald. De flat is erg gehorig. [gedaagde] heeft zelf ook wel eens overlast van andere buren, maar zegt daar dan zelf niets van.
3.3 Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij financiële problemen heeft, waarvoor hij hulp heeft gezocht bij de Stadsbank Oost Nederland. [gedaagde] kan de maandlasten voor het appartement niet opbrengen en is op zoek naar vervangende woonruimte. De inschrijfformulieren voor woningbouwverenigingen heeft [gedaagde] aangevraagd, maar dient hij nog in te vullen. Daarnaast ontvangt [gedaagde] sinds een aantal dagen begeleiding van maatschappelijk werk. [gedaagde] heeft beterschap beloofd en heeft verzocht hem niet uit zijn woning te zetten.
De overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat VVE spoedeisend belang heeft bij hetgeen is gevorderd, zodat de voorzieningenrechter over zal gaan tot de inhoudelijke beoordeling.
4.2 Voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] en met name degenen die bij hem inwonen overlast veroorzaken in het appartementencomplex. [gedaagde] heeft dit ook erkend, in ieder geval voor wat betreft de geluidsoverlast en het gooien met meubels en deuren.
4.3 [gedaagde] had er voor moeten zorgen dat degenen die bij hem inwonen zich gedragen volgens het Reglement en Huishoudelijk reglement. [gedaagde] heeft verzuimd om dit te doen. Krachtens artikel 24 van Pro het Reglement blijft de eigenaar ([gedaagde]) aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien, ongeacht de ingebruikgeving van een privé-gedeelte aan een ander. Dat niet [gedaagde] zelf, maar zijn logés de meeste overlast veroorzaken, dient dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] te komen.
4.4 Ontruiming van een woning dient als laatste redmiddel te worden ingezet. Duidelijk moet zijn dat voorafgaande aan een dergelijke ontruiming is geprobeerd om op andere manieren tot een oplossing van het probleem te komen. Uit de dagvaarding, de producties en de toelichting daarop ter zitting is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende gebleken dat VVE op verschillende manieren heeft geprobeerd om in contact te komen met [gedaagde] en hem te bewegen om het ongewenste gedrag aan te passen. Dat er verschillende pogingen zijn gedaan, is door [gedaagde] ook niet ontkend. Tot nu toe hebben alle pogingen, ondanks eerdere beloftes van [gedaagde], echter nog niet tot vermindering van de overlast gezorgd.
4.5 Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij al op zoek is naar een andere woning, omdat hij de maandlasten van het appartement niet meer kan voldoen. [gedaagde] heeft zich op dit moment echter nog niet ingeschreven bij woningbouwverenigingen. Van andere pogingen om vervangende woonruimte te krijgen is evenmin gebleken. Het kan nog enige tijd duren voordat [gedaagde] een andere woning kan betrekken. Gelet op de veroorzaakte overlast en de lange periode waarin deze overlast al wordt veroorzaakt, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de VVE nu voldoende belang heeft bij een ontruiming van [gedaagde] en de zijnen.
4.6 VVE heeft ter zitting verklaard dat zij op een verstandige wijze om zal gaan met het vonnis van de voorzieningenrechter. Wanneer de inwonenden [Y] en [Z] per direct het appartement verlaten en [gedaagde] geen overlast meer veroorzaakt, kan tenuitvoerlegging van het vonnis worden voorkomen. De voorzieningenrechter wijst [gedaagde] erop dat de VVE hem een handreiking doet. Wanneer [gedaagde] ontruiming wil voorkomen, zal hij de beloofde beterschap nu ook daadwerkelijk moeten waarmaken. Pas als het tot een betekening door de deurwaarder van dit vonnis (in opdracht van VVE) zou komen, zal [gedaagde] moeten ontruimen.
4.7 VVE heeft gevorderd [gedaagde] te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis het appartement te ontruimen. De voorzieningenrechter acht de gevorderde termijn te kort voor een dergelijke ingrijpende maatregel en zal een termijn van 7 dagen bepalen.
4.8 De door VVE gevorderde machtiging om de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen zal op de in de beslissing te vermelden wijze worden toegewezen.
4.9 [gedaagde] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt [gedaagde] het appartement aan de [adres] te [woonplaats], binnen
7 dagen na het tijdstip van betekening van dit vonnis, met al de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, voor de duur van 30 dagen vanaf de dag waarop [gedaagde] aan deze verplichting heeft voldaan.
II. Verbiedt [gedaagde] gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht ter zake de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] voor de duur van 30 dagen vanaf de dag waarop [gedaagde] aan de verplichting onder I. heeft voldaan.
III. Bepaalt dat een door VVE in te schakelen deurwaarder gemachtigd is om voornoemde ontruiming, zo nodig met behulp van justitie en politie ten uitvoer te leggen, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder I. en II. bepaalde van dit vonnis te voldoen en veroordeelt [gedaagde] om de daarmee gepaard gaande kosten aan VVE te voldoen.
IV. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van VVE begroot op € 350,93 aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. A.E. Zweers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.