Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 107466 HAZA 09/1305
datum vonnis: 7 april 2010
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Den Reast B.V.
gevestigd te Deurningen,
eiseres,
verder te noemen Den Reast,
advocaat: mr. K.J. Coenen te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen [gedaagde],
advocaat: mr. A.G. Schouwink te Almelo.
1. Het procesverloop
1.1. Op 27 januari 2010 is in deze zaak een tussenvonnis gewezen en is een comparitie van partijen gelast.
1.2. Op 24 februari 2010 heeft Den Reast ten behoeve van de comparitie stukken in het geding gebracht.
1.3. Op 11 maart 2010 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt en vonnis verzocht.
2. De beoordeling
2.1. De rechtbank neemt over hetgeen in het vonnis van 27 januari 2010 over de feiten, de vordering en de onderbouwing daarvan en het verweer is overwogen.
2.2. In deze procedure is aan de orde de vraag of [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de met Den Reast gesloten koopovereenkomst en of Den Reast deswege aanspraak kan maken op vergoeding van schade en kosten als gevorderd.
2.3. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende. Vaststaat dat tussen Den Reast en [gedaagde] op 16 april 2009 een overeenkomst is gesloten met betrekking tot de koop en verkoop van het winkel/woonpand aan de Boddenstraat 55 te Almelo. Partijen zijn overeengekomen dat de juridische levering uiterlijk 13 mei 2009 zou plaatsvinden. Ten behoeve van [gedaagde] is in artikel 16 van Pro de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud opgenomen, inhoudende dat [gedaagde] de overeenkomst kosteloos zou kunnen ontbinden als hij vóór 6 mei 2009 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe zou kunnen krijgen ten bedrage van € 74.000,-. Voorts is in artikel 16 bepaald Pro dat de mededeling dat een beroep op de onderhavige ontbindende voorwaarde wordt gedaan uiterlijk op de eerste werkdag na 6 mei 2009 door Den Reast of diens makelaar dient te zijn ontvangen. De betreffende mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij aangetekende brief met handtekening retour of telefaxbericht met verzendbevestiging. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
Uit de stukken en hetgeen hieromtrent ter comparitie door partijen naar voren is gebracht, is komen vast te staan dat [gedaagde] de termijn van de betreffende ontbindende voorwaarde ongebruikt heeft laten verstrijken. Immers, op geen enkele wijze is gebleken dat [gedaagde] op de door artikel 16 van Pro de overeenkomst vereiste wijze aan Den Reast of haar makelaar mededeling heeft gedaan van feit dat hij geen financiering voor het gekochte kon krijgen. Daarmee was de overeenkomst tussen Den Reast en [gedaagde] perfect geworden en waren partijen jegens elkaar gehouden tot levering van het pand en betaling van de koopprijs.
2.4. Tussen partijen is overeengekomen dat de juridische levering van het winkel/woonpand op 13 mei 2009 om 13.30 uur bij notariskantoor Vrielink-Willems-Zonder te Almelo zou plaatsvinden. Vaststaat dat [gedaagde] niet op het afgesproken tijdstip is verschenen en dat de juridische levering op die datum niet heeft plaatsgevonden. Ter comparitie heeft de heer Leuveld, statutair bestuurder van Den Reast, verklaard dat hij eerst op 13 mei 2009 bericht ontving dat de eigendomsoverdracht geen doorgang kon vinden omdat de hypotheekstukken ten behoeve van de hypothecaire geldlening van [gedaagde] nog niet bij de notaris binnen waren gekomen. De heer Leuveld heeft voorts verklaard dat hij voordien nooit van zijn makelaar of van [gedaagde] had vernomen dat er iets aan de hand was met de financiering van het pand. Ter comparitie heeft Den Reast verklaard dat [gedaagde] nog enige tijd gelegenheid werd gegeven om het winkel/woonpand alsnog af te nemen. Ook [gedaagde] heeft ter comparitie in vergelijkbare zin verklaard. De rechtbank verstaat het voorgaande aldus dat partijen nader zijn overeengekomen dat [gedaagde] nog een termijn werd gegund om aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst te voldoen, dat wil zeggen mee te werken aan de juridische levering. De rechtbank vat deze nadere afspraak niet op – zoals [gedaagde] heeft betoogd – als een uitstel van het financieringsbeding nu uit niets blijkt dat partijen de werking daarvan hebben verlengd door het stellen van een nieuwe datum waarbinnen de financiering zou moeten zijn geregeld.
Een dergelijke uitleg strookt met de feitelijke gang van zaken nu Den Reast op 9 juni 2009, derhalve 4 weken na de beoogde leveringsdatum, [gedaagde] in gebreke heeft gesteld en - naar is gebleken - tevergeefs heeft verzocht binnen 8 dagen nadien alsnog mee te werken aan de juridische levering. Vervolgens heeft Den Reast [gedaagde] op 14 juli 2009 gesommeerd om uiterlijk 31 juli 2009 zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Bij exploit van 13 oktober 2009 heeft Den Reast via deurwaarderskantoor Vanhommerig & Vanhommerig aan [gedaagde] bericht de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en hem tot schadevergoeding aan te spreken.
2.5. [Gedaagde] stelt dat hij Den Reast via zijn makelaar tijdig van de problemen met de financiering van het gekochte op de hoogte heeft gesteld. Zo zou [gedaagde] de makelaar van Den Reast op 16 juli 2009 hebben laten weten dat zijn financiële tussenpersoon, NBG Finance, hem had bericht dat de financieringsaanvraag niet zou worden gehonoreerd omdat de Directbank geen hypotheken verstrekt voor zogenaamde ABC-constructies. Voorts stelt [gedaagde] dat ook de Rabobank om dezelfde reden geen financiering wilde verstrekken. [gedaagde] is van oordeel dat hij geen wanprestatie heeft geleverd en dat Den Reast niet bevoegd was tot ontbinding van de overeenkomst.
2.6. Met betrekking tot het door [gedaagde] opgeworpen verweer overweegt de rechtbank als volgt. [Gedaagde] heeft zijn stellingen op geen enkele wijze aannemelijk kunnen maken. Weliswaar stelt hij de makelaar van Den Reast op 16 juli 2009 te hebben geïnformeerd van NBG Finance te hebben vernomen dat de Directbank hem geen financiering wenste te verstrekken, maar daarvan heeft [gedaagde] op geen enkele wijze schriftelijk bewijs bijgebracht, in het bijzonder niet afschrift van een aan Den Reast of haar makelaar gerichte brief van de betreffende bankinstelling waaruit zulks ondubbelzinnig blijkt. Dit klemt te meer nu de ontvangst van dergelijke mededelingen van de zijde van Den Reast uitdrukkelijk wordt ontkend. Hetzelfde heeft te gelden met betrekking tot de kennelijke weigering van de Rabobank een financieringsofferte te willen uitbrengen. Ook daarvan heeft [gedaagde] geen enkel bewijs bijgebracht.
2.7. Ter comparitie heeft Den Reast over de brief van de Directbank aan NBG Finance van 14 maart 2009 opgemerkt dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 16 april 2009 kennelijk al wist dat hij geen financiering voor het te kopen pand zou kunnen krijgen. [Gedaagde] heeft ter comparitie verklaard dat hij op 14 maart 2009 geen afwijzing voor de financiering van het onderhavige pand heeft ontvangen en dat de data in de brief niet zouden kloppen. Bovendien zou de in deze brief genoemde financiering geen betrekking hebben op de Boddenstraat 55 in Almelo. De door [gedaagde] gegeven verklaring staat naar het oordeel van de rechtbank echter haaks op het door hem ingenomen standpunt bij conclusie van antwoord. Daarin stelt hij immers dat hij reeds twee maanden voor de passeringsdatum een financieringsaanvraag voor het onderhavige pand bij NBG Finance had ingediend. Tegen die achtergrond is er voor de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de in de brief genoemde data van 9 en 14 maart 2009 en aan de veronderstelling dat de financieringsaanvraag verband hield met de aankoop van het pand Boddenstraat 55 in Almelo. Dat [gedaagde] vervolgens toch op 16 april 2009 met Den Reast heeft gecontracteerd kan naar het oordeel van de rechtbank heel wel worden verklaard uit het feit dat andere geldverstrekkers mogelijk wel een financiering aan [gedaagde] wilden verstrekken. Bovendien was ten behoeve van [gedaagde] een financieringsbeding opgenomen dat – mits tijdig en behoorlijk ingeroepen – hem van de overeenkomst kon bevrijden.
2.8. Alles bijeen genomen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] er op geen enkele wijze blijk van heeft gegeven daadwerkelijk van zins te zijn geweest om in de extra tijd die Den Reast hem daarvoor nog had gegund de hypotheekstukken in orde te maken en mee te werken aan de juridische levering.
2.9. Het voorgaande leidt dan ook tot de slotsom dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door niet alsnog binnen redelijke termijn na 13 mei 2009 en ook niet na herhaalde sommaties door Den Reast mee te werken aan de juridische levering van het gekochte en betaling van de koopprijs. In die omstandigheden was Den Reast ten volle gerechtigd bij exploit van 13 oktober 2009 de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en aanspraak te maken op schadevergoeding.
2.10. Naar het oordeel van de rechtbank is [gedaagde] aansprakelijk voor de door Den Reast geleden schade. Thans zal de rechtbank de verschillende onderdelen daarvan bespreken.
a. de contractuele boete van € 6.750,-.
Artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 6.750,- zal verbeuren onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting zoals die door Den Reast is overgelegd, is vermeld dat de boete een minimumschadevergoeding is. Voor het geval de werkelijke schade hoger is dan de boete, kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist.
De rechtbank is van oordeel dat aan de voorwaarden voor toepassing voor de boete is voldaan. Het verweer dat de boete onredelijk hoog is en dat deze voor matiging vatbaar is, wordt verworpen. Een contractueel boetebeding als het onderhavige is in de onroerend goedmarkt gebruikelijk en is standaard opgenomen in de model koopakte zoals die door de NVM, Vereniging Eigen Huis en de Consumentbond is opgesteld. Dat [gedaagde] niet is bijgestaan door een eigen makelaar maakt niet dat de boete daardoor onredelijk hoog is. Als [gedaagde] deze mening is toegedaan, had het op zijn weg gelegen om hierover tijdens de onderhandelingen met Den Reast te spreken. Daarvan is in deze procedure evenwel niets gebleken. De rechtbank ziet ook overigens geen reden voor matiging en zal de boete toewijzen.
b. courtage van de makelaar van Den Reast van € 2.082,50
Den Reast heeft de courtage die hij ter zake van de bemiddeling bij verkoop van de woning aan [gedaagde] aan zijn makelaar (Van der Weij Makelaardij) heeft betaald als schade gevorderd. [Gedaagde] voert als verweer aan dat als Den Reast de woning heeft kunnen doorverkopen, zij feitelijk geen schade heeft geleden. Ter comparitie heeft Den Reast verklaard dat de woning nog niet is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat het betreffende bedrag in beginsel als voor vergoeding vatbare schade kan worden aangemerkt. Nu de hoogte van deze schade echter het bedrag van de boete niet overtreft, wordt vergoeding daarvan – gelet op de aard van het in artikel 10 opgenomen Pro boetebeding – geacht te zijn begrepen in het bedrag van de boete. Voor separate toewijzing komt dit schadebedrag derhalve niet in aanmerking.
c. niet meer verrekenbare/terugvorderbare overdrachtsbelasting van € 2.346,-
In artikel 1.2. van de koopovereenkomst is bepaald dat indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, koper aan verkoper het verschil zal uitkeren tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Vermindering van de heffingsgrondslag is aan de orde wanneer een onroerende zaak wordt verkregen binnen 6 maanden na de vorige verkrijging van die onroerende zaak. De rechtbank verstaat de stelling van Den Reast op dit punt aldus dat wanneer [gedaagde] op
13 mei 2009 de woning zou hebben afgenomen, Den Reast op grond van het beding in de overeenkomst recht zou hebben op het hiervoor aangeduide verschil. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Den Reast heeft verklaard dat hij het pand aan de Boddenstraat 55 op een veiling heeft gekocht omstreeks eind 2008. Om aanspraak te kunnen maken op aanvulling van de koopprijs ter grootte van het uit artikel 1.2. van de overeenkomst blijkende verschil, zou de levering aan [gedaagde] uiterlijk op 31 mei 2009 moeten hebben plaatsvinden. Nu ten processe is komen vast te staan dat Den Reast na 13 mei 2009 aan [gedaagde] nog enige tijd uitstel van de juridische levering is verleend, heeft Den Reast daarmee het risico aanvaard dat de juridische levering niet meer zou plaatsvinden binnen 6 maanden na de vorige verkrijging. Nu niet is gebleken dat Den Reast ter zake een nader voorbehoud heeft gemaakt, is de rechtbank van oordeel dat Den Reast de aanspraak op betaling van het verschil ter zake van verschuldigde overdrachtsbelasting heeft prijsgegeven en dat derhalve niet gesproken kan worden van schade. De rechtbank zal dit onderdeel dan ook afwijzen.
2.11. Den Reast vordert de wettelijke rente over de gevorderde hoofdsom vanaf de dag der dagvaarding. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag der dagvaarding met dien verstande dat de hoofdsom waarover de rente wordt berekend wordt bepaald op
€ 6.750,-. Den Reast heeft aan buitengerechtelijke kosten een bedrag gevorderd van
€ 904,-. Tegen de hoogte van deze vordering is geen verweer gevoerd. De rechtbank is van oordeel dat voldaan is aan de eisen van het rapport Voorwerk II en zal het gevorderde bedrag toewijzen.
2.12. Met betrekking tot de proceskosten overweegt de rechtbank als volgt. Nu [gedaagde] in overwegende mate in het ongelijk wordt gesteld, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden begroot op € 395,25 (€ 316,- aan griffierecht en € 79,25 aan dagvaardingskosten en verschotten). Overeenkomstig het liquidatietarief komt aan Den Reast wegens salaris advocaat toe een bedrag van € 904,-.
3. De beslissing
De rechtbank:
I. Veroordeelt [gedaagde] aan Den Reast te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 6.750,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II. Veroordeelt [gedaagde] te betalen aan Den Reast wegens buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 904,-;
III. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding aan de zijde van Den Reast begroot op € 395,25 en aan salaris van de advocaat € 904,-;
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
V. Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. P.L. Alers en op 7 april 2010 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.