Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector civiel recht
zaaknummer: 109319 / KG ZA 10-43
datum vonnis: 30 maart 2010 (ps)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. [Eiser sub 1],
2. [Eiser sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat: mr. H.F.J. Maissan te Hengelo (O),
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
in persoon verschenen.
Het procesverloop
Eisers hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 2 maart 2010. Ter zitting zijn verschenen: mr. Maissan namens eisers en gedaagde, in persoon. Tevens aanwezig was de heer Euverman, makelaar. De voorzieningenrechter heeft de behandeling geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in der minne te regelen.
De behandeling is voortgezet op 16 maart 2010. Ter zitting zijn verschenen: eiser sub 1 vergezeld van mr. Maissan en gedaagde, in persoon. Tevens aanwezig was de heer Euverman, makelaar.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1.1 In deze zaak staat het navolgende vast.
1.2 Het registergoed aan de [adres] bestaat uit twee woonhuizen, een aan de voorzijde van het perceel (155) en een aan de achterzijde van het perceel (155a). Kadastraal betreft het twee afzonderlijke percelen. Eisers zijn eigenaar van het perceel aan de achterzijde. De dochter van eisers was eigenaar van het perceel aan de voorzijde.
1.3 Het registergoed stond via Euverman Temmink en Partners makelaars te koop, ook in gedeelten.
1.4 Op 16 oktober 2009 is tussen de dochter van eisers en [koper perceel voorzijde] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel aan de voorzijde, onder de voorwaarde dat de koop slechts zou doorgaan als gelijktijdig het woonhuis aan de achterzijde zou worden verkocht.
1.5 Op 9 en 19 november 2009 heeft gedaagde de woning aan de achterzijde bezichtigd in aanwezigheid van een makelaar, de heer Van Benthem respectievelijk de heer Euverman.
1.6 De zolderverdieping van de woning aan de voorzijde enerzijds en de woning aan de achterzijde anderzijds dient nog te worden afgescheiden. Op 30 november 2009 hebben [koper perceel voorzijde] en gedaagde, in het bijzijn van eiser sub 1 en de heer Euverman, afspraken gemaakt over de wijze waarop de scheidingswand op zolder zou worden geplaatst. [Eiser sub 1] heeft een krijtlijn getekend.
1.7 Aansluitend heeft de heer Euverman op 30 november 2009 de koopovereenkomst met gedaagde doorgenomen, waarna gedaagde de overeenkomst, inhoudende de koop van het door eisers bewoonde registergoed gelegen aan de [adres] door gedaagde voor de koopsom van € 320.000,--, heeft ondertekend. Overeengekomen is een leveringsdatum van 1 maart 2010.
1.8 Op 8 januari 2010 heeft de eigendomsoverdracht van de woning aan de voorzijde aan [koper perceel voorzijde] plaatsgevonden. [Koper perceel voorzijde] heeft deze woning op 18 januari 2010 doorgeleverd aan de heer [X}, de vader van de ex-partner van de dochter van eisers.
De vordering van eisers en de zakelijk weergegeven toelichting daarop
2.1 Eisers hebben gevorderd gedaagde bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:
a. om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis aan eisers de bankgarantie ter grootte van € 32.000,-- af te geven conform artikel 4 van Pro de koopovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag voor elke dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft;
b. om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed gelegen aan de [adres]op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag voor elke dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft;
c. om aan eisers binnen vijf dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de opeisbare boete conform artikel 10.3 van de koopovereenkomst ten bedrage van 3 promille per dag, zijnde € 960,-- per dag vanaf 1 maart 2010 tot aan de dag van de notariële eigendomsoverdracht;
d. in de kosten van de procedure.
2.2 Eisers hebben daartoe gesteld dat gedaagde zich door het ondertekenen van de overeenkomst heeft verbonden om op 10 december 2009 een bankgarantie ad € 32.000,-- af te geven, hetgeen gedaagde verzuimd heeft te doen.
2.3 Eisers hebben verder gesteld dat er sprake is van een perfecte overeenkomst en dat gedaagde deze dient na te komen. Gedaagde heeft noch tegenover eisers noch tegenover diens makelaar gezegd dat de persoon van [koper perceel voorzijde] en de bestemming die [koper perceel voorzijde] aan het door hem gekochte woonhuis wilde geven voor hem zo doorslaggevend waren dat als de koop met [koper perceel voorzijde] niet doorging, gedaagde van de koop van de woning aan de achterzijde af zou zien. De omstandigheid dat [koper perceel voorzijde] de eigendom van het woonhuis aan de voorzijde zou verkrijgen was geen voorwaarde van de kant van gedaagde en voor zover die omstandigheid wel een voorwaarde was, althans een doorslaggevend aspect bij de koop, is daaraan voldaan. Aan eisers kan niet worden verweten dat [koper perceel voorzijde] de woning weer heeft verkocht en in eigendom overgedragen. Voor zover de vestiging van een kantoor in de woning aan de voorzijde van doorslaggevende betekenis was –quod non- is ook daar thans aan voldaan nu er in de woning aan de voorzijde een kantoor blijkt te zijn gevestigd.
2.4 Eisers hebben spoedeisend belang bij de vorderingen, nu op korte termijn aan hun huidige woonsituatie in de nabijheid van hun ex-schoonzoon een einde moet komen. Zolang gedaagde niet afneemt, kunnen eisers niet overgaan tot het kiezen van andere woonruimte. Vanwege de problemen met gedaagde liggen de verkoopactiviteiten lange tijd stil, hetgeen niet bevorderlijk is voor de verkoopbaarheid van de woning.
Het –zakelijk en voor zover relevant weergegeven- verweer van gedaagde
3.1 Gedaagde heeft verweer gevoerd tegen het gevorderde en heeft daartoe het navolgende gesteld. Na het uittekenen van de afscheiding en het ondertekenen van de overeenkomst op 30 november 2009 heeft Euverman aan gedaagde kenbaar gemaakt dat er een vertrouwensprobleem was tussen [koper perceel voorzijde] en de dochter van eisers. Gedaagde heeft daarop contact opgenomen met [koper perceel voorzijde], waaruit bleek dat er veel meer aan de hand was. Gedaagde heeft zijn ongenoegen geuit in een emailbericht van 7 december 2009 gericht aan de heer Euverman.
3.2 Gedaagde is van mening dat hem is voorgelogen dat er kantoorruimte zou komen in de woning aan de voorzijde, terwijl er slechts een woonbestemming op het perceel blijkt te zitten. Dat er een kantoor zou worden gevestigd was voor gedaagde van groot belang in verband met de rustige avond- en weekenduren.
3.3 Daarnaast heeft de uitgetekende scheidingswand volgens gedaagde geen juridische waarde meer, omdat hij deze heeft vastgelegd met partijen die geen zeggenschap hadden. Volgens de belevenis van gedaagde hoorde een gedeelte onder de grote kap ook nog bij de woning aan de achterzijde.
3.4 Gedaagde heeft verder gesteld ‘na alle commotie in het begin’ met de heer Euverman te hebben besproken dat hij, mocht de koop van [koper perceel voorzijde] doorgaan, het recht van eerste koop wilde hebben op de woning aan de voorzijde. De makelaar heeft dat verzoek kennelijk niet begrepen of niet in het belang van gedaagde gehandeld.
3.5 Gedaagde is op grond van het bovenstaande van mening dat de koopovereenkomst dient te worden vernietigd op grond van dwaling.
De overwegingen van de voorzieningenrechter
4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt spoedeisend belang bij de onderhavige vorderingen te hebben. Nu gedaagde hieromtrent ook geen verweer heeft gevoerd, zal de voorzieningenrechter over gaan tot de materiële beoordeling van het geschil.
4.2 De vordering van eisers ziet op een veroordeling van gedaagde tot het nakomen van de koopovereenkomst getekend op 30 november 2009. Een dergelijk verstrekkende vordering kan in kort geding slechts worden toegewezen als het zeer aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure, geconfronteerd met dezelfde feiten en omstandigheden, de vordering eveneens zal toewijzen.
4.3 Vaststaat dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Gedaagde beroept zich op vernietiging van deze overeenkomst op grond van dwaling.
4.4. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de koopovereenkomst, ondertekend op 30 november 2009, niet vermeldt dat partijen zijn overeengekomen dat [koper perceel voorzijde] de eigenaar zou zijn van de woning aan de voorzijde, en ook niet dat in de woning aan de voorzijde een kantoor zou worden gevestigd. Eisers hebben ook betwist dat deze voorwaarden met gedaagde zijn afgesproken. Indien die omstandigheden een voorwaarde vormden voor het sluiten van de koopovereenkomst, had het op de weg van gedaagde gelegen om die omstandigheden, voor zover mogelijk, als voorwaarde in de koopovereenkomst te doen opnemen. Wat daar verder ook van zij: door geen van partijen is betwist dat de woning aan de voorzijde ook daadwerkelijk aan [koper perceel voorzijde] is verkocht en geleverd en er nu daadwerkelijk een kantoor gevestigd is in de woning aan de voorzijde. Eisers hebben op deze punten dus geheel gehandeld zoals gedaagde wenste.
4.5 In artikel 19 van Pro de koopovereenkomst staat dat de afscheiding tussen beide woonhuizen [adres] zal worden aangebracht ‘op de begane grond ter plaatse van een deur in de keuken en op de verdieping, verticaal op de woningscheidende wanden op de begane grond’. Door eiser sub 1 is op de verdieping ter plaatse de scheiding door middel van een krijtstreep op de grond aangetekend. Deze krijtstreep komt in ieder geval globaal overeen met hetgeen in de overeenkomst is bepaald. Gedaagde heeft gesteld dat er een ruimte in de grote kap is die in zijn belevenis ook bij de woning aan de achterzijde hoort. Dat gedaagde, ondanks de krijtstreep, gedacht heeft dat een bepaald deel van de verdieping nog aan hem toebehoorde, terwijl dat niet het geval blijkt te zijn, komt voor zijn rekening en risico. Gedaagde had voordat hij de koopovereenkomst ondertekende duidelijk voor ogen moeten hebben welk stuk van de zolderverdieping bij de woning aan de achterzijde toebehoorde. Dat hij desondanks de overeenkomst heeft ondertekend dient voor zijn rekening en risico te komen, nu hij ook niet voldoende heeft aangetoond dat deze afwijkende voorstelling van zaken te wijten was aan een inlichting van de wederpartij, zodat van vernietiging op grond van dwaling geen sprake kan zijn.
4.6 De voorzieningenrechter wijst partijen erop dat wanneer er een geschil zou bestaan over de kadastrale meting van de scheiding tussen de woonhuizen, een dergelijk geschil wellicht op kan worden gelost door een kadastrale meting te laten uitvoeren.
4.7 Verder heeft gedaagde gesteld dat hij na ´alle commotie aan het begin´, derhalve kennelijk na het sluiten van de koopovereenkomst, met de heer Euverman heeft besproken dat hij het recht van eerste koop zou willen hebben van de woning aan de voorzijde, mits de verkoop aan [koper perceel voorzijde] door zou gaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het nakomen van de onderhavige koopovereenkomst niets te doen met eventuele zaken die besproken zijn met de makelaar omtrent een andere woning, welke woning geen eigendom was van eisers.
4.8 Gelet op het vorenstaande acht de voorzieningenrechter het onwaarschijnlijk dat de rechter in de bodemprocedure op basis van de thans voorhanden zijnde feiten en omstandigheden zou oordelen dat de door gedaagde gestelde omstandigheden zouden moeten leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling. De vordering tot nakoming van de overeenkomst kan dan ook in deze kort geding procedure worden toegewezen. De voorzieningenrechter acht de door eisers gevorderde termijn daartoe redelijk.
4.9 Eisers hebben dwangsommen gevorderd indien gedaagde in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen. De voorzieningenrechter acht de gevorderde dwangsommen redelijk, doch zal deze maximeren op respectievelijk € 10.000,-- (20 maal € 500,--) en € 20.000,-- (20 maal € 1.000,--). Voor het overige zijn de vorderingen naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond, zodat deze kunnen worden toegewezen.
4.10 De voorzieningenrechter zal gedaagde als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordelen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagde om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis aan eisers de bankgarantie ter grootte van € 32.000,-- af te geven conform artikel 4 van Pro de koopovereenkomst onder verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag dat gedaagde in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van te verbeuren dwangsommen van
€ 10.000,--.
II. Veroordeelt gedaagde om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het registergoed gelegen aan de [adres], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- per dag dat gedaagde in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van te verbeuren dwangsommen van € 20.000,--.
III. Veroordeelt gedaagde om aan eisers binnen vijf dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de opeisbare boete conform artikel 10.3 van de koopovereenkomst ten bedrage van 3 promille per dag, zijnde € 960,-- per dag vanaf 1 maart 2010, welke boete verschuldigd is tot aan de dag van de notariële eigendomsoverdracht.
IV. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eisers begroot op € 357,93 aan verschotten en € 527,-- aan salaris van de advocaat.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
VI. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.