Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, meervoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 09/448 WOZ A A AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Ziekenhuis],
gevestigd te Almelo, eiseres,
gemachtigde: drs. H.B. ten Kate;
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almelo, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het ziekenhuis), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 61.072.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 maart 2009 de waarde verminderd tot een bedrag van € 55.864.000,--.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 5 mei 2009, op diezelfde dag ontvangen bij de rechtbank, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2010 te Almelo.
Namens eiseres is verschenen M.F.J. van Arragon, werkzaam bij Ten Kate Taxatie & Consult BV te Groningen. Namens verweerder zijn verschenen S.H.A. Keur en D.H.E. Klein Gebbink, werkzaam bij verweerders gemeente.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het ziekenhuis. Het betreft hier een ziekenhuis voor ongeveer 400 bedden, bouwjaar 1985, bestaande uit begane grond en zes verdiepingen en gelegen op een perceel grond met een grootte van 116.201 m2.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van het ziekenhuis tot € 43.049.000,--. Eiseres is het met verweerder eens dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden berekend met toepassing van de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ten onrechte heeft verweerder echter gerekend met een aftrek voor technische veroudering en functionele veroudering van respectievelijk 47 en 20%. Dit moet zijn 60,18 en 32,50%. De percentages, die eiseres hanteert, zijn hoofdzakelijk terug te voeren op de verouderde functionele lay-out van het ziekenhuis. Sinds de bouw van het ziekenhuis zijn de opvattingen over de gezondheidszorg aanmerkelijk veranderd, met name ten aanzien van de tweedelijns gezondheidszorg. Steeds meer patiënten worden poliklinisch of via dagverpleging behandeld en de gemiddelde ligduur van klinische patiënten neemt af. Ten gevolge van de ernst van de aandoeningen en de stijgende leeftijd van klinische patiënten neemt de zorg die aan hen besteed moet worden toe. Deze verschuiving in zorg stelt andere eisen aan de indeling en inrichting van het gebouw. De verpleegafdelingen blijken nu te groot en de poliklinische afdelingen c.a. te klein. Verder bestaat er nu ook behoefte aan aanpassing in verband met andere eisen ten aanzien van de privacy. Voor een deel kunnen deze aanpassingen worden ondergebracht in het bestaande gebouw. Maar een grondige renovatie is dan wel noodzakelijk.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft daarbij allereerst verwezen naar een door hem overgelegd adviesrapport, opgemaakt op 20 juli 2009 door mr. P. Ingenhou, WOZ-taxateur bij Eiffel. In dit rapport wordt geadviseerd de waarde van het ziekenhuis te handhaven op € 55.864.000,--. Daarbij wordt nog opgemerkt dat naar de mening van de taxateur de waarde € 61.196.756,-- is. Verweerder stelt dat hij is uitgegaan van de Taxatiewijzer gezondheidszorg per waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de Taxatiewijzer gezondheidszorg) en de in die taxatiewijzer genoemde kengetallen voor ziekenhuizen die in de jaren tachtig en negentig zijn gebouwd met een gecombineerde bouwwijze en plat dak.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt, voorzover hier van belang, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling bepaalt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het ziekenhuis toegekende waarde ligt bij verweerder.
Tussen partijen bestaat geen geschil over de waarderingsmethodiek (gecorrigeerde vervangingswaarde) en deelwaarden van de grond, de fietsenstalling, de infrastructuur, tennisbaan en de apotheek.
Ter zitting is gebleken dat tussen partijen geen verschil van mening meer bestaat over het percentage aftrek voor technische veroudering. Die moet 53,04% zijn.
Partijen strijden nog over de vervangingswaarde: volgens verweerder is die, uitgaande van een bedrag van € 2.125,-- per vierkante meter, inclusief BTW € 124.192.117,--. Eiseres komt, uitgaande van een bedrag per vierkante meter van € 1.988,-- inclusief BTW op een vervangingswaarde van € 116.166.972,--. Beide partijen verwijzen voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter naar de Taxatiewijzer gezondheidszorg.
Daarnaast strijden partijen over de correctiefactor voor de functionele veroudering, waarbij ten aanzien van die factor met name de doelmatigheid en de excessieve gebruikskosten in het geding zijn. Volgens verweerder moet die aftrek 20% zijn en alleen voor doelmatigheid en belemmering van de gebruiksmogelijkheden. Volgens eiseres moet de aftrek op dat punt 25% zijn en dient overigens nog een aftrek van 10% plaats te vinden in verband met excessieve gebruikskosten. In totaal komt dan de aftrek op 32,5% voor functionele veroudering.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis per waardepeildatum 1 januari 2007 moet de vervangingswaarde van het gebouw worden gesteld op de herbouwwaarde op 1 januari 2007 van een identiek gebouw, waarbij gebruik kan worden gemaakt van actuele bouwmethoden. Daarbij moet worden uitgegaan van de ten tijde van de bouw (in 1985) geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en kwaliteitseisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik. De veroudering van het gebouw sinds de stichting daarvan dient tot uitdrukking te worden gebracht in factoren voor technische en functionele veroudering.
Naar het oordeel van de rechtbank maken partijen bij het bepalen van de vervangingswaarde terecht gebruik van de Taxatiewijzer gezondheidszorg. Deze taxatiewijzer is opgesteld door een kerngroep, waarin de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, Taxon, TOG Nederland en SenS Vastgoed hebben deelgenomen. Deze taxatiewijzer bevat een onderverdeling in typen voor ziekenhuizen en overige medische gebouwen uit de gezondheidszorg met daarbij kengetallen voor vervangingswaarden, levensduur en restwaarden, gebaseerd op onderzoek, onder meer naar aanleiding van gerealiseerde nieuwe ziekenhuizen.
Voor de bepaling van de vervangingswaarde gaat de Taxatiewijzer gezondheidszorg uit van bepaalde archetypen. Beide partijen stellen zich op het standpunt dat in dit geval moet worden uitgegaan van archetype N 31 5 00 5 2 (ziekenhuis jaren ’80 en ’90, combi). Blijkens het desbetreffende overzicht (bijlage 3 bij de Taxatiewijzer gezondheidszorg) moet voor dit archetype ziekenhuis voor de vervangingswaarde van het gebouw worden uitgegaan van een bedrag van € 2.125,-- per vierkante meter. Daarbij wordt uitgegaan van een minimale en maximale bandbreedte van 20%.
Verweerder is voor de bepaling van de vervangingswaarde per vierkante meter van de gemiddelde waarde van € 2.125,-- uitgegaan. Hij motiveert dit door te stellen dat sprake is van een gemiddeld ziekenhuis waarbij de bouwkosten destijds ook gemiddeld waren. De bandbreedte ziet niet op de leeftijd van de gebouwen maar op de hoogte van de bouwkosten, aldus verweerder. Eiseres stelt dat, nu het ziekenhuis is gebouwd in het begin van de jaren tachtig, ook de vervangingswaarde aan het begin van de bandbreedte zal liggen. Een waarde van € 1.988,-- is dan ook meer voor de hand liggend.
Op pagina 13 van de Taxatiewijzer gezondheidszorg is in paragraaf 5 een beschrijving gegeven hoe om te gaan met bandbreedtes. Daarin staat het volgende:
“In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de
diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook
buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden.
Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt,
indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich
meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien
gebouwd is met inferieure materialen zoals houten of staalplaten gevels.
Voor de vervangingswaarde dient een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt,
indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met zware (betonnen) constructies of
indien gebouwd wordt met superieure materialen zoals vliesgevelconstructies.
Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte.
Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van
de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder
duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor
gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te
worden.”
De rechtbank concludeert uit deze passage dat voor de keuze van het bedrag per vierkante meter ten behoeve van het berekenen van de vervangingswaarde geen betekenis toekomt aan de ouderdom van het gebouw maar aan de toegepaste materialen. De visie van eiseres dat, nu het ziekenhuis is gebouwd in het begin van de jaren tachtig, ook de vervangingswaarde aan het begin van de bandbreedte zal liggen, vindt geen steun in hetgeen in paragraaf 5 van de Taxatiewijzer gezondheidszorg is gesteld. De rechtbank volgt de visie van verweerder dat de stichtingskosten van belang zijn. Naar het oordeel van de rechtbank moet uit de hoogte van die kosten blijken of sprake is van een goedkope bouwwijze, in welk geval een keuze moet worden gemaakt onder in de bandbreedte dan wel of sprake is van een dure bouwwijze, in welk geval een keuze boven in de bandbreedte voor de hand ligt. Verweerder heeft gesteld dat destijds sprake is geweest van gemiddelde bouwkosten. Eiseres heeft dit niet bestreden. Ook uit de overgelegde stukken kan niet de conclusie worden getrokken dat de bouwwijze zodanig is geweest dat een keuze van de prijs per vierkante meter vervangingswaarde, die afwijkt van de gemiddelde vervangingswaarde, voor de hand ligt. De rechtbank concludeert dan ook dat verweerder terecht is uitgegaan van een vervangingswaarde van € 2.125,-- per vierkante meter. Dat brengt met zich dat verweerder terecht is uitgegaan van een totale vervangingswaarde van € 124.192.117,--, inclusief BTW.
Zoals reeds vermeld bestaat geen verschil van inzicht meer over de correctiefactor voor technische veroudering. Deze moet volgens partijen worden gesteld op 53,04%. Het geschil beperkt zich tot de factor voor functionele veroudering.
Onder functionele veroudering wordt verstaan de waardevermindering als gevolg van economische en maatschappelijke ontwikkelingen, als gevolg waarvan een naar huidige maatstaven opgezet gebouw economische voordelen biedt ten opzichte van een reeds bestaand gebouw. De correctie voor functionele veroudering bestaat uit vier elementen, te weten economische veroudering, verandering in bouwwijze, belemmering in gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Partijen verschillen van mening over de verandering in bouwwijze, in combinatie met de belemmering in gebruiksmogelijkheden en over de excessieve gebruikskosten.
Beide partijen stellen dat het huidige ziekenhuis niet meer aan de eisen van de huidige tijd voldoet in verband met gewijzigde opvattingen over de gezondheidszorg, met name ten aanzien van de tweedelijns gezondheidszorg. Steeds meer patiënten worden poliklinisch of via dagverpleging behandeld en de gemiddelde ligduur van klinische patiënten neemt af. Ten gevolge van de ernst van de aandoeningen en de stijgende leeftijd van klinische patiënten neemt de zorg die aan hen besteed moet worden toe. Deze verschuiving in zorg stelt andere eisen aan de indeling en inrichting van het gebouw. De verpleegafdelingen blijken nu te groot en de poliklinische afdelingen c.a. te klein. Verder bestaat er nu ook behoefte aan aanpassing in verband met andere eisen ten aanzien van de privacy.
Verweerder motiveert de keuze voor een maximale aftrek van 20% door er op te wijzen dat, in tegenstelling tot andere ziekenhuizen, zoals het IJssellandziekenhuis, in het ziekenhuis in Almelo geen sprake is van een gebrek aan ruimte. Met zijn brutovloeroppervlakte van 58.434 m2 is het ziekenhuis groot genoeg gezien het aantal bedden van 400. Ook is het niet zo dat de goederenstromen en patiëntstromen door elkaar lopen of dat sprake is van een niet optimaal functionerende luchtbehandelingscapaciteit. Wel zijn interne verbouwingen noodzakelijk om de inrichting en indeling van het ziekenhuis aan te passen aan de genoemde ontwikkelingen in de gezondheidszorg. Deze kunnen echter worden uitgevoerd door interne verschuivingen. Een afschrijving van 20% volstaat dan ook.
Eiseres stelt dat de belemmering in de gebruiksmogelijkheden en verandering in bouwwijze nopen tot een verdergaande aftrek en wel tot 25%. Daartoe wijst zij op de hiervoor geschetste ontwikkelingen in de gezondheidszorg en stelt dat in verband daarmee aanpassingen binnen het bestaande gebouw moeten worden aangebracht, waarbij een aantal afdelingen bouwkundig moet worden aangepast of gerenoveerd om aan de veranderende eisen te kunnen blijven voldoen.
De rechtbank is van oordeel dat niet kan worden ingezien waarom een aftrek van 20% onvoldoende zou zijn om te voorzien in de door eiseres noodzakelijk geachte bouwkundige voorzieningen. Eiseres stelt dat uitsluitend bouwkundige aanpassingen, en dus geen uitbreidingen, noodzakelijk zijn, waaruit in ieder geval blijkt dat er voldoende ruimte in het ziekenhuis aanwezig is. Niet is gesteld dat ook nog andere voorzieningen noodzakelijk zijn. Uitgaande van het taxatierapport en van de door partijen ingenomen standpunten acht de rechtbank een correctie van 20% realistisch en zal zij verweerder volgen.
Dan resteert nog het geschil omtrent de excessieve gebruikskosten. De rechtbank stelt ten aanzien daarvan vast dat eiseres voor de onderbouwing van deze aftrek van 10% verwijst naar de reeds genoemde ontwikkelingen in de gezondheidszorg. Nu verweerder deze ontwikkelingen, naar het oordeel van de rechtbank, al voldoende heeft verdisconteerd in de aftrek voor belemmering in de gebruiksmogelijkheden zoals hiervoor genoemd en onder correctie in verband met excessieve gebruikskosten veelal wordt verstaan een correctie wegens functionele veroudering als gevolg van een niet volledig functioneel gebouw, waarbij bijvoorbeeld kan worden gedacht aan extra stookkosten door slechte isolatie, en nu eiseres niet andere omstandigheden heeft gesteld, acht de rechtbank het standpunt van verweerder dat geen aftrek voor excessieve gebruikskosten moet plaatsvinden niet onjuist.
De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt wat de vervangingswaarde van het ziekenhuis is en dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt wat de aftrek in verband met functionele veroudering is. Daarmee heeft verweerder de waarde van het ziekenhuis van € 55.864.000,-- voldoende aannemelijk gemaakt.
Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink als voorzitter, en mrs. J.H. Keuzenkamp en B.T.C. Jordaans als leden, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2010.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
PA
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.