Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 09 / 763 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Eisers], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object A] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 199.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juni 2009 de waarde gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen bij brief van 23 juli 2009, ontvangen bij de rechtbank op 24 juli 2009, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2010 te Almelo.
Eisers zijn daar verschenen in de persoon [naam eiser]. Namens verweerder zijn verschenen mr. E. Venema en H. Tekelenburg.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Het pand valt in de nalatenschap van [naam erflater]. Eisers zijn erven. Het pand is een vrijstaande woning met bedrijfsfunctie en berging. De inhoud van het pand is ongeveer 450 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 330 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum.
Eisers bepleiten een waarde van € 100.000,--. Daartoe voeren zij aan dat verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van een bestemming winkel met woning. Bij het naastgelegen object is dat wel gebeurd en ook het bestemmingsplan kent een woning - en winkelbestemming toe. Verder zijn de vergelijkingsobjecten, die verweerder gebruikt, niet vergelijkbaar. Er is sprake van achterstallig onderhoud. De waarde van het pand van eisers is niet op een vergelijkbare wijze tot stand gekomen als de waarde van de naastgelegen woningen [object B en object C].
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 24 september 2009 door J.W. Tekelenburg, WOZ - taxateur te Hengelo. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 199.000,--. Naast gegevens van het pand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het pand toegekende waarde ligt bij verweerder.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport. In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen die tussen 15 januari 2007 en 13 juni 2008 voor vier in Enter gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het gaat hierbij om het object [object 1], op 30 mei 2008 verkocht voor € 281.000,--, het object [object 2], op 13 juni 2008 verkocht voor € 275.000,--, het object [object 3], op 15 januari 2007 verkocht voor € 195.000,-- en het object [object 4], op 15 februari 2008 verkocht voor € 282.500,--. De taxateur komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van het pand van eisers op de waardepeildatum € 199.000,-- is. Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
De rechtbank zal allereerst bezien of verweerder bij het vaststellen van de waarde diende uit te gaan van het gebruik dat eisers maken van het pand. Niet in geschil is dat het pand een bestemming wonen en winkel heeft zodat het pand voor beide doeleinden kan worden gebruikt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers, die het pand gebruikt, onweersproken gesteld dat dit pand deels in gebruik is als woning en deels als opslag ten behoeve van zijn bedrijf: gemachtigde van eisers repareert televisies.
Naar het oordeel van de rechtbank dient als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak de prijs te gelden die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De functie die eisers in dit concrete geval aan de zaak hebben gegeven dient daarom in beginsel als waardebepalende factor te worden uitgeschakeld. Eisers zijn immers niet als gegadigden aan te merken.
De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen, welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de zaak zou kunnen geven.
Verweerder is bij de bepaling van de waarde van het pand uitgegaan van een woonfunctie. Nu onweersproken is en uit het bestemmingsplan voorvloeit dat deze functie in het pand mogelijk is en, zoals hiervoor vermeld, de concrete functie, die eisers aan het pand hebben gegeven buiten beschouwing dient te blijven, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder bij de waardevaststelling een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd door uit te gaan van de woonfunctie. De meest biedende gegadigde zal het pand immers in zijn geheel kunnen gebruiken voor woondoeleinden.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten in het door verweerder overgelegde taxatierapport en het pand van eisers in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar dat de verkoopprijzen van die objecten terecht uitgangspunt vormen bij de onderbouwing van de waarde van het pand. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort voor of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, en ligging betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Dat eisers het pand niet alleen voor woondoeleinden gebruiken maar ook voor opslag ten behoeve van een bedrijf dat door een der erven wordt uitgeoefend, maakt niet dat de vergelijking met woningen onjuist is nu het bestemmingsplan woningen ter plaatse toelaat.
De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vormen een goede basis voor het bepalen van de waarde van het pand. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het pand, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name wat betreft type, inhoud en ligging van de woning, voldoende rekening is gehouden. Met het taxatierapport heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 199.000,--.
De gronden, die eisers in beroep hebben aangevoerd, leiden niet tot een andere conclusie.
Wat betreft het onderhoud heeft de taxateur rekening gehouden met een aftrek voor achterstallig onderhoud van 15% van de waarde van het pand. Eisers hebben niet aannemelijk gemaakt dat dit percentage onjuist is. De enkele stelling van eisers dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat een hogere aftrek dan 15% dient plaats te vinden is daartoe onvoldoende. De rechtbank overweegt daarbij nog dat eisers de taxateur in beroep niet de gelegenheid hebben geboden tot een inpandige opname van het pand zodat verweerder de kans ontnomen is op een adequate wijze het achterstallig onderhoud in kaart te brengen en in de waardering te betrekken.
De vastgestelde WOZ - waarde van de naast het pand van eisers gelegen objecten [object B] en [object C] kan evenmin tot de conclusie leiden dat de waarde van de woning van eisers te hoog is vastgesteld. Op grond van artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hiervoor aangehaald) vindt de vaststelling van de waarde van het object krachtens de Wet WOZ immers plaats middels vergelijking van verkoopprijzen van in de buurt van de waardepeildatum verkochte, vergelijkbare objecten. De vastgestelde WOZ - waarden kunnen, gelet hierop, niet dienen ter bepaling van de waarde van de woning van eisers. Wat betreft [object B] tekent de rechtbank daarbij nog aan dat, naar verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld, de waarde van € 157.000,-- niet ziet op het totale complex maar dat nog een nadere vaststelling van de waarde van een deel van het complex zal volgen.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslist wordt derhalve als volgt:
6. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. W.M.B. Elferink, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. A.E.M. Lever, griffier.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 JANUARI 2010
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.