Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 292551 CV EXPL 08-14034
Uitspraak : 27 oktober 2009 (t)
Vonnis in de zaak van:
… en 50 anderen waarvan de namen zijn vermeld op de eerste drie bladzijden van de dagvaarding genummerd 1 t/m 51, welke opsomming als hier ingelast geldt
allen wonende te Hengelo (O)
eisende partijen, hierna ook wel eisende partijen te noemen
gemachtigde: mr. G.B. Meijer, advocaat te Enschede
tegen
Stichting St. Joseph Wonen
gevestigd te Hengelo (O) aan de Paul Krugerstraat 44
gedaagde partij, hierna ook wel “St. Joseph” te noemen
gemachtigde: mw. mr. G.S. Geurts, advocate te Woerden
1. procedure
Deze blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding van 10 december 2008
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
Het vonnis is bepaald op heden.
2. feiten
2.1 Op basis van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en/of blijkend uit de overgelegde producties staat tussen hen in deze procedure het navolgende vast.
2.2 De eisende partijen zijn (voormalige) huurders van flatwoningen gelegen aan
de …straat en de …straat te Hengelo (O). St Joseph is verhuurster en eigenaresse van de in totaal 60 flatwoningen. Na een periode van overleg en plannen maken heeft St Joseph op 7 december 2005 het definitieve renovatieplan aan de huurders gepresenteerd. In maart 2006 is in opdracht van St Joseph een begin gemaakt met de renovatie.
2.3 In 2006 zijn de woningen zelf aangepakt, alsmede het dak en de hemelwaterafvoeren. Inpandig zijn keuken, toilet en badkamers, de binnenriolering inclusief standleiding, alsmede kozijnen van ramen en deuren vervangen. Daarnaast is er een mechanische afzuiginstallatie aangebracht, de elektrische installatie en de CV-installatie zijn aangepast en uitgebreid en voorts zijn de vloeren van de begane grond en de 1e verdieping geïsoleerd.
2.4 In januari 2007 is de uitvoering begonnen van de renovatie van de buitenzijde van de flats. Er zijn galerijen, inclusief trappenhuis en lift aangebracht, alsmede aan de voorzijde balkons. Voorts is een toegangscontrolesysteem geplaatst met een videofooninstallatie. De bestrating en beplanting in de directe woonomgeving zijn vernieuwd. Dit onderdeel van de renovatie is in het vierde kwartaal van 2007 afgerond.
2.5 St. Joseph heeft aan alle zittende huurders op basis van artikel 7.2 van het Sociaal Statuut van St.Joseph een vergoeding uitgekeerd van € 600,--. Deze vergoeding was blijkens een brief van St. Joseph aan de bewoners d.d. 31 maart 2006 (productie 4 bij conclusie van antwoord) bedoeld als tegemoetkoming voor enig te ondervinden ongemak en voor de kosten van nieuwe raambekleding (vitrages, rolgordijnen en dergelijke) omdat deze door een gewijzigde kozijnindeling niet overal kon worden teruggeplaatst. Hiervoor heeft St. Joseph een bedrag van € 400,-- vastgesteld. Daarnaast is in een later stadium aanvullend een bedrag van € 200,-- vastgesteld omdat gebleken was dat door de werkzaamheden de vervanging van vloerbedekking in de keuken noodzakelijk was geworden.
2.6 Aan de huurders die vóór 7 december 2005 vrijwillig en definitief zijn verhuisd heeft St. Joseph een vergoeding betaald van € 1.500,--. Over deze vergoedingsregeling zijn de huurders bij brief van 28 oktober 2004 geïnformeerd. Huurders die na 7 december 2005 zijn verhuisd hebben geen enkele vergoeding ontvangen. St. Joseph heeft in haar brief van 25 oktober 2005 aan de huurders op dit punt geschreven: “Met betrekking tot de vergoedingen geldt dat de vergoeding voor definitieve verhuizing vanaf heden vervalt, in verband met de veel geringere impact van deze renovatie in vergelijking met het vorige plan (met extra verdieping). Ook de overige vergoedingen zullen opnieuw worden bekeken”.
2.7 Vertegenwoordigers van de huurders hebben bij St Joseph aangedrongen op betaling van een hogere vergoeding met name als compensatie voor de hinder en het ongemak dat huurders tijdens de renovatie hebben ondervonden. Daarnaast heeft men ervoor geijverd dat degenen die feitelijk na 7 december 2005 verhuisden eveneens in aanmerking zouden worden gebracht voor een vergoeding van € 1.500,--.
2.8 St. Joseph heeft op beide punten afwijzend gereageerd en is daarin blijven volharden tijdens de correspondentiewisseling met de gemachtigde van de huurders. De huurders hebben daarop St. Joseph gedagvaard.
2.9 Het Sociaal Statuut is een overeenkomst gesloten tussen St. Joseph en de Stichting Huurdersbelangen St. Joseph. Voor zover hier van belang bevat het Sociaal Statuut de volgende bepalingen: “1.1. Het sociaal statuut treedt in werking met ingang van 1 juli 2005 (…) 1.2. Degenen die een beroep kunnen doen op het sociaal statuut zijn huurders van een zelfstandige woning van St. Joseph Wonen te Hengelo. (…) Artikel 7. REGELING BIJ GROOT ONDERHOUD / VERBETERING IN BEWOONDE STAAT
7.1 Huurders van woningen die in bewoonde staat en op initiatief van de woningcorporatie worden verbeterd of groot onderhoud ondergaan, hebben voorrang bij doorstroming naar woningen die al zijn opgeknapt.
7.2 Afhankelijk van de werkzaamheden en in overleg krijgen huurders zoals omschreven in 7.1 een vergoeding van maximaal € 1.900,--. (…)
7.4 Wanneer er tijdens de werkzaamheden schade wordt toegebracht aan het interieur wordt deze schade door de verhuurder vergoed of hersteld.(…)
7.9 (…) Verbeteringen die gepaard gaan met huurverhoging kunnen alleen met instemming van de huurder plaatsvinden.
2.10 Beide partijen hebben ter onderbouwing van hun stellingen foto’s in het geding gebracht.
3. geschil
de vordering
3.1 De huurders op de dagvaarding vermeld achter de nummers 1 tot en met 47 vorderen dat St. Joseph zal worden veroordeeld om aan ieder van hen een bedrag te voldoen van
€ 1.900,-- . De vier huurders, op de dagvaarding vermeld achter de nummers 48 tot en met 51 en die allen na 7 december 2005 zijn verhuisd, vorderen dat St. Joseph wordt veroordeeld om aan ieder van hen € 1.500,-- te voldoen.
3.2 De huurders baseren hun vorderingen op de vaststaande feiten en samengevat weergegeven op de navolgende stellingen. De huurders 1 tot en met 47 hebben in de renovatieperiode veel minder huurgenot gehad. De woningen waren tijdens de zogenoemde binnenrenovatie gedurende 4 tot 7 weken vrijwel onbewoonbaar. Zo was er gedurende 4 tot 7 weken geen was- kook- en toiletgelegenheid. Er was zelfs geen warm water in de woning aanwezig. Afvalwater diende buiten in putjes gestort te worden. Zij hebben naast een aantal vierkante meters woonruimte ook hun privacy moeten inleveren. Tijdens de zogenoemde buitenrenovatie in 2007 was er eveneens sprake van veel (lawaai)overlast en verminderd huurgenot.
3.3 Daarnaast stellen de huurders dat de bouwvakkers stroom en water van aansluitingen in de woningen gebruikten zodat sommige huurders met extra kosten voor stroom en water zijn geconfronteerd. Ook zijn door bouwstof en dergelijke extra schoonmaakkosten gemaakt. Er moesten voorts kosten worden gemaakt voor de aanschaf van nieuwe vitrages, rolgordijnen en luxaflex. De toegekende tegemoetkoming van € 400,-- is volstrekt ontoereikend. Ook heeft een aantal huurders feitelijk geen gebruik kunnen maken van door hen gehuurde garages. Tenslotte zijn enkele huurders geconfronteerd met lekkages en tocht doordat in nieuw ingezette kozijnen en betonplaten de afdichtingen niet goed waren aangebracht waardoor overlast (het soms midden in de nacht opdweilen van de nattigheid) en waterschade aan stoffering en inboedel is ontstaan.
3.4 Door al deze tekortkomingen was er volgens huurders (tijdelijk) sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204, lid 2 BW. St. Joseph is op grond van het bepaalde in artikel 7:208 BW tot schadevergoeding gehouden omdat zij niet heeft voldaan aan haar verhoogde zorgplicht om de schade als gevolg van de renovatie zoveel mogelijk te beperken. De renovatie heeft veel langer geduurd en veel meer overlast veroorzaakt dan nodig. In de meeste gevallen duurde de binnenverbouwing 4 tot 7 weken in plaats van de voorziene 2 tot 3 weken. Daarnaast was de renovatie (mede) noodzakelijk geworden doordat er sprake was van achterstallig onderhoud zodat de schade ook in dat opzicht (naar de kantonrechter begrijpt ten dele) vermijdbaar is geweest. Vanaf het bouwjaar 1971 zijn er in beide flats geen (complexgewijze) renovaties geweest, zodat de huidige renovatie bijzonder ingrijpend was en daardoor extra veel hinder en overlast opleverde voor de zittende huurders. Ook de buitenrenovatie was voor de huurders niet zonder gevolgen. Door alle bouwactiviteiten hebben de huurders gedurende een langere periode in een soort bouwput moeten leven. De huurders verwijzen in dit verband ook nog naar artikel 7 van het Sociaal Statuut, gesloten tussen St Joseph en de “Stichting huurdersbelangen St Joseph”, dat eveneens in gevallen als de onderhavige in een vergoeding voorziet van maximaal € 1.900,--. Dit bedrag komt de huurders, gelet op de door hen ondervonden hinder en ongemak, alleszins redelijk voor.
3.5 Voor wat betreft de huurders 48 tot en met 51, die in verband met de toenmalig voorgenomen renovatie na 7 december 2005 vrijwillig verhuisd zijn, menen de huurders dat St. Joseph een ongerechtvaardigd onderscheid maakt tussen hen en degenen die vóór die datum verhuisden en wèl een tegemoetkoming van € 1.500,-- ontvingen. Voor die beleidswijziging heeft St. Joseph geen redelijke verklaring gegeven. De vier na 7 december 2005 vertrokken huurders wensen eenzelfde vergoeding te ontvangen.
het verweer
3.6 St. Joseph concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vorderingen en voert hiertoe, zakelijk weergegeven, het volgende aan.
3.7 St Joseph betwist primair dat er sprake is geweest van een gebrek in de zin van artikel 7:204 tweede lid BW. Subsidiair stelt zij zich op het standpunt dat de aard, ernst en duur van de hinder tengevolge van de renovatie niet zodanig is geweest dat er sprake was van een (tijdelijk) gebrek dat tot schadevergoeding zou nopen.
3.8 St. Joseph betwist dat extra schoonmaakkosten zijn gemaakt. Schoonmaakbedrijf Eurocleaning kwam regelmatig de woningen schoonmaken. Bovendien hebben de huurders hiervoor nog een vergoeding gekregen bovenop de reeds toegekende € 600,--.
3.9 St Joseph betwist voorts dat de werkzaamheden 4 tot 7 weken hebben geduurd. De werkzaamheden besloegen een tijdspanne van 2 tot 3 weken, soms iets langer. Bovendien waren enkel de badkamer, keuken en toilet buiten gebruik. De rest van de woning was bewoonbaar. St. Joseph heeft een leegstaande woning, voorzien van keuken, toilet en douche ter beschikking gesteld en voorts aan elke huurder een elektrische kookplaat en, indien gewenst, een chemisch toilet. Daarnaast heeft St. Joseph de hinder zoveel mogelijk beperkt door stofschermen te plaatsen, zolders af te dekken en balkons af te sluiten. De huurders van een garage zijn gedurende de periode van de werkzaamheden vrijgesteld van het betalen van garagehuur. St. Joseph wijst er voorts op dat zij met een bedrag van € 600,-- compensatie heeft geboden voor aanschaf van nieuwe vitrage, rolgordijnen, luxaflex en vloerbedekking. Daarnaast stelt zij in individuele gevallen extra schadevergoedingen te hebben uitgekeerd. In vier woningen, van de eisers sub 1,3,4 en 9, is inderdaad sprake geweest van lekkage door slecht passende kozijnen. Dit probleem is in 2008 verholpen en de daardoor ontstane schade is volledig vergoed dan wel gerepareerd. Verder merkt St. Joseph nog op dat door de renovatie het woongenot aanmerkelijk is toegenomen terwijl de huur voor de zittende huurders niet is verhoogd, hetgeen hen maandelijks een voordeel van circa € 150,-- oplevert.
3.10 Meer subsidiair stelt St. Joseph dat het gevorderde bedrag van € 1.900,-- te hoog is. Dit bedrag genoemd in artikel 7.2 van het sociaal Statuut ziet op een (maximale) tegemoetkoming ter compensatie van eventuele onkosten. Per project stelt St Joseph de hoogte van een tegemoetkoming vast met een maximum van € 1.900,--. In dit geval is het bedrag op € 600,-- vastgesteld. Voor vergoeding van een hoger bedrag bestaat geen aanleiding. Daarbij komt volgens St. Joseph nog dat de gevorderde immateriële schade niet voldoet aan de eisen gesteld in artikel 6:106 BW. Ook meent St. Joseph dat de huurders hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd.
3.11 Voor wat betreft de huurders sub 48, 49, 50 en 51 stelt St. Joseph zich op het standpunt dat er geen wettelijke plicht op haar rust om (verhuis)vergoedingen uit te keren aan huurders die voorafgaand aan een renovatie vertrekken. Dat zij daartoe coulancehalve bij verhuizingen vóór 7 december 2005 niettemin is overgegaan maakt dat niet anders. Voor de vordering van genoemde eisers bestaat volgens St. Joseph geen juridische grondslag.
4. beoordeling
4.1 Het meest verstrekkende verweer van St. Joseph betreft de stelling dat het door de huurders ondervonden ongemak niet geschaard kan worden onder één van de in artikel 6:106 BW onder a, b en c genoemde gevallen, zodat er in het geheel geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende immateriële schade. De kantonrechter kan zich in deze redenering niet vinden. Het recht op ongestoord woongenot moet gezien worden als een persoonlijk recht. Aantasting van het ongestoord woongenot tast een benadeelde aan in zijn persoon en betreft derhalve in beginsel voor vergoeding in aanmerking komend nadeel in de zin van artikel 6:106 BW.
4.2 De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van de huurders dat sommigen van hen met extra kosten voor water en stroom zijn geconfronteerd omdat de bouwvakkers uit hun woningen stroom en water gebruikten. De huurders hebben deze stelling onvoldoende onderbouwd. Zij hebben niet aangegeven welke huurder(s) het betreft en welke omvang het beweerdelijke nadeel heeft gehad. Op dit punt is onvoldoende gesteld om hieraan enig rechtsgevolg te kunnen verbinden. Dat geldt ook voor de vergoeding ad € 400,-- voor de extra kosten van raambekleding die volgens de huurders ontoereikend zou zijn. De huurders hebben een enkele offerte overgelegd voor het aanbrengen van raambekleding in de gehele woning. Volgens St. Joseph betrof het slechts enkele ramen tengevolge van een andere raamindeling. Dat laatste is door de huurders bij repliek niet weersproken. De huurders hebben aldus onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat de geboden vergoeding voor raambekleding ontoereikend was. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat de garages van sommige huurders gedurende langere periodes onbereikbaar zijn geweest en dat bij een viertal huurders lekkages zijn opgetreden. St. Joseph heeft onweersproken gesteld dat de desbetreffende huurders schadeloos zijn gesteld c.q. zijn vrijgesteld van de betaling van garagehuur. Datzelfde geldt voor extra schoonmaakkosten die St. Joseph bij conclusie van antwoord zegt te hebben vergoed, hetgeen vervolgens niet door de huurders gemotiveerd is betwist.
4.3 Waar partijen evenwel over van mening blijven verschillen is de vraag of er in dit geval sprake is geweest van een zodanige mate van hinder en ongemak tijdens de renovatiewerkzaamheden dat St. Joseph tot een (aanvullende) vergoeding van immateriële schade gehouden is. In de eerste plaats is het van belang om vast te stellen dat volgens vaste jurisprudentie een verhuurder, die op zichzelf verplicht is aan de huurder het rustig woongenot te verschaffen, niet aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht bij renovaties. De huurder moet er immers rekening mee houden dat de verhuurder periodiek (groot) onderhoud en op enig moment ook renovatiewerkzaamheden moet verrichten om de woningen in goede staat te houden en /of te laten voldoen aan de eisen van de tijd.
4.4 Of de hinder als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en daarmee als tekortkoming in de nakoming van een op de verhuurder rustende verbintenis moet worden beschouwd hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Tegen de achtergrond van die maatstaf acht de kantonrechter het in de eerste plaats van belang dat de huurders onweersproken hebben gesteld dat er vanaf 1971 geen complexgewijze renovaties hebben plaatsgevonden. Pas bij de onderhavige renovatie zijn bijvoorbeeld de laatste lavetten verwijderd. Ook blijkt uit de overgelegde stukken dat typische onderhoudswerkzaamheden onderdeel uitmaken van de renovatiewerkzaamheden. Te denken valt aan de vervanging van kozijnen en ramen, het schilderwerk en het herstellen van dakbeschot, dakpannen en lood. Daarbij komt dat al enkele jaren gesproken werd over de wijze waarop het complex zou worden gerenoveerd. Uit de brief van St. Joseph aan de huurders d.d. 28 oktober 2004 kan ook worden afgeleid dat er sprake was van achterstalling onderhoud. St. Joseph schrijft onder meer: “Er waren klachten over het onderhoud van de flats. Een aantal van deze klachten zullen wij gaan oplossen tijdens de renovatie:” Dan volgt de volgende opsomming: “Vervanging van alle draaiende delen van de kozijnen aan de achterzijde; Schilderwerk kozijnen binnen en buiten; Isolatieglas in de gehele woning; Riolering wordt momenteel gerepareerd.”. Aangenomen mag voorts worden dat met uitzondering van (nood)reparaties aan de riolering in afwachting van de voorgenomen renovatie gedurende de planningsfase geen of slechts minimaal onderhoud is gepleegd. Vanuit bedrijfsmatig oogpunt wellicht goed verdedigbaar, maar daarmee is het te meer aannemelijk dat de noodzaak voor de renovatie mede is ingegeven door een (steeds groeiende) achterstand in het reguliere onderhoud.
4.5 De kantonrechter stelt daarnaast vast dat het een ingrijpende renovatie is geweest. St. Joseph heeft er voor gekozen alle noodzakelijke vervangings-, verbeter- en onderhoudswerkzaamheden, zowel binnen als buiten de woning, aaneengesloten te laten plaatsvinden. Het binnenwerk heeft geduurd van maart 2006 tot en met augustus 2006. De kantonrechter neemt op basis van de stellingen van partijen als vaststaand aan dat de werkzaamheden per woning tenminste 3 á 4 weken geduurd hebben. In die periode hebben de huurders geen gebruik kunnen maken van toilet, douche en keuken. Daarnaast hebben huurders deze ruimten moeten ontdoen van hun persoonlijke spullen en die spullen elders in de woning moeten opslaan, waardoor de resterende woonruimte verder beperkt werd. De bewoners konden in die periode in de woning verblijven en slapen, maar de sanitaire verzorging en de verzorging van de inwendige mens, toch niet de minst belangrijke woonfuncties, konden niet geconsumeerd worden. Het ter beschikking stellen van een gezamenlijke douche in één woning, een chemisch toilet en een elektrische kookplaat boden hiervoor slechts ten dele compensatie. Daarnaast is evident dat de huurders hebben moeten inleveren qua comfort bij het verblijf en het slapen in de woning. De foto’s die huurders in het geding hebben gebracht spreken wat dat betreft boekdelen. Bouwvakkers plegen bovendien relatief vroeg in de ochtend te beginnen en hun werkzaamheden gaan in de regel gepaard met lawaai, stof en vrolijke maar luidruchtige radioklanken, ook wel arbeidsvitaminen genoemd.
4.6 Voor wat betreft de buitenwerkzaamheden kan worden vastgesteld dat de huurders gedurende een langere periode van ongeveer 10 maanden overlast hebben ervaren van de ongemakken die bouwwerkzaamheden met zich brengen, zoals (geluids)overlast, bouwmaterialen en rommel rond hun woningen, alsmede een verminderde representativiteit en bereikbaarheid van hun woningen.
4.7 Op grond van bovengenoemde omstandigheden kort samengevat bestaande uit een onderhoudsachterstand, een vergaande vermindering van het huurgenot gedurende bijna één maand en een minder ingrijpende maar wel langduriger vermindering van het woongenot tijdens de buitenrenovatie, gezien in onderling verband, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is geweest van een zodanig gebrek dat St. Joseph, los van de verstrekte vergoeding voor materiële schade, gehouden is tot schadevergoeding op grond van het bepaalde in artikel 7:208 BW voor het door de huurders 1 tot en met 47 ondervonden hinder en ongemak.
4.8 Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding zoekt de kantonrechter aansluiting bij de maandelijks te betalen huur die volgens St. Joseph gemiddeld € 460,-- per maand bedroeg. De kantonrechter gaat ervan uit dat de huurders gedurende de binnenrenovatie gedurende een maand geen, of vrijwel geen huurgenot hebben gehad. Voor zover zij al in de woning hebben kunnen bivakkeren is dat “huurgenot” teniet gegaan door de spartaanse omstandigheden waaronder zij in de woning moesten verblijven en de overlast waarmee zij werden geconfronteerd. De kantonrechter is op grond daarvan van oordeel dat het huurgenot gedurende ongeveer een maand minimaal is geweest en dat de schade die dientengevolge is geleden in redelijkheid gelijk gesteld moet worden met één maand huur. Voor de periode van 10 maanden waarin de buitenrenovatie heeft gezorgd voor aanzienlijke overlast zoals hiervoor omschreven en daardoor derving van het woongenot acht de kantonrechter eveneens een bedrag ter grootte van één maand huur op zijn plaats. De kantonrechter acht aldus beredeneerd een schadevergoeding van (afgerond) € 900,-- op zijn plaats. St. Joseph zal worden veroordeeld om dit bedrag aan elk van de huurders 1 tot en met 47 te voldoen.
Dat nadien het woongenot is toegenomen en de uitstraling van het complex is gemoderniseerd, zoals St. Joseph heeft betoogd, is uiteraard plezierig voor de huurders en hun woonomgeving, maar dat doet niets af aan de ondervonden hinder en ongemak. Bovendien is het eindresultaat ook voor St. Joseph voordelig nu zij haar bezit ongetwijfeld in waarde heeft zien toenemen. Dat aan de zittende huurders geen huurverhoging is doorberekend mag in dit kader evenmin een rol spelen. St. Joseph heeft immers uit eigen beweging om haar moverende reden, mogelijk gelegen in het bepaalde in artikel 7.4 van het Sociaal Statuut, afgezien van de mogelijkheid om de doorgevoerde verbeteringen door te berekenen in de huur. Het gaat niet aan om het niet doorvoeren van huurverhogingen als het ware (deels) te compenseren door geen schadevergoeding toe te kennen voor hinder en overlast.
4.9 De gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding is toewijsbaar nu St. Joseph geacht kan worden in ieder geval vanaf die datum in verzuim te zijn geraakt.
4.10 Voor wat betreft de huurders sub 48 tot en met 51 kan aan St. Joseph worden toegegeven dat er geen wettelijke plicht tot schadevergoeding bestaat. Ook een beroep van de huurders op het gelijkheidsbeginsel gaat niet op omdat de situatie na 25 oktober 2005 wezenlijk is veranderd. Op die datum zijn de huurders immers geïnformeerd over de nieuwe plannen en het dientengevolge vervallen van de verhuiskostenvergoeding. Nadien heeft St. Joseph als datum waarna geen verhuiskostenvergoeding meer zou worden betaald gesteld op 7 december 2005, zijnde de datum waarop de definitieve renovatieplannen aan de bewoners zijn gepresenteerd.
4.11 De kantonrechter is van oordeel dat de vastgestelde vergoeding van € 1.500,-- bij definitieve verhuizing, neergelegd en aan de huurders bekend gemaakt bij brief van 28 oktober 2004, vanuit juridisch oogpunt moet worden gezien als een aanbod om genoemd bedrag te betalen bij definitieve verhuizing vooruitlopend op de renovatie. Wanneer een huurder vervolgens de huurovereenkomst opzegt wordt daarmee tevens het aanbod van St. Joseph aanvaard. Door aanbod en aanvaarding ontstaat een overeenkomst op grond waarvan St. Joseph gehouden is de aangeboden vergoeding te betalen. Gelet op de correspondentie en de stellingen in deze procedure moet worden aangenomen dat St. Joseph, ondanks een aanvankelijke intrekking bij brief van 28 oktober 2005, haar aanbod heeft verlengd tot 7 december 2005. Na die datum geldt het aanbod als ingetrokken en leidt aanvaarding ervan niet meer tot een overeenkomst. Dat betekent evenzeer dat iedere huurder die op of vóór 7 december 2005 de huur heeft opgezegd aanspraak kan maken op de aangeboden vergoeding van € 1.500,--. Anders dan St. Joseph kennelijk meende is de verhuisdatum in deze kwestie dus niet doorslaggevend. Partijen hebben zich niet uitgelaten over de data waarop de huurders 48 tot en met 51 de huur hebben opgezegd. De kantonrechter zal hen in de gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten en daarop betrekking hebbende bescheiden te overleggen. St. Joseph kan daarop vervolgens bij antwoordakte reageren.
4.12 De kantonrechter zal iedere verdere beslissing in afwachting daarvan aanhouden.
5. beslissing
5.1 Veroordeelt St. Joseph om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan elke huurder genoemd in de dagvaarding achter de nummers 1 tot en met 47 te betalen een bedrag van € 900,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 december 2008 tot aan de dag van algehele voldoening.
5.2 Verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.3 Stelt de huurders genoemd in de dagvaarding achter de nummers 48 tot en met 51 in de gelegenheid om zich ter terechtzitting van dinsdag, 24 november 2009, bij akte uit te laten over de datum waarop zij de huur hebben opgezegd zoals aangeduid in rechtsoverweging 4.11, ambtshalve peremptoir.
5.4 Verstaat dat St. Joseph daarop vier weken nadien kan reageren bij antwoordakte.
5.5 Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M. Melaard, kantonrechter, en op 27 oktober 2009 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.