Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 293578 CV EXPL 14577/08
Uitspraak : 11 augustus 2009 (n)
Vonnis in de zaak van:
de stichting DE VESTE, mede h.o.d.n. Acasa Studentenhuisvesting
gevestigd te Ommen
eisende partij, hierna ook wel De Veste te noemen
gemachtigde: mr. L. Paulus, advocaat te Apeldoorn
tegen
…
wonende te …
gedaagde partij, hierna ook wel gedaagde te noemen
gemachtigde: mr. R.W.A. Kroon, advocaat te Almelo
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit de gedingstukken, die als volgt zijn aangeduid;
- de dagvaarding van 18 december 2008;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens voorwaardelijke eis in reconventie;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in voorwaardelijke reconventie;
- de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
2. De feiten:
2.1 Gedaagde heeft van 2000 tot en met het studiejaar 2004 telematica gestudeerd aan de Universiteit Twente te Enschede. Hij heeft zijn studie gestaakt wegens psychische problematiek. Hij geniet thans een Wajong-uikering.
2.2 De Stichting Studentenhuisvesting Drienerlo is met ingang van 16 oktober 2000 aan gedaagde woonruimte – een kamer – gaan verhuren staande en gelegen aan de Calslaan 9 -307 te Enschede. De woonruimte is gelegen op de campus van de Technische Universiteit Twente. In de considerans van de huurovereenkomst is wordt vermeld dat het gehuurde bestemd is voor de huisvesting van een student aan de Universiteit Twente of een HBO-instelling. Daarnaast wordt aangegeven dat de verhurende partij het gehuurde wil blijven bestemmen voor de huisvesting van studenten en dat in het geval de studie van de huurder een einde neemt, de huurovereenkomst zal worden opgezegd door de verhuurder ten behoeve van een student. In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van inschrijving aan de Universiteit Twente of een HBO-instelling.
2.3 Met ingang van 1 januari 2008 is de Stichting Studentenhuisvesting Drienerlo gefuseerd met De Veste. Bij aangetekende brief van 16 september 2008 zegt De Veste de huurovereenkomst met gedaagde op tegen 1 mei 2009, zulks wegens dringend eigen gebruik. Daarbij is aangetekend dat De Veste de woonruimte nodig heeft om te kunnen voldoen aan de vraag naar studentenkamers en dat zij de woonruimte wil verhuren aan een student. (gedaagde had niet voldaan aan het verzoek van De Veste als bedoeld in artikel 7: 274 lid 4 sub 2 BW) Op 23 oktober 2008 schrijft gedaagde aan De Veste dat hij niet akkoord gaat met een beëindiging van de huurovereenkomst.
3. De vordering in conventie:
3.1 De Veste vordert dat bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip wordt bepaald waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot voormelde woonruimte zal eindigen en dat het tijdstip van ontruiming op dezelfde datum wordt vastgesteld.
De vordering is gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 Voordat de Stichting Studentenhuisvesing Drienerlo op 1 januari 2008 met De Veste fuseerde werd De Veste in 2005 erfpachter van de door gedaagde gehuurde woonruimte. Zij werd daardoor in 2005 al formeel de verhurende partij. De Stichtingen Studentenhuisvesting, die vanaf 2002 de handelsnaam Acasa voert, bleef belast met het beheer van het gehuurde. Alle studenten die van Acasa huurden zijn van het voorgaande in kennis gesteld. Gedaagde kan daarom geen beroep doen op hetgeen is bepaald in artikel 7: 274 lid 5 sub b BW (de wachtregeling). De fusie was een administratieve kwestie en dan geldt de vorenbedoelde wettelijke wachtgeldregeling niet. ( Hof Den Haag 26 juni 2008 Woonrecht 2008, nr 10).
3.3 Gedaagde studeert niet meer, althans hij staat niet meer als student ingeschreven als omschreven in artikel 7: 274 lid 4 sub 3. Uit de redactie van de considerans van de huurovereenkomst en uit hetgeen is bepaald in artikel 3 van Pro de deze overeenkomst blijkt genoegzaam dat de gehuurde woonruimte voor studenten bestemd is en dat, zodra de huurovereenkomst met gedaagde is geëindigd, deze woonruimte opnieuw aan een student zal worden verhuurd. De Veste kan daarom opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Gelet op het voorgaande heeft De Veste recht en belang dat haar vordering wordt toegewezen.
4. Het verweer in conventie:
4.1 Gedaagde is van mening dat De Veste bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad in haar vordering niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat deze haar dient te worden ontzegd. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 De fusie tussen De Veste en de Stichting Studentenhuisvesting Drienerlo was waarschijnlijk meer dan een administratieve aangelegenheid. Gedaagde is nimmer ingelicht dat De Veste de rechtsopvolgster is van de Stichting Studentenhuisvesting Drienerlo en daarom doet hij een beroep op hetgeen is bepaald in artikel 7: 274 lid 5 sub b BW (de wachtregeling).
4.3 Weliswaar is in de considerans vermeld dat de gehuurde woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd, maar dat is niet hetzelfde als een beding/bepaling als bedoeld in artikel 7: 274 lid 4 sub 3 BW. Derhalve is niet voldaan aan de in het wetsartikel gestelde voorwaarde die betrekking heeft op hetgeen onder eigen gebruik kan worden begrepen.
4.4 Gedaagde zal geen andere passende woonruimte kunnen vinden. Rekening moet worden gehouden met zijn persoonlijke omstandigheden, meer speciaal zijn psychische problematiek.
5. De voorwaardelijke vordering in reconventie:
5.1 Gedaagde vordert – voorwaardelijk – dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, De Veste wordt veroordeeld aan hem een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting te voldoen ad
€ 5.200,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering is gebaseerd op de feiten, op hetgeen in conventie naar voren is gebracht en op de volgende stellingen:
5.2 Het voorwaardelijke karakter van de vordering is daarin gelegen dat op de vordering eerst behoeft te worden beslist indien de vordering in conventie wordt toegewezen. Het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de norm die wordt toegepast in de sociale woningsector.
6. Het verweer in reconventie
6.1 De Veste is van mening dat de (voorwaardelijke) vordering niet voor toewijzing vatbaar is, omdat de opzeggingsgrond niet aan haar is toe te rekenen.
7. De beoordeling van het geschil:
7.1 Artikel 7: 275 lid 5 sub b BW (de wachtregeling) is in de wet opgenomen omdat de wetgever het fenomeen wilde tegengaan dat erop neerkwam dat particulieren een huurwoning kopen om die vervolgens met een beroep op dringend eigen gebruik zelf te gaan bewonen. Een dergelijke handelwijze kon voordelig zijn voor kopers van woningen. Immers een woning die vrij van huur is, is veelal duurder en daarom is het aantrekkelijk een gehuurde woning te kopen waarbij de huurovereenkomst op een betrekkelijk eenvoudige manier kan worden opgezegd. De fusie van de Stichting Studentenhuisvesting Drienerlo met De Veste heeft bewerkstelligd dat er sprake is geweest van een rechtopvolging onder algemene titel. Niet is gesteld noch is anderszins gebleken dat de fusie ertoe heeft geleid dat De Veste geen kamers meer wil verhuren aan studenten dan wel dat zij dat onder andere voorwaarden wil gaan doen. De fusie heeft niet geleid tot een ander verhuurbeleid en daarom kan gedaagde niet met recht een beroep doen op de wachtregeling. Hetgeen hiervoor is overwogen betekent dat geen bespreking behoeft het verweer van gedaagde dat de fusie hem niet schriftelijk ter kennis is gebracht.
7.2 Het onder 4.3 weergegeven verweer van gedaagde wordt verworpen. De considerans van de huurovereenkomst is een onderdeel van deze overeenkomst die moet worden betrokken bij het vaststellen van hetgeen partijen voor ogen stond en van hetgeen zij zijn overeengekomen. De uitleg van een overeenkomst behoort immers niet alleen te worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen ervan, maar daarbij komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redactie van de huurovereenkomst maakt voldoende duidelijk dat de gehuurde woonruimte bestemd is voor studenten en dat na het beëindigen van de overeenkomst de woonruimte opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Daarbij komt dat de woonruimte is gelegen op de campus van de Technische Universiteit Twente en een onderdeel uitmaakt van één van de complexen op deze campus waar studenten wonen.
7.3 Gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7: 274 lid 1 sub c BW behoeft het verweer van gedaagde dat hij geen andere passende woonruimte kan vinden geen bespreking. De gestelde psychische problematiek van gedaagde rechtvaardigt niet dat hij tot in lengte van jaren in de studentenkamer kan blijven wonen zonder ingeschreven te zijn als student.
7.4 Bepaald zal worden dat de huurovereenkomst van partijen met ingang van 1 oktober 2009 eindigt. Vastgesteld zal worden dat gedaagde die dag het gehuurde moet hebben ontruimd. De Veste vordert niet gedaagde te veroordelen het gehuurde te ontruimen. Mede gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7: 272 lid1 BW zal daarom het uitvoerbaar verklaren van dit vonnis, behoudens voor zover het om de proceskosten gaat, achterwege worden gelaten. De Veste heeft geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan afgeweken zou moeten worden van het bepaalde in dit wetsartikel.
7.5 Onvoldoende termijn zijn aanwezig De Veste een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Hij huurt niet meer dan een kamer en de kosten verbonden aan het verhuizen van de zich in deze kamer bevindende zaken zullen betrekkelijk gering zijn. Bovendien wist gedaagde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst dat de woonruimte niet bedoeld is voor permanent bewoning.
7.6 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
In conventie:
Bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen, betrekking hebbend op de
woonruimte aan de Calslaan 9-307 te Enschede met ingang van 1 oktober 2009 eindigt en stelt vast dat gedaagde met ingang van deze datum deze woonruimte moet hebben ontruimd.
Veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van De Veste begroot op € 673,44 waarvan € 300,00 wegens salaris gemachtigde.
Verklaart dit vonnis, voor zover betrekking hebbend op de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie:
Wijst de vordering af.
Veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure tot op deze uitspraak begroot op € 125,00 wegens salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op 11 augustus 2009in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.