Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB08/774 OZB AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[Eiser], wonende te Enschede, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Enschede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres onroerende zaak] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 418.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 juli 2008 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 23 juli 2008, ontvangen bij de rechtbank op 25 juli 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Tevens heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, op 10 september 2008 opgemaakt door J.H. Klavers, gecertificeerd taxateur, werkzaam voor verweerders gemeente (hierna: Klavers).
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2008 te Almelo.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. D. Prook en J.H. Klavers.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is, naar verweerder stelt, ongeveer 623 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 369 m².
3. Geschil
In geschil is of verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eiser meent dat dit het geval is. Hij voert daartoe aan dat verweerder ten onrechte uitgaat van een inhoud van de woning van 623 m3. Dit moet zijn 600 m3. Verder voert hij aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het veel hogere voorzieningenniveau en de grotere oppervlakte van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten].
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 398.000,--.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder heeft onder meer verwezen naar het taxatierapport van Klavers. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 418.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een twee vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
In het in beroep overgelegde taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen, die voor twee in Enschede gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het betreft hier het object [vergelijkingsobject], op 4 december 2006 verkocht voor € 447.500,--, en het object [vergelijkingsobject], op 27 februari 2006 verkocht voor € 460.000,--.
In het taxatierapport wordt uitgegaan van een inhoud van de woning van eiser van 623 m3. Eiser stelt dat dit onjuist is en verwijst daartoe naar een uitspraak van het Hof Arnhem, waarin – voor een eerder belastingtijdvak – is uitgegaan van een inhoud van 600 m3. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de inhoud 623 m3 dient te zijn. Het eerder ingenomen standpunt ten overstaan van het Hof berust op een foutieve inschatting. Verweerder heeft overigens gesteld dat de beide objecten, die als vergelijkingsobjecten zijn aangedragen, dezelfde inhoud hebben. Eiser heeft dit ter zitting ook erkend.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de juiste inhoud van de woning, wat daar ook verder van zij, voor de bepaling van de waarde van de woning niet van belang is. De taxateur heeft immers de woning van eiser vergeleken met twee objecten die eenzelfde inhoud hebben. Indien zou worden uitgegaan van de inhoud van 600 m3 (zoals verwoord in de genoemde uitspraak van het Hof Arnhem), zou dat tot gevolg hebben dat ook bij de beide vergelijkingsobjecten moet worden uitgegaan van die inhoud. De rechtbank kan de waardebepaling van eisers woning om die reden dan ook niet onjuist achten.
De rechtbank is verder van oordeel dat de vergelijkingsobjecten, die de taxateur ter onderbouwing van de waarde in het taxatierapport heeft opgenomen, vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De vraag rijst thans of de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning gemotiveerd kunnen worden door de gerealiseerde verkopen ten opzichte van de waarde van de woning, die verweerder heeft vastgesteld.
Tussen partijen is niet in geschil dat het voorzieningenniveau van de beide vergelijkingsobjecten en de woning verschillend is. Het voorzieningenniveau van eisers woning is lager. Verweerder stelt dat het lagere voorzieningenniveau is verdisconteerd in een lagere prijs per m3 van € 57,-- ten opzichte van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject].
Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank als volgt. In het taxatierapport is niet een taxatieopbouw opgenomen, waarin de taxateur inzichtelijk maakt hoe het te waarderen object zich verhoudt tot de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft volstaan met het geven van de inhoud van het hoofdgebouw en de omvang van het perceel. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat doelbewust geen taxatieopbouw is opgenomen omdat volgens jurisprudentie van de Hoge Raad niet de waarde van de onderdelen maar de eindwaarde van belang is.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat, ingevolge vaste jurisprudentie, de eindwaarde bepalend is. Dat neemt echter niet weg dat verweerder de bewijslast heeft van de waarde van het object. Verweerder zal dienen te motiveren op welke onderdelen het object, waarvan de waarde wordt vastgesteld, afwijkt van de vergelijkingsobjecten en welke gevolgen dat heeft voor de waardebepaling, mede gelet op de verkoopresultaten van de vergelijkingsobjecten. Dat inzicht kan, onder meer, verkregen worden door de taxatieopbouw, waarin de taxateur toelicht hoe hij de waarde op onderdelen ziet in relatie tot de eindwaarde en de verkoopwaarden van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet verweerder niet aan zijn bewijslast door uitsluitend inhoud van het hoofdgebouw en omvang van het perceel te noemen en de eindwaarde te bepalen op basis van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
Verweerder heeft ter zitting de waarden op onderdelen gegeven. De taxateur is uitgegaan van € 437,-- per m2 voor zowel eisers woning als de vergelijkingsobjecten. Volgens de taxateur zou eisers perceel eigenlijk nog € 20,-- per m2 hoger moeten worden beoordeeld omdat eisers perceel kleiner is dan de vergelijkingsobjecten en de waarde per vierkante meter afneemt naarmate het perceel groter is. Ter zitting heeft verweerder verder gesteld dat de taxatieopbouw niet meer wordt opgenomen in het taxatierapport omdat die opbouw tot allerlei wiskundige bespiegelingen aanleiding geeft en verweerder dat wil tegengaan.
De rechtbank acht deze handelswijze in strijd met de goede procesorde omdat daardoor de wederpartij in zijn verdediging wordt geschaad. Door immers eerst ter zitting een motivering te geven op grond waarvan de taxateur tot de waarde van het object is gekomen, ontneemt verweerder de wederpartij de mogelijkheid adequaat te reageren op de onderbouwing van de waardebepaling. De motivering, die verweerder daarbij hanteert (het voorkomen van wiskundige bespiegelingen) doet daaraan niet af.
Maar ook los daarvan is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft verweerder gesteld dat het lagere voorzieningenniveau van de woning van eiser is verdisconteerd in de lagere prijs per m3 van € 57,-- ten opzichte van [vergelijkingsobject]. De berekening van dat bedrag is tot stand gekomen door de waarden van de beide objecten te delen door het aantal kubieke meters inhoud. Verweerder heeft daarbij echter ten onrechte geen rekening gehouden met de verschillen in de omvang van het perceel. Eisers woning is immers gelegen op een perceel van 369 m2, terwijl de percelen waarop de beide vergelijkingsobjecten zijn gelegen respectievelijk 431 en 420 m2 groot zijn. Uitgaande van de door verweerder aangegeven waarde per m2 grond van € 437,-- zou de waarde van de inhoud van de woning van eiser € 412,-- zijn, terwijl die van de beide vergelijkingsobjecten € 415,-- en € 443,-- zou zijn.
Verweerders conclusie dat het lagere voorzieningenniveau is verdisconteerd in de lagere waarde van eisers woning van € 57,-- per m3 is, omdat daarbij geen rekening is gehouden in de verschillen in de perceelsomvang, niet juist. Daarmee heeft verweerder niet aan zijn bewijslast van de waarde van de woning voldaan. De uitspraak op bezwaar komt dan ook voor vernietiging in aanmerking.
Eiser acht een waarde van € 398.000,-- reëel. Eiser onderbouwt deze waarde echter in het geheel niet zodat ook eiser niet aan zijn bewijslast heeft voldaan.
Volgens vaste jurisprudentie stelt de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vast, indien noch verweerder noch eiser aan hun bewijslast voldoen. Aangezien verweerder noch eiser in hun bewijslast geslaagd zijn, zal de rechtbank, onder gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de waarde in goede justitie vaststellen, rekening houdende met de verschillen in omvang van het perceel en in het voorzieningenniveau, op een bedrag van € 401.000,--.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten betreffen de door eiser gemaakte reiskosten, Enschede – Almelo, zijnde € 7,30.
6. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Rechtdoende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 401.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 7,30, en wijst de gemeente Enschede aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Enschede het door eiser betaalde griffierecht van € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 9 december 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. A.E.M. Lever, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 9 december 2008
IL
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.