Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 97794 / KG ZA 08-298
datum vonnis: 14 november 2008 (gc)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
de stichting
[Eiseres],
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat: mr. R. Smink,
tegen
[Gedaagde],
wonende te Enschede,
gedaagde,
advocaat: mr. J.A.A.M. Rupert.
Het procesverloop
Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 12 november 2008. Ter zitting zijn verschenen: de heer A, consulent leefbaarheid bij eiseres, vergezeld door mr. Smink en gedaagde vergezeld door mr. Rupert. De standpunten zijn toegelicht. Een vergelijk bleek niet tot de mogelijkheden te behoren.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
1. In deze zaak staat het navolgende vast. Gedaagde huurt sinds 6 september 1989 van eiseres een woning aan [adres] te Enschede. Door de politie is vastgesteld dat in de slaapkamer aan de achterzijde van de betreffende woning een hennepdrogerij was ingericht. Gedaagde is daarvoor inmiddels strafrechtelijk veroordeeld tegen welke uitspraak gedaagde partieel in beroep is gegaan.
De standpunten van partijen.
2. Eiseres stelt dat door hennep te bewerken, te verwerken en te drogen in de woning gedaagde zich niet als een goed huurder heeft gedragen en hij daardoor ten opzichte van eiseres wanprestatie heeft gepleegd. De verplichting zich als goed huurder te gedragen vloeit, nog afgezien van het huurreglement, voort uit artikel 7:213 BW Pro. Gedaagde is ook op grond van het huurreglement gehouden het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken en in gebruik te houden. Door het gehuurde (deels) te gebruiken voor het op aanzienlijke schaal en dus bedrijfsmatig illegaal verwerken van hennep houdt gedaagde zich niet aan niet aan zijn verplichtingen. Overigens heeft gedaagde tegenover de politie een bekennende verklaring afgelegd en onder andere verklaard de ruimte voor
€ 750,00 ter beschikking van derden te hebben gesteld. Op grond van het huurreglement is gedaagde aansprakelijk voor gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in de woning bevinden en de hennepverwerking kan gedaagde dan ook worden toegerekend. Daar komt bij dat gedaagde gewaarschuwd was omdat eiseres aan hem, naast alle andere huurders, in november en december 2002 bekend heeft gemaakt dat hennepteelt niet wordt toegestaan en dat het tot huurbeëindiging kan leiden. Ook heeft eiseres een convenant met de gemeente en het Openbaar Ministerie gesloten dat inhoudt dat streng wordt opgetreden tegen de activiteiten als door gedaagde gepleegd door tot ontruiming over te gaan. Een hierop betrekking hebbende folder is in januari 2005 onder alle huurders verspreid. Gedaagde heeft evenmin gevolg gegeven aan een uitnodiging om op gesprek te komen en daarnaast geen gevolg gegeven aan het verzoek de huurovereenkomst zelf te beëindigen. Dat de hennepdrogerij inmiddels door de politie is ontmanteld maakt niet dat de gepleegde tekortkoming in de nakoming niet meer relevant zou zijn. De tekortkoming in de nakoming kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt en nakoming alsnog is feitelijk en blijvend onmogelijk. Uit verklaringen van gedaagde tegenover de politie is eiseres gebleken dat de feiten niet worden betwist maar dat gedaagde weigert te vertrekken omdat in de woning voorzieningen zijn aangebracht op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten. Dit is echter geen beletsel voor toewijzing van de vorderingen en het gaat ook nog eens om betrekkelijk simpele voorzieningen. Omdat de wanprestatie van gedaagde vaststaat en onomkeerbaar is, terwijl de feiten ernstig zijn en in een eventuele bodemzaak met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot ontbinding van de overeenkomst kan worden gekomen vordert eiseres om gedaagde te veroordelen tot ontruiming van de woning.
3. Gedaagde betwist de vordering en stelt daartoe – samengevat – het volgende. Eiseres heeft geen spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Er is geen schade en er was ten tijde van de inval door de politie geen sprake van een werkende hennepdrogerij maar slechts van een inrichting. Ook is geen huurovereenkomst in het geding gebracht, laat staan dat daarbij de toepasselijkheid van het huurreglement is overeengekomen. De hennepdrogerij, voor zover hiervan al sprake was, is verwijderd. Verder stelt gedaagde dat het vooralsnog niet vaststaat dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en eiseres heeft evenmin aannemelijk gemaakt, dat de uitslag van die procedure niet kan worden afgewacht. De wanprestatie is ook niet zo ernstig dat een ontbindingsprocedure niet kan worden afgewacht. Er is immers geen sprake meer van de aanwezigheid van een hennepdrogerij en het is op geen enkele wijze te verwachten dat gedaagde mogelijk een eventuele misstap uit het verleden zou hervatten of herhalen. De belangen van gedaagde dienen te prevaleren boven die van eiseres. Laatstgenoemde heeft weliswaar een convenant gesloten en dient dit soort zaken adequaat op te pakken, maar er is geen in werking zijnde drogerij aangetroffen, er was geen sprake van het op grote schaal exploiteren van een drogerij welke drogerij een bedrijfsmatig/commercieel karakter vertoonde en er was evenmin sprake van enige gevaarzetting. Bovendien is onduidelijk van wanneer hetgeen schijnbaar is aangetroffen dateert. Het enige dat gesteld zou kunnen worden is dat mogelijk sprake was van een inrichting, die gebruikt zou kunnen zijn, maar onduidelijk is wanneer. Er wordt enkel van resten gesproken. Gedaagde heeft de aangetroffen middelen tweedehands gekocht en de aangetroffen resten zouden er al op gezeten kunnen hebben. Van een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is dan ook geen sprake en een onverwijlde ontruiming bij voorlopige voorziening is dan ook niet gerechtvaardigd. Volgens gedaagde staat niet vast dat hij de folder en het informatiebulletin van eiseres heeft ontvangen en daarvan dus kennis heeft genomen. Het was gedaagde bekend dat het niet is toegestaan een hennepkwekerij in de woning te hebben, maar hij was van mening dat een drogerij wel werd toegestaan. Gedaagde stelt dat na inmiddels 19 jaren huurovereenkomst er nimmer enige tekortkoming van zijn zijde is voorgekomen. Er is geen sprake van gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming en evenmin dat er sprake is van slecht huurderschap. De gestelde tekortkoming is onvoldoende om uiteindelijk de gevolgen van een eventuele ontbinding/ontruiming te rechtvaardigen. Daar komt bij dat in de woning voorzieningen op grond van de Wet Voorzieningen Gehandicapten zijn aangebracht en het is voor gedaagde nagenoeg onmogelijk een andere aangepaste woning te verkrijgen. Bovendien kan gedaagde de eerste twee jaren geen gebruik kan maken van huurwoningen welke voor zijn budget in aanmerking komen en hij dus feitelijk op straat komt te staan omdat hij bij eiseres en bij andere woningstichtingen geen woning kan accepteren.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
4. Eiseres heeft, gelet op de aard en de ernst van de gestelde toerekenbare tekortkoming en gelet op het optreden van eiseres in andere vergelijkbare gevallen, een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. Eiseres wenst in zaken als deze voortvarend te kunnen (blijven) optreden. Een aanpak die haar naar het oordeel van de voorzieningenrechter in beginsel niet kan worden ontzegd. Bovendien kost het bewandelen van een bodemprocedure gemiddeld genomen behoorlijk veel tijd.
5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft gedaagde gehandeld in strijd met de tussen hem en eiseres gesloten huurovereenkomst. In de woning is immers een hennepdrogerij van aanzienlijke omvang aangetroffen, hetgeen niet door gedaagde wordt betwist. Het hebben van een hennepdrogerij levert een ernstige tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen en dit levert grond op om het gehuurde te ontruimen. Gedaagde stelt weliswaar dat hij wel wist dat het hebben van een hennepkwekerij niet was toegestaan maar dat hij er niet mee op de hoogte was dan ook het drogen niet was toegestaan. Naast het kweken van hennep is ook het in de woning drogen van hennep gebruik van de woning dat in strijd is met de op gedaagde rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Dat sprake kan zijn van een eenmalige gedraging van gedaagde doet daar niet aan af. Deze ernstige tekortkoming in de nakoming kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt, daarmee is de wanprestatie gegeven en daarmee zijn er (vooruitlopend op de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemzaak) gronden voor toewijzing van het gevorderde.
6. De stelling van gedaagde dat in de woning voorzieningen in het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten zijn aangebracht en dat ook die voorzieningen ontruiming niet rechtvaardigen maakt niet dat hier anders moet worden geoordeeld. Het gaat immers om voorzieningen welke in hoofdzaak eenvoudig zijn te demonteren en in een andere woning kunnen worden aangebracht. Aan de stelling dat gedaagde op straat komt te staan omdat hij, gelet op zijn budget, geen andere woning kan krijgen gaat de rechtbank voorbij nu eiseres heeft aangegeven bij de andere woningcorporaties te willen adviseren dat gedaagde voor nieuwe woonruimte in aanmerking komt, welk advies in de regel wordt opgevolgd.
7. Tot slot overweegt de voorzieningenrechter nog het volgende. Ter terechtzitting is namens eiseres aangegeven dat eiseres bereid is gedaagde enkele maanden respijt te geven om tot ontruiming over te gaan. Gelet hierop zal worden bepaald dat gedaagde uiterlijk 1 maart 2009 de woning aan [adres] zal hebben ontruimd.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Veroordeelt gedaagde om na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te Enschede met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten.
II. Machtigt eiseres om bij gebreke van voldoening aan het hiervoor onder I genoemde ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
III. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 339,40 aan verschotten en € 527,00 aan salaris van de advocaat.
IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
V. Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Koopmans, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.