Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 08 / 548 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
M, wonende te Vriezenveen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Twenterand, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder van 26 mei 2008.
2. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 januari 2008 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als G 15 te Vriezenveen (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 op € 407.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 mei 2008 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 2 juni 2008, ontvangen bij de rechtbank op 3 juni 2008, beroep ingesteld. Bij brief van 25 juni 2008 heeft eiser zijn beroepschrift aangevuld en een taxatierapport van R.M. van ’t Oever, beëdigd makelaar, werkzaam bij Oosterhave makelaar o.z. overgelegd.
Op 14 juli 2008 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift en een door D.A.W. Klijnsta, werkzaam bij SMQ Group b.v., opgesteld taxatierapport, gedagtekend 8 juli 2008.
Eiser heeft hierop bij brief van 18 juli 2008 gereageerd.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 3 oktober 2008, waar eiser in persoon is verschenen, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door G. Lubbers, heffingsambtenaar, en D.A.W. Klijnstra voornoemd.
3. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een woning met inpandige garage en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 580 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 663 m².
De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Eiser beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Eiser heeft, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd. Verweerder gaat geheel voorbij aan de door hem in bezwaar aangevoerde gronden. De waarde, is evenals de vastgestelde waarde bij de vorige waardebepaling, te hoog. Eiser verwijst daarvoor naar de vraagprijzen van enkele vergelijkbare woningen, die te koop staan aan de Garvesingel.
Het object G 17 is in 2007 van eigenaar gewisseld en aangeslagen voor een aanzienlijk lagere WOZ-waarde. Dit object heeft een grotere inhoud en oppervlakte.
Volgens het taxatierapport van makelaardij Oosterhave, hierna Oosterhave, is de onderhandse verkoopwaarde van zijn woning, vrij van huur en gebruik, € 330.000,-- en de executiewaarde van zijn woning is, vrij van huur en gebruik, € 297.000,--.
Ter staving van de vastgestelde waarde verwijst verweerder naar het bij zijn verweerschrift overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen matrix van Klijnstra. In dit taxatierapport wordt melding gemaakt van de verkoopprijzen, die tussen 29 september 2006 en 29 juni 2007 voor vijf in Vriezenveen gelegen objecten zijn gerealiseerd. Het betreft het object Z 25, op 29 september 2006 verkocht voor € 397.000,--, het object G 32, op 5 april 2007 verkocht voor € 340.000,--, het object G 17, op 17 april 2007 verkocht voor € 367.500,--, het object G 11, op 15 juni 2007 verkocht voor € 507.500,-- en het object H 6, op 29 juni 2007 verkocht voor € 379.500,--. Klijnstra komt in zijn rapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van eiser op de peildatum € 409.000,-- is.
Op basis van deze conclusie stelt verweerder zich op het standpunt dat de door hem in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting.
6. Beoordeling van het geschil
Voor zover eiser klaagt dat de uitspraak op bezwaar van verweerder ondeugdelijk is gemotiveerd overweegt de rechtbank dat dit niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak kan leiden. De loop van de procedure in belastingzaken brengt mee dat, indien de uitspraak niet of niet voldoende met redenen is omkleed, dit alleen ten gevolge heeft dat rechtbank zo zij de uitspraak van verweerder bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen
De stelling van eiser ter zitting dat de inhoud van zijn woning blijkens het door hem overgelegde taxatierapport van Oosterhave 513 m³ is, volgt de rechtbank niet.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij bij de vaststelling van de inhoud van de woning is uitgegaan van het bouwdossier en de bouwtekening en met toepassing van NEN 2580 heeft berekend. De rechtbank ziet dan ook niet in dat moet worden uitgegaan van een andere inhoud van eisers woning dan die, genoemd in het taxatierapport van Klijnstra (580 m³).
De rechtbank tekent hierbij aan dat eiser niet heeft kunnen aangeven hoe Oosterhave berekend heeft dat de inhoud van de woning 513 m³ is.
Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 409.000,-- niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport, alsmede met hetgeen overigens in de stukken en ter zitting is aangevoerd, is verweerder daarin onvoldoende geslaagd.
Bij de vorming van dat oordeel heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat het taxatierapport, in samenhang met al hetgeen verweerder overigens naar voren heeft gebracht, aan stukken heeft ingebracht en ter zitting heeft toegelicht, niet het nodige inzicht biedt in de wijze waarop alle daarvoor in aanmerking komende gegevens, met name die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, met elkaar zijn vergeleken en hebben geresulteerd in een waarde van € 409.000,--.
Zo kan het object G 11, zoals eiser terecht heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet als vergelijkingsobject dienen, omdat dit object, zoals eiser onweersproken heeft aangevoerd, qua inhoud veel groter en geheel onderkelderd is en tevens gebouwd is met de beste materialen. Daarmee behoort de woning tot een geheel ander segment van de woningmarkt, met een andere doelgroep en daarmee ook andere waarden. Dat blijkt ook uit de vastgestelde WOZ-waarde van € 507.500,-- voor dit object.
Wat betreft het vergelijkingsobject H 6 oordeelt de rechtbank dat dit object op zich wel vergelijkbaar is met eisers woning doch dat verweerder niet inzichtelijk heeft kunnen maken in welke mate de slechtere ligging in de nabijheid van het industrieterrein van invloed is op de verkoopprijs van dit object.
Wat betreft de objecten G 17, 32 en Z 25 oordeelt de rechtbank dat die wel gebruikt kunnen worden als vergelijkingsobjecten. Daarbij dient dan wel te worden aangetekend dat verweerder aannemelijk dient te maken dat de verkoopprijzen van die woningen in een juiste verhouding staan tot de waarde van de woning van eiser.
Verweerder is daarin niet geslaagd. Zo heeft verweerder niet duidelijk gemaakt hoe de verkoopprijs van het object G 17 van € 367.500,--, gelegen naast de woning van eiser, met een iets kleinere inhoud van de woning maar een iets grotere kavel, zich verhoudt tot de waarde van € 409.000,-- van eisers woning. Ook is onduidelijk gebleven waarom het vergelijkingsobject Z 25 een aanzienlijk lagere prijs per m3 heeft ten opzichte van de woning van eiser. Als gevolg van die onduidelijkheden kan de rechtbank de toelichting van verweerder niet volgen.
De rechtbank is van oordeel dat ook eiser de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het taxatierapport van Oosterhave, dat eiser heeft overgelegd, kan niet worden gebruikt om de waarde van eisers woning te bepalen. Het rapport is weliswaar, zoals eiser stelt, opgesteld om de WOZ-waarde van zijn woning vast te stellen, maar onduidelijk is welke methodiek bij deze taxatie is gehanteerd om de waarde van de woning te bepalen. Derhalve is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze deze waarde tot stand is gekomen.
Voorts zijn in het taxatierapport, behoudens de reeds bekende verkoopcijfers van de G 11 en 17, geen verkoopgegevens van andere vergelijkbare objecten opgenomen die de door eiser voorgestane waarde ondersteunen.
Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde neemt de rechtbank, gelet op het vorenstaande, met name de gerealiseerde opbrengst van G 17 als uitgangspunt om de waarde van woning in de goede justitie vast te stellen. Dit object ligt naast de woning van eiser, heeft vrijwel dezelfde objectkenmerken en is verkocht voor € 367.500,--. Het object is qua inhoud 12 m³ kleiner en heeft een oppervlakte, die 19 m² groter is. Gezien deze verschillen stelt de rechtbank, rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht, de waarde van de woning, voor de toepassing van de Wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2007, in goede justitie, vast op € 365.000.--.
Het voorgaande voert de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van eiser gegrond is.
De bestreden uitspraak op bezwaar kan dan ook in rechte niet in stand worden gelaten. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, zijnde de reiskosten, alsmede de kosten van de door eiser ingeschakelde deskundige van € 500,--.
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het object G 15 tot € 365.000,--;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, welke kosten worden bepaald op € 503,30, door de gemeente Twenterand te betalen aan eiser;
- verstaat dat de gemeente Twenterand het door eiser betaalde griffierecht van € 39.-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 7 november 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. G.M. Middelhuis, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op: 7 november 2008
AB
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.