Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer : 266286 CV EXPL 1449/08
Uitspraak : 19 augustus 2008
Vonnis in de zaak van:
… en …
beiden wonende te Enschede
eisende partij, hierna ook wel eisers te noemen
gemachtigde: mr. J.W.M. Melief, advocaat te Enschede
tegen
woningstichting DE WOONPLAATS
gevestigd te Enschede
gedaagde partij, hierna ook wel De Woonplaats te noemen
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Enschede
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 februari 2008;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
2. De feiten:
2.1 De Woonplaats is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van Pro de Woningwet. De Woonplaats verhuurt vanaf 18 april 1995 aan eisers de woning staande en gelegen aan de … te Enschede. De … bevindt zich in de wijk Stroinkslanden. In deze wijk verhuurt De Woonplaats meer woningen.
2.2 In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurpenningen voor de eerste van de maand doch uiterlijk voor de tiende van de maand moeten zijn betaald.
2.3 De Woonplaats heeft voor haar huurders het fenomeen Gold Service geïntroduceerd. De huurders hebben over hetgeen Gold Service inhoudt een folder van De Woonplaats ontvangen. In deze folder wordt vermeld:
Voordeel voor leden!
Met Gold Service laat De Woonplaats zien dat zij haar klanten waardeert. Huurders die lid zijn van Gold Service hebben recht op extra voordelen. Van kortingen op producten tot het recht om de woning te kopen. Daarnaast wil De Woonplaats met Gold Service huurders uitdagen en mogelijkheden bieden om veranderingen aan te brengen in hun woon- en leefomgeving. Bijvoorbeeld door met buurtbewoners en De Woonplaats te sparen voor zaken als speelvoorzieningen. Betaalt u ten minste vier maanden op rij uw huur op tijd en via automatische incasso voor de eerste van de maand en bezorgt u uw buren geen overlast? Dan komt ook u in aanmerking voor Woonplaats Gold Service.
De voordelen voor de leden zijn in de folder als volgt samengevat:
Alle voordelen op een rij
• WoonEnergie: korting op de energierekening;
• Huurvast: (in bepaalde gevallen) geen huurverhogingen meer gedurende 10 jaar:
• Woning kopen: na drie jaar (in bepaalde gevallen) het recht op kopen van uw eigen huurwoning;
• Drie keer per jaar een VVV irischeque ter waarde van 10 euro op de deurmat;
• Verdubbeling van het gespaarde bedrag bij buurtprojecten;
• Studietoelages;
• Extra keuzemogelijkheden bij renovatie en herstructurering;
• Extra keuzemogelijkheden bij materiaal;
• De Woonplaats Pas: korting bij de plaatselijke winkelier.
• Korting op verzekeringen: 10% extra korting op de Alles in één Polis van Interpolis;
• Gratis naar Schouwburg De Storm in Winterswijk en Podium Twente (Twentse Schouwburg en Muziekcentrum) in Enschede: toegangskaartjes worden periodiek verloot.
Huurders kunnen alleen “lid” worden van de Gold Service indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. In de folder wordt daarover vermeld:
De voorwaarden
Er is een aantal regels waaraan u als huurder moet voldoen om lid te kunnen worden van Gold Service.
1, Uiteraard huurt u een woning van De Woonplaats.
2. De huur is tenminste vier aaneengesloten maanden per automatische incasso bijgeschreven op het rekeningnummer van De Woonplaats voor de eerste van de maand. De huur mag niet teruggeschreven zijn.
3. De vier maanden voorafgaande aan de ingangsdatum van het lidmaatschap hebben u, uw gezinsleden en eventuele inwonenden geen overlast bezorgd. Het betreft ook hier een aaneengesloten periode.
2.4 Eisers hebben De Woonplaats niet gemachtigd de huur automatisch voor de eerste van de maand te incasseren en zij kunnen daarom geen lid worden van Gold Service. De huur wordt in het kader van vrijwillig aangegaan budgetbeheer voor hen voldaan door de Stadsbank Enschede (een Volkskredietbank).
2.5 De Woonplaats is in de wijk waar eisers wonen renovatiewerkzaamheden gaan uitvoeren in de door haar verhuurde woningen. Het gaat hier om een renovatie die binnenshuis plaatsvindt. De Woonplaats weigert de woning van eisers te renoveren.
3. De vorderingen:
3.1 Eisers vorderen dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. De Woonplaats wordt veroordeeld, nadat het daartoe strekkende vonnis aan haar is betekend, hen binnen één maand de mogelijkheid te bieden de badkamer, het toilet en de keuken in hun woning te vernieuwen, zulks op gelijke wijze als De Woonplaats dat heeft aangeboden aan huurders die wel Gold Service lid zijn en in dezelfde wijk als zij wonen;
b. De Woonplaats wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom van
€ 10.000,00 althans van een door de kantonrechter te bepalen dwangsom voor iedere maand of gedeelte daarvan dat De Woonplaats in gebreke blijft aan het gevorderde te voldoen.
De vorderingen zijn gebaseerd op de feiten en op de volgende stellingen:
3.2 De weigering van De Woonplaats de woning van eisers te renoveren levert een toerekenbare tekortkoming op. De Woonplaats moet de huurovereenkomst nakomen door ook de woning van eisers te renoveren. Het niet willen renoveren – het wordt in subsidiair verband naar voren gebracht – is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en jegens eisers onrechtmatig. Het al dan niet lid zijn van Gold Service is irrelevant, want het lidmaatschap brengt niet het recht op renovatie mee. Bij de voordelen wordt in het geval van renovatie alleen gerefereerd aan extra keuzemogelijkheden.
3.3 Indien het lidmaatschap van Gold Service toch een vereiste is om in aanmerking te komen voor een renovatie, is dat jegens eisers buitengewoon onredelijk. Zij hebben geen huurachterstand. De Stadbank betaalt voor hen tijdig de huur. De Woonplaats wordt door deze gang van zaken nimmer geconfronteerd met terugboekingen wegens onvoldoende saldo. De voorwaarden om tot de Gold Service toegelaten te worden impliceren dat De Woonplaats een onderscheid maakt tussen goede en slechte huurders. Eisers zijn in alle opzichten goede huurders. Het niet willen renoveren van de woning, zulks op grond van de toelatingsvoorwaarden, impliceert dat eisers in hun buurt als slechte huurders worden beschouwd. Het door De Woonplaats in deze kwestie gevoerde beleid werkt stigmatiserend en is discriminerend en dat is jegens eisers onrechtmatig.
4. Het verweer:
4.1 De Woonplaats is van mening dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
4.2 De Gold Service kent voor de leden een aantal voordelen. Tot die voordelen behoort niet een renovatie, maar wel een geriefverbetering bestaande uit vervanging van het keukenblok en het toilet.
4.3 De Woonplaats ontvangt de eisers verschuldigde huurpenningen standaard in het midden van de maand.
4.4 Door het in leven roepen van de Gold Service draagt De Woonplaats, zulks in de zin van artikel 12 a van het Besluit beheer sociale- huursector, bij aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar zij woningen verhuurt. Eisers hebben het in eigen hand zich te kwalificeren voor de Gold Service. Zij kunnen De Woonplaats machtigen de huur automatisch te incasseren. Indien zij daartoe overgaan levert dat De Woonplaats een administratieve lastenverlichting op en eisers zijn bevrijd van de verplichting steeds voor de eerste van de maand de huur te voldoen. Het staat De Woonplaats vrij haar huurders die vorenbedoelde machtiging verlenen en die overigens aan de toelatingsvoorwaarden voldoen te bevoordelen. De Gold Service maakt in beginsel geen onderscheid tussen goede en slechte huurders. De Woonplaats respecteert het besluit van eisers om geen machtiging te geven, maar niet uit het oog mag worden verloren dat het loyaliteitsprincipe wordt ondergraven als het niet verlenen van een machtiging toch voor eisers de voordelen zouden opleveren die aan de Gold Service zijn verbonden. Een dergelijke gang van zaken zou voor De Woonplaats een zeer nadelig precedent scheppen, want het zou ertoe kunnen leiden dat zij voor al haar huurders als geriefverbetering de badkamers en keuken moet vernieuwen. Zover gaat de wet (zelfs) niet.
4.5 De renovatie is een geriefverbetering die niets van doen heeft met een gebrekenherstel in de zin van artikel 7: 206 BW. Aan het overeengekomen huurgenot van eisers wordt niet getornd. Op basis van de huurovereenkomst kunnen eisers geen aanspraak maken op de renovatie.
4.6 De Woonplaats is thans niet meer in staat de keuken en het toilet in de woning van eisers te vervangen. Het destijds aan Gold Service leden gedane aanbod was voor een bepaalde periode geldig en deze periode is inmiddels verstreken.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 Voorop wordt gesteld dat de rechtsbetrekking van partijen wordt beheerst door hun huurovereenkomst. Ingevolge die overeenkomst zijn eisers niet verplicht de huur voor de eerste van de maand te voldoen, noch kunnen zij gehouden worden De Woonplaats te machtigen de huurpenningen automatisch te incasseren. De aard van de huurovereenkomst van partijen wordt mede bepaald door het gegeven dat De Woonplaats een toegelaten instelling is die, zoals door De Woonplaats naar voren is gebracht, op grond van hetgeen is bepaald in artikel 12a van het Besluit beheer sociale- huursector moet bijdragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn. In artikel 12 a lid 2 van het Besluit wordt door het woord uitsluitend te gebruiken een limitatieve opsomming gegeven van de wijze waarop de leefbaarheid in de buurt kan worden bevorderd. Bij die opsomming behoort niet dat de toegelaten instelling haar huurders ertoe kan bewegen de huurpenningen via een automatische incassoprocedure voor de eerste van de maand te betalen en dat zij de huurders die “gewoon” willen blijven betalen van voordelen uitsluit die de huurders die zich naar haar wensen schikken wel ontvangen. Wat daarvan zij, niet is in te zien dat indien eisers de huurpenningen via een automatische incassomachtiging voor de eerste van de maand gaan betalen, zij een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de wijk Stroinkslanden.
5.2 De vorderingen van eisers komen erop neer dat De Woonplaats wordt veroordeeld de huurovereenkomst na te komen door (ook) in hun huurwoning renovatiewerkzaamheden te verrichten. Het weigeren te renoveren wordt door hen als wanprestatie aangeduid. De Woonplaats heeft het gelijk aan haar kant als zij stelt dat nu er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7: 206 lid 1 BW, zij enkel op grond van de wet verplicht kan worden de renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Maar: Ingevolge artikel 6; 248 lid 1 BW heeft een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Zoals hiervoor overwogen wordt de aard van de huurovereenkomst mede bepaald door de omstandigheid dat De Woonplaats een toegelaten instelling is. Een verhuurder als De Woonplaats dient bij het treffen van voorzieningen die van doen hebben met het huurgenot haar huurders, die gelijksoortige huurovereenkomsten met haar hebben gesloten, gelijk te behandelen. Dat gevolg vloeit naar eisen van redelijkheid en billijkheid voort uit de aard van de huurovereenkomst. Het voorgaande kan misschien anders zijn bij huurders die op enigerlei wijze hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet of niet behoorlijk nakomen, maar daarvan is in het geval van eisers niet, althans onvoldoende. gebleken. Indien al zou komen vast te staan dat eisers de huurpenningen na de negende van de maand voldoen, is niet naar voren gekomen dat De Woonplaats, na het sluiten van de huurovereenkomst, eisers erop heeft gewezen dat de voldoening uiterlijk de negende van de maand moet plaatsvinden.
5.3 Het onder 4.6 weergegeven verweer wordt verworpen. Van een instelling als De Woonplaats zal te allen tijde kunnen worden gevergd de in het geding zijnde werkzaamheden uit te voeren.
5.4 Hetgeen hiervoor is overwogen houdt in dat de vorderingen van eisers voor toewijzing vatbaar zijn. Er zit nog één vuiltje aan de lucht. Eisers vorderen dat de badkamer, het toilet en de keuken worden vernieuwd, terwijl uit het verweer van De Woonplaats is af te leiden dat het alleen om vernieuwing van de keuken en het toilet gaat. De kantonrechter zal daarom De Woonplaats veroordelen dezelfde voorzieningen in de huurwoning van eisers aan te brengen als door haar zijn aangebracht bij andere huurders in de wijk Stroinkslanden die op basis van de Gold Service daarop aanspraak hebben gemaakt. De te verbeuren dwangsom zal worden vastgesteld op € 2.500,00 per maand, zulks tot een maximum van € 25.000,00.
5.5 De Woonplaats zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing:
Veroordeelt De Woonplaats om binnen een maand nadat dit vonnis aan haar is betekend dezelfde voorzieningen in de huurwoning van eisers aan te brengen als door haar zijn aangebracht bij andere huurders in de wijk Stroinkslanden die op basis van de Gold Service daarop aanspraak hebben gemaakt en veroordeelt De Woonplaats aan eisers een dwangsom te betalen van € 2.500,00 per maand voor iedere maand of deel daarvan dat zij in gebreke blijft aan de onder vorenbedoelde veroordeling te voldoen. zulks tot een maximum van
€ 25.000,00.
Veroordeelt De Woonplaats in de kosten van de procedure tot op deze uitspraak aan de zijde van eisers begroot op € 692,44 waarvan te voldoen aan de griffier van deze sector en locatie:
a. wegens explootkosten een bedrag van € 85,44;
b. wegens in debet gesteld griffierecht een bedrag van € 80,25;
c. wegens salaris van de gemachtigde een bedrag van € 500,00;
en aan de gemachtigde van eiseres:
d. wegens niet in debet gesteld griffierecht een bedrag van € 26,75.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op
19 augustus 2008 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.