Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 94237 / KG ZA 08-135
datum vonnis: 18 juni 2008 (af)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Onroerend Goed Maatschappij]
gevestigd te Amsterdam,
eiseres sub 1
verder te noemen verhuurder,
procureur: mr. D.F. Briedé,
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Vastgoed Management,]
gevestigd te Amsterdam,
eiseres sub 2
verder te noemen geldverstrekker,
procureur: mr. D.F. Briedé,
tegen
1. de vennootschap onder firma
Brasserie,
gevestigd te Enschede,
gedaagde sub 1
verder te noemen huurder,
procureur : mr. M.J.J. van Geel,
2. [Naam],
wonende te Enschede,
gedaagde sub 2
verdere te noemen lener,
procureur : mr. M.J.J. van Geel,
en
3. [Naam],
wonende te Enschede,
gedaagde sub 3
verder te noemen lener 2,
niet verschenen.
Het procesverloop
Verhuurder en geldverstrekker hebben gevorderd als vermeld in de dagvaarding.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 9 juni 2008. Ter zitting zijn verschenen: namens verhuurder en geldverstrekker mevrouw […] vergezeld door mr. Briedé en namens huurder en lener de heer […] vergezeld door mr. Van Geel. Lener 2 is te dienende dage niet in rechte verschenen waarna tegen haar verstek is verleend. De standpunten zijn toegelicht.
Het vonnis is bepaald op vandaag.
De vaststaande feiten
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
a. Op 11 juni 2006 hebben verhuurder en huurder een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor het huren van de horecaruimte gelegen op de begane grond van het pand [adres] te Enschede.
b. Op 11 juli 2007 is het faillissement uitgesproken van lener 2. Op 23 mei 2008 is de uitdelingslijst gedeponeerd.
c. Geldverstrekker heeft leners op 24 juli 2007 voor een bedrag van € 25.000,00 een lening verstrekt. Overeengekomen is een rentepercentage van 6 % per jaar en een maandelijks af te lossen bedrag van € 695,00.
d. Met ingang van 1 september 2007 is huurder van verhuurder de horecaruimte gaan huren.
e. De te betalen huurprijs bedraagt € 45.450,00 per jaar.
f. Overeengekomen is dat huurder over september 2007 een bedrag van € 1.012,50 dient te betalen. De maanden oktober, november en december 2007 zijn huurvrij. Wel dienen lener over deze maanden de servicekosten te betalen.
g. Over het eerste jaar is een korting op de kale huurprijs overeengekomen van 25 %.
h. Artikel 8.11 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:
Het gehuurde wordt opgeleverd in de huidige staat, echter verhuurder zal de navolgende werkzaamheden voor haar rekening doen uitvoeren:
- het realiseren van een entreehal aan de linkerzijde van het gebouw voor de toegankelijkheid van de bezoekers, die niet gehuisvest zijn in het AOC Twente;
- het vernieuwen van de vlonders van het binnenterras én een afscheiding creëren voor het terras aan de voorzijde;
- het plaatsen van een warmwatervoorziening middels boiler;
- het plaatsen van een gasaansluiting in de keuken
i. Tot 26 mei 2008 - de datum van de dagvaarding – is door huurder een bedrag van
€ 1.195,00 betaald.
j. Bij aangetekende brief d.d. 9 april 2008 hebben verhuurder en geldverstrekker, huurder, leners aansprakelijk gesteld en hen gesommeerd de afspraken na te komen.
Standpunt partijen
2. Standpunt verhuurder en geldverstrekker
Verhuurder en geldverstrekker vorderen veroordeling van huurder en leners bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot
a. het verlaten en ontruimen met al het hunne en de hunnen van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het [adres] te Enschede binnen vier dagen na betekening van dit vonnis, onder overhandiging van alle sleutels daarvan aan verhuurder en geldverstrekker, met machtiging om de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen;
b. het betalen van een bedrag van € 108.451,50 (zijnde de huurachterstand, 6 % rente over de lening, de niet-betaalde waarborgsom en de lening) alsmede € 2.000,00 (aan buitengerechtelijke incassokosten) binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, welke veroordeling hoofdelijk dient te gebeuren;
c. het betalen van een voorschot van € 3.075,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, welke kosten na de gerechtelijke ontruiming definitief zullen worden vastgesteld, voor het geval niet vrijwillig en volledig aan het onder a gevorderde wordt voldaan, welke veroordeling eveneens hoofdelijk dient te gebeuren;
d. de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten.
3. Standpunt huurder en Lener
Huurder en lener stellen zich op het standpunt dat door lener uitdrukkelijk is geëist dat vanaf de betaling van de huur, zijnde vanaf januari 2008, de bouwwerkzaamheden grotendeels zouden zijn afgerond en lener het gehuurde naar behoren in gebruik zou kunnen nemen teneinde het restaurant te openen en te exploiteren. Tot aan de dag van de zitting moeten er echter nog zeer veel bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd, waaronder het afzuigsysteem, de gasvoorzieningen, de eigen entree alsmede resterende bouwwerkzaamheden rond het pand. Geldverstrekker heeft daarmee nog steeds geen huurgenot verschaft. Lener heeft daarentegen vele investeringen gedaan, teneinde het restaurant operationeel te maken. Lener beroept zich op zijn opschortingrecht ter zake de huurbetalingen totdat geldverstrekker het restaurant conform afspraak heeft opgeleverd en de opening van het restaurant kan volgen. De aflossing van de geldlening zou eerst gaan plaatsvinden een maand na de opening. Nu het restaurant nog geen opening heeft gehad, kan geldverstrekker niet reeds de aflossingsbedragen vorderen.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
4. De voorzieningenrechter stelt allereerst vast dat verhuurder en geldverstrekker gezamenlijk hun vorderingen in de dagvaarding hebben gedaan. Bovendien hebben zij alle vorderingen gedaan tegen huurder en leners gezamenlijk. De voorzieningenrechter stelt voorts vast dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder en haar vennoten voortvloeit uit de huurovereenkomst. De rechtsverhouding van geldverstrekker met lener vloeit voort uit de overeenkomst van geldlening. Nu er derhalve geen sprake is van een gezamenlijke vordering van verhuurder en geldverstrekker op de gezamenlijke gedaagden zal de voorzieningenrechter de volgende vorderingen niet-ontvankelijk verklaren:
- de vordering van verhuurder op huurder, voor zover deze vordering ziet op betaling van de lening;
- de vorderingen van verhuurder op lener (tenzij zij worden aangesproken als vennoten van huurder);
- de vordering van geldverstrekker op lener, voor zover deze vordering ziet op betaling van de achterstallige huurpenningen en de daarmee samenhangende vorderingen en
- de vorderingen van geldverstrekker op huurder.
5. In dit geding staan nog ter beoordeling de vorderingen van:
- verhuurder op huurder en haar vennoten op grond van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen en van
- geldverstrekker op lener tot betaling van de lening.
6. Alvorens de gegrondheid van deze vorderingen te beoordelen, dient de voorzieningenrechter zich uit te laten over de gevolgen van het faillissement van lener 2 voor de ontvankelijkheid van de vordering op huurder.
Vooralsnog is de voorzieningenrechter van oordeel dat verhuurder niet ten onrechte ook huurder heeft gedagvaard. Weliswaar heeft de vennoot (lener) gesteld dat huurder door het faillissement van lener 2 is opgehouden te bestaan en dat hij het bedrijf als eenmansbedrijf heeft voortgezet onder zijn leiding, echter de vennoten (leners) hebben verhuurder niet op de hoogte gebracht van het gestelde einde van huurder. Integendeel, in de brief van 5 juni 2008 van mr. Van Geel in onderhavige procedure wordt nog bericht dat de vennoten (leners) handelen onder de naam [Brasserie]. Een en ander wordt bevestigd door het feit dat bij de brief van mr. Van Geel, correspondentie is gevoegd, welke wordt gevoerd namens huurder Verhuurder is derhalve ontvankelijk in haar vordering jegens huurder.
7. De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van de hierboven onder 2b beschreven vordering dat verhuurder noch geldverstrekker voldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, waaruit de gestelde onverwijlde spoed bij toewijzing blijkt. De vordering op dit punt zal derhalve worden afgewezen. Nu de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten met dit deel van de vordering samenhangen, zal ook de vordering van deze kosten worden afgewezen.
8. De voorzieningenrechter merkt op dat derhalve thans enkel nog ter beoordeling staat de vordering van verhuurder op huurder (en de vennoten van huurder) tot ontruiming van het pand en de daarmee gepaard gaande vorderingen.
9. De voorzieningenrechter stelt in dit kader vast dat – samengevat – verhuurder van mening is dat huurder de betalingen dient te verrichten, nu gebruik wordt gemaakt van het gehuurde, terwijl huurder stelt dat zij niet hoeft te betalen omdat er geen sprake is van een mogelijkheid tot exploiteren van de horecagelegenheid.
10. De voorzieningenrechter stelt voorts vast dat aan en rond het gebouw, waarin huurder is gevestigd, bouwwerkzaamheden plaatsvinden, waardoor er sprake is van veel onbestrate paden en hekwerken, zodat huurder gevolgd kan worden in haar zienswijze dat het gebouw geen uitnodigend karakter heeft voor potentiële klanten van buiten het gebouw. Dat leidt echter niet tot de conclusie dat huurder niet aan haar betalingsverplichtingen behoeft te voldoen. Immers, nog daargelaten dat uit de stukken niet blijkt van een afgesproken periode waarbinnen alle werkzaamheden zouden moeten zijn afgerond, heeft verhuurder alle werkzaamheden zoals opgesomd in artikel 8.11 van de huurovereenkomst uitgevoerd en is daarmee haar verplichtingen nagekomen. Ter zitting heeft huurder haar standpunt dat er nog geen gasleiding is aangelegd en geen eigen entree is gebouwd, laten vallen. Uit de stukken blijkt geenszins van verdergaande afspraken in die zin dat huurder haar huurbetalingen niet hoeft te voldoen zolang er nog bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Van nieuwe afspraken in dit kader is evenmin gebleken.
11. Bovendien exploiteert huurder het restaurant, zij het met minder omzet dan verwacht. Het gaat dan niet aan om alle betalingen, inclusief de servicekosten en aflossing van de geldlening, achterwege te laten. Dat het huurgenot naar de mening van huurder nog heel wat te wensen over laat, maakt dat niet anders. Overigens heeft huurder het deels in eigen hand om van de horecagelegenheid een meer uitnodigend geheel te maken, zodat het tegenvallend aantal klanten niet enkel aan de bouwwerkzaamheden door verhuurder kan worden verweten.
12. Huurder is derhalve ernstig tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen ten aanzien van verhuurder. De voorzieningenrechter zal om deze reden de ontruiming van het pand door huurder gelasten. Hierbij zal de voorzieningenrechter tevens een voorwaardelijk voorschot op de ontruimingskosten toewijzen.
13. Ten aanzien van de proceskosten overweegt de voorzieningrechter het volgende:
Proceskosten met betrekking tot de vordering van verhuurder op huurder
Huurder zal als de grotendeels in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 71,80
- vast recht € 1950,00 (over een bedrag van € 113.526,50 - € 25.000,00 =
€ 88.526,50)
- salaris procureur € 816,00 +
Totaal € 2.837,80
Proceskosten met betrekking tot de vordering van geldverstrekker op leners
Geldverstrekker zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van leners. Nu leners een gelijkluidend verweer hebben gevoerd ten aanzien van de vordering van huurder, begroot de voorzieningenrechter de proceskosten van leners op nihil.
Nakosten
De gevorderde nakosten dienen te worden afgewezen. Indien in de executiefase een geschil mocht ontstaan over de hoogte van deze kosten, dan geeft artikel 237, vierde lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de mogelijkheid om aan de rechtbank een verzoek te doen dat strekt tot begroting van die kosten en het afgeven van een bevelschrift.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
Ia. verklaart niet-ontvankelijk de vordering van verhuurder op huurder en haar vennoten voor zover deze vordering ziet op betaling van de lening;
Ib. verklaart niet-ontvankelijk de (overige) vorderingen van verhuurder op lener;
Ic. verklaart niet-ontvankelijk de vordering van geldverstrekker op lener voor zover deze vordering ziet op betaling van achterstallige huurpenningen;
Id. verklaart niet-ontvankelijk de vorderingen van geldverstrekker op huurder;
II. veroordeelt huurder en haar vennoten met al het hunne en de hunnen voor 1 juli 2008 de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het [adres] te Enschede, onder overhandiging van alle sleutels daarvan aan verhuurder te verlaten en te ontruimen met machtiging op verhuurder om de ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen;
III. veroordeelt huurder (en de vennoten hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd), voor het geval dat zij niet vrijwillig en volledig voldoet aan het bepaalde onder I tot betaling aan verhuurder van een voorschot van € 1.500,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, welke kosten na de gerechtelijke ontruiming definitief zullen worden vastgesteld;
IVa. veroordeelt huurder en haar vennoten in de kosten van dit geding voor zover deze kosten betrekking hebben op de vordering van verhuurder op huurder en haar vennoten, tot op deze uitspraak aan de zijde van Verhuurder begroot op € 2021,80 aan verschotten en
€ 816,00 aan salaris van de procureur;
IVb. veroordeelt geldverstrekker in de kosten van dit geding voor zover deze kosten betrekking hebben op de vordering van geldverstrekker op lener, tot op deze uitspraak aan de zijde van lener begroot op nihil;
V. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
VI. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Stoové, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juni 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.