Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Registratienummer: AWB 07 / 895 WOZ AQ1 A
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Enschede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning [adres] te [plaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 135.000,--. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2007 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 10 augustus 2007, ontvangen bij de rechtbank op 13 augustus 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 januari 2008 te Almelo.
Eiseres is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen de heren D. Prook en J.H. Klavers, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd in 1938. De inhoud van de woning is ongeveer 259 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 178 m². De woning is sinds 1957 verhuurd, eerst aan de heer B. [huurder] en later aan diens zoon J.P. [huurder] en diens broer. Tussen 1957 en 1972 is door de huurders vanuit de woning een petroleumhandel gevoerd waarbij gebruik is gemaakt van een opslagtank. In 2006 is ontdekt dat sprake is van bodemverontreiniging op het perceel, die is veroorzaakt door de opslagtank.
3. Geschil
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde naar een bedrag van € 80.000,--.
Verweerder heeft in beroep de woning laten taxeren door taxateur J.H. Klavers, die de waarde vaststelt op € 96.000,-- op de waardepeildatum. De taxateur is tot die waarde gekomen door de waarde van de woning en het perceel, samen gewaardeerd op € 106.768,-- , te verminderen met 10% aftrek in verband met rompslomp.
Mede op grond van die taxatie concludeert verweerder tot gegrondverklaring van het beroep; de waarde van de woning zou op € 96.000,-- moeten worden gesteld.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen niet langer in geding is wat de waarde van de woning is, wanneer de waardeverminderende invloed van de bodemverontreiniging buiten beschouwing wordt gelaten. Partijen zijn het erover eens dat in dat geval de waarde van € 106.768,-- is. Wel in geschil is of de invloed van de na de waardepeildatum ontdekte bodemverontreiniging bij de beoordeling dient te worden betrokken en zo ja, hoe groot de waardevermindering is, die het gevolg is van de bodemvervuiling op het perceel.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat in 2006 bleek dat op het perceel nog steeds een ondergrondse tank aanwezig was die verwijderd moest worden en dat saneringswerkzaamheden van de grond noodzakelijk waren. De gemaakte kosten tot nu toe bedragen reeds € 25.000,-- en uit onderzoek is gebleken dat de grond nog steeds vervuild is, zodat in de toekomst nadere onderzoeken en werkzaamheden noodzakelijk zijn. Uit jurisprudentie blijkt dat met waardeverminderende omstandigheden die reeds bestonden tijdens de waardepeildatum, maar pas later ontdekt werden, bij de waardering rekening dient te worden gehouden. Verweerder heeft ten onrechte gesteld dat de door de eigenaar te maken kosten voor bodemsanering kunnen worden verhaald op de veroorzaker van de verontreiniging, en daarom geen rol spelen bij de waardering van de woning. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat een woning met een dergelijke bodemverontreiniging zo onaantrekkelijk is voor potentiële kopers, vanwege de onzekerheid over toekomstige saneringswerkzaamheden en de bijbehorende kosten, dat die woning feitelijk onverkoopbaar is.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 9 oktober 2007 door J.H. Klavers, taxateur te Enschede. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 96.000,--. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Er is een zogenaamde rompslomp aftrek toegepast van 10% op de oorspronkelijke waarde van € 106.768,--.
In het verweerschrift stelt verweerder zich primair op het standpunt dat met de verontreiniging en alle gevolgen die dat met zich mee brengt, geen rekening hoeft te worden gehouden omdat de verontreiniging pas na de waardepeildatum is ontdekt. Subsidiair is verweerders standpunt dat de bodemverontreiniging geen waardeverminderende invloed heeft omdat de schade kan worden verhaald op degene die daarvoor aansprakelijk is. Wel is een waardevermindering van 10% op zijn plaats vanwege de overlast van de noodzakelijke sanering.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Nu partijen het eens zijn over de waarde van de woning, los van de invloed van de bodemverontreiniging, dient de rechtbank slechts nog te beoordelen of rekening moet worden gehouden met de financiële gevolgen van de in 2006 aan het licht gekomen bodemvervuiling en, indien dat het geval is, in welke mate.
Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad (14 oktober 2205, LJN: AU4300) rust de bewijslast met betrekking tot de waarde op de ambtenaar. Als daaraan niet voldaan is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Is ook dat niet het geval, dan kan de rechter – eventueel na deskundigenbericht – in goede justitie de waarde vaststellen.
Inzake de vraag of de na de waardepeildatum aan het licht gekomen verontreiniging dient te worden betrokken bij de waardering, overweegt de rechtbank als volgt. Het is inmiddels vaste jurisprudentie dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voor zover die pas later, mits vóór aanvang van het heffingstijdvak (in dit geval 1 januari 2007), is gebleken. De omstandigheid dat een bodemverontreiniging pas na de waardepeildatum is ontdekt, neemt dus niet weg dat bij de waardering met het waardedrukkende effect daarvan rekening moet worden gehouden, indien die bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was. Dat laatste staat tussen partijen vast, evenals het feit dat de tank en de vervuilde grond voor aanvang van het heffingstijdvak zijn ontdekt.
Daarom heeft bij de waardering van de woning van eiseres als waarde in het economisch verkeer te gelden de prijs die gegadigden voor de woning, terwijl ze bekend waren met de toestand van de grond zoals die naderhand is gebleken, per 1 januari 2005 bereid zouden zijn geweest te betalen. (Hoge Raag 5 september 2003, LJN AI5685, Gerechtshof Amsterdam 20 november 1998, LJN AS 4232).
De rechtbank volgt verweerder aldus niet in zijn primaire standpunt, dat met de bodemverontreiniging bij de waardebepaling geen rekening hoeft te worden gehouden.
Subsidiair heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat, uitgaande van de fictie dat de woning rond de waardepeildatum was verkocht terwijl men wel reeds kennis had van de nadien gebleken vervuiling, de bodemverontreiniging toch geen invloed heeft op de waarde van de woning op de waardepeildatum omdat de kosten door de koper verhaald zouden kunnen worden op de veroorzaker van de vervuiling, in casu de huurder die de olietank heeft laten aanleggen en gebruikt.
Eiseres heeft gesteld dat het voorgaande niet leidt tot een reële inschatting van de waarde op de waardepeildatum, aangezien dan de kans klein is dat de (volledige) schade vergoed zal worden. De vroegere huurder B. [huurder] is overleden en zijn zoon J.P. [huurder], de huidige huurder, geboren in 1933, is niet kapitaalkrachtig.
Inmiddels heeft de sanering eiseres al € 25.000,-- gekost. Het is niet waarschijnlijk dat een gegadigde voor de woning, die bekend was met de toestand van de grond zoals die naderhand is gebleken en dus met een kostenpost van enkele tienduizenden euro’s, per 1 januari 2005 bereid zou zijn geweest de normale marktwaarde voor de woning te betalen. Geen koper zal immers bij de aankoop van de woning een extra kostenpost op de koop toe nemen, tenzij absolute zekerheid bestaat dat die kosten vergoed zullen worden door een solvabele partij, die de aansprakelijkheid heeft erkend.
De rechtbank volgt deze stelling van eiseres. Anders dan bij sanering op kosten van de overheid, komen de kosten van sanering in dit geval voor rekening van de eigenaar van de woning. Het is in zijn algemeenheid en zeker ook in dit geval twijfelachtig of die kosten kunnen worden verhaald op de veroorzaker. Een koper, die op de hoogte zou zijn geweest van de verontreiniging en van de mogelijk geringe verhaalsmogelijkheden op de veroorzaker van de verontreiniging, zou naar het oordeel van de rechtbank bij het bepalen van de waarde van de woning zeker rekening houden met het feit dat de kosten van sanering voor eigen rekening komen en blijven. De rechtbank oordeelt dat de door verweerder vastgestelde waarde in de gegeven omstandigheden te hoog is vastgesteld. De in het taxatierapport opgenomen waarde is naar het oordeel van de rechtbank eveneens te hoog. Weliswaar wordt daarin rekening gehouden met een aftrek van € 10.600,--, zijnde 10% van de waarde zonder verontreiniging, maar deze aftrek is te gering. Bovendien is dit een forfaitair bedrag, terwijl, nu de sanering voor rekening van de eigenaar komt, de daadwerkelijke kosten daarvan van belang zijn voor de bepaling van de waarde.
De rechtbank stelt vast dat verweerder en de taxateur de waarde van de woning te hoog hebben vastgesteld en getaxeerd. Vervolgens is de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt daaromtrent als volgt. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woning in het vrije verkeer niet tegen een redelijke prijs verkoopbaar zou zijn: de woning is immers niet daadwerkelijk te koop aangeboden. Wel volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat de situatie rond de woning een negatieve uitwerking zal hebben op de marktwaarde, door de te maken kosten maar ook door de onzekerheid over toekomstige saneringen, terwijl het aanbod op de markt van vergelijkbare woningen zonder deze problemen rond de waardepeildatum aanzienlijk was. Eiseres heeft verzocht de waarde van de woning op de waardepeildatum vast te stellen op € 80.000,--. Gezien het feit dat partijen het eens zijn over de waarde van de woning zonder de invloed van de grondvervuiling, en gezien de door eiseres gestelde en door verweerder niet weersproken reeds gemaakte kosten van € 25.000,-- en de beperkte verhaalsmogelijkheden, heeft eiseres voldoende aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 80.000,-- aan de woning moet worden toegekend. De rechtbank merkt daarbij nog op dat hierbij een zogenaamd rompslompforfait geen rol speelt, omdat dit een methode is om de waardedruk te bepalen in een situatie waarin de kosten van sanering niet voor rekening van de bewoners of eigenaren komen, (Hoge Raad 23 maart 2007, LJN BA1264) en de rechtbank er in dit geval vooralsnog van uit gaat dat dit hier wel het geval is.
De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, op € 80.000,--.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken, te weten reiskosten Nijmegen-Almelo te vergoeden tot een bedrag van € 26,90.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 80.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres, zijnde de reiskosten tot een bedrage van € 26,90, en
- gelast dat de gemeente het door eiseres betaalde griffierecht van € 39,-- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 8 februari 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr.drs. S. Reesink, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
CK
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.