Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel
zaaknummer: 89438 KG ZA 07-288
datum vonnis: 7 november 2007 (wl)
Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding, in de zaak van:
De stichting Roomskatholieke Woningstichting Ons Huis,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
verder te noemen Ons Huis,
procureur: mr. R.J. Leijssen,
tegen
X,
wonende te Enschede,
gedaagde,
verder te noemen X.
Het procesverloop
Ons Huis heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding. De zaak is behandeld ter terechtzitting van dinsdag 30 oktober 2007. Ter zitting zijn verschenen: mr. Leijssen namens Ons Huis, mevrouw M.H. Simons, manager woondiensten bij Ons Huis, en X in persoon.
De standpunten zijn toegelicht. Het vonnis is bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
1. In deze zaak staat het navolgende vast.
2. Ons Huis is sinds enige tijd eigenaar van de (-)flat te Enschede.
De appartementsgedeelten (-) maken deel van uit van de (-)flat en deze ruimtes worden door X gehuurd. X huurt sinds 6 oktober 2004 deze ruimtes als bedrijfsruimte. X heeft destijds de huurovereenkomst met de rechtsvoorgangster van Ons Huis, de Neighbourhood Corporation Enschede B.V. (NCE), gesloten.
3. Blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als “detailhandelsfunctie” en “verkoopruimten” en blijkens artikel 9.3 heeft X als huurder bij het opstellen van de huurovereenkomst aangegeven een (winkelgebonden) horecafunctie te willen vestigen welke gekoppeld is aan de supermarktruimte die hij op de begane grond zal vestigen. X heeft de ruimtes nu in gebruik als supermarkt.
4. De Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte andere bedrijfsruimte ex. artikel 7a:1624 BW maken deel uit van de huurovereenkomst.
Artikel 2.12.1 van de Algemene Bepalingen bepaalt:
“Het is huurder niet toegestaan:
a) in, op, aan of in de directe omgeving van het gehuurde milieugevaarlijke zaken te hebben, waaronder stankverspreidende brandgevaarlijke ontplofbare, tenzij behorend tot de normale bedrijfsvoering”;
(…..)
c) het gehuurde zodanig te gebruiken dat door dit gebruik bodem of andere milieuverontreiniging optreedt, schade aan het gehuurde kan ontstaan of het aanzien van het gehuurde kan worden geschaad (…..).”
Artikel 2.12.2 van de Algemene Bepalingen bepaalt:
“Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van verhuurder:
a) in, op of aan het verhuurde wijzigingen of voorzieningen aan te brengen, waaronder mede wordt verstaan het maken van gaten in gevels”.
5. X heeft in juni 2007 een aanvraag bij de gemeente Enschede ingediend om een vergunning te verkrijgen voor de verkoop van vuurwerk en om ten behoeve van die verkoop een opslagplaats in te richten voor de tijdelijke opslag van dat vuurwerk.
De vordering en het standpunt van Ons Huis:
6. Ons Huis vordert X te verbieden om in of op de van Ons Huis gehuurde bedrijfsruimte aan de (-) te Enschede, vuurwerk te verkopen en/of op te slaan op straffe van verbeurte van een boete van € 30.000,00 voor elke gehele of gedeeltelijke overtreding van dit verbod en een boete van € 3.000,00 voor elke dag dat de overtreding van het verbod voortduurt na aanzegging van een geconstateerde overtreding.
7. Tevens vordert Ons Huis X te verbieden om bouwkundige wijzigingen te realiseren gericht op de verkoop van vuurwerk dan wel een opslag daarop, zonder dat hij daarvoor toestemming heeft van Ons Huis of de rechter op straffe van € 25.000,00 voor elk geheel of gedeeltelijke overtreding van dit verbod en met veroordeling van X in zowel de buitengerechtelijke kosten ad € 300,00 als in de kosten van dit geding.
8. Ons Huis stelt daartoe dat X zal handelen in strijd met de huurovereenkomst wanneer hij in het gehuurde vuurwerk gaat verkopen en het vuurwerk daar zal opslaan, terwijl dit niet in overeenstemming is met de bestemming van het gehuurde, nu de bestemming supermarkt is en de (tijdelijke) verkoop en opslag van vuurwerk niet tot de normale bedrijfsuitoefening van een supermarkt behoort. Ons Huis beroept zich daarbij op artikel 1.2 en artikel 9.3 van de huurovereenkomst, in welke laatste de bestemming supermarkt nader wordt geconcretiseerd.
9. Tevens stelt Ons Huis dat X zal handelen in strijd met de Algemene Bepalingen, nu het hem ook niet is toegestaan om in het gehuurde milieugevaarlijke zaken te hebben, waaronder stankverspreidende brandgevaarlijke ontplofbare zaken.
10. Ook voert Ons Huis aan dat zij als woningcorporatie de verkoop en opslag van vuurwerk niet kan verantwoorden jegens de andere bewoners van de (-)flat, nu bovendien de gevaren die verbonden zijn aan de opslag en verkoop van vuurwerk in de binnenstad onaanvaardbaar zijn.
11. Ten aanzien van de vergunning heeft Ons Huis ter zitting verklaard dat de vergunningverlening aanstaande is en derhalve wenst zij reeds nu een voorziening te treffen.
Het verweer van X
12. X voert verweer tegen het gevorderde en stelt dat Ons Huis niet op juiste gronden eigenaar is geworden van de door hem gehuurde ruimtes. Volgens X had hij blijkens de huurovereenkomst het recht van eerste koop op de door hem gehuurde bedrijfsruimte.
Voorts stelt X dat hij niet handelt in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst, omdat de verkoop en opslag van vuurwerk binnen de detailhandel vallen en dat is door partijen overeengekomen in de huurovereenkomst. Daarnaast stelt X dat NCE wist van het voornemen en dat hij toezeggingen heeft gekregen van NCE om vuurwerk te verkopen en op te slaan en in het gehuurde de daarvoor benodigde aanpassingen aan te brengen. X meent dat hij op die toezeggingen mag afgaan.
13. X stelt voorts dat hij in het voorjaar bij de gemeente Enschede informatie heeft ingewonnen over de vergunningaanvraag voor vuurwerkverkoop en –opslag en dat hem is verteld dat de bedoelde vergunning kan worden verleend onder de voorwaarde dat de desbetreffende ruimtes voor verkoop en opslag voldoen aan de geldende eisen, waaronder het aanbrengen van sprinklers en het realiseren van dikkere, beveiligde muren en deuren.
X heeft daarop in juni de vergunningaanvraag ingediend en een ingenieursbureau ingeschakeld voor advies over de benodigde aanpassingen. Hij stelt dat hij inmiddels aanzienlijke kosten, circa € 6.000,00, heeft gemaakt. X heeft verklaard dat hij wel tot een oplossing wil komen, maar dat alsdan Ons Huis de door hem gemaakte kosten dient te vergoeden.
De voorzieningenrechter:
14. De voorzieningenrechter overweegt het volgende.
Vooropgesteld dient te worden dat Ons Huis en X thans contractspartijen zijn bij de huurovereenkomst die X op 6 oktober 2004 heeft gesloten met NCE. Ons Huis is rechtsopvolger van NCE en derhalve gelden de bepalingen uit de huurovereenkomst thans tussen Ons Huis en X. Aan het door X gedane beroep dat Ons Huis op onjuiste gronden eigenaar is geworden van de door hem gehuurde bedrijfsruimte omdat X het recht van eerste koop heeft, gaat de voorzieningenrechter dan ook voorbij, nu dit in de contractsverhouding tussen X en NCE van belang is en in het onderhavige geschil geen rol speelt. Voorzover er sprake zou zijn van een schendig van rechten door NCE jegens X, dient X zich te wenden tot NCE, aldus de voorzieningenrechter.
15. Vervolgens overweegt de voorzieningenrechter ten aanzien van het belang van
Ons Huis bij de gevraagde voorziening als volgt. Hoewel X thans (nog) niet de benodigde vuurwerkvergunning is verleend, maar de verlening van de vergunning volgens beide partijen aanstaande is en het de voorzieningenrechter voorkomt dat X in de nabije toekomst de hem verleende vergunning zal willen en gaan gebruiken, heeft Ons Huis, naar het oordeel van de voorzieningenrechter reeds thans een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
16. De gevorderde voorzieningen zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook toewijsbaar, nu X na vergunningverlening daartoe bij verkoop en opslag van vuurwerk, zal handelen in strijd met de huurovereenkomst. Het gehuurde heeft blijkens de huurovereenkomst als bestemming “supermarkt” en de verkoop van vuurwerk en daartoe benodigde opslag past naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet binnen de normale bedrijfsvoering van een supermarkt. Tevens zal X handelen in strijd met de Algemene Bepalingen die onder andere bepalen dat het de huurder niet is toegestaan om in, op, aan of in de directe omgeving van het gehuurde milieugevaarlijke zaken te hebben, waaronder stankverspreidende brandgevaarlijke ontplofbare, tenzij behorend tot de normale bedrijfsvoering en het de huurder niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van verhuurder in, op of aan het verhuurde wijzigingen of voorzieningen aan te brengen, waaronder mede wordt verstaan het maken van gaten in gevels.
17. Nu ter zitting tevens is gebleken dat Ons Huis X geen toestemming zal verlenen voor een verbouwing en de benodigde aanpassingen van het gehuurde die nodig zijn ten behoeve van de verkoop en opslag van het vuurwerk, heeft Ons Huis ook een belang bij het gevraagde verbod om bouwkundige wijzigen te realiseren.
18. Met Ons Huis is de voorzieningenrechter van oordeel dat de specifieke aard van de goederen, het betreft hier immers vuurwerk, met zich meebrengt dat de verkoop en opslag daarvan niet past in een complex waar tevens andere woon- of bedrijfsruimte gevestigd is en waarvan Ons Huis als verhuurder de veiligheid voor andere huurders dient te garanderen, hetgeen door de verkoop en opslag van vuurwerk, ook al is dit voor een relatief korte periode (29, 30 en 31 december), niet volledig kan. Ook de omstandigheid dat de gehuurde bedrijfsruimte zich in een woonwijk bevindt, draagt daaraan bij.
19. Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter dan ook van oordeel dat het gevorderde toegewezen kan worden. De gevorderde boete zal de voorzieningenrechter maximeren. De buitengerechtelijke kosten zijn naar het oordeel van de voorzieningenrechter toewijsbaar, nu deze kosten niet ongegrond en bovenmatig zijn en niet worden betwist.
20. Als de in het ongelijk gestelde partij zal X in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
I. Verbiedt X om in of op de van Ons Huis gehuurde bedrijfsruimte aan de (-) te Enschede vuurwerk te verkopen en / of op te slaan, zulks op straffe van een boete van € 30.000,00 voor elke gehele of gedeeltelijke overtreding van dit verbod en een boete van € 3.000,00 voor elke dag dat de overtreding van het verbod voortduurt na aanzegging van een geconstateerde overtreding met een maximum van € 150.000,00.
II. Verbiedt X om bouwkundige wijzigingen te realiseren gericht op de verkoop van vuurwerk dan wel een opslag daarop, zonder dat hij daarvoor toestemming heeft van
Ons Huis of een rechter, zulks op straffe van een boete van € 25.000,00 voor elk geheel of gedeeltelijke overtreding van dit verbod met een maximum van € 250.000,00.
III. Veroordeelt X tot betaling van € 300,00 aan Ons Huis terzake buitengerechtelijke kosten.
IV. Veroordeelt X in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van
Ons Huis begroot op € 321,85 aan verschotten en € 527,00 aan salaris van de procureur.
V. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. Inden, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 november 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.