Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector bestuursrecht
Registratienummer: 07 / 685 WOZ AQ1 A
uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geschil tussen:
[Eiseres],
wonende te Hengelo, eiseres,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van verweerder d.d. 25 mei 2007.
2. Het verloop van de procedure
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2007 krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van het pand [straatnaam] 12 te Hengelo per peildatum 1 januari 2005 vastgesteld op een bedrag van € 236.000,00.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 26 maart 2007, aangevuld op 20 april 2007, bezwaar gemaakt.
Bij de bestreden uitspraak op bezwaar d.d. 25 mei 2007heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 20 juni 2007 beroep ingesteld.
Op 6 juli 2007 heeft verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden, alsmede een verweerschrift.
Op 31 augustus 2007 heeft eiseres een nader stuk in het geding gebracht.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 1 oktober 2007, waar eiseres in persoon is verschenen, terwijl verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door
B.W.M. Nijboer, ambtenaar van de gemeente Hengelo.
3. Feiten
Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] 12 te Hengelo. Het hoofdgebouw heeft een inhoud van 418 m³. De perceelsoppervlakte bedraagt 332 m². De waarde van deze onroerende zaak is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het belastingjaar 2007.
4. Wettelijk kader
Artikel 17, eerste lid, van de Wet Woz bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. Geschil en standpunten van partijen
Tussen partijen is in geschil of de op grond van de Wet Woz vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
Eiseres beantwoordt die vraag bevestigend en verweerder ontkennend.
Eiseres heeft, samengevat weergegeven, het volgende aangevoerd. Haar woning is niet vergelijkbaar met het object [straatnaam] 10, omdat dit object een hoekhuis betreft met 81 m² meer grond. De woning van eiseres is een geschakelde tussenwoning. In het taxatieverslag is niet vermeld dat de woning [straatnaam] 10 met twee stenen bijgebouwen is uitgebreid (1e in 1997 en 2e in 2005) met een totale oppervlakte van ongeveer 40 m². De door verweerder gehanteerde inhoud van 418 m³ is dan ook niet correct.
Daarnaast heeft verweerder in mei 2007 de woningen [straatnaam] 10, 12 en 14 opnieuw laten taxeren. De desbetreffende taxateur heeft eiseres toen laten weten dat zij de prijsverschillen niet kan herleiden en niet begrijpt. Over deze prijsverschillen heeft eiseres tot op heden nog geen enkele informatie ontvangen.
Nadat eiseres de bestreden uitspraak op bezwaar had ontvangen, heeft zij telefonisch contact gehad met de gemeente. De desbetreffende ambtenaar heeft haar gezegd dat de verkoopprijs van Lyonstraat 10 op 1 juni 2004 van € 230.000,00 wel marktconform was in tegenstelling tot hetgeen in de uitspraak op bezwaar staat.
Eiseres verzoekt de rechtbank de waarde van haar onroerende zaak vast te stellen op € 215.000,00, gelet op de Woz-waarde van [straatnaam] 10.
Ter staving van de vastgestelde waarde wijst verweerder in zijn verweerschrift op het volgende. Zoals uit het taxatieverslag blijkt is de onroerende zaak van eiseres vergeleken met de objecten Stockholmstraat 58, Cardiffstraat 3 en [straatnaam] 10 te Hengelo. Deze objecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2005. De verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak van eiseres zijn in het taxatieverslag voldoende tot uitdrukking gebracht. De vastgestelde waarde van [straatnaam] 10 is, gelet op de verkoopprijs op 1 juni 2004 van € 230.000,00 en de na aankoop bijgebouwde berging, correct vastgesteld. De bergingen van [straatnaam] 10 zijn wel, in tegenstelling tot hetgeen eiseres stelt, bij de waardebepaling betrokken. De inhoud van een berging wordt volgens verweerders vaste gedragslijn echter niet bij de inhoud van de woning opgeteld, maar afzonderlijk in zijn administratie vastgelegd.
Wat betreft de vergelijking van de onroerende zaak van eiseres met [straatnaam] 10 is met de verschillen rekening gehouden. Hoewel het perceel [straatnaam] 10 81 m² groter is dan het perceel van eiseres en tevens over twee bergingen beschikt en niet over een tuinhuisje wordt de waarde van de onroerende zaak van eiseres niet verlaagd. [straatnaam] 10 ligt namelijk naast een voetpad/fietspad waar een waardedrukkende werking van uit gaat. Daarnaast is verweerder uit de permanente marktanalyse van alle in Hengelo verkochte objecten gebleken dat aangepaste woningen bij verkoop een lagere verkoopprijs hebben dan niet aangepaste woningen. Op grond van het voorgaande meent verweerder dat hij de waarde van de onroerende zaak van eiseres aannemelijk heeft gemaakt.
6. Overwegingen
Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak van eiseres heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatieverslag, zoals hij dat bij brief van 19 maart 2007 aan eiseres heeft doen toekomen.
Verweerder heeft geen taxatierapport, opgemaakt door een deskundige, overgelegd, waarin de waarde mede is vergeleken met verkoopcijfers van min of meer vergelijkbare woningen omstreeks de waardepeildatum, maar volstaan met een taxatieverslag. Tevens heeft hij ter zitting een overzicht overgelegd van m2 en m3 prijzen van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten.
Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder aan de hem opgelegde bewijslast van de waarde van een object in principe voldoen door het overleggen van een door een deskundige opgemaakt taxatierapport. Dat neemt niet weg dat ook op andere wijze, zoals middels een taxatieverslag, de waarde van een object aannemelijk kan worden gemaakt, zij het dat daaraan qua bewijslast niet de zwaarwegende betekenis kan worden gehecht als aan het advies van een deskundige.
De rechtbank heeft op zichzelf geen reden om aan de betrouwbaarheid van de voorhanden zijnde gegevens, waaronder die in het taxatieverslag, te twijfelen. Niettemin acht de rechtbank verweerder er niet in geslaagd met het geheel van die gegevens aannemelijk te maken, tegenover de betwisting ervan door eiseres, dat de WOZ - waarde niet minder bedraagt dan € 236.000.
Bij de vorming van dat oordeel heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat het taxatieverslag, ook in samenhang met al hetgeen verweerder overigens naar voren heeft gebracht, aan stukken heeft ingebracht en ter zitting heeft toegelicht, niet het nodige inzicht biedt in de wijze waarop alle daarvoor in aanmerking komende gegevens, met name die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, met elkaar zijn vergeleken en hebben geresulteerd in een waarde van € 236 000.
Dit klemt temeer, omdat uit het geheel van gegevens, in onderlinge samenhang bezien, niet voldoende duidelijk is geworden waarom de door verweerder aangevoerde objecten vergelijkbaar zijn met het object van eiseres.
Zo kan het object Cardiffstraat 3 naar het oordeel van de rechtbank niet als vergelijkingsobject dienen, gelet op het feit dat deze is verkocht op een datum die te ver verwijderd is van het de peildatum 1 januari 2005, namelijk 6 februari 2006. Verweerder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat geen andere, meer vergelijkbare en rondom de peildatum verkochte objecten te vinden zijn.
Ten aanzien van het object Stockholmstraat 58 heeft eiseres, naar het oordeel van de rechtbank terecht, aangevoerd dat deze niet vergelijkbaar is met haar woning omdat haar woning beschikt over twee verdiepingen, terwijl Stockholmstraat 58 beschikt over drie verdiepingen. Daarmee behoort de woning tot een geheel ander segment van de woningmarkt, met een andere doelgroep en daarmee ook andere waarden. Dat de waarde van het object van eiseres is af te leiden van de gecorrigeerde m3 prijs, zoals verweerder ter zitting heeft gesteld, acht de rechtbank, gelet op het andere marktsegment en de wezenlijk andere verschijningsvorm, niet aannemelijk.
Wat betreft het vergelijkingsobject [straatnaam] 10 oordeelt de rechtbank dat die wel gebruikt kan worden als referentieobject. Daarbij dient dan wel te worden aangetekend dat de waarde van die woning hoger zal zijn dan die van de woning van eiseres: niet alleen is de woning van eiseres aan te merken als tussenwoning en [straatnaam] 10 als een hoekwoning, maar bovendien kent het object [straatnaam] 10 een aanzienlijk grotere oppervlakte (81 m2) en twee stenen bergingen.
Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting gesteld dat uit permanente marktanalyse van alle in Hengelo verkochte objecten blijkt dat aangepaste woningen bij verkoop een lagere verkoopprijs hebben dan niet aangepaste en dat de woning [straatnaam] 10 een aangepaste woning betreft. De rechtbank is van oordeel dat, wat verder ook zij van de vraag of de woning van eiseres niet ook een aangepaste, dan wel aanpasbare woning is, deze blote stelling van verweerder bij het ontbreken van een taxatierapport dan wel gegevens op basis waarvan de stelling kan worden onderbouwd, onvoldoende is om aannemelijk te maken dat de woning [straatnaam] 10 als gevolg van de aanpassing een lagere waarde heeft.
De stelling van verweerder dat de woning [straatnaam] 10 een lagere waarde zou hebben omdat er een voetpad langs het perceel loopt kan, bij het ontbreken van een taxatierapport dan wel andere onderbouwende gegevens, eveneens niet worden gevolgd.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak van eiseres per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum.
Nu de door eiseres voorgestane waarde van € 215.000,00 onvoldoende aanknopingspunten biedt, stelt de rechtbank in goede justitie de aan de onroerende zaak van eiseres toe te kennen waarde per de peildatum 1 januari 2005 vast op € 220.000,00, welke waarde is afgeleid van de waarde van de woning [straatnaam] 10 en de verschillen in oppervlakte en bebouwing tussen dit object en dat van eiseres.
Het voorgaande voert de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van eiseres gegrond is.
De bestreden uitspraak op bezwaar kan dan ook in rechte niet in stand worden gelaten. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Beslist wordt derhalve als volgt:
7. Beslissing
De Rechtbank Almelo,
Recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [straatnaam] 12 te Hengelo tot € 220.000,00;
- veroordeelt verweerder in de reiskosten van eiseres in verband met de behandeling van het beroep tot een bedrag van € 4,80 (retour Hengelo-Almelo) te betalen door de gemeente Hengelo;
- verstaat dat de gemeente Hengelo aan eiseres het griffierecht ad € 39,00 vergoedt.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Aldus gegeven door mr. W.M.B. Elferink, in tegenwoordigheid van mr. G.J.M. Annink, griffier en in het openbaar uitgesproken op .
Afschrift verzonden op:
AW