Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Civiel recht
zaaknummer: 83657 ha za 119 van 2007
datum vonnis: 2 mei 2007 (mvw)
Vonnis van de rechtbank Almelo, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende coöperatie
Coöperatieve Rabobank Enschede-Haaksbergen U.A.,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
verder te noemen: Rabobank,
procureur: mr. J.A. Holsbrink,
tegen
1. de vennootschap onder firma
X Makelaardij v.o.f.,
gevestigd te Enschede,
2. E. W. X,
3. K. I. X-Y,
beiden wonende te Enschede,
gedaagden,
verder gezamenlijk te noemen: X,
procureur: mr. L.P.F.M.C. Leeters.
Het procesverloop
1.1 Rabobank heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding van 24 januari 2007 onder overlegging van negen producties. X heeft op 18 april 2007 een conclusie van antwoord met vier producties genomen.
1.2 De rechtbank heeft daarna artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toegepast. Zij heeft beoordeeld of de zaak geschikt is voor een verschijning van partijen als bedoeld in de artikelen 87 en/of 88 Rv. Haar uitspraak over deze vraag heeft zij bepaald op vandaag.
De beoordeling van het geschil en de motivering van de beslissing
2.1 In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken en/of blijkend uit niet betwiste producties thans al het navolgende vast.
2.2 Op 5 oktober 1989 heeft de Staat der Nederlanden (Staatsbosbeheer) aan N.W.H. V en J.P. P in erfpacht gegeven:
“de woning genaamd ‘A’, bestaande uit een woonboerderij, een stenen schuur, een houten schuur, een bakhuis met oven alsmede erf en tuin, plaatselijk bekend xxweg 76 te X (…) ter gezamenlijke grootte van circa vijf en zestig aren”.
De betreffende leveringsakte vermeldt tevens:
“De opstallen zijn en blijven eigendom van de Staat. De waarde van de opstallen is door de erfpachter niet vergoed”.
2.3 Per 1 januari 1992 heeft de Staat verder aan V en P percelen bestaande uit boomgaard en grasland, tot een grootte van 0.47.10 ha in erfpacht gegeven. Deze percelen liggen in de omgeving van de hiervoor genoemde woning ‘A’. Het erfpachtrecht is geleverd bij akte van 29 juni 1995.
2.4 Op enig moment is H. Z getreden in de rechten van V en P. Rabobank heeft aan Z leningen verstrekt tot een totaal van ƒ 1.025.000,-- (€ 465.124,12). Als zekerheid hiervoor heeft Z ten behoeve van Rabobank een tweetal rechten van hypotheek gevestigd op de genoemde erfpachtrechten.
2.5 Z heeft op 12 september 2000 aan X opdracht gegeven het erfpachtrecht te taxeren. De taxatie is uitgevoerd door E.W. X (eiser sub 2). Deze heeft de feitelijke situatie opgenomen op 13 september 2000 en op dezelfde dag een rapport opgesteld. Dit taxatierapport luidt onder andere:
“ONROEREND GOED
Soort en plaatselijke omschrijving
Het erfpachtsrecht betreffende de hoeve genaamd ‘A’ bestaande uit een woonboerderij, met stenen schuur, een houten schuur een bakhuis met oven alsmede erf en tuin plaatselijk bekend xxWEG 76 te X alsmede een aansluitend in erfpacht uitgegeven boomgaard en grasland.
Kadastrale gegevens; bron:
Kadastraal bekend gemeente X (…) alle gedeeltelijk ter grootte van 6500 m2 Boomgaard en grasland (…) ter grootte van 4710 [m2] Alsmede een perceel bosgrond ter grootte van pl.m. 2500 m2
(…)
Eigen grond of erfpacht (eventueel opstalrecht; beklemrecht e.d. ook vermelden): ONDER ERFPACHT
(…)
Bij erfpacht
1. eeuwigdurend, voortdurend of tijdelijk: tijdelijk zie nadere toelichting
2. einddatum lopende erfpachtperiode: 23-09-2064 zie nadere toelichting
3. vaste of variabele canon: variabele canon zie nadere toelichting
4. hoogte canon: zie nadere toelichting
5. bron: opdrachtgever
(…)
DOEL
1. verkrijgen van financiering bij/door: OPDRACHTGEVER
(…)
WAARDE(N) PER OPNAME-DATUM
1. Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: ƒ 2.200.000,-
(…)
2. Executiewaarde bij eigen gebruik: ƒ 2.000.000,-
(…)
G. NADERE MEDEDELINGEN
MET BETREKKING TOT HET ERFPACHTRECHT HEEFT ONDERGETEKENDE DE VOLGENDE INLICHTINGEN VAN OPDRACHTGEVER GEKREGEN: DE ERFPACHTCANON BEDRAAGT PER JAAR 12 X F.1250 PLUS F.1050 HET GEBRUIK VAN DE PL.M. 2500M2 BOSGROND IS OM NIET. PER 6 SEPTEMBER 2000 IS EEN VERZOEK INGEDIEND BIJ STAATSBOSBEHEER OM HET ERFPACHTRECHT MET 99 JAREN TE VERLENGEN DUS TOT 23 SEPTEMBER 2163 DE ERFPACHTSKANON WORDT JAARLIJKS AANGEPAST MET HET PRIJSINDEXCIJFER PLUS 1 %.”
2.6 Mede op basis van dit taxatierapport heeft Rabobank aan Z een aanvullende lening verstrekt van ƒ 150.000,-- (€ 68.067,03). Ter zekerheid van deze lening is een derde recht van hypotheek gevestigd op de erfpachtrechten.
2.7 Z is vervolgens in financiële problemen gekomen, waardoor hij de leningen van Rabobank niet meer kon afbetalen. Ter voorkoming van executie van de hypotheek door Rabobank heeft Z de erfpachtrechten in januari 2006 onderhands verkocht voor € 450.000,--. Daarmee kon de schuld aan Rabobank waarvoor het derde recht van hypotheek was verstrekt in het geheel niet worden afgelost.
3.1 Rabobank vordert, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van X uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 68.067,03, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 12 september 2000, subsidiair 7 december 2004 en met de kosten van het geding.
3.2 Samengevat legt Rabobank hieraan ten grondslag dat X onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door een onjuist taxatierapport op te maken dat een hogere waarde geeft dan de werkelijke waarde van de erfpachtrechten. Volgens Rabobank heeft X gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van een redelijk vakbekwaam makelaar mag worden verwacht. Rabobank stelt dat zij bij een juist taxatierapport de derde lening van € 68.067,03 niet zou hebben verstrekt en dus ook niet de schade zou hebben geleden die zij thans lijdt.
4.1 X concludeert tot afwijzing van deze vordering en tot veroordeling van Rabobank in de kosten van dit geding.
4.2 Hij voert hiertoe, kort samengevat, aan dat hij niet het erfpachtrecht, maar de waarde van de opstallen heeft getaxeerd. Volgens X wist Rabobank dit of had zij dit moeten weten en dus moeten beseffen dat het taxatierapport ondeugdelijk was voor de beoordeling van Z’s verzoek om een lening te verstrekken. Verder is de hogere waardering volgens X nog te verklaren doordat bij de waardering is uitgegaan van een groter perceel met een lagere canon dan Z uiteindelijk heeft verkocht. Ten slotte bestrijdt X de gevorderde wettelijke rente.
5. De rechtbank zal zo nodig later de standpunten van partijen meer in detail weergeven.
6.1 De rechtbank zal een comparitie van partijen gelasten om nadere informatie te verkrijgen.
6.2 Onder andere zal X daar zijn standpunt nader kunnen toelichten dat hij niet het erfpachtrecht, maar de opstallen heeft gewaardeerd, ondanks de omstandigheid dat de tekst van het taxatierapport zo kan worden gelezen dat wel degelijk het erfpachtrecht is getaxeerd.
6.3 X heeft gewezen op de notariële akte van 24 november 1997 waarbij V en P hun rechten hebben overgedragen aan Z. Deze akte luidt onder andere:
“De verkoper heeft verkocht aan de koper, die heeft gekocht:
a. het erfpachtsrecht op de woning genaamd ‘Groot Boeschoten’, bestaande uit een woonboerderij, een stenen schuur, een houten schuur, een bakhuis met oven, ondergrond en tuin, plaatselijk bekend Hoge Boeschoterweg 76 te X (…) met een gezamenlijke oppervlakte van negenenzeventig aren;
b. het erfpachtsrecht op de boomgaard en het grasland gelegen te X in de nabijheid van de Hoge Boeschoterweg 76(…) met een gezamenlijke oppervlakte van zevenenveertig aren en vijf centiaren;”
X zal ter comparitie moeten verduidelijken hoe Z, zoals X heeft gesteld, hieruit heeft kunnen afleiden dat hij de opstallen in eigendom verkreeg, nu in deze passage niet wordt gesproken over eigendom van deze opstallen of over een recht van opstal.
6.4 Verder zal ter comparitie worden gesproken over de verschillende mededelingen in de stukken over de omvang van het perceel en over het tijdstip waarop duidelijk werd dat de canon zouden worden verhoogd dan wel zou kunnen worden verhoogd bij overdracht van het erfpachtrecht door Z.
6.5 X heeft de vraag aan de orde gesteld dat hoe Rabobank leningen heeft kunnen verstrekken met het erfpachtrecht als zekerheid, als de waarde van het erfpachtrecht zo laag is al Rabobank nu stelt. De rechtbank wenst in dat kader een nadere toelichting van Rabobank hoe zij de door Z verstrekte zekerheid heeft beoordeeld. Zo is de vraag hoe zij leningen heeft verstrekt tot een bedrag van € 465.124,12 terwijl de waarde van de erfpachtrechten volgens het, door Rabobank geëntameerde, voorlopig deskundigenonderzoek op 12 september 2000 in totaal € 329.000 ,-- was, uitgaande van een canon van in totaal € 7.269,78. Wellicht dat dit verband houdt met een lagere canon ten tijde van het verstrekken van de leningen. In dat geval zal Rabobank moeten toelichten in welke mate zij rekening houdt met toekomstige canonverhogingen. Ter verduidelijking zal Rabobank, zoals deels ook gevraagd door X, kopieën moeten overleggen van de notariële akten waarin de drie door Z verleende rechten van hypotheek zijn vastgelegd. Ook zal Rabobank kopieën moeten overleggen van de taxatierapporten die zijn opgemaakt ten behoeve van de eerste twee rechten van hypotheek. Anders dan X is de rechtbank echter op voorhand niet van mening dat hier de zorgvuldigheid in het geding is van het handelen van Rabobank jegens Z of jegens degenen die het erfpachtrecht van Z hebben overgenomen.
7.1 Verder zal de rechtbank ter comparitie nagaan of partijen mogelijkheden zien zelf geheel of gedeeltelijk dit geschil te beëindigen.
7.2 In afwachting van de comparitie houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
De beslissing
De rechtbank:
I. beveelt partijen, eiser sub 2 in persoon en beide partijen verder vertegenwoordigd door iemand die volledig van de zaak op de hoogte is en bovendien gemachtigd is om rechtshandelingen te verrichten, om op een nader te bepalen dag te verschijnen in het gerechtsgebouw te Almelo voor mr. Van Wees om inlichtingen te verstrekken en een vereniging te beproeven.
II. Verwijst de zaak naar de civiele rol van woensdag 16 mei 2007 voor dagbepaling comparitie en draagt Rabobank op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide partijen.
III. Draagt partijen op om ervoor zorg te dragen dat de in rechtsoverweging 6.5 en eventuele andere ter gelegenheid van de comparitie over te leggen stukken uiterlijk 14 dagen voor de comparitiedatum in fotokopie aan de advocaat van de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank zijn toegestuurd.
IV. Houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.E. van Wees en is op 2 mei 2007 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.