Uitspraak
RECHTBANK ALMELO
Sector Kanton
Locatie Enschede
Zaaknummer: 239040 CV EXPL 1134/07
Uitspraak : 22 februari 2007
Vonnis in kort geding in de zaak van:
Eiser
wonende te …
eisende partij
hierna ook wel te noemen: eiser
gemachtigde: mr. R. Smink
advocaat en procureur te Enschede
tegen
de stichting Stichting Karmel International
gevestigd te Enschede
gedaagde partij
hierna ook wel te noemen: Karmel
gemachtigde: mr. J. Keupink
advocaat en procureur te Hengelo (O)
1. Het verloop van de procedure:
1.1 Eiser heeft Karmel op 8 februari 2007 in kort geding gedagvaard en gevorderd – verkort weergegeven – dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Karmel wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de panden aan de Twenteweg 6 en 10 te Enschede te ontruimen. De zaak is op 16 februari 2007 behandeld. Ter zitting zijn verschenen eiser, vergezeld door mr. Smink en de heer …, verbonden aan Karmel en vergezeld door mr. Keupink.
2. De voorshands vaststaande feiten:
2.1 Karmel is een stichting die vanuit Enschede transporten hulpgoederen verzorgt naar Hongarije en Roemenië.
2.2 Met ingang van 1 januari 2002 tot en met 31 december 2003 is Maduca Beheer B.V. te Enschede aan Karmel gaan verhuren een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW staande en gelegen te Enschede aan de Twenteweg 6 en 10. Per 1 januari 2004 was er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die kon worden opgezegd met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. In de huurovereenkomst is in artikel 10 lid 4 ten behoeve van Karmel een voorkeursrecht/aanbiedingsplicht tot koop opgenomen. Eiser is directeur van Maduca Beheer BV en enig aandeelhouder.
2.3 Karmel en Maduca Beheer hebben onderhandeld over de verkoop van het gehuurde aan Karmel. De onderhandelingen liepen op niets uit omdat Karmel voor het gehuurde niet meer wilde betalen dan € 265.000,00, terwijl Maduca Beheer een koopprijs wilde van minimaal € 360.000,00. Eiser heeft vervolgens privé de door Karmel gehuurde panden gekocht voor een prijs van € 265.000,00. Bij transportakte van 29 december 2004 is het gehuurde aan eiser geleverd. In deze akte is een fiscale glijclausule opgenomen die erop neerkomt dat indien de fiscus in hoogste instantie een andere waarde voor de verkochte panden vaststelt eiser en Maduca Beheer zich daaraan zullen conformeren in dier voege dat in de leveringsakte de door de fiscus vastgestelde waarde als koopprijs zal worden gehanteerd. De fiscus heeft de waarde van de verkochte panden vastgesteld op € 350.000,00 en Maduca Beheer en eiser zijn eind december 2006 overeengekomen dat eiser nog € 85.000,00 aan Maduca Beheer moet voldoen. Op 3 januari 2007 heeft eiser € 85.000,00 aan Maduca Beheer betaald.
2.4 In juni 2006 heeft Karmel zowel eiser als Maduca Beheer in kort geding gedagvaard. Zij vorderde in dat geding dat eiser het gehuurde aan haar moest leveren voor de prijs van € 265.000,00 en dat Maduca Beheer aan haar als voorschot op een schadevergoeding moest betalen € 15.000,00. De voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo heeft in zijn vonnis van 20 juni 2006 de vorderingen afgewezen en daarbij overwogen dat Maduca Beheer in strijd met hetgeen is bepaald in artikel 10 lid 4 van de huurovereenkomst heeft gehandeld door niet eerst de panden voor de prijs van € 265.000,00 aan Karmel aan te bieden. Wanprestatie zijdens Maduca Beheer aldus de voorzieningenrechter. De handelwijze van eiser achtte de voorzieningenrechter onrechtmatig omdat hij – als bestuurder van Maduca Beheer – wist van het voorkeursrecht van Karmel en van het feit dat Karmel het gehuurde wilde kopen. In zijn vonnis heeft de voorzieningenrechter voorts overwogen dat hij een aanbiedingsplicht van € 265.000,00 niet reëel achtte omdat de fiscus het gehuurde inmiddels had gewaardeerd op € 350.000,00 en dat daarom Karmel niet aannemelijk heeft weten te maken dat zij inzake het gehuurde nog een voorkeursrecht heeft nadat het door eiser in eigendom was verkregen.
2.5 Karmel is tegen het vonnis van 20 juni 2006 in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof Arnhem. Op 12 april 2007 is pleidooi bepaald.
2.6 Bij aangetekende brief “met handtekening retour” van 30 maart 2006 heeft de gemachtigde van eiser namens eiser de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2006. In de brief is ook tegen deze datum de ontruiming aangezegd. De brief is op 3 april 2006 door de postbode bij Karmel aangeboden. Karmel heeft niet op de voet van artikel 7: 230a lid 1 BW een verzoek ingediend de termijn te verlengen waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden.
2.7 Eiser is voornemens een gedeelte van de in het geding zijnde panden te verhuren althans in gebruik te geven aan familieleden (dochters).
3. De toelichting op de vordering van Den Eiser:
3.1 Eiser is nu de verhurende partij. Gelet op de huuropzegging en de feiten als onder 2.6 weergegeven moet ervan worden uitgegaan dat Karmel de in het geding zijnde percelen thans zonder recht of titel gebruikt. Eiser wil daarin niet langer berusten. Het gegeven dat de huuropzeggingsbrief van 30 maart 2006 eerst op 3 april 2006 door de postbode aan Karmel is aangeboden doet aan het vorenstaande niet af. Er moet in dat geval van worden uitgegaan dat de gebruikte opzeggingstermijn is geconverteerd in een rechtsgeldige opzeggingstermijn.
3.2 Het is onwaarschijnlijk dat in hoger beroep zal worden geoordeeld dat eiser de bedrijfsruimte op zijn beurt zal moeten verkopen en leveren voor de prijs van € 265.000,00. De reële waarde is immers inmiddels door de fiscus vastgesteld op € 350.000,00 en het is uitgesloten dat Karmel dit bedrag aan eiser kan voldoen. Teneinde te besparen op de overdrachtsbelasting zijn Maduca Beheer en eiser aanvankelijk een prijs van € 265.000,00 overeengekomen.
4. Het verweer:
4.1 Karmel is van mening dat de vordering van eiser moet worden afgewezen. Het volgende is naar voren gebracht:
De opzegging van de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig omdat de opzeggingsbrief eerst op 3 april 2006 aan Karmel is aangeboden en derhalve geen opzeggingstermijn van zes maanden in acht is genomen. De huurovereenkomst is derhalve onverminderd voor onbepaalde tijd gecontinueerd.
4.2 Het is evident dat Maduca Beheer zich schuldig heeft gemaakt aan contractbreuk en dat haar directeur daarbij een kwalijke rol heeft gespeeld. Het is van groot belang voor Karmel hoe het Hof het aanhangig hoger beroep zal beoordelen. Indien Karmel in het gelijk wordt gesteld, zal eiser de panden voor € 265.000,00 aan haar moeten verkopen en leveren. Het gaat niet aan dat vooruitlopend op de beslissing van het Hof Karmel wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Karmel wenst in deze kwestie niet voor een voldongen feit te worden geplaatst die voor haar ernstige nadelige financiële consequenties zal hebben.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 Wat betreft de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd is de kantonrechter van oordeel dat indien de opzegging nietig zou zijn deze desalniettemin in een zodanige mate beantwoordt aan die van een geldige opzegging dat moet worden aangenomen dat een geldige opzegging is verricht. Immers de opzeggingsbrief is gedateerd 30 maart 2006 en nu is opgezegd tegen 1 oktober 2006 en er in de huurovereenkomst een opzegtermijn van 6 maanden is opgenomen, zal Karmel zich gerealiseerd hebben dat het de bedoeling van eiser was dat hij op een correcte wijze een opzegtermijn van zes maanden in acht zou nemen. Karmel kan niet tegenwerpen dat zij door een conversie onredelijk wordt benadeeld. Zij had desnoods “voor zover vereist” verlenging van de opzegtermijn kunnen verzoeken. De opzegging is op de voet van artikel 3:42 BW omgezet in een rechtsgeldige opzegging.
5.2 Het moge zo zijn dat voor de overdrachtsbelasting de waarde van de door eiser gekochte percelen € 350.000,00 bedraagt en dat aan de hand van deze waarde eiser is geconfronteerd met een naheffingsaanslag maar dat behoeft niet te betekenen dat het uitgesloten is dat eiser niet vrij zou staan de bedrijfsruimte aan Karmel te verkopen voor een prijs van € 265.000,00. Partijen kunnen een nog lagere prijs dan laatstvermeld bedrag overeenkomen, waarbij zij er inmiddels voldoende ervan zullen zijn doordrongen dat de fiscus daaraan geen boodschap heeft. De fiscus zal wederom een aanslag opleggen gebaseerd op de reële waarde.
5.3 De kantonrechter is het met Karmel eens dat wanneer zij wordt gedwongen om op korte termijn de bedrijfsruimte te ontruimen zij voor een voldongen feit wordt geplaatst, terwijl in hoger beroep de vraag aan de orde komt of eiser al dan niet veroordeeld zal worden de bedrijfsruimte aan haar te verkopen voor een prijs van
€ 265.000,00. In het kader van deze procedure moet worden bezien of in voldoende mate waarschijnlijk is dat het Gerechtshof het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo zal vernietigen en eiser zal veroordelen aan Karmel te verkopen voor een prijs van € 265.000,00. De kantonrechter acht dat onwaarschijnlijk. Hij neemt over hetgeen de voorzieningenrechter daarover in zijn vonnis heeft overwogen en tekent daarbij aan dat indien er sprake is van een onrechtmatige handelwijze van eiser, waardoor Karmel schade lijdt, dit in beginsel leidt tot een schadevergoedingsplicht van eiser in geld. (Artikel 3:95 BW en verder.)
5.4 Gelet op alle omstandigheden van het geval en nu niet is gesteld of anderszins is gebleken dat de dochters van eiser op stel en sprong de bedrijfsruimte moeten betrekken is het billijk dat Karmel eerst tot ontruiming zal moeten overgaan binnen vier maanden na betekening van dit vonnis. Er zal niet tot ontruiming behoeven te worden overgegaan indien het Hof in hoger beroep van het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 20 juni 2006, zal beslissen dat eiser de bedrijfsruimte aan Karmel dient te verkopen voor een prijs van € 265.000,00.
5.5 De uitkomst van deze procedure brengt mee dat voldoende termen aanwezig zijn de proceskosten te compenseren.
6. Beslissing:
6.1 Veroordeelt Karmel om binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis de panden aan de Twenteweg 6 en 10 te Enschede te ontruimen en deze panden, met al diegenen die zich daarin bevinden en al hetgeen dat zich daarop bevindt te verlaten en met de overgave van de sleutels ter vrije beschikking van eiser te stellen om vervolgens de panden verlaten en ontruimd te houden met machtiging van eiser, bij gebreke van volledige voldoening aan het voorgaande, de panden zelf te ontruimen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie.
6.2 Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
6.3 Verstaat dat Karmel het gehuurde niet behoeft te ontruimen en te verlaten indien het Hof zal beslissen als onder 5.4 breder is omschreven.
6.4 Compenseert de proceskosten in dier voege dat ieder van partijen haar eigen kosten draagt.
6.5 Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op 22 februari 2007 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.