Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/398
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2012 in de zaak tussen
de besloten vennootschap [naam eiseres] B.V., te [plaatsnaam], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Opmeer, verweerder
(gemachtigden S.P. Laverman en R. Elings, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het terrein van eiseres voor het belastingjaar 2011 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar 27 december 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft de zaak behandeld ter zitting van 5 juli 2012. Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Bij tussenbeslissing van 19 juli 2012 is het onderzoek heropend teneinde nadere vragen te stellen aan partijen. Verweerder heeft bij brief van 27 juli 2012 op de vragen van de rechtbank gereageerd. Bij brief van 8 augustus 2012 heeft de rechtbank verweerder verzocht om een nadere toelichting. Deze toelichting heeft verweerder bij brief van 22 augustus 2012 aan de rechtbank doen toekomen. Eiseres heeft bij brief van 8 september 2012 op de vragen van de rechtbank gereageerd.
Bij brief van 12 oktober 2012 heeft de rechtbank nogmaals enkele vragen aan partijen gesteld. Verweerder heeft bij brief van 18 oktober 2012 gereageerd op deze vragen en eiseres heeft haar reactie bij brief van 24 oktober 2012 aan de rechtbank doen toekomen.
Nadat partijen toestemming hebben gegeven om de zaak zonder verdere behandeling ter zitting af te doen, heeft de rechtbank het onderzoek op 21 november 2012 gesloten en bepaald dat er binnen zes weken uitspraak zal worden gedaan.
Feiten
1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het terrein van eiseres aan de [adres] te [plaatsnaam] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 1.323.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010 en de staat van het terrein van eiseres op 1 januari 2011.
1.2. Op het terrein van eiseres stonden diverse voormalige bedrijfsgebouwen en het terrein wordt nu ontwikkeld voor de bouw van woningen.
Geschil en beoordeling
2. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van het terrein van eiseres voor het belastingjaar 2011. Eiseres bepleit een waarde van € 11.670 voor het terrein. Verweerder blijft bij de vastgestelde waarde van € 1.323.000.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.1. De rechtbank overweegt dat de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ behelst dat de waarde wordt vastgesteld naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin het op die datum verkeert. De waardepeildatum voor belastingjaar 2011 is 1 januari 2010.
4.2. In artikel 18, derde lid, aanhef en onder b en c, van de Wet WOZ is echter een uitzondering opgenomen die maakt dat de waarde wordt bepaald naar de staat bij het begin van het betreffende belastingjaar indien de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en het begin van het betreffende belastingjaar wijzigt als gevolg van afbraak dan wel van bestemming verandert of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. In dat geval wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
4.3. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de bestemming van het terrein van eiseres op de waardepeildatum, 1 januari 2010, nog “industrie categorie 1” was. Ten behoeve van de wijziging van die bestemming in een woonbestemming is in september 2010 het voorontwerp bestemmingsplan “terrein [naam eiseres] beton te [plaatsnaam]” door de gemeenteraad van Opmeer vastgesteld. Gelet hierop en op de overige gedingstukken is de rechtbank van oordeel dat in de periode van 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 de kans op een bestemmingswijziging aanmerkelijk is gestegen. Deze omstandigheid dient naar het oordeel van de rechtbank als bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt. Immers het vooruitzicht op deze bestemmingswijziging beïnvloedt de waarde in het economische verkeer en een potentiële koper zal hiermee rekening houden.
4.4. Voorts stelt de rechtbank vast dat in de periode van 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 sloopwerkzaamheden op het terrein van eiseres hebben plaatsgevonden. Deze omstandigheid dient naar het oordeel van de rechtbank als een omstandigheid te worden aangemerkt als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. Ook deze wijziging heeft invloed gehad op de waarde van het terrein aangezien een potentiële koper geen rekening meer hoeft te houden met deze sloopkosten.
4.5. Gezien voornoemd vooruitzicht op een bestemmingswijzing en de verrichte sloopwerkzaamheden is de rechtbank van oordeel dat de onder 4.2. genoemde uitzondering hier van toepassing is. Verweerder heeft daarom de waarde van het terrein voor het belastingjaar 2011 terecht bepaald naar de staat van het terrein op 1 januari 2011.
5. Partijen hebben beide een berekening van de waarde van het terrein van eiseres gemaakt. Bij deze berekeningen is de WOZ-waarde bepaald op basis van de waarde van de grond als bouwgrond voor woningbouw verminderd met de risico’s en nog te maken investeringen. De rechtbank kan partijen hierin volgen en zal de waardeopbouw in het navolgende per onderdeel bespreken.
6. Tijdens de zitting hebben partijen meegedeeld dat zij uitgaan van een grondoppervlak van 10.375 m² dat gewaardeerd moet worden. Verweerder en eiseres zijn in hun berekeningen voor de WOZ-waarde beide uitgegaan van een prijs voor de grond van € 325 per vierkante meter. Dit betekent dat geen geschil bestaat over een grondwaarde exclusief kosten van in totaal € 3.371.875. Ook de rechtbank neemt deze waarde tot uitgangspunt.
7. De rechtbank stelt vast dat de bestemming van het terrein van eiseres op 1 januari 2011 nog niet was gewijzigd en dat er een risico bestaat dat de beoogde bestemmingswijziging zoals die is neergelegd in het in september 2010 vastgestelde voorontwerp bestemmingsplan “terrein [naam eiseres] beton te [plaatsnaam]” niet doorgaat. In verband met dit risico hebben partijen in hun respectievelijke berekeningen van de WOZ waarde een ‘realisatieaftrek’ toegepast. Verweerder is in zijn berekening uitgegaan van een aftrek van 20% van de grondwaarde, terwijl eiseres een percentage van 25% heeft toegepast. Uit de gedingstukken maakt de rechtbank op dat het terrein van eiseres deels in het bebouwingslint van [plaatsnaam] is gelegen. Gelet op deze ligging in de dorpskom schat de rechtbank de kans op een wijziging van de bestemming van industrie naar woningbouw hoog in. Dit en het eerdergenoemde gevorderde procedurele stadium van de bestemmingswijziging leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder eiseres niet tekort heeft gedaan met een ‘realisatieaftrek’ van 20%.
8. Vaststaat dat op 1 januari 2011 de opstallen en vloeren op het terrein van eiseres waren gesloopt. Na deze datum diende nog ondergronds sloopwerk te worden verricht, moest de verharding nog worden verwijderd en diende het vuil en puin nog te worden afgevoerd.
Verweerder is in zijn berekening van de WOZ-waarde uitgegaan van een bedrag van € 29.747 aan sloopkosten. Eiseres heeft in haar brief van 24 oktober 2012 vermeld dat na
1 januari 2011 nog een bedrag van € 30.467,48 aan sloopkosten moest worden gemaakt.
De rechtbank gaat ervan uit dat eiseres het beste zicht heeft op de hoogte van deze kosten op 1 januari 2011 aangezien zij eigenaresse is van het terrein. Dit maakt dat de rechtbank het door eiseres genoemde bedrag aan sloopkosten van € 30.467,48 aannemelijk acht.
9.1. Tussen partijen is niet in geschil dat voor het wijzigen van de bestemming van het terrein in woningbouw een wettelijke verplichting tot bodemsanering geldt. Verweerder is van mening dat in de berekening van de WOZ-waarde geen rekening hoeft te worden gehouden met saneringskosten aangezien deze kosten niet voor rekening van de toekomstige koper komen. Eiseres is immers de vervuiler en is daarom verantwoordelijk voor de sanering van het terrein en de kosten daarvan. Wel heeft verweerder in zijn berekening rekening gehouden met een rompslompforfait van 10% in verband met de overlast die de koper zal ondervinden bij een sanering. Eiseres is daarentegen van mening dat de kosten voor de sanering wel in mindering moeten worden gebracht op de waarde van de grond.
9.2. Uit vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof ‘s Hertogenbosch van 29 augustus 2007, LJN: BB5974 en het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2007, LJN: BA1264) leidt de rechtbank af dat bij het bepalen van de WOZ-waarde de saneringskosten slechts niet tot een aftrek ter hoogte van die kosten leiden indien de saneringskosten niet ten laste komen van de huidige eigenaar van de onroerende zaak, maar van een ander zoals de vervuiler of de overheid. De rechtbank stelt vast dat de kosten voor de sanering in dit geval wel voor rekening komen van eiseres als huidige eigenaresse van het terrein. Gelet hierop had verweerder naar het oordeel van de rechtbank bij zijn berekening in verband met de bodemverontreiniging rekening moeten houden met een aftrek ter hoogte van de volledige saneringskosten in plaats van met een aftrek in de vorm van een rompslompforfait.
9.3 Eiseres heeft in haar brief van 24 oktober 2012 vermeld dat op 1 januari 2011 nog een bedrag van € 445.242,02 aan saneringskosten moest worden gemaakt. Voorts zijn partijen het erover eens dat de provincie Noord-Holland een bedrag van € 224.303,42 aan subsidie heeft toegekend voor deze kosten. Gezien de hoogte van het toegekende subsidiebedrag acht de rechtbank de hoogte van de door eiseres genoemde saneringskosten aannemelijk. Onder aftrek van het toegekende subsidiebedrag bedragen de voor rekening van eiseres komende saneringskosten dan € 220.938,60.
10. Om uiteindelijk woningbouw op het terrein van eiseres te kunnen realiseren dienen ook nog overige kosten te worden gemaakt. Voor het bouwrijp maken, kosten weg/groenvoorziening, algemene ontwikkelingskosten en rentekosten per jaar is verweerder in zijn berekening van de WOZ-waarde uitgegaan van een bedrag van
€ 1.103.500. Eiseres heeft hiervoor een bedrag van € 895.435 in haar berekening opgenomen. Nu eiseres van een lager bedrag is uitgegaan dan verweerder is zij naar het oordeel van de rechtbank niet tekort gedaan met het door verweerder genoemde bedrag aan overige kosten van € 1.103.500.
11. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de volgende som:
Waarde grond: € 3.371.875,00 (overweging 6)
Minus ‘realisatieaftrek’ van 20% € 674.375,00 (overweging 7)
Minus sloopkosten € 30.467,48 (overweging 8)
Minus saneringskosten € 220.938,60 (overweging 9.3)
Minus overige kosten € 1.103.500,00 (overweging 10)
WOZ-waarde € 1.342.594,00 (afgerond).
12. Nu verweerder de waarde van het terrein van eiseres heeft bepaald op € 1.323.000 en bovenstaande berekening leidt tot een waarde van € 1.342.594 is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld door verweerder.
13. In het door eiseres overgelegde taxatierapport van Taams Vastgoed B.V. van 26 september 2008 ziet de rechtbank geen reden voor een andere conclusie. Immers, bij deze waardering van het terrein van eiseres is uitgegaan van de bestemming industrie. Uit het taxatierapport blijkt uitdrukkelijk dat het vooruitzicht op een bestemmingswijzing niet is meegenomen, omdat de realisering van de bestemmingswijziging per opnamedatum te onzeker was.
14. Het beroep is ongegrond. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter, en
mr. drs. C.M. van Wechem en mr. T. Luigjes, leden, in aanwezigheid van mr. S.C. Horio, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.