Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/589
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2012 in de zaak tussen
[Naam], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr.drs. M.L.M. Frantzen),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Texel, verweerder
(gemachtigde: mr. C.H. Witte).
Procesverloop
Bij besluit van 2 september 2011 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser medegedeeld dat het verzoek om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van 27 juni 2008 is afgewezen.
Bij besluit van 26 januari 2012 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit (het bestreden besluit) heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2012. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
1. Eiser is sinds 18 april 1975 eigenaar van het pand aan [adres] te [plaats] (het perceel). Op 27 juni 2008 heeft eiser verweerder verzocht om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO. Het planschadeverzoek ziet op de schade die eiser stelt te hebben geleden door het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan “Den Burg Centrum”. Op grond van dat bestemmingsplan is de bestemming die ingevolge het voorheen geldende bestemmingsplan “Den Burg 1965” op het perceel rustte,“Bebouwing met eengezinshui-zen, winkelhuizen en kleinbedrijf (G), gewijzigd in de bestemming “Kantoor”(K). Het pand is tot 1 januari 1995 in gebruik geweest als makelaarskantoor. Daarna is het pand tot 15 maart 2006 verhuurd aan meerdere huurders die het als kantoor hebben gebruikt.
2.1 Op het perceel rustte ingevolge het bestemmingsplan “Den Burg 1965” de bestemming “Bebouwing met eengezinshuizen, winkelhuizen en kleinbedrijf’(G).
Ingevolge artikel 7, van de planvoorschriften is op de gronden bestemd voor “bebouwing met eengezinshuizen, winkelhuizen en kleinbedrijf (G, Ga, Gb)” uitsluitend bebouwing toegestaan met eengezinshuizen, winkelhui-zen, eengezinshuizen met nering- en bedrijfsruimten en bedrijfs- en bijgebouwen, met inachtneming van het op de kaart bepaalde.
2.2 Op het perceel rust (thans) ingevolge het bestemmingsplan “Den Burg Centrum” de bestemming “Kan-toor” (K)”.
Ingevolge artikel 9, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de op de kaart voor kantoor, kategorie K, aangewe-zen gronden bestemd voor doeleinden van handel en dienstverlening in de vorm van kantoren met de daarbij behorende hoofdgebouwen, woningen, bijgebouwen en de daarbij behorende andere bouwwerken en open ter-reinen, waaronder parkeergelegenheid.
Ingevolge artikel 21, eerste lid, onder a, van de planvoorschriften zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen voor bestemmingen, die op de plankaart zijn aangegeven met de aanduiding “wijziging moge-lijk volgens artikel 11 WRO Pro voor winkels” in de bestemming doeleinden van detailhandel en dienstverlening, kategorie D met inachtneming van het bepaalde in artikel 8 van Pro deze voorschriften.
3. Adviesbureau Van Montfoort (Van Montfoort) heeft in opdracht van verweerder met betrekking tot het planschadeverzoek van eiser op 11 maart 2011 advies uitgebracht. Bij het primaire besluit heeft verweerder, onder verwijzing naar het rapport van Van Montfoort, het planschadeverzoek van eiser afgewezen. Verweerder heeft dit besluit bij het bestreden besluit gehandhaafd. Eiser kan zich hiermee niet verenigen en heeft beroep ingesteld.
4. Voor de beoordeling is de volgende regelgeving van belang.
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtre-ding van deze wet van toepassing op aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van die wet.
De rechtbank stelt vast dat het verzoek om planschade is ingediend vóór 1 juli 2008, zodat verweerder terecht de aanvraag heeft behandeld met toepassing van de bepalingen van de WRO.
Ingevolge artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de WRO, voor zover thans van belang, kennen burge-meester en wethouders, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een be-stemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
5. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daarvan daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
6.1 Alvorens te bezien of de rechtbank aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil toe kan komen zal de rechtbank de door eiser aangevoerde stelling dat het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is bespreken.
6.2 De rechtbank stelt allereerst vast, hetgeen door verweerder ter zitting is toegegeven, dat verweerder in het bestreden besluit heeft verzuimd de peildatum juist vast te stellen. Van Montfoort is in zijn advies uitgegaan van de datum van 31 december 1991. Blijkens het verslag van de hoorzitting van de Commissie Bezwaarschriften Gemeente Texel (de Commissie) zijn partijen het er over eens dat dit niet de juiste peildatum is, maar vervolgens wordt er door de Commissie in haar advies, waarnaar verweerder ter onderbouwing van het bestreden besluit verwijst, niets mee gedaan behalve dan dat zij meedeelt dat het hanteren van een onjuiste peildatum in haar oordeel geen verandering brengt. Daardoor is sprake van een motiveringsgebrek.
6.3 Daarnaast stelt de rechtbank vast dat eiser naar aanleiding van het concept-advies van Van Montfoort een zienswijze heeft ingediend. In zijn definitieve advies heeft Van Montfoort hierop gereageerd. In bezwaar volstaat eiser met te verwijzen naar hetgeen in de zienswijze is gesteld. Tijdens de hoorzitting heeft eiser, zoals blijkt uit het verslag, op uitgebreide wijze uiteengezet waarom hij vindt dat het advies van Van Montfoort niet kan dienen als basis voor de besluitvorming en op welke punten hij vindt dat er niet dan wel onvoldoende op het gestelde in zijn zienswijze is ingegaan. De Commissie, wier advies onderdeel uitmaakt van het bestreden besluit, heeft daarop volstaan met de enkele vaststelling dat in bezwaar geen nieuwe feiten en omstandigheden naar voren zijn gebracht om vervolgens te verwijzen naar het advies van Van Montfoort. Naar het oordeel van de rechtbank is dit eveneens in strijd met het vereiste van een zorgvuldige motivering.
6.4 Dit motiveringsgebrek klemt temeer omdat door eiser een aantal - blijkens het navolgende - terechte kritiekpunten op het advies van Van Montfoort is gegeven.
Hoewel partijen ter zitting het eens bleken te zijn over het feit dat eiser door het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan “Den Burg Centrum” in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren, stelt de rechtbank met eiser vast dat daarover niets is terug te vinden in het advies van Van Montfoort. In het advies wordt wel als toetsingskader gemeld dat volgens vaste jurisprudentie de vraag of schade wordt geleden als gevolg van een planologische maatregel dient te worden beantwoord aan de hand van een vergelijking tussen de waarde van de desbetreffende onroerende zaak onmiddellijk voorafgaande aan de planologische wijziging en de waarde onmiddellijk daarna, waarbij de feitelijke situatie niet relevant is. Maar vervolgens komt Van Montfoort direct tot de conclusie dat, omdat destijds sprake was van een pand dat op basis van een langjarige huurovereenkomst gebruikt werd als kantoor, en daartoe kennelijk was ingericht, het pand aan dat gebruik toen ook de hoogste waarde ontleende. Daarom is volgens Van Montfoort geen sprake van schade. Daarbij gaat Van Montfoort echter alleen in op (het ontbreken van) schade door gederfde huurinkomsten, terwijl eiser er terecht op wijst dat mogelijk ook sprake is van vermogensschade. De conclusie van Van Montfoort dat de vermogenswaarde wordt bepaald door de verhuurbaarheid als kantoor maakt dit niet anders. Het standpunt van verweerder dat er al geen schade is omdat eisers pand binnen de grenzen van een omvangrijk bestemmingsplan ligt en er aan meerdere panden binnen dit plan dezelfde beperkende bestemming is gegeven en dat dit anders zou zijn als sprake zou zijn geweest van een wijziging van een postzegelplan, kan de rechtbank niet volgen. Naar het oordeel van de rechtbank kan eventuele schade als gevolg van waardevermindering alleen worden vastgesteld door de waarde van het pand bij een maximale invulling van het bestemmingsplan direct vóór en direct na de peildatum met elkaar te vergelijken zonder het feitelijke gebruik daarbij te betrekken. Het maken van een dergelijke vergelijking ligt, naar eiser terecht heeft opgemerkt, bij uitstek op het terrein van de makelaar/taxateur, maar diens inbreng is op dit punt achterwege gebleven.
De rechtbank heeft bij haar beoordeling voorts in aanmerking genomen dat in het nieuwe bestemmingsplan weliswaar een wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 11 van Pro de WRO is opgenomen waardoor ter plaatse omzetting in de bestemming “doeleinden van detailhandel en dienstverlening, kategorie D” mogelijk is, maar dat de toepassing ervan zeer beperkt is omdat blijkens de toelichting op het bestemmingsplan er nog slechts ruimte was voor een groei bovenop het bestaande vloeroppervlak detailhandel van circa 1.600m² tot in totaal 17.000m². Toen eiser verweerder verzocht van die wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken was de maximale hoeveelheid vloeroppervlak voor detailhandel al benut.
Tot slot acht de rechtbank de conclusie van Van Montfoort dat eiser het risico van schade heeft aanvaard door gedurende de geruime tijd die de planwijziging heeft gekost het pand niet voor het doel detailhandel te verhuren terwijl hij meende dat dit een hogere waarde zou kunnen opleveren, onvoldoende onderbouwd. Eiser was immers niet van plan in die tijd het pand anders te gebruiken dan als het door hem daar geëxploiteerde makelaarskantoor maar voorzag een toekomstige waardevermindering door een gebrek aan andere gebruiksmogelijkheden. Daarom heeft hij ook bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van het bestemmingsplan. Ook in dat opzicht heeft Van Montfoort miskend dat de waarde niet wordt bepaald door de bestemming waarvoor het pand wordt verhuurd maar, zoals hiervoor uiteengezet, door een vergelijking te maken van de waarde direct vóór en direct na de peildatum, los van de feitelijke situatie.
6.5 Nu het bestreden besluit geheel rust op het advies van Van Montfoort is dit, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ook om die reden onvoldoende gemotiveerd.
7. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen omdat het is genomen in strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Verweerder zal een nieuw besluit moeten nemen met inachtneming van deze uitspraak.
8. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874,00. Hierbij heeft de rechtbank zowel voor het opstellen van het beroepschrift als voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
Verweerder dient tevens aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder een nieuwe beslissing op bezwaar moet nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310,00 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 874,00, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.B. Klaus, voorzitter, mr. M. Zijp en
mr. drs. M.M. Kaajan, leden, in aanwezigheid van mr.W.I.K. Baart, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.