Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie [Hoorn]
Zaaknr/rolnr.: 389480 CV EXPL 11-5546
Uitspraakdatum: 7 mei 2012
Vonnis in de zaak van:
1.[naam], en
2.[naam],
beiden wonende te [plaats],
eisende partijen in conventie / verwerende partijen in reconventie,
verder ook te noemen: [x],
gemachtigde: mr. M. Berenschot, werkzaam ten kantore van D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. te Zaandam,
tegen
1.[naam], en
2.[[naam],
beiden wonende te [adres]
gedaagde partijen in conventie / eisende partijen in reconventie,
verder ook te noemen: [[y]]
gemachtigde: mr. M. Vos, werkzaam ten kantore van de Stichting Univé Rechtshulp te Assen.
Het procesverloop
in conventie en in reconventie
-[x] heeft bij dagvaarding van 7 december 2011 in conventie een vordering ingesteld.
-[[y]] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.
-De kantonrechter heeft op 13 februari 2012 een tussenvonnis uitgesproken.
-Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 29 maart 2012 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.
-De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
-Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.1Op 31 mei 2011 heeft [x] van [[y]] gekocht de woning gelegen aan [adres] (de woning). De overeengekomen koopprijs bedroeg € 190.000,00. [[y]] had de woning op zijn beurt gekocht en geleverd gekregen op 9 maart 2011. [x] en [[y]] hebben in verband hiermee het volgende in de koopovereenkomst opgenomen:
“Kosten en belastingen
Artikel 2
1.Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper.
2.Indien de kosten ten laste van de koper komen, zal deze aan koper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag in verband met artikel 13 van Pro de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Teruggave van overdrachtsbelasting voortvloeiend uit deze transactie komt aan verkoper toe.
3.…”
1.2Bij Besluit van 1 juli 2011 heeft de staatssecretaris van Financiën bepaald, kort gezegd, dat de overdrachtsbelasting die is verschuldigd wegens de verkrijging van woningen per 15 juni 2011 wordt verlaagd van zes procent naar twee procent.
1.3Op 5 oktober 2011 is de woning ten overstaan van notaris mr. N.A.C. van Duin geleverd aan [x]. Omdat partijen voorafgaand aan de levering een discussie hadden over de wijze waarop artikel 2 van Pro de koopovereenkomst moet worden geïnterpreteerd in relatie tot de hiervoor genoemde verlaging van de overdrachtsbelasting, zijn partijen om toch tot levering van de woning te komen een depotovereenkomst aangegaan waarbij zij zijn overeengekomen dat [x] een bedrag van € 7.588,80 in handen geeft van de notaris, hetgeen [x] op 5 oktober 2011 heeft gedaan.
De geschillen
in conventie en in reconventie
2.1[x] vordert in conventie, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [[y]]:
a.tot medewerking aan de vrijgave van het depot aan [x] van € 7.588,80 binnen 21 dagen na het wijzen van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor elke dag dat [[y]] hiermee nalatig blijft,
b.tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van € 7.588,80 vanaf de datum van de depotakte, 5 oktober 2011;
c.tot betaling van de proceskosten.
2.2[x] voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat partijen zijn overeengekomen dat [x] de overdrachtsbelasting en btw die hij van de fiscus zou terug ontvangen wegens de eerdere aankoop van de woning[[y]]] aan [[y]] zou doorbetalen. Dat heeft [x] gedaan. Dat die teruggave ten gevolge van het lagere tarief aan afgedragen overdrachtsbelasting slechts twee procent van de koopprijs bedroeg in plaats van zes procent, maakt dat niet anders. [[y]] maakt dan ook ten onrechte aanspraak op het verschil tussen twee en zes procent van de koopprijs. Om de woning toch geleverd te krijgen heeft [x] een bedrag van in totaal € 7.588,80 in depot bij de notaris gestort. Dat bedrag komt aan [x] toe zodat [[y]] dient mee te werken aan de vrijgave van dat depotbedrag ten behoeve van [x].
2.3[[y]] heeft het gevorderde gemotiveerd betwist en een vordering in reconventie ingesteld. Zakelijk weergegeven stelt [[y]] dat partijen zijn overeengekomen dat [x] het bedrag dat [[y]] bij de aankoop van de woning aan overdrachtsbelasting heeft betaald, aan [[y]] zou terugbetalen. Daarop is de overeengekomen koopprijs ook gebaseerd. De tekst van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst dient op deze wijze te worden uitgelegd. Artikel 2 is Pro namelijk opgesteld op het moment dat beide partijen ervan uitgingen dat de door [x] te betalen en later terug te ontvangen overdrachtsbelasting zes procent bedroeg en [x] wist dat de teruggave van de overdrachtsbelasting voor [[y]] van groot belang was. Dat er na de totstandkoming van de koopovereenkomst andere fiscale regelgeving tot stand is gekomen, doet hieraan niet af. [x] dient derhalve ook het bij de notaris gestorte bedrag van € 7.588,80 aan [[y]] te betalen.
2.4[[y]] vordert in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [x] tot betaling van € 7.588,80, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 5 oktober 2011 tot de dag van voldoening, kosten rechtens.
2.5[x] heeft het door [[y]] gevorderde betwist.
De beoordeling van de geschillen
in conventie en in reconventie
3.1In de kern komt het geschil van partijen neer op de vraag hoe de overeenkomst tussen partijen in het bijzonder betreffende de teruggave van overdrachtsbelasting moet worden uitgelegd. [x] verwijst daarvoor naar de tekst van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst waarin, kort gezegd is bepaald dat hetgeen [x] van de fiscus terugkrijgt aan [[y]] toekomt. [[y]] stelt daarentegen dat partijen zijn overeengekomen dat [x] aan [[y]] zou betalen het bedrag van de overdrachtsbelasting die [[y]] in verband met de aankoop van de woning in maart 2011 heeft betaald.
3.2De kantonrechter stelt bij de beoordeling van het geschil voorop dat het voor de uitleg van de koopovereenkomst het niet louter aankomt op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten. Daarbij weegt mee dat [[y]] zich bij het aangaan van de overeenkomst heeft laten bijstaan door een makelaar die de koopovereenkomst ook heeft opgesteld. [x] werden bijgestaan door de vader van [x]. Van belang is verder dat partijen uitdrukkelijk hebben besproken dat er recht op teruggave van overdrachtsbelasting was voor [x] en dat dit ten goede van [[y]] zou komen. Naar aanleiding van een eerste concept van de koopovereenkomst is er tussen partijen overleg geweest over de tekst en uitleg van artikel 2. Daarbij is de tekst zodanig aangepast dat er tussen partijen geen misverstand is dat, kort gezegd, eventuele verkoop en levering door [x] binnen een jaar los staat van de regeling tussen [x] en [[y]]. Verder gingen alle betrokkenen er voorafgaand en bij het aangaan van de koopovereenkomst van uit dat [x] zes procent overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn (en zou terugkrijgen) en dat geen van partijen wist of kon weten dat het tarief van de overdrachtsbelasting zou worden gewijzigd.
3.3Uitgaande van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de koopovereenkomst moet worden uitgelegd conform de bewoordingen daarvan in artikel 2. Hetgeen [[y]] heeft aangevoerd maakt dat niet anders. Hoewel kan worden aangenomen dat alle betrokken partijen er ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van uitgingen dat [x] zes procent overdrachtsbelasting aan de fiscus moest betalen en hij na teruggave daarvan dat bedrag zou afdrage[[y]]] is daarmee niet gegeven dat partijen zijn overeengekomen dat [x] na verlaging van het tarief het tussen het door [[y]] afgedragen bedrag en de door hem gekregen teruggave zelf zou aanvullen. Dit te meer omdat partijen voor het aangaan van de koopovereenkomst contact hebben gehad over de uitleg van artikel 2. Dit omdat [x] de indruk had dat die bepaling nadelig voor hem was. De makelaar van [[y]] heeft daarop de tekst van het artikel aangepast in die zin dat duidelijk is dat, mocht [x] de woning binnen een jaar doorverkopen waardoor er opnieuw recht ontstaat op teruggave van overdrachtsbelasting, die teruggave niet toekomt aan [[y]]. Uit de opmerking van [x] over de eerdere versie van artikel 2 valt Pro af te leiden dat hij niet heeft beoogd in te stemmen met een regeling waardoor eventueel later te verkrijgen fiscaal voordeel ten goede van [[y]] zou komen of dat hij heeft beoogd in te stemmen met een regeling die mogelijk nadelig voor hem is. Uitgaande van de door [[y]] gegeven uitleg van de overeenkomst, zou dat nadeel zich weldegelijk kunnen verwezenlijken. Immers, indien [x] de woning binnen een termijn zou verkopen waardoor er weer recht op teruggave van overdrachtsbelasting zou ontstaan, zou [[y]] (uitgaande van verder niet te wijzigen regelgeving) slechts afdracht van twee procent overdrachtsbelasting bij de nieuwe koper kunnen bedingen en extra aan [[y]] te betalen kosten moeten compenseren door een hogere (niet marktconforme) koopprijs bij de nieuwe kopers te bedingen.
3.4Er bestaat op grond van de koopovereenkomst dan ook geen grond voor [x] om het depot gestorte bedrag van € 7.588,80 aan [[y]] te betalen. Gronden om af te wijken van de overeenkomst heeft [[y]] niet aangevoerd en zijn ook niet gebleken.
3.5De conclusie is dat [[y]] medewerking dient te verlenen aan de afgifte van het zich onder de notaris bevindende bedrag van € 7.588,80. In zoverre is het gevorderde toewijsbaar. Over de termijn waarbinnen [[y]] moet medewerken, overweegt de kantonrechter dat partijen hierover in de depotovereenkomst zijn overeengekomen dat dit zal gebeuren tot in een kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak is beslist aan wie de notaris het bedrag moet uitkeren (art 2 aanhef Pro en sub b van de depotovereenkomst). Weliswaar kan ook afgifte plaatsvinden na een eensluidende schriftelijke opdracht van kopers en verkopers, maar door het verklaren van uitvoerbaarheid bij voorraad van de te geven veroordeling zou van de bepaling onder b. een dode letter maken. [x] heeft niets aangevoerd waarom dat het geval zou moeten zijn. De kantonrechter zal de termijn waarbinnen [[y]] aan de veroordeling moet voldoen daarom aanpassen. Overigens is hoofdelijke veroordeling hiertoe niet mogelijk. De te verbeuren dwangsom zal worden gemaximeerd.
3.6De in conventie gevorderde wettelijke rente over het in depot gestorte bedrag zal worden toegewezen. De kantonrechter gaat er daarbij wel van uit dat [x] daarmee verrekend het bedrag dat hij van de notaris als rente over het depotbedrag ontvangt.
3.7De vordering in reconventie wordt gelet op het voorgaande afgewezen.
3.8De proceskosten komen voor rekening van [[y]] als de in het ongelijk gestelde partij, terwijl de proceskosten in reconventie wegens de nauwe samenhang van de zaak in conventie en die in reconventie worden vastgesteld op nihil.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
Veroordeelt [[y]] om, binnen 7 dagen na onherroepelijk worden van dit vonnis, mee te werken aan de vrijgave van het depot aan [x] van € 7.588,80, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 5 oktober 2011 tot de dag van betaling, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag voor elke dag dat [[y]] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 10.000,00.
Veroordeelt [[y]] in de proceskosten, die tot heden voor [x] worden vastgesteld op een bedrag van € 805,91 [inclusief BTW indien en voorzover door [[y]] verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 500,00 voor salaris van de gemachtigde van [x] [waarover [[y]] geen BTW verschuldigd is].
Wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [[y]] in de proceskosten, die tot heden voor [x] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 7 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier De kantonrechter