Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummers: AWB 12/350 en AWB 12/351
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 augustus 2012 in de zaken tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser,
(gemachtigde: M.F. Rupert),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van eisers onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaatsnaam] (hierna: eisers panden) voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 716.000 respectievelijk € 585.000, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2010 als waardepeildatum.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2012. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is ter zitting verschenen in de persoon van de heffingsambtenaar T.J. de Lange, vergezeld van E.L. Koenraad (taxateur).
Overwegingen
1.1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.2. Eiser is eigenaar van het pand aan de [adres 1]. Volgens het bestemmingsplan rust op het perceel de bestemming ‘dienstverlenende doeleinden’, met aanduiding ‘detailhandel’. Het pand is in gebruik als winkel met woongedeelte. De winkel heeft een winkelruimte van 160 m² en een magazijn van 100 m². De woning heeft een inhoud van 721 m³ (inclusief aanbouwen), een grondoppervlak van 600 m² en beschikt over een tuinhuis/blokhut. Het pand is in 1969 gebouwd.
1.3. Voorts is eiser eigenaar van het pand aan de [adres 2]. Volgens het bestemmingsplan rust ook op dit perceel de bestemming ‘dienstverlenende doeleinden’, met aanduiding ‘detailhandel’. Het pand is in gebruik als winkel. De winkel heeft een winkelruimte van 187 m², een magazijn van 42 m², een magazijn van 70 m², een werkplaats van 117 m² en een garage van 67 m2. Het pand is in 1992 gebouwd.
2. De bestreden uitspraak gaat over de waarden van eisers panden aan de [adres 1] en [adres 2] die verweerder voor het belastingjaar 2011 heeft vastgesteld op € 716.000 respectievelijk € 585.000.
Geschil en beoordeling
3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden van eisers winkels moeten worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De waarde van de winkel aan de [adres 2] is bepaald op € 585.000 en de waarde van de winkel aan de [adres 1] is bepaald op € 368.400. Ter onderbouwing van de juistheid van deze WOZ waarden heeft verweerder gewezen op verkoopcijfers van rond de waardepeildatum verkochte panden en vraagprijzen voor te huur staande bedrijfspanden. De woning aan de [adres 1] is gewaardeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. De waarde van de woning aan de [adres 1] is bepaald op € 347.600. Ter onderbouwing van de juistheid van deze waarde heeft verweerder gewezen op twee verkoopcijfers van vrijstaande woningen.
4. Eiser heeft in beroep taxatierapporten van ILKA Taxaties & Makelaardij o.g. van 30 juni 2011 overgelegd. Op basis van eigen waarnemingen van zowel de in- als uitwendige staat van de panden heeft de taxateur geconcludeerd dat de waarden te hoog zijn vastgesteld door verweerder. Eisers taxateur is van mening dat de waarden van eisers panden aan de [adres 1] en [adres 2] € 558.000 respectievelijk € 359.000 bedragen. Voorts is eiser van mening dat de door verweerder gehanteerde referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn met zijn panden. Alleen het referentiepand aan de [adres 7] heeft dezelfde bestemming ‘detailhandel’, maar dit pand heeft volgens eiser een betere ligging, een betere kwaliteit en een recenter bouwjaar dan zijn panden.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde van eisers panden niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1. Wat betreft de juistheid van de WOZ-waarden van de winkels aan de [adres 1] en [adres 2] overweegt de rechtbank het volgende.
7.2. De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarden van deze winkels heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode houdt in dat de waarde wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil en acht de rechtbank ook juist.
7.3. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de voor eisers winkels gehanteerde huurwaarden zijn herleid van binnen de gemeente Medemblik gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare panden die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd geen concrete huurcijfers kunnen noemen aan de hand waarvan de rechtbank kan beoordelen of de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de winkels van eiser zijn dan ook niet navolgbaar en inzichtelijk voor de rechtbank. De in de bestreden uitspraak genoemde vraagprijzen van de te huur staande panden aan de [adres 3] en aan de [adres 4] te [plaatsnaam] leiden de rechtbank niet tot een andere conclusie. Immers overeenkomstig de systematiek van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van gerealiseerde huurprijzen en niet van vraagprijzen.
7.4. De gehanteerde kapitalisatiefactoren voor eisers winkels heeft verweerder berekend volgens de Bruto aanvangsrendement-methode. De rechtbank constateert dat verweerder, die ter zitting heeft verklaard gebruik te maken van de taxatiewijzer ‘Huurwaardekapitalisatie’ van de VNG, bij het bepalen van de elementen ‘basisrendement’ en ‘opslagrisico’ van de opbouw van de kapitalisatiefactoren niet heeft aangesloten bij de voor de waardepeildatum
1 januari 2010 in die taxatiewijzer opgenomen cijfers. Zo heeft verweerder als basisrendement een percentage van 3,2 tot uitgangspunt genomen, terwijl in de taxatiewijzer voor de waardepeildatum 1 januari 2010 een percentage van 3,6 wordt genoemd. Verweerder heeft het verschil tussen deze percentages niet kunnen verklaren tijdens de zitting.
7.5. Nu er geen deugdelijke onderbouwing is gegeven voor de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft verweerder niet bewezen dat de WOZ-waarden van eisers winkels aan de [adres 1] en [adres 2] niet te hoog zijn vastgesteld.
8.1. Wat betreft de juistheid van de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [adres 1] overweegt de rechtbank het volgende.
8.2. Op grond van de door eiser en verweerder overgelegde taxatierapporten en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat partijen slechts van mening verschillen over de waarde van de aanbouw uit 1969 van eisers woning. Bij het bepalen van de waarde van deze aanbouw is verweerders taxateur ervan uitgegaan dat de aanbouw niet is betrokken in de verbouwing die in 2008 heeft plaatsgevonden. De kubieke meterprijs van de aanbouw heeft hij vastgesteld op € 450. De taxateur van eiser is er daarentegen van uitgegaan dat de aanbouw buiten de verbouwing is gelaten en dat de kubieke meterprijs van deze aanbouw € 350 bedraagt. Niet in geschil is dat de overige aanbouwen van eisers woning wel in de verbouwing zijn betrokken en beide taxateurs hebben de kubieke meterprijs van deze aanbouwen op € 450 bepaald.
8.3. De rechtbank stelt vast dat in het verweerschrift een omschrijving is gegeven van de in 2008 uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden aan de woning van eiser. Op grond van deze omschrijving neemt de rechtbank aan dat de aanbouw uit 1969 niet in de verbouwing is betrokken. Gelet hierop volgt de rechtbank de door eisers taxateur gehanteerde kubieke meterprijs van € 350 voor deze uitbouw. Dit betekent dat verweerder er niet in is geslaagd om te bewijzen dat de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.
8.4. Gezien het voorgaande zijn de beroepen gegrond. De bestreden uitspraak wordt vernietigd wegens strijd met het zorgvuldigheidbeginsel als bedoeld in artikel 3:2 van Pro de Awb en met het motiveringsbeginsel neergelegd in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb.
9.1. Eiser heeft een waarde bepleit van € 221.748 voor zijn winkel aan de [adres 1] en van € 359.000 voor zijn winkel aan de [adres 2]. Ter onderbouwing van deze waarden heeft eiser gewezen op de taxatierapporten van ILKA Taxaties & Makelaardij o.g. van 30 juni 2011 en op de toelichtingen van de taxateur op deze rapporten van 22 februari 2012.
9.2. De rechtbank stelt vast dat eisers taxateur de huurwaarden van de winkels van eiser heeft herleid uit de daadwerkelijke huurprijzen van de panden aan de [adres 5], de [adres 6] en de [adres 4]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze panden goed vergelijkbaar met eisers winkels, aangezien alle panden in gebruik zijn als winkel en de ligging vergelijkbaar is. De huurprijzen van deze panden heeft eisers taxateur dan ook ter onderbouwing van de WOZ waarden van de winkels van eiser kunnen gebruiken. Gelet op de verschillen in grootte acht de rechtbank de door eisers taxateur gehanteerde huurwaarden voor de winkels van eiser niet te hoog in vergelijking met de huurprijzen van de panden aan de [adres 5], de [adres 6] en de [adres 4]. Verweerder gaf bij het pand aan de [adres 4] en vraagprijs aan; het pand blijkt echter op 1 maart 2009 te zijn verhuurd.
9.3. De voor de winkels van eiser gehanteerde kapitalisatiefactoren heeft eisers taxateur berekend aan de hand van het verkoopcijfer en het huurcijfer van het pand aan de [adres 7]. De rechtbank is van oordeel dat de kapitalisatiefactor bij voorkeur op die wijze dient te worden berekend, omdat die berekening het beste beeld geeft van de lokale marktsituatie. Het pand aan de [adres 7] is naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met eisers winkels die een vergelijkbare ligging hebben. De omstandigheid dat op het perceel aan de [adres 7] de bestemming ‘dienstverlenende doeleinden’ met aanduiding ‘zakelijke dienstverlening’ rust, doet aan de vergelijkbaarheid niet af omdat volgens verweerders, door eiser niet betwiste, verklaring een wijziging door het college van burgemeester en wethouders van Medemblik ter voorkoming van leegstand altijd wordt toegestaan. Gelet op het verkoopcijfer en het huurcijfer van het pand aan de [adres 7] acht de rechtbank de door eisers taxateur berekende kapitalisatiefactor 11,6 niet te hoog. Echter de daarop door eisers taxateur toegepaste aftrek van 1,4 in verband met hogere onderhoudskosten en leegstandsrisico van eisers winkels kan de rechtbank niet volgen. Deze aftrek is, mede gezien de nagenoeg identieke ligging, onvoldoende onderbouwd en in de stukken wordt hiervoor ook geen aanleiding gezien.
9.4. Nu er geen deugdelijke onderbouwing is gegeven voor de gehanteerde kapitalisatiefactoren heeft eiser de door hem bepleite WOZ-waarden voor zijn winkels aan de [adres 1] en [adres 2] evenmin aannemelijk gemaakt.
9.5. Met het oog op een finale geschilbeslechting zal de rechtbank de waarden van de winkels zelf vaststellen en overweegt daartoe als volgt.
9.6. Bij het bepalen van de waarden van de winkels van eiser gaat de rechtbank uit van de door eisers taxateur berekende huurwaarden. Wat betreft de kapitalisatiefactor neemt de rechtbank de door eisers taxateur berekende kapitalisatiefactor voor het pand aan de [adres 7] van 11,6 tot uitgangspunt. De rechtbank stelt vast dat dit pand dateert uit 2006. Gelet op de verschillen in bouwjaren tussen het pand aan de [adres 7] en de winkels van eiser acht de rechtbank een kapitalisatiefactor van 10,8 voor de winkel aan de [adres 1] en een kapitalisatiefactor van 11,2 voor de winkel aan de [adres 2] reëel. De rechtbank neemt voorts de door eisers taxateur gehanteerde huurwaarden al uitgangspunt. Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank de WOZ-waarden van eisers winkels aan de [adres 1] en [adres 2] voor het belastingjaar 2011 vast op € 234.700 respectievelijk € 390.700.
9.7. Wat betreft de juistheid van de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [adres 1] volgt de rechtbank het standpunt van eiser en stelt de WOZ waarde van eisers woning aan de [adres 1] voor het belastingjaar 2011 vast op de door eiser bepleite waarde van € 336.600.
10.1. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser voor de behandeling van zijn beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) heeft de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874,00. Hierbij heeft de rechtbank zowel voor het opstellen van het beroepschrift (dat ziet op beide panden) als voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
10.2. Voorts heeft eiser verzocht om een vergoeding van de kosten voor de door ILKA Taxaties & Makelaardij o.g. opgestelde taxatierapporten en de toelichtingen daarop.
Onder overlegging van facturen heeft eiser in de zaak met het procedurenummer AWB 11/350 ([adres 2]) gesteld dat deze kosten in totaal uitkomen op een bedrag van € 733,04 inclusief BTW. Deze kosten zijn gebaseerd op een tijdsduur van 7,5 uur, een uurtarief van € 80 exclusief BTW en kadasterkosten. In de zaak met het procedurenummer AWB 11/351 ([adres 1]) komen deze kosten in totaal uit op een bedrag van € 542,64 inclusief BTW. Deze kosten zijn gebaseerd op een tijdsduur van 5,5 uur, een uurtarief van € 80,00 exclusief BTW en kadasterkosten.
10.3. De rechtbank stelt op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting vast dat verweerder de tijd die volgens eiser aan de taxaties is besteed niet betwist. Ook de rechtbank komt de tijdsbesteding voor het opstellen van de taxatierapporten en de toelichtingen daarop niet onredelijk voor.
10.4. Wat betreft de hoogte van het te vergoeden uurtarief is de rechtbank van oordeel dat eiser redelijkerwijs kosten heeft moeten maken voor de door ILKA Taxaties & Makelaardij o.g. opgestelde taxatierapporten. De werkzaamheden van een taxateur dienen daarbij te worden aangemerkt als van bijzondere aard in de zin van artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts 2003). Een uurvergoeding van € 50, zoals voorgestaan door verweerder, komt de rechtbank gelet op de aard van de taxeren onroerende panden te laag voor. De rechtbank verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN: BX0919).Gelet op de aard van de onderhavige objecten acht de rechtbank een vergoeding van € 65 per uur op zijn plaats. Ingevolge artikel 15 van Pro het Bts 2003 dienen deze voor vergoeding in aanmerking komende kosten te worden verhoogd met omzetbelasting naar het op grond van de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting 1968 toepasselijke tarief, nu de omzetbelasting op eiser drukt. Voorts dienen de kadasterkosten (twee maal € 16) aan eiser te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 5 december 2011;
- stelt de WOZ-waarde van het pand van eiser aan de [adres 1] voor het belastingjaar 2011 vast op € 571.300;
- stelt de WOZ-waarde van het pand van eiser aan de [adres 2] voor het belastingjaar 2011 vast op € 390.700;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.911,55 te betalen aan eiser;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 82 (2 x € 41) aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. C.M. van Wechem, voorzitter, mr. T. Luigjes en mr. drs. W.P. van der Haak, leden, in aanwezigheid van mr. S.C. Horio, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.