Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/2229
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 juli 2012 in de zaak tussen:
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder
(gemachtigde: M. Klarenbeek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2011 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak bepaald.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 juli 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van A.M. Spruit, taxateur.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiser is eigenaar van het bedrijfspand aan [adres] te [plaats]. Eiser heeft het pand op 22 juni 2007 gekocht voor € 470.000. Het pand werd vanaf 1 januari 2007 verhuurd voor € 60.600 per jaar. Eiser heeft het pand opnieuw verhuurd per 1 januari 2009 voor de duur van drie jaar voor € 5.050 per maand exclusief btw (€ 60.600 per jaar).
2. De bestreden uitspraak gaat over de waarde van het pand van eiser, die verweerder voor het belastingjaar 2011 heeft vastgesteld op € 557.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van 1 januari 2010 als waardepeildatum.
3.1. Eiser voert aan dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op de uitspraak van deze rechtbank van 17 juni 2010 met betrekking tot het belastingjaar 2008 met de waardepeildatum van 1 januari 2007. In deze uitspraak is de WOZ-waarde van eisers pand vastgesteld op € 470.000. Eiser meent dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011 dienovereenkomstig moet worden verlaagd.
3.2. In de aanvullende gronden geeft eiser aan dat het pand eind 2011 wegens wanbetaling is ontruimd. Hij stelt dat hij inmiddels een huurvoorstel voor
€ 2.500 per maand heeft. Eiser betoogt dat de door de vorige huurder betaalde huur niet marktconform is (geweest). Eiser verwijst in dit kader ook naar de gevraagde huurprijs van
€ 43 per m² voor het pand aan [adres ]. Dit pand was ook in gebruik bij zijn huurder. Voorts stelt eiser dat zijn pand 620 m² groot is en niet 735 m² zoals verweerder meent. Eiser is, gezien het huurvoorstel, van mening dat de WOZ-waarde van zijn pand 10,5 x € 30.000 = € 315.000 bedraagt.
4.1. Verweerder stelt dat een vergelijking van de waarde met een eerder vastgestelde WOZ-waarde niet relevant is omdat bij elke herwaardering de waarde geheel onafhankelijk van de oude waarde dient te worden vastgesteld. Verder stelt verweerder dat het pand van eiser is gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De toegekende huurwaarden zijn afgeleid van het binnen de gemeente geldende niveau van huurwaarden van vergelijkbare objecten die op of rond de waardepeildatum zijn verhuurd. Hierbij is volgens verweerder rekening gehouden met de verschillen in alle waardebepalende factoren. Voorts gaat verweerder uit van een kapitalisatiefactor van 10,5. Gezien de voor eisers pand overeengekomen huursom van € 60.600 per jaar met ingang van 1 januari 2009 is volgens verweerder de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
4.2. In het verweerschrift geeft verweerder aan dat geen bijzondere omstandigheden bekend zijn op grond waarvan er reden is om aan te nemen dat er geen sprake is van een reële, marktconforme huur. Eiser heeft in het geheel niet aangetoond dat dit wel zo is. Verweerder stelt dat hij desondanks is uitgegaan van een geschatte huurwaarde van € 53.126 per jaar in plaats van de gerealiseerde huur van € 60.600 per jaar.
5. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
7. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat verweerder de WOZ waarde van eisers pand heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Eiser heeft het gebruik van deze methode niet betwist en ook de rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak juist voor. De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 is evenmin in geschil, nu ook eiser daarmee rekent.
8. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2010, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belastingjaren vastgestelde waarde niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten De prijs die eiser op 22 juni 2007 voor het pand heeft betaald is – anders dan in de uitspraak van de rechtbank van 17 juni 2010 over belastingjaar 2008 – te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2010 verwijderd om relevant te zijn voor onderhavige waardebepaling voor het belastingjaar 2011.
9. De rechtbank ziet geen aanleiding om eiser te volgen in zijn standpunt dat de gerealiseerde huurprijs van € 60.600 per jaar niet marktconform is. Niet gebleken is van omstandigheden die ertoe moeten leiden dat deze tussen onafhankelijke martktpartijen, waaronder eiser zelf, per 1 januari 2009 overeengekomen huurprijs niet als uitgangspunt kan worden genomen voor het vaststellen van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2011, met 1 januari 2010 als waardepeildatum. De omstandigheid dat de huurbetalingen in het jaar 2010 niet steeds tijdig werden gedaan, doet aan het marktconforme karakter van de totstandkoming van de huurovereenkomst per 1 januari 2009 naar het oordeel van de rechtbank niet af. Bovendien heeft eiser ter zitting verklaard dat de huurovereenkomst nadien door een nieuwe huurder onder dezelfde voorwaarden en tegen dezelfde huurprijs is overgenomen.
Verweerder heeft tegenover eisers niet met objectieve gegevens onderbouwde stelling dat verweerder is uitgegaan van een te groot vloeroppervlak verklaard dat bij hernieuwde opmeting is gebleken dat het pand 34 m lang is en 11 m breed is. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan deze verklaring te twijfelen. Verweerder heeft de oppervlakte van de begane grond bepaald op 374 m² en de oppervlakte van de eerste verdieping op 362 m². Indien zou worden uitgegaan van de gerealiseerde huurprijs van € 60.600 per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,5 zou een WOZ-waarde van € 636.300 kunnen worden vastgesteld. Verweerder is bij de vaststelling van de WOZ-waarde op € 557.000 uitgegaan van een lagere, geschatte huurwaarde. Daarmee is eiser niet tekort gedaan, evenmin indien voor de aanwezigheid van de roldeuren op de begane grond op het vloeroppervlak van de eerste verdieping een 16 m² grotere aftrek zou moeten worden toegepast dan verweerder heeft gedaan.
10. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde die hij bij de bestreden uitspraak heeft vastgesteld niet te hoog is.
11. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. C.M. van Wechem, voorzitter, en
mr. drs. W.P. van der Haak en mr. D.M. de Feijter, leden, in tegenwoordigheid van
mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2012.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.