Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector bestuursrecht
zaaknummers: AWB 11/599, AWB 11/601, AWB 11/602 en AWB 11/603
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 juni 2012 in de zaken tussen
[eiseres],
te [vestigingsplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, verweerder
(gemachtigde: M. Klarenbeek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken van eiseres aan de [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4] te [plaats] (de objecten van eiseres) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 309.582, € 868.120, € 1.528.373 en € 1.261.810.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2011 (de bestreden uitspraak) gegrond verklaard. Verweerder heeft de waarde van het object [object 3] vastgesteld op € 788.277. De waarden van de overige objecten zijn gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2012. Eiseres is, zonder voorafgaande kennisgeving, niet ter zitting vertegenwoordigd.
Verweerder is ter zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
1. Eiseres is eigenaresse van de objecten aan de [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4] te [plaats]. De objecten zijn door eiseres verhuurd en in gebruik als winkel.
2. De bestreden uitspraak gaat over de WOZ-waarden van de objecten van eiseres voor het belastingjaar 2010. De waardepeildatum is 1 januari 2009.
Geschil en beoordeling
3. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak dat de WOZ-waarde ieder belastingjaar geheel onafhankelijk van de oude waarde wordt vastgesteld en dat de voor het vorige belastingjaar vastgestelde waarde bij de waardering om die reden niet relevant is. Verweerder herleidt de WOZ-waarde van de objecten [object 1] en [object 2] uit de huursommen van de referentieobjecten [referentieobject 1] en [referentieobject 2]. Bij de waardering houdt verweerder rekening met de relevante verschillen tussen de objecten van eiseres en deze referentieobjecten. Voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de objecten [object 3] en [object 4] neemt verweerder als uitgangspunt de door eiseres daadwerkelijk overeengekomen huursommen van deze objecten. De hoogte van de kapitalisatiefactor wordt bepaald door de ligging, kwaliteit en voorzieningen van het object van eiseres te vergelijken met de plaatselijke factoren, de vraag en het aanbod van gelijksoortige objecten en de rentestanden. Verweerder stelt dat tijdens een inpandige controle is gebleken dat de inventarisatiegegevens van het object [object 3] niet overeenkomen met de op het taxatieverslag vermelde gegevens. Om die reden verlaagt verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van dit object.
4. Eiseres voert aan dat de waarden van haar objecten te hoog zijn vastgesteld. Eiseres stelt dat de door verweerder vastgestelde waarden niet meer in overeenstemming zijn met de verhuurwaarde van haar objecten. Eiseres stelt dat diverse ruimtes in de objecten alleen als magazijn kunnen worden gebruikt, terwijl verweerder deze ruimtes aanmerkt als winkelruimte. Hierdoor komt volgens eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor niet overeen met de werkelijke kapitalisatiefactor.
5. In het verweerschrift stelt verweerder dat hij bij het waarderen van de objecten van eiseres is uitgegaan van de gegevens die op enig moment zijn geïnventariseerd. Eventuele wijzigingen in het gebruik van verschillende ruimtes zijn verweerder niet bekend. Dat het object [object 2] een iets hogere huurwaarde heeft dan het object [object 1] acht verweerder verklaarbaar vanwege de aanzienlijke grotere oppervlakte van het object [object 2]. Voorts stelt verweerder dat hij geen reden heeft om aan te nemen dat geen sprake is van reële marktconforme huursommen van de objecten [object 3] en [object 4]. De voor de objecten van eiseres bepaalde kapitalisatiefactoren acht verweerder alleszins redelijk, omdat de objecten zijn gelegen op een goede locatie in de binnenstad van Hoorn. Er is een geringe kans op leegstand en de courantheid van de locatie rechtvaardigt per definitie een hogere factor. Verweerder wijst er daarbij nog op dat verschillende panden in de binnenstad van Hoorn een hogere kapitalisatiefactor laten zien en dit hebben waargemaakt.
6. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder bij de waardering is uitgegaan van onjuiste kenmerken van haar objecten. Eiseres heeft in zeer algemene bewoordingen aangegeven dat verweerder magazijnruimte ten onrechte heeft aangemerkt als winkelruimte. Zij heeft echter niet gespecificeerd welke objecten dit betreft. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder is uitgegaan van onjuiste kenmerken van de objecten. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder de kenmerken van het object [object 3] heeft gecorrigeerd en de waarde van dit object vervolgens heeft aangepast.
9. Uit de gedingstukken blijkt dat verweerder de WOZ-waarde van de objecten van eiseres heeft bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit houdt in dat de waarde wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de bruto kapitalisatiefactor. Deze wijze van waardebepaling is tussen partijen niet in geschil en acht de rechtbank ook juist.
10.1. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de objecten van eiseres aannemelijk zijn. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
10.2. Voor de huurwaarden van de objecten [object 3] en [object 4] is verweerder uitgegaan van de daadwerkelijk overeengekomen bruto jaarhuur voor deze objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem overgelegde gegevens met betrekking tot de huurprijzen van deze objecten juist zijn. Niet is gebleken dat de overeengekomen huurprijzen niet marktconform zijn. Verder is uit de ter zitting door verweerder getoonde huurovereenkomst gebleken dat de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder deze gegevens terecht als uitgangspunt heeft gehanteerd bij de onderhavige waardebepaling.
10.3. Verweerder heeft de huurwaarden van de objecten [object 1] en [object 2] herleid uit de huurprijzen van de referentieobjecten [referentieobject 2] en [referentieobject 1]. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de objecten van eiseres. De referentieobjecten zijn net als de objecten van eiseres in gebruik als winkel en eveneens gelegen in de binnenstad van Hoorn. Dat de oppervlakte van de referentieobjecten niet identiek is aan die van de objecten van eiseres maakt niet dat deze referentieobjecten ongeschikt zijn om als vergelijking te dienen voor de objecten van eiseres. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met dit verschil.
10.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de objecten van eiseres en de referentieobjecten. Verweerder heeft voor de winkelruimte van het object [object 1] een relatief hoge vierkante meterprijs gehanteerd ten opzichte van de vierkante meterprijzen die hij voor de grotere referentieobjecten heeft gehanteerd. De rechtbank leidt hieruit af dat verweerder bij de vaststelling van de vierkante meterprijs rekening heeft gehouden met de zogeheten wet van de afnemende meeropbrengst, inhoudende dat de waarde per vierkante meter afneemt naarmate het perceel groter is. In vergelijking met de vierkante meterprijzen van de referentieobjecten is de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijs voor het object [object 1] naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde vierkante meterprijs voor het object [object 2] evenmin te hoog is. Het object [object 2] is aanzienlijk groter dan de referentieobjecten. De rechtbank acht het daarom logisch dat verweerder voor het object [object 2] een lagere vierkante meterprijs hanteert dan voor de referentieobjecten. Ook de door verweerder vastgestelde vierkante meterprijs voor het magazijngedeelte van [object 2] is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. Het magazijngedeelte van het referentieobject [referentieobject 1] is aanzienlijk kleiner dan dit van [object 2] waardoor goed verklaarbaar is dat de vierkante meterprijs voor het magazijngedeelte van dit referentieobject hoger is. Ook in vergelijking met de vierkante meterprijs van het magazijngedeelte van het referentieobject [referentieobject 2] acht de rechtbank de vastgestelde vierkante meterprijs voor het magazijngedeelte van het object van eiseres niet te hoog.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de huurwaarden van de referentieobjecten de huurwaarden van de objecten van eiseres zijn afgeleid.
11.1. Ten aanzien van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren voor de objecten van eiseres overweegt de rechtbank als volgt.
11.2. Bij het verweerschrift heeft verweerder vier berekeningen van de bruto kapitalisatiefactor overgelegd. Eiseres heeft deze berekeningen niet specifiek bestreden, maar slechts in algemene zin in beroep aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren te hoog zijn. De rechtbank is van oordeel dat de berekening van de kapitalisatiefactor in deze overzichten op zich juist is, maar dat de berekening in drie van de vier overzichten een onjuiste optelsom van het basisrendement en het opslagrisico bevat. In alle overzichten bedraagt het basisrendement 6,0% en het opslagrisico 1,0%. Het ‘netto rendement (+ opslagrisico)’ is de som van het basisrendement en het opslagrisico. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor van de objecten [object 1], [object 3] en [object 4] is verweerder uitgegaan van een verkeerd percentage van het netto rendement (+ opslag). Aangezien het cijfer van het netto rendement wordt gebruikt voor het berekenen van de netto kapitalisatiefactor en daardoor van invloed is op de bruto kapitalisatiefactor, heeft deze verkeerde optelsom uiteindelijk gevolgen voor de berekening van de WOZ waarde. De rechtbank constateert echter dat deze foutieve berekening voor eiseres geen nadelige gevolgen heeft met betrekking tot de waardebepaling van de objecten van eiseres.
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarden van de objecten van eiseres niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen van eiseres zijn daarom ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter, mr. T. Luigjes en
mr. W.A. Swildens, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Dittmer, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2012.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.