Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Kanton
Locatie Hoorn
Zaaknr/repnr.: 393043 EJ VERZ 12-12
Uitspraakdatum: 30 maart 2012
Beschikking in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Vlietlanden B.V., gevestigd te Wervershoof
verzoekende partij (verder te noemen De Vlietlanden)
gemachtigde: mr. H.H. Kreikamp, advocaat te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Van Vliet Beheer B.V., gevestigd te Wervershoof [adres]
verwerende partij (verder te noemen Van Vliet Beheer)
gemachtigde: mr. W. de Vis, advocaat te Hoorn
Het procesverloop:
De Vlietlanden heeft op 31 januari 2012 een verzoekschrift (met producties) ingediend.
Van Vliet Beheer heeft daarop gereageerd bij verweerschrift (met producties).
Op 16 maart 2012 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Bij die gelegenheid zijn verschenen [Y] namens De Vlietlanden, bijgestaan door mr. H.H. Kreikamp, en [X] namens Van Vliet Beheer, bijgestaan door mr. W. de Vis. Beide partijen hebben pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het verhandelde ter zitting.
Heden is de uitspraak bepaald.
De Vlietlanden- Van Vliet Beheer
De uitgangspunten
1.1De Vlietlanden exploiteert en beheert een gelijknamig recreatie(bungalow)park te Wervershoof, gemeente Medemblik.
1.2Van Vliet Beheer, van wie de bestuurder en enig aandeelhouder is [X], heeft bij overeenkomst d.d. 6 februari 2001 de aandelen in De Vlietlanden verkocht aan haar bedrijfsleider [Y], die sindsdien via Ris Beheer bestuurder en enig aandeelhouder is van De Vlietlanden. Bij dezelfde overeenkomst verkocht Van Vliet Beheer aan Ris Beheer de ondergrond van het park voor de prijs van één Euro. De overdracht zal plaatsvinden per 1 januari 2015. Ris Beheer mag de ondergrond zolang om niet gebruiken.
1.3Achterop het park bevindt zich een schuur, groot 250 m2, welke in 1995 met toestemming van de gemeente Wervershoof is gebouwd “ten behoeve van de recreatieve voorzieningen en ten behoeve van het onderhoud en beheer van het recreatiegebied”. Deze loods is in eigendom van Van Vliet Beheer.
1.4Bij brief d.d. 15 januari 2010 heeft Van Vliet Beheer, voor zover De Vlietlanden deze loods mocht gebruiken krachtens een huurovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd tegen 1 maart 2010.
1.5Bij beschikking d.d. 1 december 2010 heeft de kantonrechter op verzoek van De Vlietlanden de termijn waarbinnen ontruiming van de loods moet plaatsvinden met één jaar verlengd. Op verzoek van De Vlietlanden heeft de kantonrechter bij beschikking d.d. 28 februari 2011 de termijn waarbinnen ontruiming van de loods moet plaatsvinden voor een tweede keer met een jaar verlengd. De tegenprestatie voor het gebruik van de loods is bepaald op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer], welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en gratis onderhoud door De Vlietlanden van het gazon van bungalow [nummer].
Het geschil
2.1De Vlietlanden verzoekt, zakelijk weergegeven, de termijn waarbinnen ontruiming van de loods moet plaatsvinden voor een derde maal te verlengen, derhalve tot 1 maart 2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, de tegenprestatie te handhaven op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer] en gratis onderhoud van het gazon van bungalow [nummer], een en ander met veroordeling van Van Vliet Beheer in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de eventuele nakosten.
2.2De Vlietlanden legt kort gezegd aan haar verzoeken het navolgende ten grondslag: De loods is te beschouwen als een zogenaamde artikel 7:230a-bedrijfsruimte. Het belang van De Vlietlanden bij het gebruik van de loods weegt zwaarder dan het belang van Van Vliet Beheer bij gebruik van de loods. De loods is destijds (krachtens een daartoe verleende bouwvergunning) opgericht ten behoeve van het park en wordt sindsdien gebruikt ten behoeve van het park. De Vlietlanden gebruikt de loods voor de opslag en reparatie van zaken die zij nodig heeft voor de exploitatie van het recreatiepark. Alternatieven daarvoor zijn niet aanwezig en ook niet te vinden. Van Vliet (Beheer) heeft de loods niet zelf nodig. Er zijn voldoende alternatieven voorhanden.
2.3Van Vliet Beheer concludeert tot afwijzing van het verzoek. Reeds uit het feit dat zij een eigendomsrecht op de loods heeft, vloeit voort dat Van Vliet Beheer het recht heeft deze zelf te gebruiken. Van Vliet Beheer heeft ook daadwerkelijk belang bij het gebruik van de loods voor opslag van goederen ten behoeve van het recreatiegebied, zoals de opslag van meubels die afkomstig zijn uit de vijftien woningen van Van Vliet (Beheer), de opslag van hardhout zoals kozijnen, maaimachines voor het gras, terrasmeubelen ten behoeve van twee horecagelegenheden, bootjes en andere zaken. Een alternatief daarvoor heeft Van Vliet Beheer niet. De Vlietlanden weet al ruim twee jaar dat zij de schuur moet ontruimen maar heeft niets gedaan om een alternatief te realiseren. Er is ook voldoende vergelijkbare opslagruimte in de omgeving te vinden. Bovendien had De Vlietlanden initiatief kunnen nemen om een tweede schuur op het recreatiepark te plaatsen. Van Vliet Beheer zou daaraan meewerken. De Vlietlanden heeft ook hiertoe geen initiatief genomen. De relatie tussen partijen is verder ernstig verstoord. Het is daarom in het belang van beide partijen dat er met betrekking tot de schuur een duidelijke grens wordt getrokken en dat partijen niet nog een jaar langer tot elkaar veroordeeld zijn. De belangen van Van Vliet Beheer bij het gebruik van de schuur wegen daarom zwaarder dan die van De Vlietlanden. Daar komt bij dat De Vlietlanden haar verplichting het gazon van huisje [nummer] te maaien niet nakomt. Bovendien mag De Vlietlanden ook na de ontruiming in overleg een deel van de loods blijven gebruiken.
De beoordeling
3.1Er van uitgaande dat sprake is van een “artikel 230a BW-huurovereenkomst” zal moeten worden afgewogen of de belangen van De Vlietlanden door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Van Vliet Beheer bij voortzetting van het huidige gebruik.
3.2De belangen van De Vlietlanden bij gebruik van de loods zijn nog steeds evident. Zij gebruikt het gehuurde voor de opslag van materiaal ten behoeve van het onderhoud van het recreatiepark. Het gehuurde is de enige voorziening daarvoor op of in de onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark. Voorstelbaar is dat De Vlietlanden elders een ruimte betrekt, maar dat zal ertoe leiden dat zij veel tijd verliest met het aan- en afvoeren van materialen naar het recreatiepark dan wel van het recreatiepark naar de loods, die tevens als onderhoudsruimte dienst zal doen.
3.3Over de belangen van Van Vliet Beheer bij de ontruiming, overweegt de kantonrechter het volgende. Onjuist is de stelling van De Vlietlanden dat Van Vliet Beheer geen belang bij het gebruik van de schuur heeft omdat gebruik door Van Vliet Beheer in strijd met de bestemming van de schuur zal zijn. Onvoldoende is namelijk gebleken dat de bestemming van de loods, namelijk “ten behoeve van de recreatieve voorzieningen en ten behoeve van het onderhoud en beheer van het recreatiegebied”, zodanig beperkt is bedoeld dat het slechts betrekking heeft op het recreatiepark en geen betrekking heeft op andere activiteiten in het gebied de Vlietlanden, waar ook recreatieactiviteiten plaatsvinden. Op zich kan Van Vliet Beheer het gehuurde dus gewoon gebruiken zonder in strijd te handelen met het bestemmingsplan.
3.4Echter, Van Vliet Beheer lijkt uit het oog te verliezen dat slechts meegewogen kunnen worden de belangen van haarzelf en niet die van derden. De belangen van Van Vliet Beheer zelf zijn vrij beperkt. Onvoldoende heeft Van Vliet Beheer namelijk onderbouwd dat zij zelf een belang heeft bij, bijvoorbeeld, de opslag van materiaal ten behoeve van de horecagelegenheden of de bootjes. Zelfs als moet worden aangenomen dat Van Vliet Beheer daartoe jegens exploitanten of andere derden verplicht is, heeft zij niet onderbouwd welke gevolgen de niet-nakoming van die verplichtingen voor haar heeft. Dit klemt te meer omdat, zo die gevolgen er wel waren, die gevolgen na twee jaar wel waren gebleken. Dat neemt niet weg dat Van Vliet Beheer er zelf belang bij heeft dat materialen in de loods worden opgeslagen, maar die belangen zijn minder zwaarwegend dan de belangen van De Vlietlanden bij het gebruik van het gehuurde. Niet gebleken is immers dat de zaken die Van Vliet Beheer in de loods wil opslaan, zo vaak nodig zijn dat het van groot belang is dat dit op of in de onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark gebeurt. In die zin wijkt het voorgenomen gebruik door Van Vliet Beheer af van dat door De Vlietlanden.
3.5Aan Van Vliet Beheer kan overigens worden toegegeven dat van De Vlietlanden mocht en mag worden verwacht dat zij op zoek zou gaan naar alternatieven en dat mogelijk tot die alternatieven behoorde het bestuursrechtelijk plaveien van de weg voor de bouw van een tweede schuur op of in de directe nabijheid van het recreatiepark. Echter, niet aannemelijk is dat De Vlietlanden, indien zij direct na de opzegging van de huur tot actie was overgegaan, die schuur voor 1 maart 2013 zou hebben gerealiseerd. Dit omdat te verwachten is dat, zo heeft De Vlietlanden onbetwist gesteld, de benodigde vergunning(en) op weerstand van één of meer belanghebbenden zal stuiten.
3.6De conclusie is dat de belangen van De Vlietlanden bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder wegen dan de belangen van Van Vliet Beheer bij ontruiming daarvan. Dat Van Vliet Beheer De Vlietlanden heeft toegezegd dat zij ook na de ontruiming een deel van de loods mag gebruiken, maakt dat niet anders. De verstandhouding tussen partijen is zodanig verstoord dat de kantonrechter niet verwacht dat partijen hierover in den minne een regeling zullen treffen.
3.7De kantonrechter stelt de door De Vlietlanden te betalen tegenprestatie vast op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer], welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en gratis onderhoud door De Vlietlanden van het gazon van bungalow [nummer]. Voor zover er problemen zijn bij de uitvoering van het onderhoud, gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen in staat zijn daarbij de praktische obstakels op te lossen.
3.8Omdat Van Vliet Beheer in het ongelijk wordt gesteld, zal zij de proceskosten dienen te dragen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals hierna vermeld. De gevorderde reis-, verblijf- en verletkosten zullen echter worden afgewezen. Nog daargelaten of De Vlietlanden hierop aanspraak kan maken omdat zij met een gemachtigde procedeert, zijn deze kosten onvoldoende onderbouwd. Ook de gevorderde nakosten zullen worden afgewezen, daar thans niet duidelijk is of deze kosten daadwerkelijk zullen worden gemaakt en zo ja, tot welk bedrag.
De beslissing
De kantonrechter:
Verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de schuur gelegen op Bungalowpark De Vlietlanden, kadastraal bekend gemeente Wervershoof, sectie [letter], nummer [nummer], moet plaatsvinden met één jaar, derhalve tot 1 maart 2013.
Bepaalt de tegenprestatie op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer], welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en gratis onderhoud door De Vlietlanden van het gazon van bungalow [nummer].
Veroordeelt Van Vliet Beheer in de proceskosten, die tot heden voor De Vlietlanden worden vastgesteld op een bedrag ad € 109,- voor vastrecht en € 400,- voor salaris van de gemachtigde van De Vlietlanden [over welke bedragen geen btw verschuldigd is], te voldoen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak van deze beschikking en voor zover niet binnen die termijn voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van die termijn tot de dag der voldoening.
Wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2012.
De griffier, De kantonrechter,