Uitspraak
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
CVZ/JB
KG nummer: 134877/KG ZA 12-34
datum: 8 maart 2012
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
de commanditaire vennootschap MITRA C.V.,
gevestigd te Doesburg,
EISERES IN KORT GEDING,
advocaat mr. E. van Asselt-Pronk te Hoogeveen,
tegen:
de besloten vennootschap VOMAR VOORDEELMARKT B.V.,
gevestigd te IJmuiden, gemeente Velsen en kantoor houdende te Alkmaar,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem.
Partijen zullen verder worden genoemd "Mitra" respectievelijk "Vomar".
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 21 februari 2012 zijn verschenen namens Mitra de heer [] Vastgoedmanager Mitra en de heer [] Rayonmanager Mitra, vergezeld van mr. Van Asselt voornoemd alsmede namens Vomar de heer []acquisiteur en verantwoordelijk voor vastgoed), vergezeld van mr. Schram voornoemd.
Mitra heeft gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Ter zitting heeft zij haar in het petitum van de dagvaarding onder I gevorderde gewijzigd.
Vomar heeft de vordering - zoals gewijzigd - bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van Mitra de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd..
Partijen hebben vervolgens de mogelijkheden onderzocht om tot een schikking te komen.
Bij fax van 29 februari 2012 heeft Mitra laten weten dat dat niet is gelukt en is verzocht om vonnis te wijzen. De uitspraak is vervolgens bepaald op heden.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Mitra huurde van 1 januari 1999 tot 1 oktober 2003 een winkelruimte aan het Raadhuisplein te Heerhugowaard van Verenigde De Boer Unigro Beheer B.V., later opgevolgd door Laurus N.V. In deze situatie was sprake van onderhuur door Mitra.
2.2 In een door Mitra overgelegde brief van 21 augustus 2003 van Verenigde Bedrijven Krol Retail B.V. (hierna: VBK) aan Laurus wordt onder meer het volgende vermeld:
"Betreft vermindering aantal m² perceel Raadhuisplein 2 te Heerhugowaard.
Alvorens met Mitra C.V. een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten willen wij gaarne de tussen Laurus N.V. en Verenigde Bedrijven Krol B.V., hierna te noemen VBK, gemaakte afspraken bevestigen welke als volgt luiden:
Met ingang van 1 oktober 2003 zal Laurus N.V. worden ontslagen uit haar huurverplichting voor 155 m² winkelruimte welke thans in gebruik is bij Mitra C.V. en als zodanig door Laurus N.V. wordt "onderverhuurd" aan Mitra C.V. en deel uitmaakt van 1750 m² winkelruimte op het adres zoals in de aanhef omschreven.
Mitra C.V. heeft volgens een door Laurus aan VBK verzonden E-mail d.d. 5 augustus 2003 (...) verzocht deze situatie contractueel op de juiste wijze vast te leggen c.q. verzocht voor deze 155 m² een zelfstandige, 10-jarige, huurovereenkomst met VBK te mogen aangaan.
Laurus N.V. en VBK zijn na ampele onderhandelingen tot de volgende 'deal' gekomen:
Per 1 oktober 2003 zal het aantal m² welke door Laurus N.V. wordt gehuurd worden teruggebracht van 1750 m² naar 1595 m². De huurprijs zal per 1 oktober 2003 worden verminderd met een bedrag van 155 x (...).
VBK zal Laurus N.V. een éénmalige vergoeding betalen van Euro 32.000,= excl BTW (...) welke direkt ná ondertekening van de huurovereenkomst tussen VBK en Mitra C.V. en ná ontvangst van een faktuur welke door Laurus N.V. aan VBK zal worden gestuurd, door VBK aan Laurus N.V. worden betaald."
2.3 Met ingang van 1 oktober 2003 is de ruimte, die Mitra in onderhuur had, afgesplitst en huurt Mitra een winkelruimte van circa 155 m² rechtstreeks van VBK. Deze huurovereenkomst eindigt op 30 september 2013, met een mogelijkheid tot verlenging.
2.4 Aanvankelijk werd in de overige bedrijfsruimte naast de winkelruimte van Mitra supermarkt Super De Boer geëxploiteerd door De Boer respectievelijk Laurus. Sinds 1 januari 2006 wordt in die ruimte een supermarkt geëxploiteerd door Vomar. Er is sprake van een gemeenschappelijke toegangshal voor het publiek voor de supermarkt en de winkel van Mitra.
2.5 Bij brief van 10 januari 2011 heeft de advocaat van Vomar Mitra aangeschreven met de mededeling dat de door Mitra gehuurde winkelruimte onderdeel uitmaakt van de door Vomar van Kennemerhaeve B.V. gehuurde bedrijfsruimte en dat Mitra gebruik maakt van een deel van de door Vomar gehuurde bedrijfsruimte, zonder dat zij daarvoor aan Vomar huur betaalt.
2.6 Mitra heeft aan de hand van deze brief uitleg gevraagd aan haar verhuurder, VBK. Deze heeft haar in een brief van 4 maart 2011 meegedeeld dat Mitra een huurovereenkomst heeft met VBK en dat zij aan VBK bevrijdend de huur kan blijven betalen. Mitra heeft vervolgens aan Vomar meegedeeld dat zij zich tot haar verhuurder dient te wenden.
2.7 Vomar heeft begin januari 2012 de lichtreclame van Mitra aan de buitenzijde van het bedrijfspand verwijderd en vervangen door een eigen reclamebord. Tevens heeft Vomar een voorzetwand geplaatst in de toegangshal, voor de linker etalage van Mitra als gevolg waarvan deze hele etalage aan het oog onttrokken is. Voorts heeft Vomar voor de rechter etalage op de ter plaatse aanwezige stalling voor winkelwagens een groot bord opgehangen, waardoor de rechter etalage eveneens nagenoeg geheel aan het oog van het winkelend publiek onttrokken wordt.
2.8 Mitra heeft getracht Vomar in overleg te bewegen om de maatregelen ongedaan te maken, maar partijen hebben in overleg geen overeenstemming kunnen bereiken.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Mitra vordert - verkort weergegeven - en na wijziging van eis dat Vomar wordt veroordeeld om de verwijderde lichtreclame terug te plaatsen aan de gevel van het pand en deze weer aan te sluiten op het lichtnet, alsmede dat Vomar wordt veroordeeld de door haar aangebrachte panelen voor de etalage en het bord op de binnenstalling van de winkelwagens te (doen) verwijderen, een en ander op straffe van een dwangsom. Voorts vordert Mitra dat Vomar veroordeeld wordt tot herstellen van schade die door het aanbrengen/verwijderen van de wand en het bord veroorzaakt is. Tot slot vordert zij een verbod aan Vomar om in de toekomst handelingen te verrichten waardoor Mitra hinder en/of schade ondervindt, eveneens op straffe van een dwangsom. Een en ander met veroordeling van Vomar in de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente.
3.2 Mitra legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Vomar onrechtmatig handelt jegens haar door het verwijderen van de lichtreclame en het aanbrengen van de voorzetwand en het bord. Mitra voert aan dat indien Vomar van mening is dat niet VBK maar Kennemerhaeve eigenaar is van het door Mitra gehuurde winkelpand, zij zich tot beide genoemde ondernemingen moet wenden, niet tot Mitra.
3.3 Vomar heeft verweer gevoerd. In de eerste plaats heeft zij betwist dat zij onrechtmatig handelt jegens Mitra. In dat verband heeft zij er op gewezen dat uit de kadastrale tekening van het bedrijfspand blijkt dat de door Mitra geëxploiteerde winkelruimte onderdeel uitmaakt van de door Vomar van Kennemerhaeve gehuurde bedrijfsruimte en dat Mitra derhalve zonder recht of titel gebruik maakt van deze ruimte, nu zij daarvoor geen huur aan de eigenaar, Kennemerhaeve, of aan Vomar als huurder betaalt. Zij heeft aangevoerd dat zij hierover met Mitra in gesprek wilde gaan, maar dat Mitra zich blijft verschuilen achter haar verhuurder VBK. Deze verhuurder heeft in een gesprek met Vomar reeds erkend dat zij van de bewuste ruimte geen eigenaar is, maar dat zij deze wel verhuurt, aldus Vomar. Vomar heeft voorts aangevoerd dat zij de toegangsruimte voor de winkel van Mitra eveneens huurt en dat zij om die reden gerechtigd is in die ruimte reclamewanden voor haar reclame-uitingen en een bord om het publiek te wijzen op de aanwezige winkelwagens te plaatsen, geheel in de stijl van de Vomar- winkelformule. Tot slot heeft zij verklaard dat zij Mitra ter plaatse het liefst niet zou willen hebben, maar dat als Mitra deze locatie wil behouden zij de verschuldigde huur voor de ruimte aan Vomar moet voldoen ter zake van onderhuur.
3.4 Voor zover voor de beslissing van belang zal hierna inhoudelijk op de verschillende standpunten van partijen worden ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 De kern van het geschil tussen partijen is gelegen in de omstandigheid dat beide partijen zich op het standpunt stellen dat zij de winkelruimte, die in gebruik is bij Mitra, op rechtmatige wijze huren van hun eigen verhuurder. Vomar stelt dat zij deze ruimte huurt van Kennemerhaeve. Mitra heeft een huurovereenkomst overgelegd waaruit blijkt dat zij sinds 1 oktober 2003 een huurovereenkomst heeft met VBK, welke overeenkomst nog niet is geëindigd. Partijen delen een gezamenlijke toegangsruimte. In onderling overleg hebben partijen geen oplossing weten te bereiken voor het ontstane geschil. Vomar heeft in het geschil tussen partijen aanleiding gezien om maatregelen te nemen waarmee zij haar winkelformule in de toegangsruimte beter tot uitdrukking wenst te brengen. Mitra komt thans op tegen deze door Vomar genomen maatregelen, waarbij zij stelt dat deze maatregelen onrechtmatige hinder voor haar veroorzaken. Hierna zal afzonderlijk op de verschillende onderdelen van de vordering van Mitra worden ingegaan.
Ten aanzien van de voorzetwand
4.2 Vomar is sinds 1 januari 2006 als supermarkt gevestigd in de bedrijfsruimte in hetzelfde perceel waarin Mitra haar winkelruimte exploiteert. Mitra was daar reeds gevestigd toen Vomar daar haar intrek nam. Mitra exploiteerde haar winkelruimte ook al toen de overige bedrijfsruimte nog werd geëxploiteerd door de rechtsvoorganger van Vomar. Vomar heeft in januari 2012 in de gemeenschappelijke toegangsruimte een voorzetwand geplaatst voor de etalage van Mitra, links van de toegangsdeur van de winkel van Mitra. Hierdoor wordt dit hele deel van de etalage onttrokken aan het zicht van het winkelend publiek. Bovendien wordt hiermee een belangrijke hoeveelheid daglicht weggehouden uit de winkel van Mitra en door Mitra is aangegeven dat haar personeel zich door de bestaande situatie minder veilig voelt in de winkel.
4.3 Door Vomar is in dit verband betoogd dat zij de toegangsruimte huurt en deze naar eigen believen mag inrichten en dat zij bovendien de door haar genomen maatregelen tevoren heeft aangekondigd aan VBK. Door haar is verklaard dat zij zich genoodzaakt voelde om tot deze maatregelen over te gaan omdat zij niet met Mitra in gesprek kon komen over de omstandigheid dat Mitra zonder recht of titel gebruik maakt van een deel van de bedrijfsruimte dat door Vomar wordt gehuurd, maar zich ten onrechte bleef verschuilen achter haar verhuurder VBK.
4.4 De voorzieningenrechter overweegt als volgt. De vraag of Mitra, zoals door Vomar wordt betoogd, zonder recht of titel gebruik maakt van de door haar geëxploiteerde winkelruimte, valt, gelet op hetgeen partijen over en weer over de eigendoms- en huurverhouding hebben aangevoerd, zonder nader onderzoek in het kader van dit kort geding niet te beantwoorden. Die door Vomar opgeworpen vraag is echter ook niet relevant voor de beoordeling van de vraag of Vomar zich onzorgvuldige gedraagt (juridisch vertaald: misbruik maakt van een gesteld toekomend recht) jegens Mitra. Immers de feitelijke situatie is dat de Mitra al vanaf 1999 ter plaatse een winkel exploiteert en uit dien hoofde belangen heeft waar Vomar, die er sinds 2006 een supermarkt exploiteert, rekening mee heeft te houden.
4.5 Uit de ter zitting overgelegde foto's is gebleken dat Vomar een grote voorzetwand heeft geplaatst voor het gehele linkergedeelte van de etalage van de winkel van Mitra. Zij stelt daartoe gerechtigd te zijn omdat zij de toegangsruimte huurt en de voorzetwand onderdeel is van het aanbrengen van reclame-uitingen van Vomar in de lijn van haar winkelformule. Zij stelt dat zij gepoogd heeft daarover vooraf overleg te plegen met Mitra, maar dat Mitra dat overleg uit de weg is gegaan door steeds te verwijzen naar haar verhuurder VKB.
4.6 De voorzieningenrechter overweegt dat uit de overgelegde stukken op geen enkele wijze blijkt dat Vomar haar voorgenomen maatregelen heeft aangekondigd aan Mitra, om zo Mitra tot overleg te manen. Weliswaar heeft Vomar betoogd dat zij haar maatregelen heeft aangekondigd aan VBK en aan haar eigen verhuurder Kennemerhaeve, maar dat blijkt niet uit de stukken. Daaruit blijkt alleen dat Mitra Vomar voor de vraag of zij rechtsgeldig huurde van VKB doorverwees naar VKB, Maar al zou het zo zijn dat Vomar haar plannen over de voorzetwand wel aan VKB had voorgelegd dan nog kan haar dat niet helpen. Immers, VBK is in deze in feite slechts belanghebbende, terwijl Mitra door de genomen maatregelen direct in haar bedrijfvoerings belang wordt getroffen. Het betoog dat de wand in de vorm waarin deze thans geplaatst is noodzakelijk is voor de winkelformule van Vomar kan de voorzieningenrechter niet overtuigen. Niet gesteld of gebleken is dat Vomar bij het plaatsen van de voorzetwand rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van Mitra. Door Vomar is op geen enkele wijze de noodzaak aannemelijk gemaakt om thans in een situatie die al zes jaar bestaat wijziging aan te brengen. Nu uit de getoonde foto's verder blijkt dat een groot deel van de etalage van de winkel van Mitra aan het zicht wordt onttrokken en de voorzetwand vrijwel alle (dag)lichttoevoer en zicht vanuit de winkel op de toegangsruimte ontneemt, is voldoende aannemelijk geworden dat Mitra hinder ondervindt van de voorzetwanden die zij niet hoeft te dulden.
4.7 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er aldus een zodanige onevenredigheid tussen het belang van Vomar en het getroffen belang van Mitra ontstaan, dat Vomar naar redelijkheid niet tot uitoefening van haar gestelde bevoegdheid tot het plaatsen van een voorzetwand had kunnen komen. Dat betekent dat Vomar misbruik van haar recht heeft gemaakt. De vordering tot verwijdering van de voorzetwand kan om die reden worden toegewezen. De gevorderde dwangsom kan eveneens worden toegewezen, zij het dat deze gemaximeerd zal worden.
Ten aanzien van het bord boven de winkelwagenstalling
4.8 Tussen partijen is niet in geschil dat de betreffende stalling voor winkelwagens reeds sinds 2006 aanwezig is in de toegangsruimte, zonder het bord op het frame waarbinnen de karretjes geplaatst moeten worden. Door Vomar is op het frame in januari 2012 een groot bord geplaatst met de tekst 'Pak hier uw winkelwagen'. Door dit bord wordt thans een groot gedeelte van de rechteretalage van Mitra, rechts van haar toegangsdeur, aan het zicht onttrokken.
4.9 De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Door Mitra is gesteld dat de combinatie van de voorzetwand en het bord bovenop de binnenstalling van de winkelwagens meebrengt dat de winkel aan het zicht wordt onttrokken en de daglichttoevoer wordt verminderd. Nu wordt geoordeeld dat de voorzetwand verwijderd dient te worden, is onvoldoende aannemelijk geworden dat Mitra door alleen het bord bovenop de stalling van de winkelwagen van Vomar zodanig in haar belang wordt getroffen dat van Vomar verlangd kan worden het bord te verwijderen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen,
Ten aanzien van de lichtreclame
4.10 Ten aanzien van de lichtreclame buiten aan de gevel van het bedrijfspand is door Mitra gesteld dat Vomar deze zonder recht heeft verwijderd. Door Vomar is hiertegen verweer gevoerd, waarbij zij heeft aangevoerd dat dit bord zich bevond aan de buitenzijde van de bedrijfsruimte die zij huurt en dat Mitra niet heeft aangetoond dat zij tevens een recht heeft gehuurd of anderszins gekregen om ter plaatse een lichtreclame te mogen ophangen.
4.11 De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent dat in het kader van dit kort geding niet kan worden vastgesteld welke rechten Mitra in het kader van de huurovereenkomst met VBK kan doen gelden met betrekking tot de lichtreclame op de gevel. Daarvoor zou nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering noodzakelijk zijn. Voor dergelijk nader onderzoek leent een kort geding procedure zich naar zijn aard evenwel niet. Dit deel van de vordering van Mitra zal om die reden in dit geding worden afgewezen.
Ten aanzien van het gevorderde herstel van schade
4.12 Ter zitting is door Vomar erkend dat de voorzetwand is vastgemaakt aan de pui van de winkel van Mitra. Gelet op de situatie, zoals deze ter zitting naar voren is gebracht, houdt dit in dat het zijgedeelte van de voorzetwand bevestigd is aan het kozijn van de toegangsdeur van Mitra. Vormar dient uiteraard op een zorgvuldige wijze gevolg te geven aan de veroordeling tot verwijdering van de voorzetwand. Vooralsnog valt daarbij niet goed in te zien welke schade daarbij eventueel veroorzaakt zou kunnen worden. Om die reden wordt dit deel van de vordering in deze procedure als prematuur ingesteld afgewezen. Indien bij het verwijderen van de wand wel schade blijkt te zijn ontstaan, kan Mitra deze uiteraard in een eventuele bodemprocedure meenemen.
Ten aanzien van het verbod aan Vomar tot het veroorzaken van hinder en/of schade in de toekomst
4.13 Door Vomar is betoogd dat dit deel van de vordering van Mitra te onbepaald is en om die reden moet worden afgewezen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het hem vrij staat binnen de vordering (als het mindere wat in het meerdere besloten ligt) een beslissing te geven voor een ordemaatregel die hem in deze situatie gerade voorkomt. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering van Mitra aldus dat zij met haar vordering beoogt te bereiken dat Vomar niet opnieuw door eigenrichting de bedrijfsvoering van Mitra zal dwarsbomen. Het belang van Mitra bij toewijzing van deze vordering is ter zitting voldoende aannemelijk geworden. Om die reden zal de vordering worden toegewezen, bij wijze van ordemaatregel, op de wijze als hierna te vermelden.
Algemeen
4.14 Samenvattend volgt uit hetgeen hierboven is overwogen dat de vordering van Mitra strekkende tot verwijdering van de voorzetwand en het verbod tot het veroorzaken van hinder/schade kunnen worden toegewezen en dat de overige vorderingen zullen worden afgewezen.
4.15 Vomar zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4.16 De gevorderde rente over de proceskosten is eveneens toewijsbaar.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- gelast Vomar om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de door haar of in haar opdracht aangebrachte panelen (voorzetwand) direct voor de etalage van de bij Mitra in gebruik zijnde winkelruimte te (doen) verwijderen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,-- per dag dat Vomar hiermee na ommekomst van genoemde termijn in gebreke blijft, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van euro 50.000,--;
- verbiedt Vomar om voorlopig, totdat in een bodemprocedure duidelijkheid zal zijn verkregen over ieders rechten ten aanzien van de door hen gehuurde bedrijfsruimtes, feitelijke handelingen te (doen) verrichten waardoor Mitra hinder of schade ondervindt in het gebruik of bij de exploitatie van de door haar gehuurde winkelruimte, meer in het bijzonder door het op enigerlei wijze onttrekken van (delen van) de winkel van Mitra aan het zicht van het winkelend publiek, op straffe van verbeurte van een dwangsom van euro 1.000,-- per overtreding na betekening van dit vonnis, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van euro 50.000,--;
- veroordeelt Vomar in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Mitra begroot op euro 651,17 aan verschotten en op euro 816,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf acht dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- weigert de meer of anders gevorderde voorziening.
Gewezen door mr. J. Blokland, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2012 in tegenwoordigheid van C. Vis-van Zanden, griffier.
U kunt tegen dit vonnis in hoger beroep gaan bij het Gerechtshof te Amsterdam. U dient dit hoger beroep in te stellen binnen vier weken na de dag van de uitspraak.
Het beroep moet namens u worden ingesteld door een advocaat. Als u in aanmerking wilt komen voor door de overheid (gedeeltelijk) gefinancierde rechtsbijstand, dan kan uw advocaat daartoe namens u een verzoek indienen bij de Raad voor de Rechtsbijstand.
Afhankelijk van de draagkracht wordt een zogenaamde toevoeging verstrekt onder oplegging van een eigen bijdrage. Die bijdrage is afhankelijk van de hoogte van de draagkracht.
Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, dan geldt het vonnis al wel, zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.