Uitspraak
vonnis
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
DJHB/AS
zaaknummer / rolnummer: 131711 / KG ZA 11-325
Vonnis in kort geding van 7 oktober 2011
in de zaak van
1. [NAAM EISER 1],
wonende te Tuitjenhorn,
2. [NAAM EISER 2],
wonende te Julianadorp,
3. [NAAM EISER 3],
wonende te Julianadorp,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[NAAM EISER 4],
gevestigd te Julianadorp,
eisers,
advocaat mr. J.H. Prins te Den Helder,
tegen
toevoeging aangevraagd
[NAAM GEDAAGDE],
wonende te Tuitjenhorn,
gedaagde,
advocaat mr. J. de Haan te Alkmaar.
Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] en ieder afzonderlijk [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [eiser 4] worden genoemd en gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Ter terechtzitting van 26 september 2011 heeft [eisers] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
1.2. [gedaagde] heeft de vordering bestreden.
1.3. Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van [eisers] de originele dagvaarding en van de zijde van [gedaagde] een pleitnota, overgelegd en vonnis gevraagd.
1.4. De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. De feiten
2.1. [eiser 1] en [gedaagde] zijn echtgenoten. Zij zijn sinds het voorjaar van 2010 verwikkeld in een echtscheidingsprocedure. Bij wege van voorlopige voorziening is [eiser 1] veroordeeld tot betaling van alimentatie aan [gedaagde] van [euro] 3.000, bruto per maand. Deze alimentatie wordt door [eiser 1] niet betaald. [eiser 1] heeft een verzoek tot nihilstelling van de alimentatie ingediend wegens gewijzigde omstandigheden.
2.2. [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [gedaagde] zijn gezamenlijk eigenaar van een drietal appartementen in een appartementencomplex, gelegen aan de [adres] te Groet. [nummer] is één van de drie appartementen. De appartementen zijn gekocht ter belegging en bestemd voor de verhuur aan derden. Zij zijn blijkens een daarvan overgelegd stuk door het Samenwerkingsverband [eiser 2] en [eiser 1] ([eiser 1], [eiser 2], [eiser 3] en [gedaagde]) door middel van een garantiecontract voor verhuur in beheer gegeven aan [eiser 4]. Deze vennootschap staat onder controle van [eiser 2] en [eiser 1].
2.3. In verband met de huwelijksproblematiek is [gedaagde] met medeweten en instemming van [eisers] in appartement [nummer] (hierna: het appartement) gaan wonen.
2.4. [eiser 4] heeft aanspraak gemaakt op betaling van huur door [gedaagde] en heeft ter zake facturen en aanmaningen aan [gedaagde] gezonden. [gedaagde] heeft geweigerd de facturen te voldoen.
3. Het geschil
3.1. De vordering van [eisers] strekt primair tot ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair tot ontbinding van de gebruiksovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het appartement en betaling van (achterstallige) huurpenningen respectievelijk gebruiksvergoeding. [eisers] vordert voorts een vergoeding van [euro] 700,00 voor buitengerechtelijke incassokosten. Ten slotte vordert [eisers] primair en subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huurderving respectievelijk de derving van de gebruiksvergoeding van in totaal [euro] 1.012,50 per maand vanaf de dag der ontbinding tot de dag der ontruiming door [gedaagde] van het gehuurde, één en ander met de wettelijke handelsrente over [euro] 9.812,50 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Meer subsidiair vordert [eisers] een voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht.
3.2. [eisers] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in verzuim om aan haar huurverplichtingen te voldoen. [eisers] maakt aanspraak op een huurbedrag inclusief servicekosten van [euro] 1.012,50 per maand. Daarbij is rekening gehouden met het feit dat [gedaagde] voor een kwart eigenaar is van het appartement. Er is sprake is van een huurachterstand ter grootte van ten minste drie maandtermijnen. De huurachterstand over de maanden januari 2011 tot en met september 2011 bedraagt [euro] 9.112,50. Er is daarom belang bij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de achterstallige huur. Er zijn werkzaamheden verricht die niet zijn aan te merken als werkzaamheden ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaakkosten gemaakt en [gedaagde] is gehouden de in verband met deze buitengerechtelijke kosten van [euro] 700,00 te voldoen. Er is sprake van bedrijfsmatige huur, zodat [eisers] aanspraak maakt op betaling van de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. Voor zover de voorzieningenrechter zou beslissen dat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen, meent [eisers] dat sprake is van gebruiksovereenkomst. Deze gebruiksovereenkomst heeft [eisers] in de dagvaarding opgezegd per 1 november 2011.
3.3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hierop wordt bij de gronden van de beslissing, voor zover van belang, ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het gebruik en de bewoning door [gedaagde] van het appartement berust niet op enige schriftelijke overeenkomst tussen partijen. [eisers] heeft gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst met [gedaagde]. [gedaagde] heeft echter betwist dat er afspraken zijn gemaakt die strekten tot huur van het appartement en [eisers] heeft geen omstandigheden gesteld die grond bieden voor het aannemen van de daartoe nodige overeenstemming. Dat brengt mee dat van een huurovereenkomst geen sprake is, zodat van ontbinding daarvan evenmin sprake kan zijn. De primaire vordering is dan ook niet voor toewijzing vatbaar.
4.2. Daarmee is de vraag aan de orde op welke basis het gebruik van het appartement dan wel plaatsvindt. Uit hetgeen daarover ter zitting is verklaard volgt dat [gedaagde] het appartement in ieder geval op basis van een met [eiser 1] gemaakte afspraak en met medeweten van [eiser 2] en [eiser 3] heeft betrokken.
4.3. De vraag is hoe de aanspraken van [gedaagde] op voortzetting van het gebruik tegen die achtergrond moeten worden gewaardeerd. De subsidiaire vordering gaat ervan uit dat sprake is van een onmiddellijk opzegbare gebruiksovereenkomst. Die aanname miskent echter de rechtsverhouding tussen partijen, die niet alleen tot elkaar staan in de relatie van (feitelijk) ingebruikgever tot ingebruiknemer, maar tevens gezamenlijk eigenaar zijn van het betrokken appartement.
4.4. Dat laatste brengt mee dat titel 7 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op hun rechtsverhouding van toepassing is. [eisers] en [gedaagde] zijn deelgenoten en dienen zich jegens elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen.
4.5. Bij de beantwoording van de vraag wat de redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval vergen, neemt de voorzieningenrechter enerzijds tot uitgangspunt dat de afwikkeling van de echtscheiding en de verplichtingen die [eiser 1] en [gedaagde] in relatie tot die echtscheiding mogelijkerwijs ten opzichte van elkaar hebben, de andere deelgenoten niet regarderen. Anderzijds neemt de voorzieningenrechter tot uitgangspunt, dat, waar het aan deze deelgenoten mede toebehorende appartement met toestemming van die andere deelgenoten door [gedaagde] is betrokken, de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat bij beantwoording van de vraag of zij moeten toestaan dat dit gebruik wordt voortgezet, mede met de belangen van [gedaagde] rekening wordt gehouden.
4.6. Bij de afweging van de betrokken belangen is van belang dat het pand is bestemd voor verhuur aan vakantiegangers. Gesteld noch gebleken is dat er boekingen zijn die niet kunnen worden nagekomen indien [gedaagde] het gebruik voortzet. Wel lopen partijen revenuen mis. Tot die revenuen zijn [eiser 1] en [gedaagde] echter mede gerechtigd, naar aan te nemen valt samen met [eiser 2] en [eiser 3] voor gelijke delen. Onder die omstandigheden ligt in de rede dat het appartement [gedaagde] tot huisvesting dient totdat zij andere woonruimte heeft gevonden en dat een en ander in de afrekening over de exploitatie wordt verdisconteerd. De subsidiair geponeerde opzegging is dan ook niet redelijk en de in verband daarmee gevorderde ontruiming per 1 november 2011 is niet toewijsbaar.
4.7. Verder is van belang dat artikel 3:168 BW Pro een regeling kent waarmee deelgenoten een voorziening kunnen krijgen om geschillen omtrent het gebruik van een gemeenschappelijk goed op te lossen in gevallen waarin, zoals hier een overeenkomst ontbreekt. De kantonrechter is dan bevoegd op verzoek van de meest gerede partij een regeling te treffende betreffende het gebruik van een gemeenschappelijk goed, waarbij hij naar billijkheid rekening houdt met de belangen van partijen en het algemeen belang. [gedaagde] zou zich tot de kantonrechter kunnen wenden, indien zij een oplossing wenst die meer dan enkele maanden soelaas biedt. Voor de komende maanden zal bij wege van ordemaatregel het volgende regime worden opgelegd.
* het gebruik van het appartement wordt [gedaagde] tot 1 mei 2012 toegestaan;
* de voor dat gebruik in rekening te brengen gebruiksvergoeding wordt gesteld op het gemiddelde van de maandelijkse huuropbrengst van de andere appartementen over de jaren 2010 en 2011;
* voor dat maandbedrag worden [eiser 1] en [gedaagde] gezamenlijk belast, ieder voor 50[procent];
* bij de jaarlijkse afrekening van de revenuen uit het samenwerkingsverband wordt het ter zake dit gebruik verschuldigde bedrag in mindering gebracht op het aan [gedaagde] toekomende aandeel in de opbrengst;
* een eventueel resterend negatief saldo dient door [gedaagde] te worden voldaan.
4.8. Het voorgaande impliceert dat er op dit moment geen gebruiksvergoeding voor incasso vatbaar is. Voor toewijzing van de gevorderde wettelijke handelsrente ziet de voorzieningenrechter geen grond, nu [eisers] geen feiten heeft gesteld waaruit volgt dat sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro is, als het mindere dat in het meerdere besloten ligt, evenmin toewijsbaar, nu [gedaagde] niet (reeds) in verzuim is. Incassokosten zijn evenmin verschuldigd.
4.9. Gezien het feit dat het geschil ten nauwste samenhangt met de familierechtelijke relatie tussen [eiser 1] en [gedaagde], zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. bepaalt dat het gebruik van het appartement door [gedaagde] is toegestaan tot 1 mei 2012;
5.2. bepaalt dat aan [gedaagde] voor het gebruik van het appartement een gebruiksvergoeding in rekening wordt gebracht ter hoogte van het gemiddelde van de huuropbrengsten van de andere appartementen over de jaren 2010 en 2011;
5.3. bepaalt dat [eiser 1] en [gedaagde] voor dat maandbedrag gezamenlijk worden belast, ieder voor 50[procent];
5.4. bepaalt dat bij de jaarlijkse afrekening van de revenuen uit het samenwerkingsverband het ter zake van het gebruik verschuldigde bedrag in mindering wordt gebracht op het aan [gedaagde] toekomende aandeel in de opbrengst;
5.5. bepaalt dat een eventueel resterend negatief saldo door [gedaagde] te worden voldaan;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.8. weigert de meer of anders gevraagde voorziening.
Gewezen door mr. A.H. Schotman, voorzieningenrechter in de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 oktober 2011 in tegenwoordigheid van mr. D.J.H. Best, griffier.