Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 09/2259 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Verweerder heeft bij gecombineerde beschikking ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), met dagtekening 20 juni 2009, de waarde van de onroerende zaak van eiser aan de [adres] (hierna: eisers woning) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 166.000 en een aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren 2009 en rioolheffing eigenaren 2009 aan eiser opgelegd.
Het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van
30 juli 2009 ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld bij brief van 5 september 2009.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 augustus 2010. Eiser is niet verschenen. Verweerder is verschenen bij gemachtigde A.M. de Bie-Stokman.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met twee maal zes weken verlengd. Bij brief van 21 december 20101 heeft de rechtbank partijen bericht dat zij op 30 december 2010 uitspraak zal doen.
Motivering
1. In geschil is in de eerste plaats of verweerder terecht eiser als eigenaar van de woning [adres] te [plaats] aanslagen onroerende zaakbelasting eigenaren 2009 (hierna: ozb 2009) en rioolheffing 2009 heeft opgelegd. Voorts is in geschil of de WOZ-waarde van deze woning voor het belastingjaar 2009 terecht op € 166.000 is vastgesteld.
De aanslagen ozb 2009 en rioolheffing 2009
De feiten
Eiser was en is woonachtig te [plaatsnaam] en heeft de woning [adres] te [plaats] op 24 juni 2008 gekocht met het oogmerk om deze op te knappen en vervolgens door te verkopen. Uit het overgelegde afschrift van de op 23 december 2008 verleden akte tot levering (onder ontbindende voorwaarden) blijkt dat eiser en zijn echtgenote [naam echtgenote] op 23 december 2008 de woning aan de [adres] te [plaats] aan [naam koper] hebben geleverd. Een afschrift van deze akte is op 24 december 2008 in de kadastrale registers ingeschreven. In de akte is onder B.1., onder a, opgenomen dat de koopovereenkomst en de levering van het verkochte zijn geschied onder de ontbindende voorwaarde dat de betaling van (na te melden) koopsom niet plaatsvindt uiterlijk op 6 januari 2009. Onder B.2. van de akte is vermeld dat door het in vervulling gaan van één of meer van de onder B.1. vermelde ontbindende voorwaarden de overeenkomst van rechtswege ontbonden zal zijn en dat het verkochte van rechtswege bij verkoper zal terugkeren, vrij van beslagen, vrij van andere hypotheken, en vrij van andere zakelijke rechten waarmee het verkochte sedert heden mocht zijn bezwaard. Van het al of niet in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zal blijken uit een daarvan op te maken notariële akte en het doen inschrijven van een afschrift van laatstbedoelde akte in gemeld register Hypotheken 4.
Uit het overgelegde afschrift van de akte ongedaanmaking na vervulling ontbindende voorwaarde van 9 januari 2009 blijkt dat vorenvermelde ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. Ook deze akte is in de kadastrale registers ingeschreven.
Standpunten van partijen
2. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat eiser de woning op 24 juni 2008 heeft gekocht van Woonwaard en vervolgens heeft verkocht aan [naam koper]. Omdat de koper niet kon voldoen aan de verplichting om de koopsom uiterlijk 6 januari 2009 te voldoen, is de vervulling van de ontbindende voorwaarde in werking getreden en is de akte tot levering van rechtswege ontbonden. Verweerder is daarom van mening dat de aanslag dus juist aan eiser is opgelegd.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat het blote feit van de kadastrale inschrijving van de koper [naam koper] als eigenaar van de woning op 1 januari 2009 door de akte van ongedaanmaking niet is veranderd. Eiser is daarom van mening dat niet hij maar [naam koper] de belastingplichtige is.
Relevante regelgeving
4. Voor de beoordeling van het geschilpunt is de volgende regelgeving met name van belang.
Ingevolge artikel 1, aanhef en eerste lid, van de Verordening onroerende zaak-belasting 2009 van de gemeente Alkmaar (hierna: Verordening OZB) worden onder de naam "onroerende-zaakbelastingen" ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken twee directe belastingen geheven:
a. (…)
b. een eigenarenbelasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, verder te noemen: eigenarenbelasting.
Ingevolge het derde lid van artikel 1 van de Verordening OZB wordt met betrekking tot de eigenarenbelasting als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het kalenderjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is.
Ingevolge artikel 2 van de Verordening rioolheffing 2009 van de gemeente Alkmaar (hierna: Verordening rioolheffing) wordt onder de naam rioolheffing een directe belasting geheven ter bestrijding van de kosten die voor de gemeente verbonden zijn aan:
a. de inzameling en het transport van huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater en
b. de inzameling van afvloeiend hemelwater en de verwerking van het ingezamelde hemelwater, alsmede het treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.
Ingevolge artikel 3, aanhef en onder a, van de Verordening rioolheffing wordt de belasting geheven:
a. van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering en
Ingevolge het tweede lid van artikel 3 van de verordening rioolheffing wordt met betrekking tot de heffing als bedoeld in het eerste lid onderdeel a, ingeval het perceel een onroerende zaak is, als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het belastingjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is.
Ingevolge artikel 6:269 van het BW, voor zover hier van belang, heeft de ontbinding geen terugwerkende kracht.
Oordeel van de rechtbank
5. Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat uit het samenstel van deze feiten en regelgeving volgt dat aan het begin van het belastingjaar 2009 eiser niet als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning [adres] kan worden aangemerkt. De ontbinding van de levering heeft immers geen terugwerkende kracht. Eiser heeft de woning op 23 december 2008 verkocht en geleverd en op 1 januari 2009 stond in de kadastrale registratie [naam koper] als eigenaar vermeld. Eerst door de inschrijving van de akte ongedaanmaking van 9 januari 2009 is eiser weer eigenaar geworden. Dit betekent gelet op artikel 1, aanhef en eerste lid, onder b, van de Verordening OZB en artikel 3, aanhef en onder a, van de Verordening rioolheffing dat verweerder eiser ten onrechte aanslagen onroerende-zaakbelasting eigenaren 2009 en rioolrecht 2009 heeft opgelegd.
6. Met het oordeel dat de aanslagen ten onrechte zijn opgelegd is evenwel niet gegeven dat eiser geen belang meer heeft bij een beoordeling van zijn tweede beroepsgrond. Eiser is vanaf 9 januari 2009 weer eigenaar en de WOZ-waarde is immers ook van belang voor de uitvoering van andere belastingwetten.
WOZ-waardevaststelling
Standpunten van partijen
7. Verweerder heeft de woning
WOZ waarde woning
in het taxatieverslag vergeleken met de volgende referentiewoningen:
Referentiewoningen
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar gesteld dat hij de waarde van de woning heeft gewaardeerd naar de staat van de woning bij het begin van het tijdvak, omdat de woning in de periode tussen de waardepeildatum (1 januari 2008) en het begin van het tijdvak (1 januari 2009) is gerenoveerd. Gezien het bedrag van € 174.500 waarvoor eiser de woning wilde verkopen is volgens verweerder de waarde van € 166.000 niet te hoog,
8. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de woning na de aankoop in juni 2008 niet is gerenoveerd, maar dat hij verbeteringen heeft aangebracht. Hij heeft behang verwijderd, muren en plafonds gesausd, binnendeuren en kozijnen geschilderd, een oude schuur gesloopt en afgevoerd, het keukenblok vervangen door een moderner tweedehands keukenblok en de tuin opgeruimd. De woning is in de negentiger jaren door de toenmalige eigenaar reeds gerenoveerd. Eiser acht het niet juist de waarde te relateren aan een door hem gehanteerde vraagprijs die hij niet heeft ontvangen. Eiser staat een waarde voor van € 140.000 die volgens hem in lijn ligt met de verkoopprijs van € 142.500 van de woning [referentiewoning 4] op 24 december 2008, zijn aankoopprijs van € 137.500 op 24 juni 2008 en de verkoopprijs van € 162.000 van de woning [referentiewoning 3] op 9 november 2007.
9. Bij het verweerschrift heeft verweerder een matrix gevoegd waarin de verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud tussen de woning [adres] en de referentiewoningen zijn toegelicht. Ook de woning [referentiewoning 4], die dezelfde inhoud en perceelsoppervlakte heeft als eisers woning, is in de matrix opgenomen.
Verweerder wijst er op dat in de verkoopadvertentie voor de aankoop door eiser is vermeld dat de woning dient te worden gemoderniseerd en in de advertentie waarmee eiser de woning ter verkoop aanbiedt is vermeld dat de woning recent op diverse punten is verbeterd.
Oordeel van de rechtbank
10. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de voorgeschreven vergelijkingsmethode.
Eiser heeft in beroep bevestigd dat hij vóór 1 januari 2009 (het begin van het tijdvak) verbeteringen in en om de woning heeft aangebracht. Dat betekent dat verweerder bij de waardevaststelling terecht de staat van de woning op 1 januari 2009 in aanmerking heeft genomen. Partijen verschillen slechts van mening over de kwalificatie van de wijziging van de staat van de woning. Verder is de rechtbank van oordeel dat de drie hierboven genoemde referentiewoningen plus de toegevoegde woning [referentiewoning 4] goed vergelijkbaar zijn met eisers woning. Alle woning liggen in dezelfde wijk, zijn van hetzelfde type en hebben vrijwel hetzelfde bouwjaar. Alle woningen beschikken over een schuur of berging.
11. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank tevens voldoende inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopcijfers van de overige referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is afgeleid. Zij wijst er daarbij op dat uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix blijkt dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud, oppervlakte, kwaliteit en onderhoudstoestand.
De ligging van eisers woning is gelijk aan de ligging van de woningen [referentiewoning 5] en de beide wonin-gen in de [straatnaam]. De ligging van de woning aan de [referentiewoning 1] is wat beter, hetgeen tot de uit-drukking komt in een wat hogere vierkante meterprijs. Nu eiser niet heeft betwist dat, zoals in de bij het ver-weerschrift overgelegde matrix is vermeld, zijn woning een betere kwaliteit en onderhoudstoestand heeft dan de andere woningen neemt de rechtbank aan dat aan eisers woning een hogere kubieke meterprijs kan worden toe-gerekend. Daarmee is het prijsverschil met de woning aan de [referentiewoning 4] naar het oordeel van de rechtbank voldoende verklaard. Ook het prijsverschil met de woning [referentiewoning 5], die een grotere perceelsopper-vlakte heeft, wordt daarmee verklaard. Door de betere kwaliteit en onderhoudstoestand van eisers woning is er slechts een gering prijsverschil met de woning aan de [referentiewoning 3], hoewel die woning een aanzienlijk grote-re perceelsoppervlakte heeft.
De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld.
13. Gelet op hetgeen de rechtbank onder 5. heeft overwogen zal zij het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de aanslagen onroerende zaakbelasting 2009 en rioolheffing 2009 vernietigen wegens strijd met artikel 1, aanhef en eerste lid, onder b, van de Verordening OZB en artikel 3, aanhef en onder a, van de Verordening rioolheffing De uitspraak op bezwaar blijft in stand voor zover daarin de WOZ-waarde van € 166.000 is gehandhaafd. Ter finale beslechting van het geschil zal de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak voorzien door de aanslag van 20 juni 2009 te herroepen. De rechtbank zal verder bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar, zodat verweerder geen nieuwe uitspraak op bezwaar hoeft te doen.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aan-merking komen.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep voor zover het is gericht tegen de aanslag onroerende zaak-belasting eigenaren 2009 en rioolheffing eigenaren 2009 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 30 juli 2009 in zoverre;
- herroept de aan eiser opgelegde aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren 2009 en rioolheffing 2009 van van 20 juni 2009;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het griffierecht ten bedrage van € 41,00 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. C.M. van Wechem, rechter, in tegenwoordigheid van mr. C. van der Stoop, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2010 te Alkmaar.
griffier rechter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.